房屋租賃中優(yōu)先承租權(quán)的個(gè)問(wèn)題｜租房時(shí)的那些法律事兒之七(參考版)
2025-06-13 00:27本頁(yè)面
【正文】 。注：［1］檢索網(wǎng)址是。在司法實(shí)踐中，因優(yōu)先承租權(quán)產(chǎn)生糾紛，往往不是因?yàn)樽饨饍r(jià)格、租賃條件存在較大差異所致，而是由于當(dāng)事人之間的信任喪失，出租人不愿意將房屋繼續(xù)出租給承租人，往往是因?yàn)樵谠赓U合同履行期間承租人遲延繳納房租、惡意行使權(quán)利或者其他不誠(chéng)信的行為存在。房屋租賃合同是一種資和為主的合同，但人和在合同的簽訂和履行過(guò)程中有著不可替代的作用。第四，誠(chéng)實(shí)守信才是長(zhǎng)久之計(jì)。此種情況商場(chǎng)與商戶(hù)之間的情況最為常見(jiàn)。第三，按照合同約定優(yōu)先條件行使權(quán)利?！币簿褪钦f(shuō)，一旦合同期滿(mǎn)，除非雙方有特殊約定，投資在房屋上的裝修如果不能拆走，則要與房屋一并交付給出租人收回。如果合同期間短，應(yīng)根據(jù)可能的收益情況決定裝修的投入數(shù)額，根據(jù)最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第 13條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。第二，根據(jù)合同的期限決定投資的程度。如果承租人有長(zhǎng)期使用涉案房屋用以經(jīng)營(yíng)發(fā)展的計(jì)劃，那么在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂較為長(zhǎng)期的租賃合同。六、當(dāng)前法律規(guī)定下應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題在當(dāng)前優(yōu)先承租權(quán)約定的大背景下，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)處于絕對(duì)的劣勢(shì)地位，通過(guò)司法訴求保障，一般很難得到支持。如果出租人將房屋出租給案外人，侵害承租人優(yōu)先承租權(quán)的，承租人可以要求出租人賠償損失；如果承租的房屋沒(méi)有交付案外人使用的，承租人可以主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如果案外人是善意承租，只是出租人未履行通知義務(wù)侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)的，承租人不能主張出租人與案外人的房屋租賃合同無(wú)效。因此如果承租人有證據(jù)證明出租人與案外人惡意串通，故意規(guī)避承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，侵害承租人合法權(quán)益的，承租人可以依據(jù)《合同法》規(guī)定，要求確認(rèn)出租人與案外人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)于合同無(wú)效，《合同法》第52條已經(jīng)明確規(guī)定了五種情形，其中就包括“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的情形。但如果案外人與出租人惡意串通，故意侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，即使房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)簽訂甚至房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，承租人均有權(quán)訴請(qǐng)確認(rèn)出租人與案外人的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為出租人將房屋出賣(mài)給案外人，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，承租人只能要求出租人賠償損失；第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，出租人將房屋出賣(mài)給案外人，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，承租人可以要求出租人賠償損失，也可以主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但不能主張出租人與案外人的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；第三種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為出租人將房屋出賣(mài)給案外人，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，承租人可以要求出租人賠償損失，也可以主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！痹摋l規(guī)定應(yīng)當(dāng)是貫徹《物權(quán)法》第 106條規(guī)定的善意取得制度，維護(hù)交易活動(dòng)的安全。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)適用的是最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第 21條，“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予以支持。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”。這里先討論一下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律救濟(jì)方式。在租賃合同履行期間尤其是期間較長(zhǎng)、標(biāo)的較大的商事租賃合同中，糾紛難免產(chǎn)生，承租人主張行使優(yōu)先承租權(quán)，而出租人以承租人在合同履行期間存在違約對(duì)抗的，除非是租賃合同履行完成后才發(fā)現(xiàn)的承租人嚴(yán)重違約行為外，其他的如合同履行中偶爾發(fā)生的遲延交納租金等輕微的違約行為，如果出租人在租賃期滿(mǎn)前對(duì)承租人的違約行為沒(méi)有提出異議，就不能以這些合同期間的輕微違約作為拒絕承租人優(yōu)先承租權(quán)的事由。在當(dāng)前物權(quán)絕對(duì)保護(hù)，優(yōu)先承租權(quán)僅為約定權(quán)利時(shí)，遵守此規(guī)定并無(wú)不妥。第四，優(yōu)先承租權(quán)對(duì)抗事由具體化。另外，對(duì)于通知義務(wù)，應(yīng)參照合同法第二百三十條優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，將通知義務(wù)分配給出租人，承租人沒(méi)有明確表示到期后不再承租的，均應(yīng)視為承租人未放棄其法定的優(yōu)先承租權(quán)，出租人租賃期屆滿(mǎn)前準(zhǔn)備繼續(xù)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)將出租的價(jià)格、條件等通知承租人，給予出承租人合理的期限決定其是否行使優(yōu)先承租權(quán)。因此，欲保護(hù)承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，一定要將出租人相關(guān)義務(wù)定型化。在房屋租賃合同中，出租人是占有優(yōu)勢(shì)地位的，尤其是承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的情況。也就是說(shuō)，租賃期滿(mǎn)后，出租人繼續(xù)出租涉案房屋，在與新的承租人就出租的條件達(dá)成最終協(xié)議之前，除非原承租人已經(jīng)拒絕出租人所報(bào)的出租條件或更優(yōu)惠的條件，承租人均享有優(yōu)先于新承租人的承租權(quán)利。優(yōu)先承租權(quán)法定化，作為一種優(yōu)先權(quán)，是針對(duì)潛在的承租人而言的，只能在出租人與承租人租賃合同屆滿(mǎn)后與潛在的承租人對(duì)比“同等條件”才具備行使條件。第二，優(yōu)先承租權(quán)行使規(guī)范化。承租人尤其是商業(yè)用途的承租人為了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要進(jìn)行工商、稅務(wù)的設(shè)立和登記、投入裝修、廣告宣傳，賦予承租方法定的優(yōu)先承租權(quán)，有利于承租人制定較為長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、加大經(jīng)營(yíng)投入、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第一，優(yōu)先承租權(quán)權(quán)利法定化。優(yōu)先承租權(quán)的全面保護(hù)，筆者預(yù)計(jì)還需要較長(zhǎng)的時(shí)間。由于我國(guó)物權(quán)的意識(shí)才剛剛興起，立法和司法實(shí)踐還處于努力保護(hù)所有人的物權(quán)階段?？梢?jiàn)，在司法實(shí)踐中，優(yōu)先承租權(quán)的保護(hù)是亟待加強(qiáng)的。五、侵害優(yōu)先承租權(quán)的司法保護(hù)此部分筆者擬探討一下優(yōu)先承租權(quán)受到侵害的司法認(rèn)定和責(zé)任確定問(wèn)題。司法實(shí)踐中不少承租人在原租賃合同還未到期、出租人與新的承租人還在磋商階段就訴至法院，此時(shí)既無(wú)法認(rèn)定“同等條件”、也無(wú)法確認(rèn)出租人已經(jīng)將房屋另行出租的事實(shí)、更可能給出租人以調(diào)整出租策略、出租方案以對(duì)抗承租人的優(yōu)先承租權(quán)，使得承租人的權(quán)利很難得
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