【正文】 　　，進行一系列搜集證物，查閱憑據，剔除偽證，查勘現場，技術鑒定等工作，從而為法院受理不服物業(yè)管理部門仲裁的 起訴案件奠定堅實的基礎?！　?，仲裁工作人員須反復向當事人闡明使用的法律、政策，從而可以使申訴人和被申訴人經歷一個對房地產法規(guī)、政策從知之甚少到知之較多、最 后自覺遵守的過程?！　　按蚬偎尽?，除非萬不得已，單位或個人之間都擔心互傷感情，影響以后的協作和人際關系。所以，房地產及物 業(yè)仲裁是十分必要的一種有效形式。房地產及物業(yè)仲裁的必要性就 在于：　　，完全依靠法院解決這些糾紛仲裁是不可能的?！　》康禺a及物業(yè)的行政仲裁與人民法院的司法仲裁是兩種解決房地產及物業(yè)糾紛的不同方 式，它們在權限性質、處理程序、法律效力等方面有所不同。 　　所謂“仲裁”，即是指依據事實，對當事人雙方糾紛的性質，進行說服、教育，采取必 要的法律程序給予調解或裁判。依法處理物業(yè)糾紛案件，保護業(yè)主或使用人的合法權益，促進社會的安定團結，不僅是必要的，也是可能的。過去，人民法院審理房地產及物業(yè)糾紛是起了一定的作用。　　以上八類物業(yè)糾紛是相互關聯、相互滲透的，而且可能發(fā)展成為刑事犯罪和違反治安管 理處罰條例的行為。包括業(yè)主不按期向國家交納有關費稅，房屋建、管、用不善以及妨礙城市建設、市容、防火、交通、綠化等，即由妨礙社會公益而引發(fā)的糾紛。夫妻離婚后或被繼承人死亡后，離婚當事人或繼承人對房產的使用、分割等問題發(fā)生爭執(zhí)，互不相讓。　　，損害業(yè)主權益引起的糾紛。在房屋租賃期間發(fā)生第三者出高租強行入住，房產主則乘機抬高房租。有的業(yè)主以收回房屋使用權相要挾，大幅度提高房租，強迫使用人退出房屋而引起糾紛。不少業(yè)主以收回房屋自用、修繕危房、出賣或另租為由，強行讓承租人退租，有些人在單位分得住宅后，仍繼續(xù)占用原協議房?！　?一)房地產及物業(yè)糾紛的類型　　發(fā)生房地產及物業(yè)糾紛的原因、類型較多，通常情況下糾紛的主要類型和表現形式有： 　　，指租賃土地而引起的糾紛，因借用土地引起的糾紛，擅自占用土地糾紛，使用耕地引起的糾紛，侵犯公共用地引起的糾紛以及土地使用權有償轉讓中發(fā)生的糾 紛及宅基地糾紛等。據資料介紹，各級 法院房地產及物業(yè)糾紛收案數是全國民事財產糾紛中的一個突出的問題。通常情況下，當所有人的權利與所有權的事實狀態(tài)相吻合的時候，對所有權不存在糾紛；只有所有權人的權利與所有權的事 實不相吻合時，即在占有、使用、收益和處分的權利，受到侵害或發(fā)生爭議的情況下，才發(fā)生糾紛?！　∷摹⑿^(qū)物業(yè)管理中的糾紛與仲裁　　物業(yè)及物業(yè)管理中的糾紛，是指關于土地、房屋的權利和義務的爭議?！　　　∥飿I(yè)管理委員會是業(yè)主與住戶參與物業(yè)民主管理的組織形式。按有關法規(guī)及內部規(guī)定，進行建立章程、制定各項制度，實施民主管理。　　(五)物業(yè)的民主管理　　小區(qū)物業(yè)的民主管理是物業(yè)管理建立法規(guī)、制度的重要組成部分?！　　⒙摎g活動，為他們之間的溝通和聯絡提供幫助。及時處理業(yè)主和住戶對管理服務工作的投訴?！　?，在發(fā)現和處理違章違約等行為的過程中，要善于運用法規(guī)、制度，以理服人的作好法制宣傳、教育工作。只有把培養(yǎng)初、中、高級不同知識結構的培養(yǎng)人才計劃，列入具有內部法規(guī)性質 的制度規(guī)定中去，才能明確職責權限，劃定職責范圍，作到各負其職，才能使全體員工較有成效的完成和實施如下工作：　　，廉潔奉公，盡職盡責地處理好分管工作或維修任務。　　(四)重視人才培養(yǎng)，提高管理素質　　提高物業(yè)管理中管理層與操作層的人素質，是小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理常抓不懈，任重路 遠的任務?！　?，保障業(yè)主和他人的生命財產安全?！　?或住戶)，他所購買或居住的房屋是經政府備案的建筑，不能隨意改動或損壞，要維護規(guī)劃法的嚴肅性。管理處將視情節(jié)有權采取說服、教育、罰款等措施進行制止，甚至追究違法戶的法律責任 。如在條文中，就樓 宇外貌及內部布局，規(guī)定了所有樓宇的建設均應在基建項目實施前，經市(縣)規(guī)劃局審定批 準，未征得管理處同意、城市規(guī)劃管理部門批準之前，任何單位或住戶不得改變樓宇外貌或 內部布局(含花園、平臺層)，不得改變原設計的使用功能?！　?三)物業(yè)內部法規(guī)的建立應以國家大法為基礎　　中華人民共和國憲法第二十四條規(guī)定，“國家通過普及理想教育、道德教育、文化教育 、紀律和法制教育，通過在城鄉(xiāng)不同范圍的群眾中制定和執(zhí)行各種守則、公約，加強社會主義精神文明建設”。其他還有諸如學校、幼兒園、托兒所、街道辦事機構、工商管理機構等的支持和配合，對于物業(yè)管理都是十分重要 的?！　》抗懿块T的支持也很重要，購房者在向房地產管理機構申辦產權證時，若規(guī)定沒有物業(yè) 公司開局的證明不接受產權登記，便可促使業(yè)主自覺接受小區(qū)管理的各項規(guī)定?！　?二)協調關系、嚴格管理　　物業(yè)公司應取得當地政府有關職能部門的支持和配合。因 為接受條件和日后履約的應是實際居住者。如確認協商不成的，應按原價退回房款，收回房屋?！　　　∥飿I(yè)公司是向業(yè)主提供常規(guī)服務項目的服務管理機構，由于雙方在決定出售房屋和購買 房屋時所簽訂的購樓合同以確認了接受管理的條件和提供服務的責任，因此，在向購、租者交樓時必須辦理入住手續(xù)。而購房者在選擇購房時也可充分、自愿地考慮是否接受。如不執(zhí)行管理制度則視為違約行為，違約一方要負由此產生的一切經濟損失或法律責任。小區(qū)物業(yè)內部法規(guī)的建立是多方面的，就其具有法規(guī)性質的規(guī)章制度建立與管理而言，應包括的內容有：　　(一)辦理入住手續(xù)、簽訂入住合約　　雙方在辦理手續(xù)、簽定合約時，應掌握好如下的原則內容：　　，售樓合同或租賃合同書都應清楚地標明“本物業(yè)內實行統一管理，為購樓者提供有償服務”。要做到管理制度化、經?；苊夤芾砉ぷ魃系碾S意性和盲目性。　　三、小區(qū)物業(yè)管理中內部法規(guī)的建立　　強化物業(yè)管理，必須圍繞房屋管理為主體建立完善的管理法規(guī)、制度、辦法、標準，做 到依法治理，依章管理?！　　　榱耸垢母锝】档耐七M，經濟穩(wěn)定地發(fā)展，必須更多地運用經濟和法律的手段，強化管 理，做到管而不亂，活而不亂。 當前我國正在深化改革，有關法律的制訂應當促進改革，保障改革順利進行?！　　　〗洕腔A，法律是上層建筑。如果把現有的物業(yè)維修好，延長使用年限，不僅可以保證業(yè)主的利益，而且還會緩和城市土地房屋的緊張狀況。小區(qū)物業(yè)進行法制管理的重要職責，就是通過立法 ，使物業(yè)立法起到如下作用：　　　　制定好物業(yè)法規(guī)，解決物業(yè)事務中的諸多問題，是使國家穩(wěn)定繁榮，促進社會主義物質 文明和精神文明建設的必要條件，也只有制定了健全的物業(yè)法規(guī)，才能從法律上保證公民的僅利，保護物業(yè)所有人和使用人的合法權益，杜絕侵占業(yè)主或住戶所有權或使用權的現象發(fā) 生。用法律 來統一行動，做到“有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必究”?！　?二)住宅小區(qū)法制管理的職責　　建國以來，我國住宅建設和住宅物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)是不健全的，存在的問題相 當復雜，管理方面的漏洞、缺陷相當嚴重，遠遠落后于實際的需要。為達到管理的這一目的，必須運用管理的經濟手段、法律手段和行政手段。　　　　小區(qū)物業(yè)管理的目的在于求得各方面、各環(huán)節(jié)的最佳效益。物業(yè)法規(guī)必須明確規(guī)定，物業(yè)修繕的 職責、維修的要求。從另 一方面看，對一些實際情況如果投入相同的人力、財力、物力，可以經濟地提供更多的房屋。事實上，住宅物業(yè)的維護、維修是對我國住宅建設、和規(guī)劃發(fā)展的重要補充?！　　　π^(qū)住宅的建設管理上，必須采取新建與維修并舉的方針。為了與此相適應，還要完善住宅物業(yè)的金 融體系和中介體系，建立一個綜合型、配套性的完備的物業(yè)市場。　　　　目前我國住宅物業(yè)市場的發(fā)展是遠遠不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業(yè)買賣市 場、租賃市場、相關的金融市場以及物業(yè)中介服務市場?！　「鞣N所有權都應受到法律的保護。所以物業(yè)所有權是物業(yè)法制管理的基礎?！　∶鞔_物業(yè)的所有權，是維護物業(yè)領域秩序的關鍵。并相應將住房問題列入到國民經濟和社會發(fā)展計劃中，并對住宅建設的設計、施工、 規(guī)劃及用地、拆遷、環(huán)境要求、配套基礎設施、材料供應以及工程驗收、接管等各個環(huán)節(jié)，均應屬立法的范圍。住宅市場培育不起來 ，導致住宅建設資金短缺、材料質量缺乏控制，從而使房地產業(yè)住宅在國民經濟中應起的作用遠遠沒有發(fā)揮出來，與住宅相關的市場整體水平在低水平上徘徊。事實上它應是屬于房地產業(yè)立法范圍的組成部分?！　?一)住宅小區(qū)法制管理范圍　　如前所述，物業(yè)法制管理，從狹義上講亦稱立法管理?！　《?、小區(qū)物業(yè)法制管理的范圍與職責　　物業(yè)管理是建立在契約基礎之上的民事商務行為，因此，須由法律、法規(guī)來調整人們在 物業(yè)管理行為過程中形成的權利義務關系，其法律關系的主體包括物業(yè)管理者，物業(yè)所有者或使用者以及政府業(yè)務主管部門和相關單位、個人等。使物業(yè)法律宣傳、 教育增強了力度?！　　　⌒^(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，是民事糾紛的多發(fā)性領域，從司法部門受理的民事案件看，物 業(yè)糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位。深化小區(qū)物業(yè)經濟管理改革是 加強小區(qū)物業(yè)法制建設與管理的需要。因此，只有制定和建立健全法規(guī)、制度，才能從法律上保護房屋所有者與租用者的合法權益，起到依法保護所有者權益的 作用?！　　　〖訌姺ㄖ乒芾恚环矫婵梢允谷藗冊诮槿胄^(qū)物業(yè)管理時，可以作到有法可依，有章可 循；另一方面可以樹立工商、稅務、治安、衛(wèi)生防疫等政府部門的執(zhí)法權威，使各方面在處理相關的市場行為時，可以起到配合、協調一致的社會監(jiān)督及其相互關系的作用。在小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，建立健全法制 管理就可以監(jiān)督與約束開發(fā)商對物業(yè)房屋實施保修的承諾，可以監(jiān)督與約束小區(qū)物業(yè)與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場經濟法制建設的客觀要 求?！　?二)小區(qū)物業(yè)法制管理的作用　　加強小區(qū)物業(yè)法制管理，通過國家或地方立法可為物業(yè)執(zhí)法提供法制保障。　　綜上所述，加強住宅小區(qū)物業(yè)法制管理，依法推動和保障物業(yè)及其物業(yè)管理的健康發(fā)展 。但是，我國目前的現狀卻是由開發(fā)商決定物業(yè)管理的委托，物業(yè)管理則往往脫離開政府有關部門的監(jiān)督，單方面制定物業(yè)及其物業(yè)管理 費用等標準。這就需要相應建立一套完整、科學、嚴密、可操作的法律、法規(guī)體系，以增強政府對其管理的權威。住宅小區(qū)中的 樓宇管理，綠化、環(huán)衛(wèi)、治安、水電設施等方方面面都存在著嚴重管理問題?！　∷?，建立健全物業(yè)管理法規(guī)來明確物業(yè)管理中主體與客體的權利和義務，對規(guī)范市場 行為具有重要的現實意義。因此，小區(qū)物業(yè)法制管理的意義就在于：　　，可以使小區(qū)物業(yè)在規(guī)范化管理中作到有法可依 　　物業(yè)管理的發(fā)展需要一個既有競爭，又有秩序的市場環(huán)境，而市場的正常運行又取決于 法制的完善和市場規(guī)則的制定。由此導致了在進行行業(yè)規(guī)范和調整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政管理和物業(yè)管理的關系、 理順多頭管理等問題，在不少地方得不到解決。應該意識到，如果沒有相應健全的法律、法規(guī)體系作為物業(yè)管理的保障，物業(yè)及其物業(yè)管理工作就難以維系?！　”娝苤^(qū)開發(fā)與小區(qū)物業(yè)管理本來就是一對孿生兄弟，小區(qū)物業(yè)管理是小區(qū)開發(fā) 建設的延續(xù)，在制訂和完善有關房地產開發(fā)的法規(guī)時，也應同時制訂和完善物業(yè)管理的法律、法規(guī)?！　圩o公共財物，維護公共設施，共同創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的居住環(huán) 境?！　∷摹⒆魬袷亍耙?guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話 、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路?！　《?、住戶鄰里互相尊重、相互關心、互相幫助、和睦相處、共享和平?！　　　?1)堅持房屋修繕制度，制訂便民措施，主動及時地養(yǎng)護和維修；　　(2)保持房屋完好，房屋完好率達到98％；　　(3)房屋零修及時率達到99％。　　　　(1)注重精神文明建設，訂有居民精神文明建設公約；　　(2)小區(qū)內居民能自覺遵守住宅小區(qū)居民公約及各項管理規(guī)定；　　(3)文明居住，鄰里團結，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創(chuàng)建文明住宅小區(qū)；　　(4)社會化服務質量好，開展優(yōu)質服務競賽。參照《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評實施細則》，住宅小區(qū)精神文明規(guī)范應有以下幾個 方面：　　(1)制訂小區(qū)居民精神文明公約；　　(2)開展文明單位創(chuàng)建活動，主要是文明小區(qū)、文明樓、文明家庭、文明居民小組活動；　　(3)開展“社區(qū)”活動，運用各種傳媒工具和文娛康樂活動場所，組織各種公益活動，包括體育、文藝、文化活動，聯絡感情，增強友誼；　　(4)小區(qū)居民能夠遵守各項管理制度，文明居住，并能積極參加各項公益活動，鄰里間團結友愛，互相幫助，弘揚“社區(qū)”精神。擁有了這樣一種精神，就可以培養(yǎng)、教育和引導整個 小區(qū)居民的正確、健康的思維和行為，創(chuàng)造一個有良好的人際關系與社會公德的社會環(huán)境，保證小區(qū)真正成為居民安居樂業(yè)的場所。　　一、住宅小區(qū)的精神文明建設　　“社區(qū)”精神文明建設可從提倡“社區(qū)”精神和住宅小區(qū)精神文明規(guī)范兩個方面來確立 ?！　?三)居住小區(qū)公共性服務收費的測算方法第六節(jié)　住宅小區(qū)的文明建設　　住宅小區(qū)建設是“社區(qū)”形成和發(fā)展的基礎?！　　皶盒修k法”第七條指出：物價部門在核定收費標準時，應充分聽取物業(yè)管理單位和小 區(qū)業(yè)主委員會或產權人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務的價值補償，也要考慮物業(yè)產權人、使用人的經濟承受能力，以物業(yè)管理服務所發(fā)生的費用為基礎，結合物業(yè)管理單 位的服務內容、服務質量、服務深度核定?！　〈送?，對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū)，還應包括投保財產保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出?！　?；　　其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。其收費標準相對較鎬，各地情況不一，服務標準也不一樣，難以統一。　　特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等?！　　！　嵭姓▋r和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)根據實際提供的 服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。如北京市規(guī)定對水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費統收服務費標準為每月每戶1元。為物業(yè)產權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公