【正文】 通過上述分析，我們認為，富樂山國際酒店改建工程已經(jīng)具備了一定的建設條件，資金籌措方案可行，建設方案合理、財務評價指標可行，我們認為該項目的建設是可行的，建議建設單位按照基本建設程序，加快前期工作進度，爭取項目的順利實施。有利于緩解就業(yè)矛盾，促進社會穩(wěn)定 富樂山大酒店改建后，將為社會提供一定數(shù)量的就業(yè)機會，在當前就業(yè)形勢不容樂觀的情況下，這也有利于緩解就業(yè)矛盾，促進社會穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟的作用，為地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進地區(qū)經(jīng)濟的振興。其社會效益主要體現(xiàn)在以下幾方面：有利于圓滿地完成政務接待任務接待水平的提高和服務設施的改善有利于接待工作的順利開展。說明該項目在財務上是可行的。敏感性分析表 序號變化因素10%5%基本方案5%10%1總投資變化　　　　　　財務內(nèi)部收益率（%） 　財務凈現(xiàn)值（萬元） 　投資回收期（年） 2經(jīng)營收入變化　　　　　財務內(nèi)部收益率（%） 　財務凈現(xiàn)值（萬元） 　投資回收期（年） 3經(jīng)營成本變化　　　　　　財務內(nèi)部收益率（%） 　財務凈現(xiàn)值（萬元） 　投資回收期（年） 從上表中可以看出各因素的變化都不同程度地影響投資內(nèi)部收益率及財務凈現(xiàn)值，其中經(jīng)營收入的變化對投資內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的影響最為顯著，其次是總投資，再次是經(jīng)營成本。計算如下：盈虧平衡點（BEP）=總固定成本/（營業(yè)收入可變成本營業(yè)稅金及附加）100%=24437/（57510174313278）100%=%（2）盈虧平衡圖 營業(yè)收入 （萬元） 盈利區(qū) 總成本 盈虧平衡點 57510 100% 由計算結(jié)果可知，%即可以保本。通過資產(chǎn)負債表（附表十六）%。 資金來源與運用和資產(chǎn)負債分別見附表十五和十六。 盈利性分析平均投資利潤率（稅后）為：投資利潤率（稅后）=年平均凈利潤/投資總額100% =687/5984100% =% 清償能力分析 （含建設期），還款資金來源為當年提取的折舊費、攤銷費及未分配利潤。財務現(xiàn)金流量計算結(jié)果詳見附表十三“現(xiàn)金流量表[全部投資]”。五、財務評價 財務現(xiàn)金流量分析財務現(xiàn)金流量分析反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金收支情況，進行項目的財務盈虧分析。其他管理費用為保證酒店的正常運作所需的管理費用，按職工工資及福利的50%計。房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值一次性扣除20%%的稅率征收。 原有固定資產(chǎn)折舊費：改建前，項目現(xiàn)有固定資產(chǎn)總額8600萬元，其中3300萬元為室內(nèi)外裝修及室內(nèi)配套設施，本次改建后改建部分的室內(nèi)外裝修及室內(nèi)配套設施全部改造，只保留結(jié)構(gòu)框架部分，因此改造部分的室內(nèi)外裝修及室內(nèi)配套設施應予報廢，暫按室內(nèi)外裝修及室內(nèi)配套設施總額的70%考慮，則改造后原有固定資產(chǎn)總額為6290萬元，在計算期內(nèi)按直線折舊計算，不考慮殘值。建筑物折舊從項目開始運營起在項目經(jīng)營期內(nèi)進行折舊，考慮5%的殘值，按18年折舊；設備折舊從項目開始運營起在項目經(jīng)營期內(nèi)按8年折舊，不考慮殘值。維修費用 維修費用按折舊費的20%計算。外購原材料費主要是指餐飲、娛樂所必需的菜、米、酒水等原材料費用，按餐飲娛樂收入的30%計算。水、電、氣費 根據(jù)初步測算，日平均用水量為800立方米，；年平均用氣量為1600立方米，；年平均用電量為6200度， /度。詳見附表七經(jīng)營收入估算表。2004年18月就餐人數(shù)和平均消費一覽表項目名稱1月2月3月4月5月6月7月8月平均就餐人數(shù)435305275393306250380425346平均消費506145556180454555根據(jù)上述分析，富樂山國際酒店改建前平均就餐人數(shù)為346人，平均消費為55元/，改建后，酒店就餐環(huán)境得到很大的改善，平均消費水平也相應有所提高，根據(jù)本項目實際情況綜合確定為68元/；另外，項目改建前，由于餐位數(shù)的限制，很多散客被拒之門外，項目改建后，餐位數(shù)的增加將為散客提供就餐機會，從而帶來一定的收入，初步按餐飲收入的20%計算，則年餐飲收入為：[346（人）68（元/）365（天）]（1+20%）=1031（萬元） 娛樂收入 根據(jù)富樂山國際酒店提供的近幾年娛樂收入數(shù)據(jù)，結(jié)合項目改建后娛樂項目的增加和消費水平的提高，初步估計項目改建后娛樂收入為每年200萬元。（3）客房平均年收入 富樂山國際酒店是以政務、商務接待為主，旅游接待為輔的酒店，因此，初步估計團體客人占客人總數(shù)的80%，散客占客人總數(shù)的20%，則客房平均年收入為：團體：380元/183（間）70%80%365（天）=1421(萬元)散客：420元/183（間）70%20%365（天）=393(萬元)詳見經(jīng)營收入表。三、經(jīng)營收入分析富樂山國際酒店收入來源主要有客房收入、餐飲收入、娛樂及其他收入，具體計算如下：客房收入：（1）平均房價的確定富樂山國際酒店改建前，標間的平均價格為250元/間，項目改建后，景觀等基礎設施條件將得到很大的改善，酒店的內(nèi)外裝修和室內(nèi)配套設施的改造，都將使酒店的品質(zhì)得到極大的提升，參考類似酒店并結(jié)合綿陽市的實際情況，綜合確定富樂山國際酒店標間的團體平均價格為380元/（優(yōu)惠后），散客的平均價格為420元/（優(yōu)惠后）。 貸款利率銀行貸款利率I=%,按可能得到的貸款渠道預計。其中有效建設期1年，經(jīng)營期18年。第十二章 財務評價一、評價依據(jù)及方法根據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的有關規(guī)定和國家現(xiàn)行財稅制度，按照本項目特點，對本項目各項財務指標進行測算和分析，并對項目盈利能力、償債能力和抗風險能力進行分析，以評價其抗風險能力。三、資金分年度使用計劃 根據(jù)工程進度安排，全部投資使用計劃可于一年內(nèi)安排。（二）投資估算結(jié)果 根據(jù)上述原則，本工程總投資5984萬元，具體估算結(jié)果如下： 建筑安裝工程 4908萬元 設備購置 458萬元其它工程費 324萬元預備費 171 萬元貸款利息 124萬元總投資 5984萬元 詳細計算見投資估算表二、資金籌措 根據(jù)本項目的具體情況，考慮到資金的可得性、供應的充足性、融資成本的高低，擬選擇如下籌資渠道：自籌資金按項目業(yè)主制以酒店為主體籌措1800萬元。按國家發(fā)改委的有關規(guī)定，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按緩征計。本估算采用投資指標估算法，根據(jù)四川省建設廳二00四年頒發(fā)的《四川省建設工程工程量清單計價定額》以及綿陽市市場材料價格調(diào)整，并結(jié)合本工程實際情況綜合測定。第十一章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一） 編制依據(jù)本工程總投資指本次建設新增固定資產(chǎn)投資。對工程施工方的資質(zhì)要求是：為確保工程質(zhì)量和滿足進度要求，應選擇一級資質(zhì)的施工隊伍承擔本工程施工。（三） 招標方式本項目采用公開招標和邀請招標方式，其中：勘察、監(jiān)理、主要設備、重要材料采用邀請招標；規(guī)劃設計、建筑工程、安裝工程采用公開招標。（一） 招標范圍本項目招標范圍包括：勘察、設計、建筑工程施工、安裝工程、工程監(jiān)理、主要設備、重要材料等全部實行招標。第十章 項目招標初步方案一、工程概況本改造工程主要內(nèi)容包括大堂，大堂綜合樓，餐飲綜合樓，2號樓， 6號樓別墅，7號樓別墅，8號樓別墅，會議中心樓，室外管網(wǎng)及景觀環(huán)境改造等工程；本項目總工期為1年，擬于2006年3月底完工。2006年2月—2006年3月，完成室外總圖及環(huán)境。2006年1月—2006年3月，完成室內(nèi)外裝修。二、實施進度安排根據(jù)現(xiàn)有施工技術(shù)水平，考慮該項目的具體情況，擬將該項目建設分兩期實施：一期工程主要是重點打造酒店入口景觀、大堂接待區(qū)、政務接待區(qū)、商務接待區(qū)、會務區(qū)以及原酒店設備設施、裝修改造，建設工期為11個月，具體實施進度計劃如下：2005年5月—2005年10月，完成規(guī)劃方案、可行性研究報告、立項、勘察、施工圖設計等前期準備工作。項目組織機構(gòu)圖詳附表一?？傆嫞?25人。第八章 組織機構(gòu)、勞動定員和人員培訓 一、 組織機構(gòu)及勞動定員富樂山國際酒店改建后組織機構(gòu)及勞動定員擬設置如下：執(zhí)行董事：1人；總經(jīng)理：1人；副總/財務總監(jiān)：1人；總經(jīng)理助理：2人；綜合部：共8人，其中經(jīng)理1人、人事主管1人、行政主管1人、培訓主管1人、總經(jīng)理秘書1人、員工更衣室管理員2人、員工公寓1人；營銷部：共7人，其中經(jīng)理1人、內(nèi)勤1人、美工1人、銷售代表4人。 加強衛(wèi)生管理，建立完善的公共衛(wèi)生管理制度。 場內(nèi)保持清潔、整齊，清掃時采取濕式作業(yè)，垃圾日產(chǎn)日清。防疫措施 各種活動空間場所，其內(nèi)裝修和設備安裝均按國家衛(wèi)生防疫標準進行施工，并通過有關管理部門驗收合格后投入運營。二次供水蓄水池有衛(wèi)生防護措施，蓄水池容器內(nèi)壁涂料符合輸水管材衛(wèi)生要求，做到定期清洗消毒；（4）178。/() ≥ 20（1）餐廳內(nèi)外保持清潔、整齊，清潔時采用濕式作業(yè)。 ≥ 4 000，個/皿空氣細菌數(shù)，cfu/m179?！?0甲醛，mg/m3 ≤二氧化碳，%C 1820相對濕度，% 4080風速，m/s 目 餐廳衛(wèi)生標準 餐廳衛(wèi)生標準項二次供水蓄水池有衛(wèi)生防護措施，蓄水池容器內(nèi)的涂料符合輸水管材衛(wèi)生要求，做到定期清洗消毒；（9）房間廢棄的衣物進行登記，統(tǒng)一銷毀。賓館室內(nèi)外無蚊蠅孳生場所。—不得檢出不得檢出—不得檢出不得檢出不得檢出 經(jīng)常性衛(wèi)生按以下要求執(zhí)行：（1）周圍環(huán)境整潔、美觀，地面無果皮、痰跡的垃圾；（2）宿舍有健全的衛(wèi)生制度；（3）被套、枕套（巾）、床單等臥具應一客一換；（4）公用茶具每日清洗消毒。致病菌個/50mc178。，個/皿≤2500≤30臺面照度，lx≥100床位占地面積，m178?！芸晌腩w粒物，mg/m179