常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則(參考版)
2025-06-09 23:19本頁面
【正文】 2. 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況相應(yīng)等級(jí)有較大差異時(shí)，重置價(jià)格可適當(dāng)增減，但增減幅度不得超過重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的5%。如實(shí)際沿高有差異，應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，重置價(jià)相應(yīng)增減2%。400二級(jí)磚柱，砼屋架或鋼屋架，跨度912m。550二級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車，彩鋼板墻面屋面。550二級(jí)鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度＞15m，無吊車。沿高為5m720二級(jí)鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗。2. 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況相應(yīng)等級(jí)有較大差異時(shí)，重置價(jià)格可適當(dāng)增減，但增減幅度不得超過重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的5%。200注：本價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)表內(nèi)“有水電”均指含下水設(shè)施注：1. 以上標(biāo)準(zhǔn)中所列房屋的層高(除其它結(jié)構(gòu)的房屋)為:,。2802土墻，部分磚墻，雜木桁條或桁條，磚墻分間，門窗一般，磚地（部分水泥地），有水電。3406磚墻，平瓦屋面，雜木椽，雜木桁砼桁簡(jiǎn)易木門窗，水泥地，有水電。4304磚或鋼筋條基，平瓦望磚屋面、木桁條、半元椽一般木屋架，磚墻承重，內(nèi)外粉刷，水泥地，鋼窗，普通木門窗，有水電。6602老式木樓清水墻，磚或鋼筋條基，木桁條，普通木樓地板、木樓梯，木屋架，平瓦望磚（木望板）屋面，內(nèi)外粉刷，普通吊平頂，有水電。3705小瓦屋面，蘆菲、蘆便墊層，雜木椽，木桁條用料較小，有立帖山墻，簡(jiǎn)易木門窗，簡(jiǎn)易間隔墻，水泥地或磚地，有水電或公用水。4803小瓦屋面，望磚基屋，半元椽，木桁條，杉木立帖屋架用料一般，普通木門窗，水泥地（或不規(guī)則地板）亂磚填充墻，有水電或公用水。320磚木舊式1望板基層（部分雙層），小瓦屋面，半元椽方木桁條，杉木立帖，排柱齊全，正磚實(shí)砌墻，薄板天棚，雙層木樓板，較好的木樓梯木間壁，木門窗制作講究，帶裙板，企口木地板，明間方磚地，有水電。4302磚或鋼筋砼條基，空斗墻，平本瓦望磚屋面，多孔板或砼小梁板樓板，砼樓梯，水泥樓地面，普通鋼，木門窗，水電俱全。6003磚或鋼筋砼條基，平坡屋面，多孔板樓層，鋼窗木門，實(shí)砌墻，水、電設(shè)施齊全，含公廁，適用于三層（含三層）以上單元非成套住宅。580混合結(jié)構(gòu)單元式住宅、辦公用房1磚或鋼筋砼條基，平坡屋面，現(xiàn)澆板或空心板樓層，鋁合金或塑鋼窗，水、電、衛(wèi)實(shí)施齊全，戶型新型，適用于四層以上近年新建的多層住宅樓。9002鋼筋砼框架承重，鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻圍護(hù)，鋁合金窗或鋼窗，水、電、衛(wèi)、消防設(shè)施齊全。 附件十二：市區(qū)拆遷房屋等級(jí)和建安工程重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)類別等級(jí)結(jié)構(gòu)裝修及設(shè)備狀況元/m2鋼混凝土結(jié)構(gòu)高層1鋼筋砼基礎(chǔ)，鋼砼框架或剪承重、磚墻圍護(hù)、外墻面磚或涂料、內(nèi)墻中級(jí)抹灰普通水泥地面、鋁合金或塑鋼門窗、水、電、衛(wèi)、消防設(shè)施齊全。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30%危險(xiǎn)房不足三成新30%以下（二）房屋成新上限表（限值）結(jié)構(gòu)房屋類別超過40年36∽40年31∽35年26∽30年21∽25年16∽20年11∽15年10年以內(nèi)鋼混住宅789按實(shí)際情況評(píng)定非住宅6789磚混住宅6789非住宅678磚木住宅678按實(shí)際情況評(píng)定。2. 以上標(biāo)準(zhǔn)包含土建工程費(fèi)、水電工程費(fèi)及材料差價(jià)等綜合因素。附件九：土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)表（市區(qū)）單位：元/m2名 稱區(qū) 位營(yíng)業(yè)用房辦 公、住 宅工 業(yè)、倉 儲(chǔ)出 讓劃 撥出 讓劃 撥出 讓劃 撥一 類400028002800196018001620二 類360025202400168015001350三 類300021002000140012501130四 類24001680160011201050950五 類160011201330930850770六 類1200840950670570510戚區(qū)一類2200154015001050820740二類160011201330930730660三類1200840950670570510注：表中所列土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)適用于“地大于房”時(shí)地價(jià)的補(bǔ)償。（1） 一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋結(jié)構(gòu)修正標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)修正系數(shù)計(jì)算公式：〔1－（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)—評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/3500〕1002．非營(yíng)業(yè)用房成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋三成新以下四、五成新六、七成新八成新及以上六成新809091981001021021063．非營(yíng)業(yè)用房層次因素修正系數(shù)表A．無電梯層次總樓層一二三四五六一100二100100三100100100四100100100100五10010010010099六1001001001009998B．有電梯層次總樓層一二三四五六七七層以上四100100100100五100100100100101六100100100100101101七100100100100101101101七層以上100100100100101101101101總樓層在四樓以下（有電梯）不作層次因素修正。附件八：非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時(shí)間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。（第一進(jìn)修正后不低于第二進(jìn)評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格）4．二層以上營(yíng)業(yè)用房層次因素修正系數(shù)說明二層以上營(yíng)業(yè)用房估價(jià)樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：路線基準(zhǔn)價(jià)底層100%，二層取70%，三層取50%，四層及四層以上、地下室取40％。（二）實(shí)體因素修正系數(shù)1．結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計(jì)算公式：100—（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)—評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）1022．成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋三成新以下四、五成新六、七成新八成新及以上六成新809096991001021031043．底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深修正系數(shù) 底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深小于等于10m的，調(diào)節(jié)系數(shù)如下： ①等于10m，； ②大于等于8m，小于10m，； ③大于等于6m，小于8m，； ④大于等于4m，小于6m，； ⑤小于4m。注：實(shí)體因素修正系數(shù)采用連乘方式計(jì)算。在800米范圍內(nèi)基本上只有零散的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在400800米范圍內(nèi)有大型商場(chǎng)及區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米－2000米。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。距離公交線路的距離在500米以上。距離公交站點(diǎn)100200米內(nèi)，有12條重要公交線路。離市區(qū)主干道的距離在2000米以上。離市區(qū)主干道的距離在5001000米之間。無物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。3物業(yè)管理物業(yè)管理情況。少量綠化，基本無公共活動(dòng)空間。室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。建筑密度在5060%，外型陳舊。建筑密度與外型等建筑密度在30%40%，外型美觀。布局一般。2規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑或小區(qū)布局布局合理、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。環(huán)境污染空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境一般。（三）房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1．實(shí)體因素修正系數(shù)（1）住宅結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)a. 可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計(jì)算公式:〔1＋（可比實(shí)例建安工程重置價(jià)格單價(jià)—標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/4500〕100 :〔1－（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)—評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/4500〕100（2）住宅成新因素修正系數(shù)表 待估房屋 成新率標(biāo)準(zhǔn)房屋30%39%40%49%50%59%60%69%70%79%80%89%90%100%八成新758585939397979898100100101101105（3）住宅朝向因素修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)969899100101102（4）住宅功能修正系數(shù)表修正因素平面布置設(shè)備及設(shè)施采光通風(fēng)取值范圍98100981009810099100（四）房屋區(qū)位因素修正系數(shù)1．區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表序號(hào)因素項(xiàng)目?jī)?nèi)容標(biāo)準(zhǔn)分考察項(xiàng)目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等1自然環(huán)境10自然景觀、風(fēng)向a11空氣污染、噪音、水文a122規(guī)劃設(shè)計(jì)10建筑或小區(qū)布局a21建筑密度、外型等a22綠化率、室
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