【正文】 此外，項目的運營還可間接促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。同時，項目的運營可為國家上交大量稅金，預計運營期累計可上交營業(yè)稅近6000萬元，累計上交所得稅近7263萬元。項目經(jīng)濟運作分析表項目主要任務現(xiàn)金流分析資金投入風險分析建設期基礎設施建設，主要包括道路、供電、供水、排水等大量現(xiàn)金流出，沒有現(xiàn)金流入自籌資金、銀行貸款，可能包括政府借調(diào)資金融資風險較大建設與經(jīng)營并行期完善鳳文化主題區(qū)，并全面開發(fā)其他功能區(qū)現(xiàn)金流出較多，有少量現(xiàn)金流入計提的折舊和攤銷費彌補銀行的貸款利息融資風險漸小，資金回收風險漸大經(jīng)營前期內(nèi)部日常管理和市場營銷營業(yè)凈現(xiàn)金流量較小，主要用于償還銀行貸款本息流動資金可以適量靠短期銀行貸款維持，進行營銷推廣資金回收風險較大、市場風險漸大經(jīng)營中期項目正常穩(wěn)定營業(yè)，日常運作和維護是主要工作凈現(xiàn)金流量較大且穩(wěn)定，進一步銀行貸款本息日常開支和維護費用是主要資金流出資金回收風險、市場風險小經(jīng)營后期項目老化，更新工作較繁重凈現(xiàn)金流量小，且可能出現(xiàn)負值依公司戰(zhàn)略而定：若想退出，則無需投入；若想繼續(xù)經(jīng)營，則必須轉型，開發(fā)旅游新模式。其次是完善蜜月度假區(qū)的開發(fā)建設并對其他功能區(qū)的進行開發(fā)建設，建設所需資金主要來源于自有資金和一定的銀行貸款，此時項目進入建設與經(jīng)營并行期，會出現(xiàn)一定的現(xiàn)金流入，但由于投入較大，凈現(xiàn)金流量仍為負值；項目沒有利潤，免征所得稅，不過計提的折舊和攤銷費可以用來償還啟動建設期的貸款利息。同時，為了緩減項目的資金壓力，先修建能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的項目，如婚慶中心。為了降低項目投資與建設期所隱含的經(jīng)濟風險，實現(xiàn)財務的滾動運作，項目實行分期開發(fā)，具體實施如下：首先是基礎設施建設。旅游項目的核心競爭力是景點和娛樂休閑設施，其修建直接影響項目的收入。當營業(yè)收入下降10%時，%，小于基準收益率9%，說明項目抗風險的能力不是很強，這需要開發(fā)商不斷開拓市場，重管理、抓質(zhì)量，提高景區(qū)產(chǎn)品的競爭能力，以保證景區(qū)接待規(guī)模和游客消費水平，保證收入水平。現(xiàn)對建設總投資和營業(yè)收入這兩個因素分別進行單因素敏感性分析：在建設投資、營業(yè)收入兩個不確定因素變化的情況下，分別對項目財務內(nèi)部收益率、投資回收期進行分析，結果如表162所示。項目靜態(tài)投資回收期達11年之久；在基準收益率僅為9%的情況下。 ，含啟動建設期二年，拓展建設期4年。 項目財務凈現(xiàn)值萬元，均大于0。 %，%。 %，%。 %，大于貸款利率7%。 。 ，小于計算期22年。216。 借款還本付息計算表. 財務評價指標（1） 盈利能力分析216。 財務現(xiàn)金流量表（全部資金）216。 總成本費用估算表216。. 財務評價報表216。 所得稅：從項目運營至2012年，旅游企業(yè)可不上交企業(yè)所得稅按。 教育費附加：按營業(yè)稅的3%計算；216。 營業(yè)稅：按國家有關規(guī)定，本項目按營業(yè)收入的5%計算；216。主要包括公司日常經(jīng)費、接待費、差旅費、環(huán)保治理費、員工突出成績獎勵費、高級管理人員年終分紅等，年估算費用為250萬元。216。（8） 其它費用216。年攤銷費用60萬元。年折舊費550萬元。（5） 折舊費固定資產(chǎn)折舊期于經(jīng)營期相同，項目采用平均年限法計算折舊費。年職工工資及福利支出為450萬元。水為自取水，不計費。每年的具體收入見收入預測表. 運營成本（1） 外購原材料餐飲、旅游商品原材料按收入的40%計算；娛樂設施耗材按收入的10%計算。（4） 基準收益率目前國家未公布旅游開發(fā)項目的基準收益率，根據(jù)經(jīng)驗，本項目基準收益率取9%。經(jīng)營期為20年（3） 項目運營負荷根據(jù)市場預測，本項目的游客數(shù)量將經(jīng)歷發(fā)展階段、鞏固階段、穩(wěn)定階段、衰退階段。 景區(qū)建設方案及經(jīng)營設想（2） 項目計算期本項目啟動建設期為2年。 財政部制定的《旅游、飲食服務企業(yè)財務制度》216。. 資金籌措及使用計劃資金籌措及使用計劃項目資金來源及使用 單位：萬元主要投資方向2008年2009年2010年2011年業(yè)主自籌10005000500500基礎設施建設銀行貸款2000500旅游設施建設借調(diào)資金1000500旅游設施建設合計1000800010001000旅游設施建設第八章 項目財務預測及評價8. 項目財務預測及評價 財務預測. 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選?。?） 評價依據(jù)216。本項目所耗資金的來源主要為以下幾種渠道：業(yè)主自籌資金、銀行貸款。（3） 工程建設其他費用1) 前期工作及勘察設計費2) 建設單位管理費3) 工程建設監(jiān)理費4) 工程質(zhì)量監(jiān)督費5) 人員培訓費6) 辦公家具購置費7) 移民安置補償費8) 不可預見費（4） 預備費用1) 基本預備費用2) 漲價預備費用（5） 建設期貸款利息（6） 流動資金. 估算結果項目總建設投資11000萬元?；A設施費用包括基礎設施建筑成本費用、安裝工程費用及裝飾工程費用。第七章 項目投資估算與資金籌措7. 項目投資估算與資金籌措 投資估算. 投資估算依據(jù)本項目投資估算系按國家計委批準的《投資項目可行性研究指南》（試用版）和現(xiàn)行森林開發(fā)、旅游項目建設等方面的有關規(guī)定進行編制，是建立在市場預測、規(guī)劃設計、工程建設方案等前述章節(jié)的基礎上進行的。對比相似旅游項目，消耗及排放量都不大，且有相應的設施保證。（2） 廁所古城華韻布置室外公廁兩座。景區(qū)內(nèi)接待服務設施、取暖、餐飲用鍋爐、煙囪，應按環(huán)保部門要求，安裝過濾器，達到規(guī)定的廢氣排放標準、排塵濃度標準。嚴禁亂堆亂倒，制訂衛(wèi)生管理制度及處罰管理辦法，配備專人負責清掃和管理環(huán)境衛(wèi)生，監(jiān)督，教育游人自覺遵守衛(wèi)生管理制度，用過廢棄物要裝入自備或景區(qū)發(fā)給垃圾袋，帶到指定地點集中處理。（4） 施工垃圾、廢水污染防治在項目施工承包合同中應有不得造成環(huán)境污染的內(nèi)容，施工隊伍的固體垃圾應作掩埋處理，生活廢水須處理后才能排放。. 旅游環(huán)境保護措施減少破壞性開發(fā)，堅持在保護的前提下進行建設，堅持建設與保護同時設計、同時施工、同時使用的“三同時”原則。. 項目運營對環(huán)境的影響（1） 游客及工作人員產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水；（2） 鍋爐、廚房等生活設施產(chǎn)生粉塵、廢氣污染； 環(huán)境保護與防治措施旅游區(qū)的命脈是自然生態(tài)環(huán)境和旅游環(huán)境資源，無節(jié)制和無規(guī)劃的開發(fā)建設，勢必造成環(huán)境質(zhì)量下降，導致資源衰竭，進而影響旅游區(qū)發(fā)展。施工期間對環(huán)境造成影響的建設工程主要有道路、給排水管道安裝、電力線纜桿架設、電纜溝鋪砌等基礎設施建設工程以及商業(yè)街、賓館等游娛接待設施建設工程。 項目概念規(guī)劃圖第六章 項目環(huán)境影響評價6. 項目環(huán)境影響評價 環(huán)境現(xiàn)狀本項目大氣質(zhì)量、地表水質(zhì)量、土壤質(zhì)量、空氣細菌含量均達到國家較高標準，環(huán)境現(xiàn)狀良好。. 休閑度假模式該模式主要面向有休閑度假需求的個體旅游、團體旅游、家庭旅游。. 商務會議模式該模式面向商務會議顧客群體，主要突出商務辦公，根據(jù)商務會議日程的長短設計不同模式。2）度假別墅 規(guī)模：20幢形式：自營或招商經(jīng)營內(nèi)容：客房建筑風格：歐式建筑風格。. 蜜月度假板塊1）蜜月酒店規(guī)模：200個床位形式：自營經(jīng)營內(nèi)容：客房裝修風格：與家具廠商合作，裝修出不同風格的居家環(huán)境，讓每一位客人感受到幸福之家的味道。2）花卉種植園：以種植玫瑰、百合、滿天星等婚慶主要用花品種，一方面解決部分婚慶用花，一方面為情人島添置一道亮麗的風景線。3）、保健休閑中心規(guī)模：3000平米經(jīng)營內(nèi)容：中型有水休閑中心、桑拿、浴腳中心。裝修風格：川西傳統(tǒng)酒樓，古色古香，酒幡飄搖，掉腳樓依水而建。l 手工藝品街/酒吧一條街規(guī)模：1500平米 形式：招商經(jīng)營內(nèi)容：成都的傳統(tǒng)手工制品——蜀繡、蜀錦、竹簾畫、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、挑花、木雕、古董、古玩、古書、古畫、工藝品配以多家情趣酒吧等。2） 婚紗攝影館婚紗攝影館是情人島婚慶服務的核心內(nèi)容之一，投入小、回報大、見效快。古城華韻蜜月酒店還可以使用相應公司的家具，并提供體驗參觀，買家具可以到古城華韻蜜月酒店先體驗，然后提供相應家具廠商，供其購買。發(fā)放古城華韻婚慶中心優(yōu)惠卡。因此，在裝飾城、家具城購物的人群就是我們婚慶中心的潛在客戶。E、和裝飾城、家具商合作。并向其推薦古城華韻婚慶服務項目。我們婚慶的特色也是婚慶中心吸引客戶的一個亮點?；閼c中心向顧客推薦古城華韻婚慶主體公園，并和古城華韻合作完成婚禮的全過程。C、和婚慶中心合作。情人島為影樓提供該景區(qū)作為影樓外景拍攝基地。影樓向顧客推薦古城婚慶中心，并和古城合作完成婚禮的全過程。B、和各大婚紗影樓合作。婚慶項目推廣方式：A、制作《古城華韻婚慶手冊》，圖文并茂，全面介紹婚慶中心提供的各種儀式、各項服務。1）婚慶中心規(guī)模：3000平米形式：招商或自營經(jīng)營內(nèi)容：接待、主持各種婚慶儀式項目的運作要點：婚慶形式設置多樣。 項目開發(fā)建設方案. 婚慶文化板塊婚慶文化是古城華韻婚慶主題公園的核心內(nèi)容，是古城華韻持久生命力之所在。. 項目功能分區(qū)方案古城華韻婚慶主體公園可劃分為四大版塊：“婚慶文化版塊”——公園生命力之所在；“商業(yè)休閑版塊”——公園的人氣來源；“生態(tài)景觀板塊”——炒作的一大亮點。由于項目形象定位時將“婚慶文化”定為項目的主題元素，對整個項目起著主導性的作用，因此需要將其作為項目規(guī)劃的重要依據(jù)。同時應保證整個項目形成一個有機統(tǒng)一的整體。項目遠期運營的13年，平均年游客接待量達60萬人次，年總收入達6000萬元人民幣。（3） 遠期目標項目遠期運營將經(jīng)歷鞏固、穩(wěn)定及衰落三個階段。20102011年二期開發(fā)將完成整個景區(qū)的建設。2009年底一期開發(fā)主要完成項目重要基礎基礎設施建設及婚慶文化休閑區(qū)的景觀與配套設施建設。第五章 項目概念規(guī)劃5. 項目概念規(guī)劃 項目總體規(guī)劃. 規(guī)劃原則（1） 堅持“立足古城、服務成都、走向全國”的項目規(guī)劃理念；（2） 嚴格遵從《四川省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃》、《成都市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《郫縣社會經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃》及《郫縣旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；（3） 堅持以資源為基礎，市場為導向，政府為主導，企業(yè)為主體的原則，實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益與社會效益的均衡增長；（4） 堅持近期、中期、遠期有重點、分階段開發(fā)建設模式，并堅持區(qū)域間互相合作、協(xié)同發(fā)展，進一步提升“古城華韻”的品牌價值。推薦項目名稱：“古城華韻”生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)及婚慶文化休閑旅游度假區(qū)“情人島”婚慶主題公園項目推廣口號及宣傳標語：情人島為您締造幸福的開始！。本項目以主題公園為主要開發(fā)模式，結合旅游度假區(qū)及觀光農(nóng)業(yè)的開發(fā)，形成新型生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)及婚慶文化休閑度假區(qū)。但若充分利用項目自身資源優(yōu)勢，采用差異化的定位路線，創(chuàng)造新的旅游理念和旅游消費模式，合理引導旅游消費市場，必將有效化解威脅，并創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟及社會效益。四川的旅游區(qū)涵蓋了所有旅游開發(fā)模式。開發(fā)條件：氣候及土地條件適合種植相關農(nóng)作物，生態(tài)環(huán)境保持良好，有較好的區(qū)位交通條件。圍繞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，以觀光游覽、休閑度假、環(huán)境保護等為主題，創(chuàng)造一系列具有良性生態(tài)環(huán)境和特別氛圍的旅游活動，形成融主題性、特色性、文化性、參與性于一體，食、住、游、購、娛等綜合服務功能齊全的“生態(tài)型”旅游產(chǎn)品。如攀巖、登山、自行車、漂流、釣魚、游艇、劃船、森林搶險、野營、軍事教育等都是比較常見的體育旅游項目。公園主題應具有鮮明、濃厚的文化色彩，是集諸多娛樂內(nèi)容、休閑要素和服務接待設施于一體的現(xiàn)代旅游目的地。海蘭云天旅游度假區(qū)開發(fā)條件：有一定的自然風景，生態(tài)環(huán)境保持較好，區(qū)位交通條件優(yōu)越典型案例：璧山白云湖旅游區(qū)、九龍坡“海蘭云天”旅游度假區(qū). 主題公園模式主題公園亦稱微縮公園，是指按照一定歷史實物、歷史文獻記載，本身景觀在某一地方、一定范圍內(nèi)按照一定的比例縮小或放大的公園，且必須具有一個及以上的專題。大足石刻萬盛石林開發(fā)條件：優(yōu)美的自然景觀，完好的生態(tài)環(huán)境，深厚的歷史文化積淀典型案例：九寨溝風景名勝區(qū)(國家AAAAA級旅游區(qū))、峨眉山風景名勝區(qū)(國家AAAA級旅游區(qū))、豐都名山旅游風景區(qū)(國家AAAA級旅游區(qū)). 旅游度假區(qū)模式旅游度假區(qū)應是一個融合度假旅游、觀光旅游、會議旅游、商務旅游等多種旅游類型的綜合性旅游區(qū)。南山幽靜古道開發(fā)條件：地形多變，山巒起伏，森林茂密，景色秀麗，環(huán)境優(yōu)良，氣候舒適典型案例：縉云山國家自然保護區(qū)(國家AAAA級旅游區(qū))、南山植物園(國家AAAA級旅游區(qū))、萬盛黑山谷生態(tài)旅游區(qū)(國家AAAA級旅游區(qū))、青龍湖森林公園(市級). 風景名勝區(qū)模式風景名勝區(qū)的開發(fā)是以優(yōu)美的自然景觀及豐富的歷史文化景觀為基礎條件，以開發(fā)、利用、保護風景名勝資源為基本任務，以此滿足人們旅游休閑、陶冶性情的需要。但現(xiàn)實中的旅游項目往往是以某一模式為核心，采用多種模式相結合的策略進行開發(fā)，以防產(chǎn)品的單一性造成客戶群的過分狹窄而影響項目的可持續(xù)經(jīng)營。（3）本項目具備深厚的文化底蘊，而文化是一個項目的靈魂，既有千年古城文化又有中西婚慶文化，圍繞這兩個文化提煉項目的主題可謂最佳的選擇。 項目資源條件總體評價綜合項目區(qū)域資源評價和古城鎮(zhèn)旅游發(fā)展態(tài)勢分析，該項目資源評價基本結論如下：（1）項目區(qū)位交通條件較為優(yōu)越，隨著成都市西部健康休閑商務新城的開發(fā)與建設，這種優(yōu)勢將進一步顯現(xiàn)。水、電、氣、通訊等基礎設施的不斷改善，為發(fā)展旅游經(jīng)濟奠定了基礎。. 天然氣供應輸送天然氣的管道現(xiàn)已接至古城鎮(zhèn)。能確保景區(qū)日接待上萬人的生活和娛樂用水。對研究古代社會的演進、文化交流、中華文明起源和古代宗教及社會分化等方面也具有突出的價值。1997年大規(guī)?？脊虐l(fā)掘中還發(fā)現(xiàn)了全國同時期