【正文】 在內(nèi)部法規(guī)建設(shè)中應(yīng)把各 層次人才結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)、培訓(xùn)，作為內(nèi)部建章立制的重要法規(guī)內(nèi)容。 。 、亂改，防止損壞物業(yè)外貌的行為發(fā)生。如此規(guī)定，才能使內(nèi)部法規(guī)達(dá)到如下目的。未經(jīng)批準(zhǔn)、強(qiáng)行施工屬違法行為。 物業(yè)管理法規(guī)的制定，應(yīng)根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的要求，結(jié)合《中華人民 共和國(guó)城市規(guī)劃法》和有關(guān)《細(xì)則》以及物業(yè)實(shí)際情況，對(duì)于普遍性和人們?nèi)菀走`例的行為，以相互約定的形式制定公眾行為準(zhǔn)則，對(duì)簽約雙方都具有同等約束力。 上述有關(guān)協(xié)調(diào)關(guān)系的內(nèi)容，均應(yīng)在內(nèi)部建章立制中作出明確的闡述。 規(guī)劃管理部門若要求業(yè)主凡申報(bào) 裝修的，一律要經(jīng)物業(yè)公司先行提出原則性意見(jiàn)才接受 申報(bào)，這樣有利于整個(gè)物業(yè)的規(guī)劃管理，保證房屋的基本建筑要求。如若取得公安派出所的支持，可 規(guī)定凡新入住的居民，一律憑物業(yè)公司開(kāi)具的證明才給予辦理戶籍遷入登記，這一措施對(duì)個(gè)別不接受管理的住戶可起到監(jiān)督、制約的作用。 一般物業(yè)公司要與業(yè)主簽定的書(shū)面合約主要有：①入住合約；②居住公約；③物業(yè)管理 規(guī)定等。 應(yīng)堅(jiān)持誰(shuí)入住，誰(shuí)簽訂入住合約手續(xù)的原則，不得接受委托書(shū)而由他人代辦的手續(xù)。如果購(gòu)樓者拒簽入住合約，售樓一方有權(quán)不向購(gòu)買者交出房屋， 直到經(jīng)協(xié)商讓購(gòu)房者愿意辦理并辦好入住手續(xù)時(shí)才交樓。這樣的合同條款符合“自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”的原則 。 在出售房屋前把“房屋交付使用后要服從管理，按章繳納各種費(fèi)用”作為向購(gòu)買房屋提 出的交易條件是合理的，也是必要的。日后樓房交付使用時(shí)，業(yè)主應(yīng)服從物業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理制度，按 章交納各種費(fèi)用。為此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。要對(duì)住戶及管理服務(wù)工作人員進(jìn)行經(jīng)常性的宣傳教育，使其自覺(jué)遵守法規(guī)。在物業(yè)管理方面也應(yīng)該這樣， 以物業(yè)立法，促進(jìn)物業(yè)改革和物業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)該在深入調(diào)查研究，總結(jié)新經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)把國(guó)家關(guān)于物 業(yè)的方針和政策規(guī)范化、法律化。法律是經(jīng)濟(jì)的反映，同時(shí)又反作用經(jīng)濟(jì)，為經(jīng)濟(jì)服務(wù)。建立相應(yīng)物業(yè)法規(guī)的任務(wù)，就是把 維修物業(yè)的措施制度化、固定化，以促進(jìn)物業(yè)的修繕工作，增加和保證物業(yè)的質(zhì) 和量，盡量彌補(bǔ)物業(yè)供給的不足。 我國(guó)整體物業(yè)供給水平是緊張的，造成的原因，除了房屋建設(shè)跟不上需要外，另一方面 是舊的房屋嚴(yán)重失修，淘汰率增加。只有這樣才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)秩序。因此在住宅物業(yè)上需要立法，依法來(lái)加強(qiáng)管理，由單一的行政權(quán)力管理向社會(huì)的經(jīng)濟(jì)管理、法律管理過(guò)渡。相關(guān)法規(guī)的制訂就是代表了法律手 段的具體運(yùn)用的開(kāi)始，通過(guò)對(duì)物業(yè)管理的立法和司法，可使物業(yè)經(jīng)濟(jì)的行政的管理手段規(guī)范化和科學(xué)化，可以運(yùn)用物業(yè)法規(guī)去調(diào)整物業(yè)管理中的多種關(guān)系。廣義的講如小區(qū)建設(shè)管理、 住宅經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)管理和住宅維修管理等的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)維修制度的建立，物業(yè)維修資金的來(lái)源，物業(yè)維修材料的標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)，維修隊(duì) 伍的素質(zhì)和合理的組合等等。因此，物業(yè)的修繕應(yīng)該是物業(yè)立法的一個(gè)重要內(nèi)容。由于住宅同樣是有年限要求的，通過(guò)日常維修可以延長(zhǎng)其使用壽命，也就提高了住宅的經(jīng)濟(jì)效益。不能只抓建設(shè)，不管維修 。為此，需要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃和計(jì)劃，加強(qiáng)物業(yè)的立法、司法、行政干預(yù)的力度，加強(qiáng)社會(huì)的法制建設(shè)。應(yīng)該允許物業(yè)的多種所有制形式和多種所有權(quán)形式，以及物業(yè)多種經(jīng)營(yíng)方式的并存。歸國(guó)家、集體所有 的房屋及其相關(guān)范圍的利益不得受 到侵占或變相侵占，個(gè)人所有的不得非法查封、沒(méi)收和擠占。物業(yè)法規(guī)必須對(duì)物業(yè)所有權(quán)的內(nèi)容、所有權(quán)的形式、所有權(quán)的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法，以及物業(yè)的共 有關(guān)系，物業(yè)代管等方面做出明確的立法。住宅物業(yè)所有權(quán)不明，往往是引起物 業(yè)管理糾紛的結(jié)癥所在。 在我國(guó)，土地是屬于國(guó)家或集體所有的，房地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)是指物業(yè)建筑物本身的所有 權(quán)及其相關(guān)土地的使用權(quán)，物業(yè)所有者對(duì)相關(guān)土地只有使用權(quán)，不得進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓，也嚴(yán)禁買賣或變相買賣。因此，房地產(chǎn)及物業(yè)立 法，應(yīng)把住宅建設(shè)作為一項(xiàng)重要內(nèi)容，明確規(guī)定逐步提高住房標(biāo)準(zhǔn)，逐步改變現(xiàn)行住房分配制度。 長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)各種房地產(chǎn)物業(yè) (尤其在住宅方面 )的建設(shè)規(guī)模和速度，與城市發(fā)展的情況和城市人口增長(zhǎng)速度嚴(yán) 重不協(xié)調(diào)，造成住宅建設(shè)不足，住宅管理混亂。小區(qū)物業(yè)立法管理的范圍應(yīng)包括 房屋的建設(shè)、物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)市場(chǎng)、物業(yè)修繕、物業(yè)管理等方面的立法及其法律關(guān)系和法律責(zé)任。作為物業(yè)管理的法規(guī)，不僅應(yīng)當(dāng)解決 物業(yè)管理運(yùn)作中直接面臨的各種障 礙，而且應(yīng)當(dāng)和其他相關(guān)法律相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一、相互補(bǔ)充和銜接，形成一個(gè)較為嚴(yán)密的法規(guī)體系，以使各種問(wèn)題從根本上、各個(gè)環(huán)節(jié)上，全面、徹底 的解決。因此，從加強(qiáng)法制管理中我們不難看出，它可以起到依法解決民事糾紛的作用?？梢?jiàn)，加強(qiáng)物業(yè)法 制建設(shè)與管理，建立健全相關(guān)的物業(yè)法規(guī)，就會(huì)減少糾紛，有利于司法與小區(qū)物業(yè)管理對(duì)民事糾紛的處理。因此，只有加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)的法制管理，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法制手段，推動(dòng)物業(yè)管理改革的不斷深化，起到促進(jìn)物業(yè)管理不斷深化改革的作用。 小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理是國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理的重要組成部分。 制定好小區(qū)物業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)法制管理，是解決物業(yè)管理中諸多事件，乃至國(guó)家穩(wěn)定繁榮 ，促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)所必需的前提條件。只有強(qiáng)調(diào)法的威力，使法律成為約束人們行為準(zhǔn)則，小區(qū)物業(yè)的法制管理就可以起到依法治市的作用。實(shí)踐證明， 對(duì)物業(yè)立法與執(zhí)法在小區(qū)物業(yè)的法制管理中，可以發(fā)揮如下作用： 從某種意義上說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)即是法制經(jīng)濟(jì)。以便更好的服務(wù)于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執(zhí)法力度，調(diào)整好物業(yè)管理與廣大業(yè)主或住戶的關(guān)系，正是我們強(qiáng)調(diào)小區(qū)物業(yè)法制管理的意義所在。這就難以保證業(yè)主的基本權(quán)益，從業(yè)主自身的利益出發(fā)，迫切要求物業(yè)管理制度法制化，依法辦事。 ，可以保證業(yè)主的基本權(quán)益 一般來(lái)講，住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)的各個(gè)業(yè)主對(duì)其房屋產(chǎn)權(quán)擁有不容爭(zhēng)辯的決定權(quán)，他們 是房屋的所有人 ，有對(duì)房屋的使用權(quán)和處置權(quán)。政府有關(guān)部門為解決這些問(wèn)題，雖已出臺(tái)一些臨時(shí)的、原則上的規(guī)定，但是從實(shí)際情況來(lái)講，許多原則規(guī) 定既不具有操作性，也缺乏約束力度，政府部門的監(jiān)督管理也難以形成權(quán)威。 ，才能確立政府對(duì)其管理的權(quán)威 隨著早期開(kāi)發(fā)的物業(yè)相繼投入使用，物業(yè) 管理中的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。如果沒(méi)有統(tǒng)一的立法以規(guī)范市場(chǎng)行為與物業(yè)管理，在物業(yè)管理與業(yè)主或房屋使用人的利益發(fā)生諸如收取費(fèi)等矛盾時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法以法律手段維護(hù)各自 的權(quán)利與義務(wù)。從而，形成了物業(yè)管理工作具體實(shí)施上的難度和阻力。 目前，我國(guó)大部分城市還沒(méi)有結(jié)合各自地區(qū)實(shí)際情況，認(rèn)真制訂出具有法律約束力的有 關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、制度，所以物業(yè)管理相關(guān)各方面的法律地位尚未得到明確。物業(yè)管理涉及面廣，存在多方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此法律關(guān)系相應(yīng)也要十分明 確 。 第七節(jié) 小區(qū)物業(yè)管理的立法與執(zhí)法 一 、 小 區(qū) 物 業(yè) 法 制 管 理 的 意 義 與 作 用 (一 )小區(qū)物業(yè)法制管理的內(nèi)涵、意義 小區(qū)物業(yè)法制管理，即是指在物業(yè)管理中，依據(jù)國(guó)家或地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)則，對(duì) 物業(yè)及其物業(yè)管理進(jìn)行法制宣傳、教育、管理與服務(wù)的總稱。 愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)公共設(shè)施，共同創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的居住環(huán) 境。 四、住戶應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說(shuō)臟話粗話 、不在公共場(chǎng)所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。 二、住戶鄰里互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。 (1)堅(jiān)持房屋修繕制度，制訂便民措施，主動(dòng)及時(shí)地養(yǎng)護(hù)和維修； (2)保持房屋完好，房屋完好率達(dá)到 98％； (3)房屋零修及時(shí)率達(dá)到 99％。 (1)注重精神文明建設(shè)，訂有居民精神文明建設(shè)公約； (2)小區(qū) 內(nèi)居民能自覺(jué)遵守住宅小區(qū)居民公約及各項(xiàng)管理規(guī)定； (3)文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅小區(qū)； (4)社會(huì)化服務(wù)質(zhì)量好，開(kāi)展優(yōu)質(zhì)服務(wù)競(jìng)賽。參照《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)實(shí)施細(xì)則》，住宅小區(qū)精神文明規(guī)范應(yīng)有以下幾個(gè) 方面： (1)制訂小區(qū)居民精神文明公約； (2)開(kāi)展文明單位創(chuàng)建活動(dòng)，主要是文明小區(qū)、文明樓、文明家庭、文明居民小組活動(dòng)； (3)開(kāi)展“社區(qū)”活動(dòng)，運(yùn)用各種傳媒工具和文娛康樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所，組織 各種公益活動(dòng)，包括體育、文藝、文化活動(dòng)，聯(lián)絡(luò)感情，增強(qiáng)友誼； (4)小區(qū)居民能夠遵守各項(xiàng)管理制度，文明居住，并能積極參加各項(xiàng)公益活動(dòng)，鄰里間團(tuán)結(jié)友愛(ài)，互相幫助，弘揚(yáng)“社區(qū)”精神。擁有了這樣一種精神，就可以培養(yǎng)、教育和引導(dǎo)整個(gè) 小區(qū)居民的正確、健康的思維和行為，創(chuàng)造一個(gè)有良好的人際關(guān)系與社會(huì)公德的社會(huì)環(huán)境， 保證小區(qū)真正成為居民安居樂(lè)業(yè)的場(chǎng)所。 一、住宅小區(qū)的精神文明建設(shè) “社區(qū)”精神文明建設(shè)可從提倡“社區(qū)”精神和住宅小區(qū)精神文明規(guī)范兩個(gè)方面來(lái)確立 。 (三 )居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法 第六節(jié) 住宅小區(qū)的文明建設(shè) 住宅小區(qū)建設(shè)是“社區(qū)”形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。 “暫行辦法”第七條 指出：物價(jià)部門在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分聽(tīng)取物業(yè)管理單位和小 區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見(jiàn)，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單 位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。 此外，對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū)，還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) (如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等 )及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。 ； 其中第 2項(xiàng)至第 6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開(kāi)支。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較鎬，各地情況不一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，難以統(tǒng)一。 特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開(kāi)設(shè)的。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購(gòu)商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。 。 實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的 服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況，向物價(jià)部門申報(bào)，由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見(jiàn)后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。如北京市規(guī)定對(duì)水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生 5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶 1元。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代 收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、 電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。同時(shí)抽出，國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況，分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo) 價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。即使在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，由于住宅帶有社會(huì)保障性的特點(diǎn)，對(duì)中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持；而開(kāi)發(fā) 建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會(huì)給予必要的支持。這是指對(duì)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房采取不全出售的辦法，物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用，再以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)租出，其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn) 用房 開(kāi)展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)收入用于小區(qū)物業(yè)管理。有以下 2種優(yōu)惠方式： 按成本價(jià)出售。 。 、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。 、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付，以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。因此，為推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革，政府還在多方面對(duì)物業(yè)管理給予大力扶持。 。因此，這種收 入和利潤(rùn)并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來(lái)源。 物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn)，從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)。組建裝修隊(duì)對(duì)新樓統(tǒng)一管理，統(tǒng)一裝修，開(kāi)辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。在不向政府要錢，不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況，積極 開(kāi)辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，以業(yè) 養(yǎng)業(yè)，補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全，必須由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)該基金的使用，做到?？顚Ｓ?，防止挪作他用。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)；在使用過(guò)程中， 接受業(yè)主委員會(huì)和銀行的監(jiān)督檢查。 維修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。 (3)維修基金的使用與管理 維修基金必須?？顚Ｓ茫荒苡糜谖飿I(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。分次籌 集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)，然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例 (如 15 ％ )提取并歸集到維修基金中去。一次性籌集是指業(yè)主購(gòu)房后，在辦理簽約、入戶手續(xù)時(shí)一 次性繳納維修基金。如有的城市規(guī)定，多層住宅提取 2％，高層住宅提取 3％。 (2)商品房出售后維修基金的收取 商品房出售后，維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主 (購(gòu)房人 )雙向籌集。如北京市規(guī)定， 1997 年公有住房出售后維修基金的交納 標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 42 元每平方米。 ②由業(yè)主一次性或分次籌集。 維修基金是通過(guò)建立雙向籌集的渠道來(lái)收取的，分以下兩種