商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)選址分析(參考版)
2024-09-02 15:08本頁面
【正文】 C市場(chǎng)區(qū)可能是零售食品商業(yè)樓面開發(fā)的“最佳區(qū)域”。C)A，居民的食品支出更高，對(duì)于開發(fā)商而言這有可能是零售面積不足，導(dǎo)致單位零售面積上的居民食品支出更高，因此，是處于負(fù)飽和狀態(tài)，就有一定的開發(fā)潛力。BA，說明B區(qū)相對(duì)于A而言，單位零售面積上的居民食品支出更低，因此，消費(fèi)有一定的增長潛力，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，這可能是零售面積過大，處于飽和狀態(tài)。飽和度指數(shù)=消費(fèi)者在某種（類）商品消費(fèi)支出/該種（類）商品的總的零售面積實(shí)例：在一個(gè)市場(chǎng)區(qū)內(nèi)有1000個(gè)家庭，平均食品支出是1200元/月，A）==%“飽和指數(shù)”比較城市內(nèi)不同市場(chǎng)區(qū)：飽和指數(shù)：在市場(chǎng)區(qū)內(nèi)某一類商業(yè)房產(chǎn)過多或者不足的一系列指數(shù)。+300/amp。+600/5amp。）/（400/2amp。）==%去丙地：（300/amp。+300/amp。+600/5amp。）/（400/2amp。）==%去乙地：（600/5amp。+300/amp。+600/5amp。）/（400/2amp。應(yīng)用實(shí)例：假設(shè)：一個(gè)市場(chǎng)區(qū)內(nèi)有三個(gè)服裝專賣店甲、乙、丙規(guī)模分別為400，600，300平方米，距消費(fèi)地的距離分別是2KM，5KM，問：消費(fèi)者去甲、乙、丙購物的概率去甲地：（400/2amp。模型的局限性：假設(shè)條件是單一的。Huff概率模型告訴我們的是消費(fèi)者選擇到某個(gè)商場(chǎng)去購物的概率，用這樣的概率乘以消費(fèi)者在商場(chǎng)每種商品的消費(fèi)支出，就可以推算商場(chǎng)總的銷售額，進(jìn)而通過人口再推算整個(gè)服務(wù)區(qū)內(nèi)可以支撐的總的商品零售額。（5）經(jīng)驗(yàn)系數(shù)——消費(fèi)者對(duì)距離的敏感系數(shù)的影響因素：不同的地區(qū)的歷史文化、民俗習(xí)慣、交通條件、收入水平、教育水平、年齡、性別等。2，消費(fèi)者在直觀上感覺距離較近，他會(huì)增加去某個(gè)SHOP購物的概率D、amp。如果amp。ordf。=2B、一般來說amp。ordf。利用方格網(wǎng)作法，將城市進(jìn)行分區(qū)，每個(gè)方格作為基本統(tǒng)計(jì)區(qū)，調(diào)查人口、消費(fèi)狀況、或者將每一個(gè)方格網(wǎng)作為一個(gè)“消費(fèi)者”進(jìn)行對(duì)待。計(jì)算i到j(luò)的距離（4）ordf。ordf+……+Sj//(S1/D11amp。Dijamp。Model）假設(shè)某個(gè)消費(fèi)者i，如果去一個(gè)商場(chǎng)Sj購物，那么該消費(fèi)者去購物的概率Pij是多少?Dij(距離)消費(fèi)地（i）RGM模式（Retail消費(fèi)者去某一個(gè)SHOP購物的概率與距離成反比，與規(guī)模成正比。目前D4區(qū)域相對(duì)“多余”的面積是：367694/%=289751平方米367694289751=77943平方米（相對(duì)多余面積）五、零售業(yè)區(qū)位選擇分析開發(fā)項(xiàng)目具體位置或市場(chǎng)區(qū)的選擇，從兩個(gè)方向來進(jìn)行：一是從消費(fèi)者角度看，最佳市場(chǎng)區(qū)位——零售磁力模型（Huff概率模型）；二是從開發(fā)商的角度看，分析市場(chǎng)區(qū)需求的飽和狀況，不飽和區(qū)就是好的區(qū)位。%Step4:應(yīng)用：假設(shè)在城市西南區(qū)（D3）開發(fā)2萬平方米的零售房產(chǎn)是否可行？西南區(qū)（D3）的PR=%，西南區(qū)處于不飽和狀態(tài)，有開發(fā)可行性。%D3%Step3:計(jì)算PR值（房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)）D1%D3%Step2:統(tǒng)計(jì)區(qū)間差異系數(shù)：D1%%平均家庭收入百分比%%家庭數(shù)百分比%市中心D4零售存量百分比南D2367694Step1:統(tǒng)計(jì)單元區(qū)i類零售業(yè)房產(chǎn)面積存量、家庭數(shù)、家庭收入均值占城市中兩的百分比項(xiàng)目226870186253840667348972980平均家庭收入250020500987821023市中心D4人口規(guī)模南區(qū)D2總計(jì)（6）
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