【正文】 結(jié)束語：本調(diào)查報告中有些數(shù)據(jù)為二手資料，有待確證和補(bǔ)充，可以進(jìn)一步開展中型調(diào)研工作。（二）、科學(xué)城大橋西橋頭地塊： 不宜介入?？尚行苑治? 就目前來看，該地塊應(yīng)該是五橋以內(nèi)不多的大片土地，綿陽市民，特別是準(zhǔn)備購買高總價的市民一般是中老年人，他們一般都不愿意走出現(xiàn)有的生活模式和生活范圍，不愿意到五橋以外購買商品住房。威脅 占地400余畝的中房世紀(jì)景苑即將啟動，同樣會占有一定的市場優(yōu)勢。機(jī)會1）、該地區(qū)前期有平政小區(qū)，近期有凱廈花園，使得這一片區(qū)成為市場熱點(diǎn)之一。（三）、高水片區(qū)濱江西路北段地塊：優(yōu)勢 該地塊位于綿陽市知名居住社區(qū)——高水片區(qū)（平政小區(qū)），社區(qū)生活配套成熟。2）、土地權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜。機(jī)會 前期愿望實業(yè)已經(jīng)開發(fā)了住宅小區(qū)，加上濱河公寓，居住氛圍逐步形成，富臨集團(tuán)將將在此開發(fā)面積達(dá)400多畝的富臨西蜀民居，社區(qū)正在炒熱。劣勢1）、涪江景觀一般，但是對岸的電視塔和碧水寺景觀效果不錯。2）、地塊形狀上看長邊緊靠涪江，景觀住宅多。2） 、市政單位、銀行、郵政、電信系統(tǒng) 資料不詳3） 、文化教育、體育設(shè)施、醫(yī)院 資料不詳生活配套設(shè)施1）、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 資料不詳2） 、休閑娛樂設(shè)施 資料不詳3） 、農(nóng)貿(mào)市場 資料不詳（三）、高水片區(qū)濱江西路北段地塊：市政配套1）、道路與交通、管網(wǎng)設(shè)施 該地塊位于平政小區(qū)東，屬于成熟小區(qū)，道路、管網(wǎng)設(shè)施齊全，339路公交車從此經(jīng)過。3） 、文化教育、體育設(shè)施、醫(yī)院 附近有綿陽市人民醫(yī)院和404醫(yī)院，北側(cè)有勞動人民文化宮和五一市政廣場，有公共游泳池，但是沒有有效開放。各種管網(wǎng)設(shè)施基本到位。商務(wù)狀況一般?？茖W(xué)城大橋西橋頭地塊：一般高水片區(qū)濱江西路北段地塊：臨近綿陽市政府早年開發(fā)的大型安居小區(qū)——平政小區(qū)，基本生活配套比較齊全。（二）、人文景觀濱江西路中段的地塊：臨近勞動人民文化宮和五一廣場，向東可望綿陽電視塔。二、周邊環(huán)境分析（一）、自然環(huán)境自然景觀：這三個地塊雖然緊鄰涪江，但是一年四季中水面比較窄，沙石裸露，河對岸山丘上多是普通建筑，景觀效果并不是很好?？茖W(xué)城大橋西橋頭地塊：本地塊土地使用權(quán)第一審批權(quán)屬于城郊鄉(xiāng)政府，屬于居住用地。（四）、地表附著物及、拆遷量或回填量： 三個地塊目前地表都還有少量房屋沒有拆遷，地平面都低于防洪河堤，其中濱江西路中段的地塊還低于濱江路地平面，回填量比較大（五）、地塊權(quán)屬及用地性質(zhì)濱江西路中段的地塊：該地塊使用權(quán)原本屬于愿望實業(yè)所有，據(jù)悉因為債務(wù)問題，該地塊已經(jīng)被抵押給銀行，準(zhǔn)備公開拍賣。 高水片區(qū)濱江西路北段地塊：位于濱江西路北段，屬于高水片區(qū)，西接長興平政小區(qū)，東望漢龍實業(yè)的小島村。地塊狹長，呈三角形，兩邊臨路（濱江西路和濱江路），北接“愿望實業(yè)”開發(fā)的居住小區(qū)。第三節(jié) 濱江西路項目 在濱江西路沿線總共考察了三塊地塊：分別是濱江西路中段的地塊、科學(xué)城大橋西橋頭地塊、高水片區(qū)濱江中路北段地塊，這三個地塊都位于涪江西側(cè)，有類似的地方，在此我們一并分析。七、調(diào)研結(jié)論——可行性分析（一）、調(diào)研結(jié)論總體感覺該地塊地處不成熟社區(qū)，又不是城市重點(diǎn)發(fā)展方向，發(fā)展前景并不樂觀；要想把這一區(qū)域炒熱，需要前期投入大量的資金和精力，這樣一來，該地塊面積又顯得太小。 整個綿陽空氣質(zhì)量差別不大，所以本地塊作為郊區(qū)住宅對市區(qū)居民沒有特別的誘惑力。科學(xué)城內(nèi)的職工也不會選擇這一帶安家，同樣對綿陽師范學(xué)院和綿陽建材學(xué)校教職工也是沒有吸引力的。（四）、威脅 該地塊位于綿陽市區(qū)的東部，游仙區(qū)的北部，并不是綿陽市的發(fā)展重點(diǎn)也不是游仙區(qū)發(fā)展重點(diǎn)，目前游仙區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重心和發(fā)展方向在沈家壩地區(qū)、開元地區(qū)和小枧地區(qū)。（三）、機(jī)會 該地塊位于梓潼、劍閣、巴中進(jìn)入綿陽的交通要道上，對于這一帶的潛在消費(fèi)群體而言有吸引力。 由于河濱綠化帶沒有劃入市政工程，如果我公司自行修建就會占用開發(fā)土地面積，浪費(fèi)資金。（二）、生活配套設(shè)施商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 位于老街 休閑娛樂設(shè)施位于老街 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施位于老街 農(nóng)貿(mào)市場位于老街 住宿、餐飲設(shè)施位于老街四、土地獲取或合作途徑（一）、獲取方式 雙方聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，對方以土地投資，我公司以貨幣資金投資（二）、土地價格預(yù)估及構(gòu)成 個人不準(zhǔn)確估計該地塊土地市場價格不會高于10萬元/畝（三）、規(guī)劃設(shè)計條件： 不詳五、項目投資概算（略）六、SWOT分析（一）、優(yōu)勢 由于對方與我公司合作愿望十分急迫，在談判中我們更為有利。 文化教育該地塊雖然緊鄰綿陽師范學(xué)院和綿陽建材學(xué)校，但是缺乏中小學(xué)教育基礎(chǔ)設(shè)施。三、社區(qū)配套（一）、市政配套道路與交通 連接目標(biāo)地塊與市區(qū)的主要交通干道就是游仙路，該路是一條過境路，向西南方向可以連接一環(huán)路和臨園干道東延線劍南路東段，向東北方向連接綿陽至梓潼高級公路，目前連接目標(biāo)地塊與市區(qū)的公交路線有3路和29路兩條線路。社會治安環(huán)境位于城郊，警務(wù)力量薄弱。（二）、人文景觀 沿著地塊中間的道路西行，可以來到綿陽市著名的農(nóng)家樂度假村集中帶。山系景觀效果也很一般。二、周邊環(huán)境分析（一）、自然環(huán)境自然景觀：雖然該地塊三面臨水，但是自然景觀并不是很理想，一是河面狹窄，不足50米，兩岸河堤尚未整治。（五）、地塊權(quán)屬及用地性質(zhì)（一）土地權(quán)屬單位及背景目前該地塊的使用權(quán)已經(jīng)被綿陽市住宅開發(fā)總公司獲得，該公司已經(jīng)交納了土地出讓金。（三）、地質(zhì)狀況：該地塊屬于低洼地。 整個地塊比較方正，中間被一條市政道路分開，芙蓉溪呈“負(fù)陰抱陽”狀環(huán)繞地塊。 由于地平面低于堤壩，對于如何最大化地利用河景要下工夫思考，這一點(diǎn)在技術(shù)上可以參考富臨外灘花園，但在政策支持上可能有難度。或者論證對化工廠實行“騰籠換鳥”的可行性。 對于南山地塊可以通過經(jīng)開區(qū)出面說服取消修建“會展中心”，其實此前會展中心選址在涪江與芙蓉溪交匯處（既世家豪苑所在地），后來易址；現(xiàn)在據(jù)不可靠消息會展中心有可能再次易址到青義鎮(zhèn)教育園區(qū)內(nèi)。這將給我們帶來同樣的機(jī)會。（二）、可行性分析 隨著綿陽城市化建設(shè)迅速發(fā)展，綿陽市民目前“近鬧市而居”的觀念和習(xí)慣也必將逐步改變。七、調(diào)研結(jié)論——可行性分析（一）、調(diào)研結(jié)論 南山地塊：在能避免免費(fèi)修建國際會展中心，同時能有效規(guī)避化工廠的前提下，完全可以考慮開發(fā)本項目。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與科教園藝創(chuàng)業(yè)園區(qū)齊頭并進(jìn)的同時，也是城市發(fā)展進(jìn)程中的競爭對手，如果市政府開發(fā)重點(diǎn)放在科教園藝創(chuàng)業(yè)園區(qū)，則經(jīng)開區(qū)發(fā)展進(jìn)程必將放緩。（三）、機(jī)會 綿陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)招商工作及開發(fā)工作逐步拉開序幕，目前土地出讓還有大塊地塊可以獲取，并且價格相對合理，具有增殖空間。 南山地塊受到化工廠的污染，同時還受到“免費(fèi)為其修建國際會展中心”的困撓。五、項目投資概算 （略）（一）、目標(biāo)地塊基本規(guī)劃限制 總占地面積：畝*=平方米 容積率： 按政府要求配置相關(guān)的公共配套面積：平方米（二）、初步開發(fā)設(shè)想 物業(yè)類型： 開發(fā)面積： 總開發(fā)面積、可銷售面積、非銷售面積（會所、學(xué)校、地下車庫等公共配套設(shè)施）：（三）、總體投資概算 可銷售建筑面積單位成本預(yù)算： 可銷售建筑面積總成本預(yù)算： 其它非銷售建筑成本：總投資預(yù)算：（四）、銷售收入預(yù)算及開發(fā)價值銷售收入：住宅：萬元； 商鋪：萬元；合計：萬元稅后利潤：萬元社會價值：六、SWOT分析（一）、優(yōu)勢 我公司具備大盤開發(fā)的信心和魄力 在資源整合方面我公司具備綜合優(yōu)勢。 注意沿江、干道的建筑的景觀設(shè)計。（經(jīng)開區(qū)報價15萬元/畝；此前曾經(jīng)與塘汛地塊與南山地塊之間的一個土地轉(zhuǎn)讓者洽談，該人現(xiàn)有土地60畝，凈地買入價口稱為12萬元/畝，轉(zhuǎn)手價可以低于買入價，在10萬元/畝之內(nèi)）（三）、規(guī)劃設(shè)計條件： 建筑后退城市紅線：建筑高度在24米以下的建筑退5米，建筑高度在24米以上的建筑退10米，道路交叉口退15米。（二）、生活配套設(shè)施 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)缺少 休閑娛樂設(shè)施河濱大道適合作為休閑娛樂場所；將來三江水面開發(fā)后將成為休閑娛樂的場所。 文化教育南山地塊緊鄰國家級重點(diǎn)中學(xué)——南山中學(xué)；小學(xué)教育環(huán)境較差。 管網(wǎng)設(shè)施 除了綿州大道外，其它區(qū)域尚未建成。三、社區(qū)配套（一）、市政配套 道路與交通南山地塊： 整個綿陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)的主要干道布局情況是三縱三橫，南山地塊緊鄰縱向的綿州大道北段和機(jī)場路東延線；該地塊距離市區(qū)比較近，綿州大道又是城市南北向主干道，交通便利，現(xiàn)有6路、4路、40路、48路等4條公交路線。社會治安環(huán)境目前本區(qū)域位于城郊結(jié)合部，雖然治安警察部署的力量也比較薄弱，但是外來流動人口少，治安狀況比較良好。（三）、社會環(huán)境人居環(huán)境就目前來看，該地塊位于城市遠(yuǎn)郊，日常生活極不便利，生活成本高，是不太適宜居住的。 這兩個地塊都位于城市的下風(fēng)下水之地，污染相對綿陽市其他地域比較嚴(yán)重，但是比起成都現(xiàn)狀要好得多。 塘汛地塊：該地塊也是主要有兩大污染源：一是三江湖位于城市下游，剛好又是死水，隨著時間的沉淀，加上經(jīng)營性質(zhì)的水上娛樂活動的展開，三江湖受污染狀況將會越來越嚴(yán)重。二、周邊環(huán)境分析（一）、自然環(huán)境自然景觀：地塊東方的三江湖，湖面寬闊，水質(zhì)清澈，受污染程度低；在湖面的對岸是富樂山，天際線輪廓清晰；天空空氣受污染程度低，能見度高，晴天經(jīng)常能看到藍(lán)天白云，這是成都無法比擬的。（五）、地塊權(quán)屬及用地性質(zhì) 兩塊地塊屬于國有土地，目前土地出讓第一審批權(quán)屬于綿陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，屬于一手地。（四）、地表附著物及、拆遷量或回填量： 目前地塊上還留存者大量的農(nóng)民自建住房，拆遷量大，地平面“正負(fù)零”低于防洪堤壩至少在3米以上，甚至低于三江湖蓄水水面。（二）、面積指標(biāo)： 兩個地塊從大來說可以集中出讓1000畝左右，從小看還可以再小。 塘汛地塊：位于二環(huán)路外側(cè)，處于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南部，北臨二環(huán)路與溫州深港房地產(chǎn)公司相接，東臨涪江（三江水庫），南接塘汛鎮(zhèn)，西接綿州大道中段。一、地塊調(diào)研（一）、地塊位置、地塊形狀及邊界：（詳見附圖一） 南山地塊：位于五橋及一環(huán)路以外，處于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)北部，北望南山公園，東臨涪江（三江交匯處之下），西接綿州大道北段，南臨污水處理廠；具體邊界代確認(rèn)購買意向后再定。 在做完決策后，應(yīng)該加快前期炒作步伐，挽留其它還在觀望的潛在客戶繼續(xù)觀望。結(jié)合綿陽房地產(chǎn)市場和公司資源情況，我認(rèn)為宜先采用第二種方式，然后采用第一種方式。沱牌酒廠董事長李家順與黃學(xué)玖市長有著極其密切的關(guān)系，可以走曲線路線通過李家順打通黃學(xué)玖的關(guān)系，據(jù)悉宏信房產(chǎn)總經(jīng)理助理肖波與李家順有著良好的世家私人關(guān)系，這樣可以在政府爭取更多的優(yōu)惠政策，減少報建費(fèi)用。 如果要進(jìn)入綿陽商品房地產(chǎn)市場，首先要力求找到對我方有利的土地款支付方式，以求最大化地降低投資風(fēng)險。 不過短期內(nèi)需求總量是有限的，因此要注意控制開發(fā)節(jié)奏。 如果我公司進(jìn)入綿陽房地產(chǎn)市場，很難取得絕對領(lǐng)導(dǎo)地位，甚至很難獲得與成都同等的地位，發(fā)展良好我公司及開發(fā)項目在市場中的地位將會接近于萬科地產(chǎn)和萬科城市花園在成都地區(qū)的那種地位。并以此作為成都置信公司的一個側(cè)翼護(hù)衛(wèi)艦隊，實現(xiàn)置信實業(yè)的跨越式發(fā)展。也就是說進(jìn)軍綿陽是戰(zhàn)略考慮呢還是戰(zhàn)術(shù)考慮。 其實對于優(yōu)勢與劣勢、機(jī)會與威脅問題，相互之間沒有明顯的界限，處理不當(dāng)，優(yōu)勢也可能消失，潛心彌補(bǔ)，劣勢也可能轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢；機(jī)會沒有抓住很容易失去，威脅應(yīng)對得體也會及時消除。我公司介入后不排除出現(xiàn)“強(qiáng)龍難壓地頭蛇”的情況。他們的工作重心是否仍然偏向發(fā)展科技工業(yè)，是否重視城市化建設(shè)？ 目前我公司主要銜接人是經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作辦公室及其領(lǐng)導(dǎo)張主任，該機(jī)構(gòu)在政府部門中地位究竟如何，影響力有多大，在下屆政府中地位是否會發(fā)生變化，該人個人品行如何？我們不能確定。（四）、威脅 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格總體水平偏低，利潤總量小。 綿陽市房地產(chǎn)開發(fā)商整體素質(zhì)不高，當(dāng)?shù)卣毙枰敫咚降拈_發(fā)商和項目來提升城市整體形象。目前綿陽市不缺乏高檔住宅消費(fèi)群體，而是缺乏足以吸引這些群體的高品質(zhì)樓盤，一旦綿陽出現(xiàn)有環(huán)境優(yōu)美的、物管水平高、配套齊的高檔公寓，讓市民們看到、感受到這樣的高品質(zhì)的產(chǎn)品，就可以引發(fā)他們的購買享受的欲望，就能將購買愿望轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I行動。 隨著房地產(chǎn)投訴不斷增加，加上富臨房產(chǎn)、長興實業(yè)的努力，綿陽房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入品牌消費(fèi)階段，消費(fèi)者對品牌的認(rèn)同度很高，這對于置信這一個品牌企業(yè)來說應(yīng)該是一個好消息。 隨著外來房地產(chǎn)企業(yè)的先期介入，綿陽房地產(chǎn)市場需求已經(jīng)被激活，市民對高品質(zhì)住宅需求愿望越來越強(qiáng)烈。（三）、機(jī)會