【正文】 該段時(shí)間經(jīng)過(guò)零售店的顧客人次（NP）我們以參考店的EP作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行分級(jí)評(píng)價(jià)，ū為參考店的EP，一般就是該城市最高的GZ值。其值通過(guò)進(jìn)入率衡量。 ③ 當(dāng) XA和XB都≤，則A、B邊皆為草邊，RB＝0。其次，對(duì)零售店所在一邊（假設(shè)為A）進(jìn)行賦值：① 當(dāng)XA和XB都＞，則A、B邊皆為金邊，RB＝1；② 當(dāng)XA與XB，一個(gè)＞，另一個(gè)＜，則其中的大者，為金邊；另一邊，即小者為草邊。其計(jì)算表達(dá)式可以為： RB＝1 金邊繁華性＝ RB＝0 草邊說(shuō)明：A、B分別表示道路的兩條邊。可以分為三級(jí)：第一級(jí)：該口岸零售商店成交金額比去年有正增長(zhǎng)，賦值1分；第二級(jí)：無(wú)法預(yù)期或該口岸零售商店成交金額比去年無(wú)增長(zhǎng)，；第三級(jí)：該口岸零售商店成交金額比去年有負(fù)增長(zhǎng)，賦值0分。可以分為三級(jí)：第一級(jí)：該口岸商業(yè)零售店的數(shù)量比去年有正增長(zhǎng)，賦值1分；第二級(jí)：無(wú)法統(tǒng)計(jì)或該口岸商業(yè)零售店的數(shù)量比去年無(wú)增長(zhǎng)，；第三級(jí)：該口岸商業(yè)零售店的數(shù)量比去年有負(fù)增長(zhǎng)，賦值0分③ FZ3表示該口岸人流量的增長(zhǎng)情況?？梢苑譃槿?jí)：第一級(jí)：該口岸有著樂(lè)觀的規(guī)劃預(yù)期，賦值1分；第二級(jí)：無(wú)法預(yù)期或預(yù)期規(guī)劃對(duì)其無(wú)影響，；第三級(jí)：該口岸有著悲觀的規(guī)劃預(yù)期，賦值0分。其中，Wi表示對(duì)應(yīng)的FZi的權(quán)重。⑷ 發(fā)展力（FZ）：發(fā)展力是用于評(píng)價(jià)零售店所在口岸發(fā)展趨勢(shì)的指標(biāo)。⑶ 吸引力（XY）：吸引力是用于評(píng)價(jià)口岸附近商店或其他環(huán)境是否對(duì)其產(chǎn)生影響的指標(biāo)。③ 遠(yuǎn)視分?jǐn)?shù)（YE）是反映零售店在遠(yuǎn)處的可見(jiàn)、可辯認(rèn)程度大小的指標(biāo)。多門(mén)時(shí)取賦權(quán)平均值。當(dāng)零售店有多個(gè)門(mén)時(shí)，投影分?jǐn)?shù)（TY）為各門(mén)投影分?jǐn)?shù)之和。可分為兩種情況，一種情況是零售店只有一個(gè)門(mén)，此時(shí)的投影角度指與主要人流道路方向的直線所形成的角度；零售店有多個(gè)門(mén)時(shí)，投影角度就是指與面對(duì)的人流道路方向的直線所形成的角度。其計(jì)算表達(dá)式可以為：可視性＝投影分?jǐn)?shù)（TY）B1＋遮擋分?jǐn)?shù)（ZD）B2＋遠(yuǎn)視分?jǐn)?shù)（YE）B3KS，B1，B2，B3，TY，ZD，YE∈〔0…1〕B1，B2，B3分別表示TY，ZD，YE的權(quán)重。與路面平行時(shí)，N為0。其計(jì)算表達(dá)式可以為：水平性（SP）＝1247。第一級(jí)：＜ ML ≤； 第二級(jí)：＜ ML ≤；第三級(jí)：＜ ML ≤； 第四級(jí)：＜ ML ≤；第五級(jí)： ≤ML ≤?？梢员硎緸椋篗L＝F（SP，KS，XY，F(xiàn)Z，RB，GZ，HB，SS）＝SPX1＋KSX2＋XYX3＋FZX4＋RBX5＋GZX6＋HBX7＋SSX8X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7，X8，ML∈〔0…1〕其中，X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7，X8分別表示SP，KS，XY，F(xiàn)Z，RB，GZ，HB，SS各自的權(quán)重。其計(jì)算表達(dá)式為：?jiǎn)挝蛔饨痤~＝某一區(qū)域單位平方米的平均租金相對(duì)單位租金額（PAR）＝某一區(qū)域的單位租金額247。S 相對(duì)單位交易額（PAD）＝某一區(qū)域的單位交易額247。其計(jì)算表達(dá)式為：?jiǎn)挝唤灰最~（AD）＝某區(qū)域某時(shí)間內(nèi)零售經(jīng)營(yíng)達(dá)成的交易金額（EDi）247。 相對(duì)人口匯集率（PPC）＝某一區(qū)域的人口匯集數(shù)量247。一般在現(xiàn)實(shí)操作中，我們采取抽樣的方式來(lái)獲得PTi的數(shù)值。該區(qū)域面積（S） PC＝〔∑（PTi）（Ti）〕247。Dqmax PDQ: 相對(duì)零售集中率, Dqi: 某一區(qū)域的零售集中數(shù)量, DQmax: 該城市最高的零售集中數(shù)量.⑵ 人口集中數(shù)量（PC）：人口集中數(shù)量是評(píng)價(jià)在城市中的某一區(qū)域，人口匯集數(shù)量多少的指標(biāo)。S DQ：零售集中數(shù)量， DN：某一區(qū)域經(jīng)營(yíng)零售的店鋪數(shù)，S：該區(qū)域的面積.相對(duì)零售集中率（PDQ）＝某一區(qū)域的零售集中數(shù)量247。其計(jì)算表達(dá)式可以為：零售集中數(shù)量（DQ）＝某一區(qū)域經(jīng)營(yíng)零售的店鋪數(shù)247?？梢苑譃樗募?jí)：核心圈級(jí)： ＜ BL ≤；延伸圈級(jí)： ＜ BL ≤；副圈級(jí)： ＜ BL ≤ 分；孤點(diǎn)級(jí)： ≤ BL ≤。區(qū)位指標(biāo)RI可以根據(jù)其分值區(qū)間分為五級(jí)：第一級(jí)：＜RI≤， 位標(biāo)RI非常好，第二級(jí)：＜RI≤， 位標(biāo)RI很好，第三級(jí)：＜RI≤， 位標(biāo)RI比較好，第四級(jí)：＜RI≤， 位標(biāo)RI比較差，第五級(jí)：≤RI≤， 位標(biāo)RI很差，具體指標(biāo)計(jì)算過(guò)程如下：1. 大位級(jí)（BL）：大位級(jí)是反映所選零售口岸屬于城市各商業(yè)零售區(qū)域的哪一級(jí)。具體指標(biāo)計(jì)算如下： 商業(yè)零售口岸選址中與位相關(guān)的指標(biāo)：（區(qū)位指標(biāo)RI）區(qū)位指標(biāo)是用于評(píng)價(jià)零售店所在的區(qū)域在城市商業(yè)零售格局中所處的地位情況；零售店所在具體地點(diǎn)在該區(qū)域中相對(duì)是否有利的指標(biāo)。Y1，Y2，Y3，Y4，Y5，Y6，Y7分別表示RI，PI，WI，F(xiàn)I，AI，TI，LI的權(quán)重。它是本文所討論的商業(yè)零售口岸選址指標(biāo)體系的匯總指標(biāo)。通過(guò)以上三步的評(píng)估，我們將得出該區(qū)域口岸是否適合企業(yè)的發(fā)展，是否可以在該區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營(yíng)等結(jié)論。四力指：營(yíng)銷力、競(jìng)爭(zhēng)力、需求力和盈利力。該層將對(duì)花蕊層選擇的待評(píng)估區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)的定量化指標(biāo)評(píng)估，并得出各待評(píng)估區(qū)域的數(shù)據(jù)結(jié)果?；ò陮泳褪强诎对u(píng)估的基本內(nèi)容。商業(yè)企業(yè)根據(jù)制訂的戰(zhàn)略進(jìn)行其擴(kuò)張規(guī)劃，籌劃店址分布，初步選擇待評(píng)估區(qū)域。5．5 商業(yè)零售口岸選址模型：（口岸之花：七花瓣）心勢(shì)位競(jìng)爭(zhēng)力　　　 　　戰(zhàn)略營(yíng)銷力需求力氣盈利力人流道 圖 4：商業(yè)口岸選址模型—口岸之花 口岸之花說(shuō)明：口岸之花包括三層內(nèi)容：第一層是花蕊層。 全面性原則所選的指標(biāo)集能覆蓋商業(yè)口岸選址的各個(gè)方面，不應(yīng)該有遺漏。如果不同的指標(biāo)反應(yīng)同一內(nèi)容，則稱為指標(biāo)間的同質(zhì)性太高，因此應(yīng)在同質(zhì)性指標(biāo)中取一個(gè)最具敏感性的指標(biāo)作為最后指標(biāo)。但采用任何主觀方法進(jìn)行的量化，都必須進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。無(wú)法量化就無(wú)法統(tǒng)計(jì)，無(wú)法統(tǒng)計(jì)也就無(wú)法比較，不比較就無(wú)法判定孰優(yōu)孰劣。 簡(jiǎn)便性原則本文所探討的指標(biāo)既注重科學(xué)性、精確性，更注重操作性、簡(jiǎn)易性，力求減少指標(biāo)的大量復(fù)雜數(shù)學(xué)式，追求理解、測(cè)量、計(jì)算簡(jiǎn)便化。 操作性原則商業(yè)零售口岸選址指標(biāo)方便測(cè)量操作，層次比較清楚。 5．4 商業(yè)零售口岸選址指標(biāo)設(shè)計(jì)的原則： 客觀化原則：商業(yè)零售店選址指標(biāo)中，許多指標(biāo)的評(píng)價(jià)都會(huì)涉及到許多因素，對(duì)于這些指標(biāo)，比較通常和簡(jiǎn)單的辦法是主觀評(píng)價(jià)法，通過(guò)分級(jí)就可測(cè)定，但是，為了更加細(xì)致、客觀的研究指標(biāo)，本文將對(duì)指標(biāo)起主要作用的因素納入計(jì)算表達(dá)式，而且盡量做到這些因素的可以客觀測(cè)量。商業(yè)口岸選址則具有高復(fù)雜性和高發(fā)散性。這里我們把根據(jù)組成行為過(guò)程的步驟和順序來(lái)進(jìn)行描述的因素稱為過(guò)程的復(fù)雜性；把根據(jù)那些步驟和順序的執(zhí)行自由度和可變化程度來(lái)進(jìn)行描述的因素稱為過(guò)程的發(fā)散性。 商業(yè)零售口岸選址指標(biāo)系統(tǒng)的功能：商業(yè)零售口岸選址是一種行為、是一種過(guò)程，在不同方式、方法操作下會(huì)產(chǎn)生大相徑庭的結(jié)果。3. 測(cè)量誤差是使用測(cè)量工具進(jìn)行測(cè)量所造成的誤差，又稱觀察誤差、隨機(jī)誤差、偶然誤差。它直接影響著測(cè)量的準(zhǔn)確性，與效度有關(guān)。1. 抽樣誤差即由抽樣變動(dòng)而造成的誤差。 誤差是指測(cè)量中與目的無(wú)關(guān)的變因所產(chǎn)生的不準(zhǔn)確、不一致效應(yīng)。① 同時(shí)效度： 如果準(zhǔn)則資料與指標(biāo)分?jǐn)?shù)可以同時(shí)得到，那么，根據(jù)這個(gè)資料計(jì)算的準(zhǔn)則關(guān)聯(lián)效度就是同時(shí)效度。⑶ 準(zhǔn)則關(guān)聯(lián)效度也稱經(jīng)驗(yàn)效度或統(tǒng)計(jì)效度，用指標(biāo)分?jǐn)?shù)和準(zhǔn)則分?jǐn)?shù)之間的相關(guān)系數(shù)來(lái)表示，它實(shí)質(zhì)上是指指標(biāo)分?jǐn)?shù)對(duì)某一被測(cè)的預(yù)測(cè)能力的高低。2. 效度的種類⑴ 內(nèi)容效度就是測(cè)量用的指標(biāo)對(duì)整個(gè)測(cè)量?jī)?nèi)容范圍的代表性程度。研究的側(cè)面是估計(jì)測(cè)量指標(biāo)跨評(píng)分者的一致性。當(dāng)只有兩個(gè)評(píng)分者時(shí)，讓評(píng)分者分別給同一指標(biāo)評(píng)分，然后根據(jù)采用的連續(xù)變量評(píng)分還是等級(jí)評(píng)分，計(jì)算兩次評(píng)分的積差相關(guān)或等級(jí)相關(guān)。有些情況下，被測(cè)的得分會(huì)受到評(píng)分者的主觀判斷的影響，不同的評(píng)分人員對(duì)相同指標(biāo)的評(píng)分存在著差異。研究的側(cè)面是估計(jì)測(cè)量指標(biāo)跨項(xiàng)目或兩個(gè)分半測(cè)量指標(biāo)之間的一致性。也就是測(cè)量里各指標(biāo)得分為正相關(guān)時(shí)，即為同質(zhì)，反之指標(biāo)間相關(guān)為零則為異質(zhì)。該系數(shù)反映的是測(cè)量指標(biāo)內(nèi)部的一致性，即項(xiàng)目同質(zhì)性。研究的側(cè)面是估計(jì)測(cè)量指標(biāo)跨形式的一致性。⑵ 復(fù)本信度又稱等值系數(shù)，估計(jì)的是兩個(gè)假定相等的復(fù)份指標(biāo)之間的一致性，是兩個(gè)平行指標(biāo)分?jǐn)?shù)的相關(guān)。2. 估計(jì)信度的方法常用的信度估計(jì)方法主要有如下四種：⑴ 重測(cè)信度也稱作穩(wěn)定系數(shù)，是被測(cè)在不同時(shí)間用同一測(cè)量指標(biāo)測(cè)量?jī)纱危▋纱螠y(cè)量間隔一段時(shí)距），兩次測(cè)量分?jǐn)?shù)的相關(guān)系數(shù)。作為測(cè)量的基本特點(diǎn)之一，信度相當(dāng)重要。） 假設(shè)三：消費(fèi)者個(gè)體之間差異不大，因此我們僅注重消費(fèi)者的數(shù)量。 假設(shè)二：零售店本身沒(méi)有區(qū)別，因此，從商業(yè)零售口岸選址指標(biāo)的得分來(lái)判斷店址的優(yōu)劣。本文所討論的指標(biāo)僅限于地理意義上口岸選址指標(biāo)。本文后面部分介紹的大量指標(biāo)的權(quán)重確定，同樣需要用到層次分析法。(2)、層次分析法的基本步驟：歸納層次分析法分析問(wèn)題的過(guò)程，大體上可以分為以下五個(gè)步驟：①建立層次結(jié)構(gòu)模型；②構(gòu)造判斷矩陣；③層次單排序；④層次總排序；⑤一致性檢驗(yàn)。這一步驟也是從高到低逐層進(jìn)行的。這一過(guò)程是由最高層次到最底層次逐層進(jìn)行的。當(dāng)CR＝CI/RI＜，否則就需要對(duì)判斷矩陣進(jìn)行調(diào)整。對(duì)復(fù)雜問(wèn)題進(jìn)行判斷時(shí)，做到完全一致性比較困難，但是必須要有滿意一致性。i∈〔1…n〕為了檢驗(yàn)判斷矩陣一致性，需要計(jì)算其一致性指標(biāo)CI。當(dāng)判斷矩陣具有滿意一致性時(shí)，λmax稍大于n。但由于客觀事物的復(fù)雜性，人們?cè)诜治鰡?wèn)題時(shí)，認(rèn)識(shí)具有片面性，要達(dá)到完全一致性是非常困難的。按照各因素重要程度、優(yōu)先次序?qū)Ρ鹊膬?nèi)在規(guī)律，判斷矩陣應(yīng)該滿足以下三個(gè)條件（稱為“完全一致性條件”）。其最常見(jiàn)的計(jì)算方法有和積法和方根法。A 層次單排序原理：確定各層次中因素對(duì)相鄰上一層次的各因素的優(yōu)先次序稱為層次單排序。這樣就可使所比較的因素間的差別落在19標(biāo)度范圍內(nèi)。C 社會(huì)調(diào)查也說(shuō)明，在一般情況下，人們至多需要7個(gè)標(biāo)度點(diǎn)來(lái)區(qū)分事物之間質(zhì)的差別或重要性程度的不同。B 在比較中，9個(gè)項(xiàng)目為心理學(xué)極限。2，46，8上述兩相鄰判斷的中值倒數(shù)因素i與j比較得判斷bij，則因素j與i比較的判斷bji=1/bij選擇標(biāo)度方法有下述的一些事實(shí)和科學(xué)依據(jù)：A 在估計(jì)事物的區(qū)別時(shí)，可以用五種判斷很好表示，即相同重要、較重要、重要、很重要、極其重要。7表示兩個(gè)因素相比，一個(gè)因素比另一個(gè)因素顯得很重要。3表示兩個(gè)因素相比，一個(gè)因素比另一個(gè)因素稍微重要。對(duì)于兩兩比較的比率應(yīng)該怎么標(biāo)度，也即判斷比率問(wèn)題。其中，Bij表示對(duì)AK而言，Bi對(duì)Bj相對(duì)重要性的數(shù)值表現(xiàn)形式。③兩兩比較的標(biāo)度與判斷原理判斷矩陣的構(gòu)成是，先給出遞階層次中的某一層因素，比如第i層，以及相鄰上一層（i1層）次中的一個(gè)因素AK，兩兩比較第i層的所有因素對(duì)AK因素的影響程度，將比較的結(jié)果以數(shù)字的形式寫(xiě)入一個(gè)矩陣表，即構(gòu)成判斷矩陣。例如，目標(biāo)、約束、準(zhǔn)則、子準(zhǔn)則、方案等，按照屬性的不同把這些因素分組形成互不相交的層次，上一層次的因素對(duì)相鄰的下一層次的全部或某些因素起著支配作用，形成按層次自上而下的逐層支配關(guān)系，具有這種性質(zhì)的層次稱為遞階層次。(1)該方法的基本原理有：①數(shù)學(xué)原理——特征向量方法[16] 周德鎮(zhèn)、李光金，《管理運(yùn)籌學(xué)》，四川大學(xué)管理學(xué)院用書(shū)，對(duì)于復(fù)雜管理決策問(wèn)題，通過(guò)建立層次分析模型，構(gòu)造出判斷矩陣，可以應(yīng)用求解判斷矩陣的最大特征根及其特性向量的方法，來(lái)確定出相應(yīng)各種方案、措施、政策等相對(duì)于總目標(biāo)的重要性權(quán)值，以供決策者參考。適用于決策問(wèn)題復(fù)雜、模糊，不易直接比較判斷的情況。④ 最小最大后悔值準(zhǔn)則——保守主義原則。② 最大最大準(zhǔn)則 ——樂(lè)觀主義原則。(3) 不確定型決策決策者對(duì)不同可行方案可能出現(xiàn)的或面臨的情況毫無(wú)把握時(shí)進(jìn)行的決策。(1) 確定型決策指決策者不僅已知可行方案肯定將面臨何情況，而且還知道其相應(yīng)的損益結(jié)果。該類決策一般僅用單一的收益情況作為評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的指標(biāo)，因此，適用于目標(biāo)單一，決策問(wèn)題簡(jiǎn)單且容易界定、量化比較的決策。 選擇口岸：依據(jù)商企前面所制訂的選擇標(biāo)準(zhǔn)和定性、定量的分析結(jié)果對(duì)待選區(qū)域進(jìn)行選擇決策。這樣將可能極大的改變?cè)搮^(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使原來(lái)的指標(biāo)計(jì)算失去意義，商企將可能因此陷入更激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境而無(wú)法達(dá)到預(yù)訂的戰(zhàn)略目標(biāo)。因?yàn)橥瑯拥闹笜?biāo)，同樣的環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和自己在實(shí)力方面相差不大時(shí)，將可能獲得近乎一致的定量計(jì)算結(jié)果。除此之外，我們還需要定性方面的評(píng)估。 評(píng)估口岸：對(duì)以上各待選區(qū)從定量和定性角度進(jìn)行綜合評(píng)估。 計(jì)算指標(biāo)：從定量角度對(duì)各待選區(qū)的口岸選址相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)量和計(jì)算。待選范圍有多個(gè)的情況下，商企可以依據(jù)所掌握的待選地區(qū)資料和自己的經(jīng)驗(yàn)對(duì)待選區(qū)按照某個(gè)指標(biāo)進(jìn)行排序。因?yàn)锳充滿了誘惑，將吸引大批競(jìng)爭(zhēng)者的加入。例如：商企的目標(biāo)是為了生存，那么相應(yīng)的口岸選址標(biāo)準(zhǔn)就是該口岸的盈利情況符合生存要求即可，將相應(yīng)的指標(biāo)按照生存要求細(xì)化、明確。 明確標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)零售口岸選址應(yīng)當(dāng)有明確可行的標(biāo)準(zhǔn)。5. 生存目標(biāo)生存是發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，在生存沒(méi)有保障的情況下提發(fā)展是荒謬的。它們根據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略，在有些條件還未成熟的地區(qū)開(kāi)設(shè)新店，其中，市場(chǎng)目標(biāo)就是其主要目標(biāo)之一。成都市建設(shè)銀行曾經(jīng)在凡是工商銀行開(kāi)有營(yíng)業(yè)廳的地點(diǎn)旁邊或?qū)γ骈_(kāi)設(shè)自己的營(yíng)業(yè)廳，目的之一就是為了遏制對(duì)手的發(fā)展。⑷ 融資手段銷售量的增加有助于增強(qiáng)投資者、借資者的信心，從而有利于商企進(jìn)行融資。⑶ 規(guī)模經(jīng)濟(jì)有些商企希望通過(guò)擴(kuò)大銷售量來(lái)實(shí)現(xiàn)充分利用生產(chǎn)能力、