【正文】 桌球室、健身房、閱覽室、酒吧、泳池、棋牌室、超市11裝 修標(biāo) 準(zhǔn)毛坯房毛坯房毛坯房12物 業(yè)管 理深圳萬廈居業(yè)公司深圳萬廈居業(yè)公司；管理費(fèi)：序號 項(xiàng)目 恒星園 豪峰園 嘉 園15景 觀南香蜜湖景；農(nóng)科荔枝林；北安托山南香蜜湖、農(nóng)科荔枝林；北安托山、東梅林水廠南香蜜湖、北安托山、東梅林水廠16樓 盤知名度宣傳廣告較少,知名度不高廣告投放少,知名度不高廣告投放少知名度低17宣 傳重 點(diǎn)國際大社區(qū)美在外表 貴在內(nèi)涵典雅湖畔 豪庭新貌100%綠化\邁向健康自然純真的嘉園生活\嘉園佳境家天下18銷 售價(jià) 格起價(jià):5080元/ m2均價(jià):7000元/m2均價(jià)：7500元/m2起價(jià) 5500元/ m2均價(jià)6500元/ m219付 款方 式銀行按揭 88折(3成首期7成20年供)；一次性付款86折(1個月內(nèi)付清)1次性付款91折 (兩個月內(nèi)付清)；銀行按揭93折首期三成1個月內(nèi)7成按揭；輕松按揭首期一成,二成一年內(nèi)付清.按揭98折20銷 售情 況已銷70%已銷50%已銷37%(128 m2較多；101 m2較少)21周 邊交 通四路中巴一路大巴(201)住戶專車到蓮花一村(首年免費(fèi),次年收費(fèi)低于小巴)四路中巴一路大巴(201)兩輛住戶專車(路線根據(jù)住戶具體要求地段統(tǒng)一劃定)四路中巴；一路大巴(201)序號項(xiàng) 目 宏 浩 花 園 馨庭苑 二 期 俊 景 豪 園1地 理位 置梅香路與蓮花西路交界處景田北路萬科城市花園附近梅香路與蓮花西路交界處2發(fā)展商深圳市宏浩實(shí)業(yè)有限公司深圳偉柏實(shí)業(yè)股份有限公司深圳宏威地產(chǎn)發(fā)展有限公司3占 地 面 4建 筑面 層 數(shù)共5棟1棟30層；2棟28層；2棟26層4棟15層三棟27層6單 位數(shù) 量 308戶168戶 516戶7主 導(dǎo)戶 型四房二廳五房二廳三房二廳三房二廳四房二廳三房二廳二房二廳8主 導(dǎo)面 ~~ 林規(guī) 劃三樓中央綠化花園、泳池小區(qū)中央設(shè)立體化地中海式綠化庭院7000平米綠化帶、瀑布、噴泉、旱池、連廊10會 所設(shè) 施豪華住宅會所、泳池、茶座、娛樂場1000平方米二層獨(dú)立會所雙層豪華會所:泳池、網(wǎng)球場、健身中心、超市、圖書室、兒童樂園11裝 修標(biāo) 準(zhǔn)毛坯房一次裝修到位毛坯房12物 業(yè)管 理梁振英測量師行物業(yè)管理有限公司；管理費(fèi)3元/月平方米深圳市百樂業(yè)物業(yè)管理有限公司深圳中海物業(yè)管理有限公司；管理費(fèi)3元/月平方米13車 位200個；租金300元/月 84個地下庫200；地上庫50序號項(xiàng) 目 宏 浩 花 園 馨庭苑 二 期 俊 景 豪 園14工 程進(jìn) 度全部封頂 在建并已開售99年初動工；2000年10月入伙15景 觀東蓮花山；南高爾夫球場；西香蜜湖可見市政綠化廣場；園林景觀；安托山香蜜湖\蓮花山\高爾夫球場16樓 盤知名度廣告投放少知名度低 有一定知名度 在住交會期間作為深圳五大樓盤聯(lián)合推出,知名度較高17宣 傳重 點(diǎn)風(fēng)水寶地；香蜜湖景凝聚藝術(shù)靈感 抒發(fā)動靜情懷處中心區(qū),可鬧中取靜,都市里鳴琴聽泉,繁華中鳥語驚夢18銷 售價(jià) 格均價(jià)7200元/平方米均價(jià)8000元/平方米6648元/平方米均價(jià)7000元/平米19付 款方 式按揭95折；訂金3萬(港幣)；5萬(人民幣),兩周內(nèi)支付樓款30%。 1棟18層。下面將對他們作具體的分析。 通過對景田片區(qū)住宅市場的總體分析，并結(jié)合這些項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境、物業(yè)檔次、建設(shè)周期等因素。而且基本上這些項(xiàng)目大都針對本地市場。各路發(fā)展商紛紛上馬，景田物業(yè)開發(fā)方興未艾?？梢哉f，99年以前景田片區(qū)尚屬于深圳房地產(chǎn)投資熱潮中“被遺忘的角落”。事實(shí)上，直至97年以前，景田片區(qū)商品住宅的開發(fā)量都不大，97年已開發(fā)的商品住宅面積僅約10公頃，%左右。 （九） 景田片區(qū)競爭概況分析 景田片區(qū)位于福田中心區(qū)的西部，由東面的新洲路，西面的香梅路、南面的深南大道和北面的北環(huán)大道圍合而成。 相信在未來發(fā)展商會不斷加大小戶型的供應(yīng)量?！?小戶型還有市場空間，住宅戶型結(jié)構(gòu)將適當(dāng)調(diào)整 景田片區(qū)無論多層還是高層住宅在戶型設(shè)置上均是以大中型（80平方米以上）為主的，而且還有相對數(shù)量的復(fù)式單位或純復(fù)式住宅樓。 （八） 景田片區(qū)市場走向★ 土地存量大，市場供應(yīng)量將有較大增加 根據(jù)景田片區(qū)的規(guī)劃，商住凈用地為13公頃，按平均容積率3－5計(jì)，總建筑面積可達(dá)65－110萬平方米，目前市場上已建的有約50萬平方米，待建部分約10－60萬平方米，因此景田片區(qū)未來的市場供應(yīng)量將不可輕視。針對此情況，建議發(fā)展商在堅(jiān)持既定的個性化定位設(shè)計(jì)的同時，要有針對的考慮整體的規(guī)劃視覺效果，在預(yù)售期間做好小區(qū)的形象包裝工作。３、 濃厚的居住氛圍尚未形成，人氣不旺由于屬新興開發(fā)區(qū)域，景田片區(qū)的居住氛圍尚未形成，尤其是靠逸麗華庭一帶地區(qū)，更是人煙稀少，除了周圍在建的物業(yè)外， 還沒有較成規(guī)模的住宅區(qū)。針對以上情況，建議發(fā)展商除了在小區(qū)內(nèi)設(shè)立會所、游樂場等娛樂設(shè)施外，還有必要有針對性地設(shè)置住戶定菜服務(wù)、或開設(shè)專門開往附近的新?？祪舨耸称烦壥袌觥⑸侥窌T店線路的住戶專車，為住戶提供有實(shí)質(zhì)意義的方便。社區(qū)環(huán)境尚未完善 根據(jù)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前景田片區(qū)內(nèi)雖已形成部分小規(guī)模的商業(yè)中心，如山姆會員店和香梅市場等，但總體分布不均，特別是靠近逸麗華庭附近一帶，農(nóng)貿(mào)市場、肉菜市場更是稀少（到距離最近的特發(fā)小區(qū)肉菜市場也有一公里多的路程），加上附近交通不甚方便，住戶日常購物非常不便。據(jù)現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該路段公交線路非常稀少，僅有一路大巴（201路南頭總站——布吉檢查站，目前在逸麗華庭附近尚未設(shè)上落站）、四路中巴（444744456）通過，而且這些都是長線車，班次之間的時間間隔很長，候車非常困難。選擇方面都具有一定的局限性，一般選擇仍在現(xiàn)居住的區(qū)域，即選擇較為熟悉的區(qū)域。 （六） 景田片區(qū)商品住宅市場客戶需求分析針對景田片區(qū)住戶的置業(yè)需求進(jìn)行抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)：樣 本 框：景田片區(qū) 調(diào)查方式：街 訪 樣本容量： 1 8 0 個 分析：從圖中顯示，景田片區(qū)絕大多數(shù)人都具有購買意愿，主要計(jì)劃在2年（2001年）以后購買，選擇以多層為主，面積70－90平方米占多數(shù)，戶型以三房二廳為主，裝修側(cè)重于簡單裝修，價(jià)格意愿在4000－6000元／平方米，首期選擇8－12萬為主，月供2000－3000元。 按規(guī)劃。根據(jù)景田片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，這些工業(yè)廠房近年內(nèi)將全部搬遷改造，并向居住用房轉(zhuǎn)型。如要改善整個區(qū)域的交通條件和交通狀況，需對局部道路進(jìn)行拓寬和改造。 景田片區(qū)道路系統(tǒng)雖然干道與支路之間互相連結(jié)，相互支撐，基本交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成形。3．交通系統(tǒng)規(guī)劃 深圳市居住區(qū)規(guī)劃停車位原則是每兩戶一個車位。2．公共綠地規(guī)劃 景田片區(qū)規(guī)劃的公共綠地是在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)已建成及批出的城市用地狀況，綜合規(guī)劃本區(qū)的公共綠地。（五）景田片區(qū)未來規(guī)劃 1．公用配套設(shè)施用地規(guī)劃 就實(shí)際情況而言，景田片區(qū)經(jīng)規(guī)劃調(diào)整后。同樣，娛樂消費(fèi)必須到市內(nèi)其它地方。高檔衣物、床上用品、家庭裝飾品、家用電器、家具等則必須到市區(qū)內(nèi)購買。2．居民購物現(xiàn)狀因各區(qū)域內(nèi)都有配套的農(nóng)貿(mào)市場和已形成各自的小商業(yè)中心，附近還有山姆會員店、超級市場和香梅市場，本片區(qū)居民的食品、日用品、婦女用品、兒童用品、理發(fā)等都可以在本小區(qū)或鄰近的小區(qū)解決。另外，還有一小型露天農(nóng)貿(mào)市場，商品有蔬菜、肉類、水產(chǎn)品等。作為小區(qū)生活配套工程，相對每個生活區(qū)域都有一個已投入使用的綜合市場／肉菜市場，包括蓮花北肉菜、景田南綜合市場、景田綜合市場。居民生活主要依賴山姆會員店、菜市場及周邊的小店小鋪?；臼歉邔咏ㄖ幱诙鄬幼≌^(qū)邊緣，呈高層和多層相結(jié)合的狀態(tài)。景田片區(qū)的高層住宅分布有一定的集約性，一般位于各主要交通干道的兩側(cè)。景田片區(qū)的辦公樓物業(yè)主要位于深南路北，以深圳特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、深茂商業(yè)大廈、華豐大廈及奧林匹克大廈為代表。其房地產(chǎn)業(yè)以住宅物業(yè)為主，％，其次為辦公、商服、單身公寓。相對而言，景田片區(qū)的交通是比較完善的。就其目前發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)初步形成了集約化、高尚化的綜合社區(qū)概念。景田片區(qū)總規(guī)劃控制人口為9－，而現(xiàn)在已達(dá)7萬人以上，因此新增規(guī)劃容量約2萬人。該片區(qū)南臨深南大道，北鄰北環(huán)路，西側(cè)為香梅路，東為新洲路，由這四條城市干道合圍而成。當(dāng)然，新項(xiàng)目恰當(dāng)?shù)亩ㄎ灰哺鼮楸緟^(qū)聚集更為旺盛人氣的重要途徑。當(dāng)然這也是任何一個新興開發(fā)區(qū)域在一開始時所普遍面臨的問題，濃厚居住氛圍的形成，旺盛人氣的聚集，需要一個較長的循序漸進(jìn)的過程。3）濃厚的居住氛圍尚未形成，人氣不夠旺盛 由于香蜜湖片區(qū)屬新興開發(fā)區(qū)域，雖有諸多項(xiàng)目在建在售，但建成入伙的項(xiàng)目較少，且有些樓盤如最具影響力的東?；▓@一期，但入住率甚低。另外目前通過本區(qū)的大中巴車輛并不甚多，不利于居民的收入。所以，建設(shè)一些公共文化娛樂設(shè)施應(yīng)是在政府部門的規(guī)劃設(shè)施之中。只有在本區(qū)建一個上規(guī)模而檔次不太高，也不太低的商場，才能與本區(qū)住宅業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。山姆會員店只能算是大型超市而已，對本區(qū)商業(yè)氛圍的形成并不能起太大作用。本區(qū)配套設(shè)施除存在不全面、不完善的缺點(diǎn)之外，從其總體數(shù)量上看也難以滿足日益增長的實(shí)際需要。 前面部分將香蜜湖的配套設(shè)施做為一種優(yōu)勢來分析，主要是從其檔次和質(zhì)素來考慮的，而不針對其實(shí)際需求層面，因此與本部分并不互相矛盾。因?yàn)樵谌魏我粋€片區(qū)中，不論其檔次如何高，質(zhì)素如何優(yōu)，其居民也不可能全部為高收入水平、高文化程度的人士，普通居民應(yīng)該說在任何一個片區(qū)都是存在的。因此建議發(fā)展商應(yīng)就此留意，不可因追求高利潤，高回報(bào)率而使自己陷入樓盤積壓、資金被套的困境。如果眾多發(fā)展商因之而群起跟風(fēng)，大量建造大戶型為主的高檔住宅，在市場份額的限制下，其必然陷入積壓、滯銷的困境，目前本區(qū)許多樓盤銷售不暢、阻力重重便是明證。在深圳市房地產(chǎn)總體市場形勢為中小戶型暢銷，而大戶型滯銷的現(xiàn)實(shí)情況下，香蜜湖片區(qū)出現(xiàn)新建的高檔大戶型住宅群，必然是與整體市場發(fā)展趨勢背道而馳的。２、 劣勢分析香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)目前存在的劣勢主要表現(xiàn)為：本區(qū)眾多樓盤定位過高，導(dǎo)致銷售困難；配套設(shè)施存在片面性及不完善的缺點(diǎn)；濃厚的居住氛圍尚未形成，人氣不夠旺盛等。如其西邊的法式網(wǎng)球中心，澳式觀光農(nóng)場、植物園，以及貴族精英式的深圳高級中學(xué)，歐式的天主圣安多尼堂，南邊的日本式高爾夫球場，東北邊的歐式萬科城市花園，北邊的美式山姆會員店，以及中部的泰式香蜜湖渡假村等，使得整個香蜜湖片區(qū)在運(yùn)動、娛樂、休閑、購物、教育、居住、文化、時尚等方面都極盡健康化、國際化、高檔化、高尚化之特色。同時隨著中心區(qū)六大工程建設(shè)的啟動，在不遠(yuǎn)的將來，香蜜湖片區(qū)亦能享受到完善的中心區(qū)配套設(shè)施。它以深南大道為界，南邊以是貿(mào)易、金融、信息為主的中心商務(wù)區(qū)，中間為以高檔商業(yè)與綠地組成的商業(yè)活動區(qū)，北邊則是行政、文化、科技、展覽交易區(qū)。香蜜湖大社區(qū)住宅在大概念上應(yīng)屬于福田中心區(qū)之概念地產(chǎn)，因?yàn)槠涞靥幹行膮^(qū)二級輻射區(qū)域。2）區(qū)位優(yōu)勢 香蜜湖片區(qū)是新中心區(qū)的二級輻射區(qū)域，屬福田區(qū)位相當(dāng)優(yōu)越的片區(qū)之一。本區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢還體現(xiàn)在各樓盤的自身建設(shè)上。且由于本區(qū)綠色植物較多，因此空氣十分清新，據(jù)資料顯示，此地段空氣污染指數(shù)低于鬧市區(qū)20%。以香蜜湖、水上樂園為中心，東北望蓮花山公園，北有安托山風(fēng)景，西面可遠(yuǎn)眺華僑城各景點(diǎn)，近則有農(nóng)科中心觀光農(nóng)場、植物公園、靜態(tài)休閑區(qū)，南邊近可觀繁花似錦的深南大道、綠草如茵的高爾夫球場；遠(yuǎn)則可眺深圳灣海景。（四） 香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 本區(qū)住宅物業(yè)發(fā)展優(yōu)勢主要體現(xiàn)在三方面，即環(huán)境優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、配套設(shè)施國際化。 宏浩花園二次置業(yè)者為主，也有少部分一次置業(yè)者（大多為事業(yè)有成的年輕人），港人較少，基本以自住為主。 聚豪園二次置業(yè)者為主，老板、有錢人較多，生意人較多，外銷比例不大，香港人很少。多為自身擁有實(shí)業(yè)者，即私人老板，也有部分企業(yè)高級管理人員，年齡3550歲左右，以自住為主，香港較少。 香蜜湖片區(qū)住宅市場客戶需求從目前本區(qū)眾多在售樓盤的購買者來看，以大戶型為主的樓盤其客戶以二次置業(yè)者為主，如東方玫瑰花園、聚豪園、宏浩花園、恒星園等；而以小戶型為主的樓盤其客戶則以白領(lǐng)階層、工薪階層為主。通過戶型抽樣得出戶型分配比例見下表：表二：戶型結(jié)構(gòu)戶數(shù)（總2263）所占比例二房39718%三房86038%四房38617%五房以上62027%表三：戶型面積戶數(shù)（總2263）所占比例100平方米以下60126%100平方米—120平方米47821%120平方米以上118453%2）戶型的需求特征 在本區(qū)住宅市場大戶型占主導(dǎo)地位的形勢下，從其銷售情況來看，卻仍是以面積相對較小的戶型較為好賣，通過抽樣得出暢銷戶型見下表：表四：項(xiàng)目名稱暢銷戶型宏浩花園120平方米左右的三房戶型東方玫瑰花園140平方米左右的四房戶型聚豪園140平方米左右的四房戶型恒星園110平方米左右的三房及130平方米左右的四房香榭里一期130平方米左右的三房香蜜湖片區(qū)住宅市場價(jià)格特征分析從99年下半年香蜜湖片區(qū)樓盤價(jià)格情況來看，其價(jià)