【正文】 ⑹ 進(jìn)入性（GZ）：進(jìn)入性是用于評價人流進(jìn)入零售店情況的指標(biāo)。可以分為三級第一級：該口岸人流量比去年有正增長，賦值1分；第二級：無法預(yù)期或該口岸人流量比去年無增長，；第三級：該口岸人流量比去年有負(fù)增長，賦值0分④ FZ4表示該口岸零售商店總的成交金額的增長情況?？梢杂弥饔^評價法分為五級：第一級：口岸附近能強(qiáng)烈的吸引消費者， ＜XY≤；第二級：口岸附近能較強(qiáng)的吸引消費者， ＜XY≤；第三級：口岸附近對吸引消費者不起作用， ＜XY≤；第四級：口岸附近讓消費者產(chǎn)生較強(qiáng)的厭惡感， ＜XY≤；第五級：口岸附近讓消費者產(chǎn)生非常強(qiáng)的厭惡感，≤XY≤。投影分?jǐn)?shù)是指按投影角度（TJ）所賦予的分?jǐn)?shù)：當(dāng) 0≤TJ＜45時， ＜TY≤當(dāng) 45≤TJ＜90時， ＜TY≤當(dāng) 90≤TJ＜135時， ＜TY≤當(dāng) 135≤TJ≤180時， ≤TY≤TJ＝0指路旁沒有開門。具體的計算指標(biāo)有：⑴ 水平性（SP）：水平性是用于評價口岸與道路面水平程度的指標(biāo)。該區(qū)域面積（S） AD＝（EDi）247。其計算表達(dá)式為： 人口匯集數(shù)量＝〔∑某區(qū)域各時點的人口數(shù)（PTi）各時點的權(quán)重（Ti）〕247。可以用計算式表示為：BL＝F（PDQ，PPC，PAD，PAR）＝PDQW1+PPCW2+PADW3+PARW4， W1，W2，W3，W4，BL∈〔0…1〕其中，W1，W2，W3，W4分別代表PDQ，PPC，PAD，PAR各自的權(quán)重。5．6 商業(yè)零售口岸選址的基本指標(biāo)體系 零售口岸選址指標(biāo)（LSI）零售口岸選址指標(biāo)（LSI）是用來評價零售口岸店址情況優(yōu)劣的指標(biāo)。第二層是花瓣層。 異質(zhì)性原則所選的指標(biāo)之間應(yīng)該是異質(zhì)的，即不同指標(biāo)只反應(yīng)不同的內(nèi)容。當(dāng)然，本文中也有不少指標(biāo)采用了主觀評價法。是由與測量目的無關(guān)的偶然因素引起，使得幾次測量結(jié)果不一致，且這種不一致是無系統(tǒng)的、隨機(jī)的。② 預(yù)測效度：是指指標(biāo)對準(zhǔn)則變量預(yù)測的有效性。當(dāng)測驗的評分者多達(dá)三個以上，且指標(biāo)采取等級評分時，可以用肯德爾和諧系數(shù)計算了。當(dāng)被測在同一測量里表現(xiàn)出跨項目的一致性時，就稱測量具有項目同質(zhì)性。雖然一次測量的最終目的是求得較高的效度，但是信度的高、低對指標(biāo)性能的優(yōu)劣依然影響很大。第五部分 商業(yè)零售口岸選址基本指標(biāo)體系5．1 商業(yè)零售口岸選址指標(biāo)的范圍和假設(shè) 商業(yè)零售口岸選址指標(biāo)的范圍商業(yè)零售口岸選址涉及到包括口岸評估、競爭評估、商企營銷力評估、需求評估、盈利評估等。C 層次總排序及其一致性檢驗計算同一層次上不同因素對總目標(biāo)的優(yōu)先次序稱為層次總排序。一致性檢驗是根據(jù)矩陣?yán)碚搧磉M(jìn)行的，根據(jù)矩陣?yán)碚撚泄紹W＝λmaxW，當(dāng)判斷矩陣具有完全一致性時，λmax＝n,n為判斷矩陣階數(shù)。④ 層次排序原理層次排序原理包括層次單排序、層次總排序和一致性檢驗理論。9表示兩個因素相比，一個因素比另一個因素顯得極其重要。如，設(shè)B1，B2，…BN為i層的因素，則有判斷矩陣如表1。⑤ 等概率決策準(zhǔn)則 ——平均主義原則。可分為三種：確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策。定性評估包括動態(tài)評估、換位評估等。 確定范圍：根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和目標(biāo)確定口岸待選范圍。據(jù)說成都的伊藤洋華堂在開業(yè)前三年的目標(biāo)是必須虧損多少萬元，就是為了其占領(lǐng)市場的目標(biāo)。有些商企通過成本價甚至免費試用來吸引消費者就是為了啟動市場。利潤最大化目標(biāo)對于現(xiàn)實商企來說，比較模糊、抽象，缺乏操作性，因此應(yīng)用不大廣泛。由于商業(yè)慣性的存在，多數(shù)情況下，商業(yè)重心并不等同于商業(yè)中心，而是有一定的偏離。一般認(rèn)為城市存在一個中心，它是以大型商場、銀行和金融與證券交易中心為特征。3. 財氣：是指在此經(jīng)營的商家所獲利的情況，贏利的氣氛。4. 流向流量流動的方向。② 熙攘流：在店內(nèi)行走快了就會碰到人，不能直走，只能繞著、讓著走。 P流：是指行駛的公共汽車的數(shù)量。出入點包括：人行通道出入口，學(xué)校、居民區(qū)等的出入口，公交車、地鐵、火車等人員運輸工具的停靠地點等。4. 快行道與慢行道快行道和慢行道的區(qū)別就是道路上流的流動速度。 道――道路分析我們將商業(yè)零售口岸所遇到的道路情況分為七類：1. 經(jīng)行道與緯行道經(jīng)緯二字取自地理，這里的經(jīng)行道指進(jìn)出城市商業(yè)區(qū)域的道路，并不一定是南北方向的道路；緯行道指環(huán)繞城市商業(yè)區(qū)域的道路，也不是指東西方向的道路。核心輻射區(qū)人口：核心輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中，其顧客構(gòu)成中55%70%的顧客的相對集中的來源區(qū)域。⑶ 深角區(qū)：指位于口岸區(qū)域內(nèi)偏僻角落或離區(qū)域中心較遠(yuǎn)的位置。而有些居住小區(qū)里孤零零的雜貨店就叫做孤岸。如春熙路，兩邊街道都是金岸，而成渝高速公路，則大部分兩邊都是草岸。⑶ 礁岸與祥岸旁邊有顧客敬而遠(yuǎn)之的場所或商品的口岸叫做礁岸；否則叫做祥岸。2. 中位：中位是指大位中的具體位置。⑴ 核心圈――核心圈是指在城市里最集中、最繁華的商業(yè)零售區(qū)域。如春熙商圈就是指東御街、總府路和春熙路等所形成的商業(yè)地理區(qū)域。本文是在忽略商企戰(zhàn)略、營銷、競爭等內(nèi)外因素差異下來探索地理意義上選址的影響因素。 目前指標(biāo)存在的不足 指標(biāo)體系不完善從現(xiàn)存研究看，指標(biāo)體系均不完善，僅是某一方面的研究。模型根據(jù)顧客來源不同分為兩類：第一類是流動人口，相應(yīng)的銷售模型為：預(yù)估銷售額（元/時）＝每小時平均人數(shù)客單價入店率，第二類是住戶，相應(yīng)的銷售模型為： 住戶銷售額估計（元/時）＝戶數(shù)客單價入店率，客單價指每位顧客的購買金額。Ｍi）〕；i∈｛１……Ｎ｝Ｙ＝〔∑（ＹiＰi247。 與商業(yè)零售口岸選址相關(guān)的指標(biāo)和模型與商業(yè)零售口岸選址相關(guān)的指標(biāo)和模型目前還不多，也不系統(tǒng)，主要有以下幾類： 區(qū)域確定方面的指標(biāo)：1 零售引力法則[10]王超，《零售學(xué)》，中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社，： 又稱為里利法則。⑶ 分析競爭對手。地點選擇需要分析以下五種因素： ⑴ 分析交通條件。這里所說的交通要道和交通樞紐，包括城市的直通街道，地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。這里將目前零售學(xué)中比較有代表性的選址介紹歸納如下：選址分為三步，第一步是區(qū)域位置選擇和地點選擇，第二步是對商店效益的評估，第三步就是對以上評估結(jié)果進(jìn)行決策。第三類是競爭，即在市場地域中同行業(yè)競爭者的數(shù)量以及能力等。該范圍包含一個內(nèi)側(cè)界限，一個外側(cè)界限，其涵意是指消費者購買某商品和享受某種服務(wù)要克服的空間距離。韋伯問題是考慮企業(yè)的最佳位置，所以它也被后來許多人稱為“區(qū)位選擇”問題。1 杜能區(qū)位：區(qū)位理論是由杜能區(qū)位理論開始的，杜能是一個德國的農(nóng)場主，1826年他根據(jù)自己的需要提出了農(nóng)業(yè)區(qū)位結(jié)構(gòu)，指出了各種產(chǎn)業(yè)的分布范圍或者說它們的區(qū)位，形成了后來稱為孤立國的模型。而市場規(guī)劃則將重心放在了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展上。其中，人力、資本資源更是其發(fā)展的瓶頸。商業(yè)零售企業(yè)在競爭中為取得優(yōu)勢，已廣泛地采取非價格競爭手段，諸如改善企業(yè)形象，完善售后服務(wù)等等，這些都需要經(jīng)營者通過店址分析，掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點，采取競爭性的經(jīng)營戰(zhàn)略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競爭優(yōu)勢。它能解釋為什么在同樣的經(jīng)營管理、同樣的品牌、產(chǎn)品下，商業(yè)零售店在有些口岸經(jīng)營良好，而在另一個口岸的經(jīng)營卻每況愈下；它能解釋為什么僅有一街之隔或僅僅多出幾階臺階，顧客數(shù)量、經(jīng)營效益上卻有天壤之別；它能解釋為什么一個口岸在僅有一兩家商業(yè)零售店經(jīng)營時，生意清淡，而有十幾家甚至數(shù)十家商業(yè)店進(jìn)來，競爭加劇后，生意反而越做越火爆……商企經(jīng)營之道仿似一蒙著面紗的神秘女郎，人們不斷探索、鉆研，希望能揭開神秘女郎全部的面紗。 口岸的含義：口岸系指人員、貨物、交通工具出入國境的機(jī)場、港口、車站、通道等[5] 李月升、文云朝、胡欣、陳曉輝主編，《中國口岸》，立信會計出版社。零售商一般不向制造商、中間商、各種機(jī)構(gòu)或政府部門銷售商品，它們也不銷售生產(chǎn)資料類的工業(yè)品?！吧虡I(yè)是專門的人運用專門的投資專門從事商品的買和賣而媒介的社會商品交換，是社會分工體系中的一個獨特分支”。作者在選題之初曾翻閱了好幾種版本的零售學(xué)著作，對選址章節(jié)進(jìn)行了細(xì)讀，發(fā)現(xiàn)介紹選址的方式主要有兩種：一種是過程敘述式，即按照零售店選址的步驟進(jìn)行介紹。對這些企業(yè)進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)，失敗因素可以歸納為兩類：第一類稱之為內(nèi)在因素，包括戰(zhàn)略、品牌、經(jīng)營形式、產(chǎn)品、價格、購物環(huán)境、宣傳等。國內(nèi)外學(xué)者在選址相關(guān)領(lǐng)域做過長時期和大量的研究。類似的，“選址、選址、還是選址。3. 將商業(yè)零售口岸選址進(jìn)行了指標(biāo)化,并對每個指標(biāo)的含義、表達(dá)式和評估辦法進(jìn)行了探索。從某種意義上來講，店址的優(yōu)劣，可能會決定企業(yè)經(jīng)營的成敗。其區(qū)別之處是側(cè)重點不同。在此對商業(yè)的定義是：商業(yè)是指以買賣方式進(jìn)行交換的經(jīng)濟(jì)活動。零售商或零售企業(yè)是向最終消費者出售商品，直接為消費者服務(wù)的商業(yè)企業(yè)。本文在對課題的探索時，將忽略商企間經(jīng)營環(huán)境上的差異，而主要是從地理意義上對該課題進(jìn)行分析，其他相關(guān)內(nèi)容則引用相關(guān)知識。 為商業(yè)企業(yè)的競爭、經(jīng)營提供指導(dǎo)：1 研究商業(yè)零售口岸選址為商業(yè)企業(yè)進(jìn)行合理選址提供科學(xué)的方法商業(yè)零售口岸選址為商業(yè)企業(yè)選址提供了一套較完整、較系統(tǒng)的科學(xué)的方法、程序。5 研究商業(yè)零售口岸選址為產(chǎn)品、服務(wù)供應(yīng)商制定渠道策略提供幫助商業(yè)零售口岸選址不僅對從事直接面對最終消費者的零售、服務(wù)等企業(yè)有著直接的指導(dǎo)意義，而且對于從事產(chǎn)品、服務(wù)的提供者來講，同樣具有戰(zhàn)略意義。 簡化商業(yè)零售口岸選址的決策商業(yè)零售口岸選址是一種系統(tǒng)、方便、實用的工具，可以幫助商企簡化選址決策，定量化的口岸評估結(jié)果便于商企對不同的口岸進(jìn)行評估、比較和選擇，從而避免了定性評估帶來的隨意性、不確定性等缺陷。商業(yè)零售口岸選址研究為政府部門在進(jìn)行相關(guān)規(guī)劃時提供了市場參與者角度的參考。以上各環(huán)皆是通過利潤比較、資源競爭、排擠而確定距離城市遠(yuǎn)近和在杜能環(huán)中的位置的。零售區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是克里斯泰勒的中心地理論。在人口密度高的地域只需要吸引比較小范圍的顧客就能達(dá)到成立閾人口值，相反，在人口密度低的地域如果不從更廣范圍吸引顧客，就不能達(dá)到成立閾人口值[8]張文忠，《經(jīng)濟(jì)區(qū)位論》，科學(xué)出版社。 零售學(xué)：零售學(xué)是商業(yè)零售口岸選擇最直接關(guān)聯(lián)的學(xué)科。在一些較小城鎮(zhèn)，中央商業(yè)區(qū)是這些城鎮(zhèn)的唯一購物區(qū)。⑷ 郊區(qū)購物中心。其次分析客流目的、速度和滯留時間。分析城市規(guī)劃，包括短期規(guī)劃和長期規(guī)劃是為了從長考慮，在了解地區(qū)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項目的規(guī)劃前提下，做出最佳地點的選擇[9]王超，《零售學(xué)》，中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社。常用的模型如丁金宏（１９９６），假設(shè)空間中的一個中心城有Ｎ個區(qū)，并且各區(qū)內(nèi)部的人口分布是均勻的，那么各區(qū)的人口重心和商業(yè)重心也就是其幾何中心，設(shè)各區(qū)的人口重心位置為（Ｘi，Ｙi）,那么這個城市人口重心的位置（Ｘ，Ｙ）為：Ｘ＝（１/Ｐ）（∑ＸiＰi）　　i∈｛１……Ｎ｝Ｙ＝（１/Ｐ）（∑ＹiＰi）　　i∈｛１……Ｎ｝式中，Ｐ為中心城的總?cè)丝跀?shù)，Ｐi為第i區(qū)的人口數(shù)，Ｎ為中心城內(nèi)亞區(qū)的總數(shù)。而利潤為銷售額減去成本，成本容易確定，因此，只要能夠預(yù)測到門店未來的銷售，在門店處設(shè)店是否有利可圖就可以基本預(yù)知，從而確定是否在此建店。另外還有地價模型、商業(yè)中心地區(qū)位模型等[14]張文忠，《經(jīng)濟(jì)區(qū)位論》，科學(xué)出版社。第四部分 商業(yè)零售口岸選址的基本要素 前提說明及幾個重要概念 前提說明1. 本文研究的地理范圍限于：城市2. 本文從經(jīng)濟(jì)效益角度研究商業(yè)零售口岸選擇。同樣一個商業(yè)店在不同的經(jīng)營時期受到不同的因素的干擾和影響，其輻射區(qū)也并不是一成不變的，輻射區(qū)規(guī)模時大時小，輻射區(qū)形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型?，F(xiàn)分別介紹如下： 位――位置分析商業(yè)零售口岸選址的位指零售口岸所處的區(qū)域、地點、場所、位置，包括大位、中位和小位。例如成都市的西延商圈、建設(shè)路商圈、牛市口商圈等。⑵ 陰岸與陽岸陽岸指正面朝向街道而且空間完全開闊的口岸；陰岸指背后或側(cè)面朝向街道或者空間被遮蔽的口岸。⑸ 金岸與草岸一條街道，一邊繁華，一邊冷清；繁華的一邊叫做金岸，冷清的一邊叫做草岸。一般來說，群岸優(yōu)于孤岸，因為群岸有助于形成商氣、匯集人氣從而帶來財氣。⑴ 門區(qū)： 指位于口岸區(qū)域出入口的位置。 人――人口分析對人的分析是為了預(yù)測需求?？缭捷椛鋮^(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的人口數(shù)。3. 雙行道與單行道雙行道是指允許來回方向流動的道路，單行道則只允許單方向流動。位于交行道處的口岸優(yōu)于其位于直行道處。一般可以將流分解為以下六種構(gòu)成要素：W流：是指步行人流的數(shù)量，這里的步行人流包括單獨行走的個人、被抱的小孩、推著自行車行走的人。④ 斷續(xù)流：口岸外一定范圍，間斷有人經(jīng)過。3. 流速流量流動的速度。6. 流時流量流動的規(guī)則性與節(jié)奏性。4. 小勢與大勢：口岸所在地發(fā)展前景巨大叫大勢，反之為小勢。4. 店址址心是待選零售店所在的地點。常見的目標(biāo)包括：1. 利潤目標(biāo)利潤是商業(yè)企業(yè)存在的目的之一，同時更是企業(yè)繼續(xù)生存、發(fā)展的動力。2. 銷量目標(biāo)商業(yè)零售企業(yè)在口岸選址過程中將銷售量作為重點時，一般基于如下四個方面的考慮：⑴ 知名度銷售量的增加有助于提高產(chǎn)品及商企的知名度，從而有助于商企其他的產(chǎn)品賺錢或該產(chǎn)品以后賺錢或占領(lǐng)市場，而以后賺錢。成都市建設(shè)銀行曾經(jīng)在凡是工商銀行開有營業(yè)廳的地點旁邊或?qū)γ骈_設(shè)自己的營業(yè)廳，目的之一就是為了遏制對手的發(fā)展。例如：商企的目標(biāo)是為了生存，那么相應(yīng)的口岸選址標(biāo)準(zhǔn)就是該口岸的盈利情況符合生存要求即可，將相應(yīng)的指標(biāo)按照生存要求細(xì)化、明確。 評估口岸：對以上各待選區(qū)從定量和定性角度進(jìn)行綜合評估。 選擇口岸：依據(jù)商企前面所制訂的選擇標(biāo)準(zhǔn)和定性、定量的分析結(jié)果對待選區(qū)域進(jìn)行選擇決策。② 最大最大準(zhǔn)則