【正文】 中心地理論。該理論將決定零售業(yè)區(qū)位選擇的因子分為三類：第一類是市場，這里的市場是指消費(fèi)者的集合。中心地理論創(chuàng)始人克里斯泰勒（Christaller）在其《南德的中心地》一書中，提到一個(gè)重要的概念即“產(chǎn)品和服務(wù)的供給或服務(wù)范圍”。該范圍包含一個(gè)內(nèi)側(cè)界限，一個(gè)外側(cè)界限，其涵意是指消費(fèi)者購買某商品和享受某種服務(wù)要克服的空間距離。內(nèi)側(cè)界限尤其重要，它表示某零售業(yè)或服務(wù)業(yè)布局必須有的最小限度消費(fèi)者的范圍，也就是說只有擁有一定的市場才能獲得正常利潤。外側(cè)界限表示某商品或服務(wù)的最大銷售或服務(wù)范圍。類似于克里斯泰勒的內(nèi)側(cè)界限，美國學(xué)者貝利()提出了成立閾人口的概念，其涵意是維持一個(gè)企業(yè)能夠得到正常利潤的最低限度的人口。另外，1972年若斯頓（Rushton）通過模式圖說明了人口密度與中心職能區(qū)位的基本關(guān)系。在人口密度高的地域只需要吸引比較小范圍的顧客就能達(dá)到成立閾人口值，相反，在人口密度低的地域如果不從更廣范圍吸引顧客，就不能達(dá)到成立閾人口值[8]張文忠，《經(jīng)濟(jì)區(qū)位論》，科學(xué)出版社。第二類是空間的接近性，一般指空間距離和交通條件。主要內(nèi)容是說明消費(fèi)者的購買量隨著距零售區(qū)位的距離增加在減少，當(dāng)距離增加到一定程度時(shí)，因交通費(fèi)太大，購買量就變?yōu)榱?，此時(shí)的距離就是克里斯泰勒所說的商品的銷售范圍或外側(cè)界限。第三類是競爭，即在市場地域中同行業(yè)競爭者的數(shù)量以及能力等。該理論提出，競爭者之間的布局是分散還是集中與企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容和市場的特征等有關(guān)。并指出，區(qū)位間的空間競爭，如果是屬于同業(yè)種間的競爭，可能會(huì)出現(xiàn)兩種趨勢：一是相互排斥趨于分散；一是在競爭中產(chǎn)生聯(lián)合。如果是屬于不同業(yè)種的競爭，由于彼此間存在著互相互補(bǔ)關(guān)系，對于多目的的購買行為的消費(fèi)者是最佳的購物空間選擇，因此，集聚趨勢比分散趨勢更明顯?？梢钥闯?，經(jīng)濟(jì)區(qū)位論中相關(guān)的內(nèi)容對選址的分析站的角度還是比較宏觀，對企業(yè)的應(yīng)用操作幫助有限。 零售學(xué)：零售學(xué)是商業(yè)零售口岸選擇最直接關(guān)聯(lián)的學(xué)科。其一般都會(huì)有專門的章節(jié)講解選址問題，介紹選址的方式主要有兩種：一種是過程敘述式，即按照零售店選址的步驟進(jìn)行介紹。另一種是概念介紹式，這一種方式對于影響店址的因素進(jìn)行了較多的介紹。這里將目前零售學(xué)中比較有代表性的選址介紹歸納如下：選址分為三步，第一步是區(qū)域位置選擇和地點(diǎn)選擇，第二步是對商店效益的評估，第三步就是對以上評估結(jié)果進(jìn)行決策。1. 零售店店址區(qū)域選擇指的是零售店應(yīng)選擇設(shè)在哪一個(gè)區(qū)域，即在哪一級商業(yè)區(qū)或商業(yè)群中。選擇的依據(jù)是根據(jù)顧客對不同商品的需求特點(diǎn)及購買規(guī)律。其將商業(yè)群分為以下四種類型：⑴ 城市中央商業(yè)區(qū)。這是全市最主要的、最繁華的商業(yè)區(qū)，全市性的主要大街貫穿其間，云集著許多著名的百貨商店和各種專業(yè)商店、豪華大飯店、影劇院和辦公大樓。在一些較小城鎮(zhèn)，中央商業(yè)區(qū)是這些城鎮(zhèn)的唯一購物區(qū)。⑵ 城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街。它是大城市的次要的商業(yè)街。這里所說的交通要道和交通樞紐，包括城市的直通街道，地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。這些地點(diǎn)是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時(shí)間人流如潮，店址選擇在這些地點(diǎn)就是為了便利來往人流購物。⑶ 城市居民區(qū)商業(yè)街和邊沿區(qū)商業(yè)中心。城市居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點(diǎn)設(shè)置商店是為方便附近居民的就近購買日用百貨、雜品等。邊沿區(qū)商業(yè)中心往往坐落在鐵路重要車站附近，規(guī)模較小。⑷ 郊區(qū)購物中心。在城市交通日益擁擠，停車?yán)щy，環(huán)境污染嚴(yán)重的情況下，隨著私人汽車大量增加，高速公路的發(fā)展，一部分城市中的居民遷往郊區(qū)，形成郊區(qū)住宅區(qū)，為適應(yīng)郊區(qū)居民的購物需要，不少零售店設(shè)到郊區(qū)住宅區(qū)附近，形成了郊區(qū)購物中心。2. 選擇好區(qū)域位置后就是對具體地點(diǎn)的選擇了。地點(diǎn)選擇需要分析以下五種因素： ⑴ 分析交通條件。首先從企業(yè)經(jīng)營角度來看要分析兩點(diǎn)：一是在開設(shè)地點(diǎn)或附近，是否有足夠的停車場所可以利用；二是商品運(yùn)至商店是否容易。再為方便顧客購買，促進(jìn)購買行為順利實(shí)現(xiàn)，對交通條件要作三點(diǎn)分析：一是設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向；二是設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的商店，要分析公共車站的性質(zhì)，是中途站還是始終站，是主要停車站還是一般停車站。⑵ 分析客流規(guī)律。首先分析客流類型：是自身的客流，分享客流還是派生客流。其次分析客流目的、速度和滯留時(shí)間。第三分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模。最后分析街道特點(diǎn)。⑶ 分析競爭對手。經(jīng)營的產(chǎn)品類別不同或消費(fèi)者購買模式不同的產(chǎn)品受商店周圍競爭情況的影響也大不相同。⑷ 分析地形特點(diǎn)。分析地形特點(diǎn)就是要選擇能見度高的地點(diǎn)設(shè)店。⑸ 分析城市規(guī)劃。分析城市規(guī)劃，包括短期規(guī)劃和長期規(guī)劃是為了從長考慮，在了解地區(qū)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃前提下，做出最佳地點(diǎn)的選擇[9]王超，《零售學(xué)》，中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社。第二步對商店效益的評估和第三步對評估結(jié)果的決策這里就省略了。可以看出，零售學(xué)中的選址內(nèi)容多在理論概念方面，即定性方面進(jìn)行規(guī)范性的探討，而在定量方面，實(shí)用操作技術(shù)方面的研究就幾乎沒有，因此還沒有完全成為指導(dǎo)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)的有效工具。 與商業(yè)零售口岸選址相關(guān)的指標(biāo)和模型與商業(yè)零售口岸選址相關(guān)的指標(biāo)和模型目前還不多，也不系統(tǒng)，主要有以下幾類： 區(qū)域確定方面的指標(biāo)：1 零售引力法則[10]王超，《零售學(xué)》，中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社，： 又稱為里利法則。里利認(rèn)為，確定商圈要考慮人口和距離兩個(gè)變量，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近而不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。椐此，里利提出下列公式：DY＝（D+Y）/（1+）式中 DY：Y地區(qū)商圈的限度 dXY：各自獨(dú)立的X、Y地區(qū)間的距離px：X地區(qū)的人口py：Y地區(qū)的人口2 飽和理論[11]王超，《零售學(xué)》，中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社，：飽和理論是通過計(jì)算商業(yè)市場飽和系數(shù)，達(dá)到測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和程度，用以幫助新設(shè)商店經(jīng)營者了解某個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)過多還是不足。一般說來，位于飽和程度低的地區(qū)商店，其成功的概率必然高于高度飽和的地區(qū)。商店市場飽和系數(shù)（IRS）的計(jì)算公式是：IRS＝（H）（RE）/RF式中 IRS：某地區(qū)某類商品飽和系數(shù)H：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)RE：某地區(qū)每一顧客用于購買某類商品的費(fèi)用支出RF：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店?duì)I業(yè)總面積 人口重心、商業(yè)重心計(jì)算方面的指標(biāo)：人口重心是用于評價(jià)城市里面，人口的分布狀況的指標(biāo)。常用的模型如丁金宏（１９９６），假設(shè)空間中的一個(gè)中心城有Ｎ個(gè)區(qū)，并且各區(qū)內(nèi)部的人口分布是均勻的，那么各區(qū)的人口重心和商業(yè)重心也就是其幾何中心，設(shè)各區(qū)的人口重心位置為（Ｘi，Ｙi）,那么這個(gè)城市人口重心的位置（Ｘ，Ｙ）為：Ｘ＝（１/Ｐ）（∑ＸiＰi）　　i∈｛１……Ｎ｝Ｙ＝（１/Ｐ）（∑ＹiＰi）　　i∈｛１……Ｎ｝式中，Ｐ為中心城的總?cè)丝跀?shù)，Ｐi為第i區(qū)的人口數(shù)，Ｎ為中心城內(nèi)亞區(qū)的總數(shù)。商業(yè)重心的推求原理基本同上，稍有不同的是，考慮到各區(qū)商業(yè)規(guī)模是不同的，因此將人口數(shù)量換為各區(qū)零售業(yè)的平均規(guī)模，將上面的式子改變?yōu)橐韵鹿竭M(jìn)行計(jì)算：假設(shè)各區(qū)的商業(yè)重心為（Ｘi，Ｙi），那么中心城的商業(yè)重心為（Ｘ，Ｙ）：Ｘ＝〔∑（ＸiＰi247。Ｍi）〕/〔∑（Ｐi247。Ｍi）〕；i∈｛１……Ｎ｝Ｙ＝〔∑（ＹiＰi247。Ｍi）〕/〔∑（Ｐi247。Ｍi）〕；i∈｛１……Ｎ｝式中，Ｘi和Ｙi為各區(qū)的商業(yè)中心，Ｐi為各區(qū)的商業(yè)從業(yè)人員數(shù)，Ｍi為第i個(gè)區(qū)內(nèi)的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)，Ｐi247。Ｍi代表第i個(gè)區(qū)商業(yè)的平均規(guī)模，這里商業(yè)重心的計(jì)算方法采用的是Ｖarignnon構(gòu)架[12]王錚、鄧悅等著，《理論經(jīng)濟(jì)地理學(xué)》，科學(xué)出版社。 連鎖超市選址的銷售模型[13魏琦，連鎖超市選址的銷售模型分析，《標(biāo)準(zhǔn)化報(bào)道》，2001年1月，第22卷第1期該模型假設(shè)選址基于利潤最大化原則。而利潤為銷售額減去成本，成本容易確定，因此，只要能夠預(yù)測到門店未來的銷售，在門店處設(shè)店是否有利可圖就可以基本預(yù)知，從而確定是否在此建店。該模型建立前有三個(gè)前提條件，一是商品的地域購買力穩(wěn)定，二是商圈內(nèi)的飽和度低，三是門店吸引力與距離相關(guān)。在三個(gè)前提條件下建立了門店的銷售模型。模型根據(jù)顧客來源不同分為兩類：第一類是流動(dòng)人口，相應(yīng)的銷售模型為：預(yù)估銷售額（元/時(shí)）＝每小時(shí)平均人數(shù)客單價(jià)入店率，第二類是住戶，相應(yīng)的銷售模型為： 住戶銷售額估計(jì)（元/時(shí)）＝戶數(shù)客單價(jià)入店率，客單價(jià)指每位顧客的購買金額。再將門店的銷售額減去成本，得到利潤，最后將門店生存期內(nèi)的利潤折現(xiàn)，進(jìn)行比較、決策。 其他模型其他的模型還包括魁恩（）的中心區(qū)位模型。該模型僅考慮交通費(fèi)用的作用，顯然太簡單化了；普拉德福特（）的商業(yè)地域結(jié)構(gòu)模型。該模型包括兩個(gè)角度，一是從城市地理學(xué)的城市內(nèi)部土地利用角度，分析商業(yè)用地的變化以及與其他城市土地利用的關(guān)系；一是從經(jīng)濟(jì)地理學(xué)角度，側(cè)重于零售業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)在城市內(nèi)部是按照怎樣的原則選擇合理的空間區(qū)位。另外還有地價(jià)模型、商業(yè)中心地區(qū)位模型等[14]張文忠，《經(jīng)濟(jì)區(qū)位論》，科學(xué)出版社。從這些模型中我們可以發(fā)現(xiàn)，它們往往僅注重選址的某一個(gè)方面。這些模型在理論研究方面有著巨大的貢獻(xiàn)，但是對于企業(yè)實(shí)際操作應(yīng)用的指導(dǎo)方面存在不足。 目前指標(biāo)存在的不足 指標(biāo)體系不完善從現(xiàn)存研究看，指標(biāo)體系均不完善，僅是某一方面的研究。如上面提到的飽和理論，是從零售口岸的某類商品銷售的飽和程度方面來研究。人口重心與商業(yè)重心、商業(yè)中心則著眼于城市商業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性和趨勢。 主觀指標(biāo)多，未解決量化問題目前的指標(biāo)研究，更多的是主觀指標(biāo)，未解決好量化方法問題；就是客觀性指標(biāo)，也未能指明其數(shù)據(jù)獲得方式。不能實(shí)現(xiàn)量化，就很難確定相應(yīng)指標(biāo)的級別，定不了級別，就難以進(jìn)行優(yōu)劣比較，也難做到科學(xué)的選址管理。第四部分 商業(yè)零售口岸選址的基本要素 前提說明及幾個(gè)重要概念 前提說明1. 本文研究的地理范圍限于：城市2. 本文從經(jīng)濟(jì)效益角度研究商業(yè)零售口岸選擇。判斷商業(yè)零售口岸店址好差的標(biāo)準(zhǔn)是其達(dá)成交易的幾率。3. 與商業(yè)零售口岸選址相關(guān)的有戰(zhàn)略分析、競爭分析、營銷分析和其他企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的分析。本文是在忽略商企戰(zhàn)略、營銷、競爭等內(nèi)外因素差異下來探索地理意義上選址的影響因素。 兩個(gè)重要概念1. 輻射區(qū)又叫商圈、貿(mào)易區(qū)域，本文叫做輻射區(qū)。是指商業(yè)店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡言之，也就是來店顧客所居住的地理范圍。商業(yè)店的商業(yè)活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩(wěn)定的輻射區(qū)。不同的商業(yè)店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得輻射區(qū)規(guī)模、輻射區(qū)形態(tài)存在很大差別。同樣一個(gè)商業(yè)店在不同的經(jīng)營時(shí)期受到不同的因素的干擾和影響，其輻射區(qū)也并不是一成不變的，輻射區(qū)規(guī)模時(shí)大時(shí)小，輻射區(qū)形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型。為便于分析研究，一般將輻射區(qū)視為以商業(yè)店本身為中心的同心圓。（有時(shí)我們稱某某商圈中的商圈概念，不同于以上的含義，而是指商企所在的地理范圍、區(qū)域。如春熙商圈就是指東御街、總府路和春熙路等所形成的商業(yè)地理區(qū)域。）2. 商業(yè)慣性它是指這樣一種現(xiàn)象：在許多時(shí)候，某些商業(yè)店并不位于自己的最佳口岸位置上，這時(shí)商業(yè)店仍然繼續(xù)經(jīng)營甚至持續(xù)興旺，這種現(xiàn)象可以用商業(yè)慣性來解釋。如圖2所示：商業(yè)店的最佳區(qū)位位于圖中經(jīng)營成本最小的X點(diǎn)，但是由于歷史的原因，商業(yè)店坐標(biāo)目前偏離了這個(gè)位置，處于位置Y處的商業(yè)店，雖然不是支付最小成本，但是支付的成本還能保證它獲得可以接受的利潤，因此，商業(yè)店運(yùn)行在可接受成本之下，由于商業(yè)資本遷移需要額外成本，原有資本規(guī)模越大，遷移成本一般也越大，這個(gè)商業(yè)店寧愿堅(jiān)持在原來的位置而不追尋最佳口岸。而處于位置Z處的商業(yè)店，相比之下處于一種不利的地位，偏移最佳口岸太多，資本運(yùn)行在可接受成本之上，商業(yè)店就不能不遷移了[15]王錚、鄧悅等著，《理論經(jīng)濟(jì)地理學(xué)》，科學(xué)出版社。 成本 可接受成本 O Y X Z 位置 圖2：商業(yè)慣性 商業(yè)零售口岸選址七要素：位、人、 道、 流、 氣、 勢、心該部分內(nèi)容的思想源自李蔚老師上課時(shí)《口岸學(xué)》的介紹，由作者擴(kuò)展、歸納，將商業(yè)零售口岸選址涉及的因素總結(jié)為七類?，F(xiàn)分別介紹如下： 位――位置分析商業(yè)零售口岸選址的位指零售口岸所處的區(qū)域、地點(diǎn)、場所、位置，包括大位、中位和小位。大位決定口岸吸引顧客的潛在能力；中位和小位部分地決定潛在顧客是否愿意光臨口岸所處的位置。1. 大位：大位是指所研究城市的商業(yè)零售格局，可以分為四部分：核心圈、延伸圈、副圈和孤點(diǎn)。⑴ 核心圈――核心圈是指在城市里最集中、最繁華的商業(yè)零售區(qū)域。例如成都市的春熙路鹽市口商圈。⑵ 延伸圈――延伸圈是指核心圈的外圍區(qū)域。如成都市鹽市口商圈外的東大街、紅星路等。⑶ 副圈 ――副圈是指在城市里次集中、次繁華的零售區(qū)域。例如成都市的西延商圈、建設(shè)路商圈、牛市口商圈等。⑷ 孤點(diǎn) ――孤點(diǎn)是指在城市里單獨(dú)形成的集中、繁華商業(yè)零售區(qū)域。例如成都市的仟村、云龍、老佛爺、金宇百貨等。2. 中位：中位是指大位中的具體位置?？梢詮牟煌嵌确譃榘祟悾孩?臺(tái)岸與凹岸以口岸所在道路路面為標(biāo)準(zhǔn)，需要上階梯的口岸稱為臺(tái)岸；需要下階梯的口岸稱為凹岸。如成都的21世紀(jì)電腦城，它的二樓高出道路平面幾階梯，叫做臺(tái)岸；它的一樓比道路平面低出幾階梯，叫做凹岸。臺(tái)岸和凹岸都不及與路面處于同一平面的口岸（平岸）好。一般來說，臺(tái)岸和凹岸都會(huì)在一定程度上阻礙消費(fèi)者的光顧，減損顧客數(shù)量。⑵ 陰岸與陽岸陽岸指正面朝向街道而且空間完全開闊的口岸；陰岸指背后或側(cè)面朝向街道或者空間被遮蔽的口岸。人民南路綠樹如蔭，位于樹后的口岸叫做陰暗；而像百貨大樓、