【正文】 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境與良好的基礎(chǔ)設(shè)施是基礎(chǔ)和保障，項目實施過程中應(yīng)符合國家環(huán)保部門標準。工程建設(shè)應(yīng)嚴格按照國家《工程建設(shè)招投標法》的有關(guān)規(guī)定，通過公開招標的方式，選擇具有資質(zhì)、業(yè)績良的設(shè)計、施工、監(jiān)理企業(yè)進行工程建設(shè)，以保證項目的工程質(zhì)量。項目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經(jīng)濟、社會發(fā)展狀況良好，功能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設(shè)計和協(xié)同效應(yīng)方面具有優(yōu)勢，如果投資者在開發(fā)和運營過程中注意把握產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟的變動情況，注意控制招商進度，項目的市場前景是比較看好的。而且，由于項目自身所處的宏觀環(huán)境、行業(yè)、地理位置，項目服務(wù)定位，項目經(jīng)營者的能力等等都在同類項目中具備比較優(yōu)勢，所以，只要項目投資者和經(jīng)營者采取合理的風險應(yīng)對措施，該項目從風險分析的角度上是可行的。以上綜合分析了項目可能存在的多種風險，并提出了相應(yīng)的規(guī)避和控制建議。生意的運作過程實質(zhì)上是合同的履行過程。對于資信情況不明朗，但確有合作必要的，要通過嚴格財物控制、同時履行、對方提供擔保等方式予以防范和化解風險。③認真審查合作方的資信情況，謹防上當受騙?？筛鶕?jù)本單位人員和業(yè)務(wù)量等狀況，設(shè)立專職或者兼職法律顧問，具體負責對合同簽訂、履行的法律審查和訴訟代理工作。為規(guī)避以上經(jīng)營風險，建議：①加強對經(jīng)營管理人員法律知識的培訓，提高運用法律解決問題的能力。④對合同的履行不夠重視，導致合同不能履行的責任不清，應(yīng)收帳款得不到及時收回。③樂觀簽約，在經(jīng)營中，缺乏對經(jīng)營項目風險評估，形成糾紛后無法追回損失。五、經(jīng)營風險分析經(jīng)營風險指在項目的運營過程中，由于經(jīng)營管理模式和方法的不當，導致項目收益受損。對于拆遷安置風險，建議企業(yè)在拆遷安置的過程中，嚴格按照政府規(guī)定，對本地居民進行合理補償，以盡量控制風險。項目中新的居住和消費群體同原來的本地居民在生活方式、文化習慣上的差異，可能引發(fā)沖突和矛盾。很多項目開發(fā)商采取措施不當，造成矛盾激化，甚至產(chǎn)生法律上的嚴重糾紛。在本項目中，主要的社會風險包括：①拆遷安置風險。為應(yīng)對利率變動對項目產(chǎn)生的財務(wù)風險，建議采取固定利率與可變利率結(jié)合的融資方式，以規(guī)避由于可能的利率變動給項目帶來的風險。目前我國正處在高通脹階段，物價指數(shù)高企，抑制通貨膨脹，已經(jīng)成為中央政府本年度的首要經(jīng)濟目標之一，所以可以預見到未來的一段時間，我國依然處在加息周期之中。②利率變動風險。三、財務(wù)風險財務(wù)風險是指項目財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當使項目可能喪失償債能力而導致投資預期收益下降的風險。針對項目存在的三種潛在的市場風險，建議采取如下轉(zhuǎn)嫁和規(guī)避措施：①與相關(guān)的單位簽訂預定、預售協(xié)議；②政府提供完備的配套設(shè)施服務(wù)，例如：交通、供水、供電、供氣、排污等，減少企業(yè)的經(jīng)營風險。由于項目的建設(shè)周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性，市場風險是項目所面臨的主要風險之一。因此，在產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風險，屬于微小風險，只要項目的協(xié)調(diào)人同政府有關(guān)部門積極配合，即可防范此類風險。本項目建設(shè)內(nèi)容屬于我國產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類。政府的政策對項目的影響是全局性的。第十一章 項目風險分析該項目屬于大型投資項目，是一個復雜的工程，在項目不同的發(fā)展階段，以及不同建設(shè)內(nèi)容都存在著不同的風險，主要包括政策風險、市場風險、財務(wù)風險、政治風險、自然環(huán)境風險、社會風險、經(jīng)營風險等。（二）有利于提高人們的環(huán)境保護意識規(guī)劃中擬定了一系列環(huán)境保護與建設(shè)措施，強調(diào)大氣、水體、植被等生態(tài)要素的質(zhì)量標準。對這些負面影響，管理部門應(yīng)有清醒的認識，并積極采取預防措施；對旅游從業(yè)人員和本地居民進行精神文明教育，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質(zhì)，從而消除負面影響。（三）提高當?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進社會文明發(fā)展隨著項目的建設(shè)與旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，促進社會文明發(fā)展。根據(jù)世界旅游組織（WTO）提供的資料，旅游業(yè)每直接增加1個就業(yè)人員，就能為社會增加5個就業(yè)機會。這種拉動作用表現(xiàn)在收入上，旅游業(yè)收入每增加1元，這使相關(guān)行業(yè)收入增加是明顯的。二、社會效益分析（一）促進當?shù)貒窠?jīng)濟和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)無疑會成為當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，它對增加當?shù)刎斦杖?、促進國民經(jīng)濟發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。（五）資本化經(jīng)營逐步實行旅游項目資本經(jīng)營和有償服務(wù)，逐步形成項目開發(fā)建設(shè)與發(fā)展同步協(xié)調(diào)，利用先期回收資金，進行再投資，滾動發(fā)展的良性循環(huán)機制，逐步搞好土地綜合開發(fā)，做好各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，建設(shè)更多旅游經(jīng)營項目。（四）爭取優(yōu)惠信貸積極爭取銀行信貸資金，以現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施做抵押。在規(guī)劃權(quán)堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運用合資、獨資等多種資金融入形式。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。同時，由于某某有相當部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設(shè)資金以及道路改造資金的支持。將所建設(shè)項目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護等方面得到各級政府支持。詳見投資估算表、主要項目建設(shè)和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。工程建設(shè)其它費用按行業(yè)通行標準及實際情況取值。項目總投資300000萬元，其中：主要工程造價237900萬元；前期費6000萬元；工程建設(shè)其它費用15000萬元；營銷宣傳費1500萬元；項目估算說明：旅游配套服務(wù)設(shè)施包括道路整修、水電供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防護、景觀綠化等內(nèi)容?！椖哭k公室與供方是相互依存的關(guān)系，需要建立互利關(guān)系 （二）建設(shè)項目質(zhì)量管理的三全管理全過程管理全員管理全面管理：空間范圍上，項目建設(shè)是各參與方大團隊運作 第九章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）編制依據(jù)設(shè)計人員提供的設(shè)計方案、設(shè)計要求、使用功能及建筑標準確定項目投資額；擬建地點的地形地勢條件；委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料；參照《2017土建》、《2017安裝》定額及有關(guān)概算指標；參照項目所在地同類型、同規(guī)模建筑技術(shù)經(jīng)濟指標編制；其他基本建設(shè)費取費標準；（1）建設(shè)單位管理費：—%取定；（2）勘察設(shè)計費：根據(jù)《勘察設(shè)計收費標準》2016年版進行計算；（3）工程監(jiān)理費：根據(jù)國家工程監(jiān)理費:根據(jù)國家物價局、建設(shè)部發(fā)改價格〔2007〕670號文有關(guān)規(guī)定，%計算；（4）工程招標費及其他：含招標代理費、招標管理費、標底編制費等，根據(jù)有關(guān)文件綜合按1%計算；預備費：按相關(guān)規(guī)定，按建安工程費及其他基本建設(shè)費的5%。與供方互利的關(guān)系——項目建設(shè)的“供方”即“承包方”，包括設(shè)計、材料設(shè)備供應(yīng)和施工承包方等。——必須在項目建設(shè)全過程中，重視收集準確、及時和完整的數(shù)據(jù)?！掷m(xù)改進產(chǎn)品質(zhì)量，才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項目業(yè)主永恒的目標。持續(xù)改進——在項目建設(shè)過程中，及時反饋質(zhì)量管理經(jīng)驗，制定相應(yīng)的糾正和預防措施，是實現(xiàn)建設(shè)項目質(zhì)量總目標的有力保證?！鞴しN和各工序之間的接口(界面)，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應(yīng)予特別關(guān)注。管理的系統(tǒng)方法——建設(shè)項目是多任務(wù)種和多任務(wù)序組成的復雜系統(tǒng)，應(yīng)當“將相互聯(lián)系的過程作為系統(tǒng)加以識別、理解和管理”?！鞔_全過程以至各道工序的輸入、實施和輸出，明確各道工序之間的接口(界面)，按照PDCA循環(huán)原理，實施各道工序以及全過程的控制?！獞?yīng)當將項目的全過程劃分為一系列子過程，再將子過程進一步劃分為更小的過程。過程方法——過程是“一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動”?！嘤龍F隊意識。全員參與——質(zhì)量靠人去實現(xiàn)。——領(lǐng)導為員工創(chuàng)造充分參與實現(xiàn)質(zhì)量目標的工作環(huán)境?！I(lǐng)導確定各參與方在質(zhì)量管理體系內(nèi)的職責和權(quán)限。領(lǐng)導作用——領(lǐng)導的態(tài)度決定建設(shè)項目質(zhì)量管理體系的成敗?！訌娕c顧客的溝通。定期地舉行專題會議是一種很好的方式，如：1)現(xiàn)場監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場人員每天的碰頭會、周進度會議、月進度會議；2)關(guān)于變更和索賠處理的專題例會；3)項目辦公室、工程設(shè)計和工程監(jiān)理之間的會議；4)項目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會議等。(3)實行全員合同管理1)要組織合同培訓，對各級項目管理人員進行“合同交底”2)確定合同管理任務(wù)、目標和責任，并將其細化和分解，將具體的合同管理任務(wù)和責任落實到有關(guān)部門和人員的身上。合同管理的主要措施(1)組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團隊1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導地位，在建設(shè)項目業(yè)主管理機構(gòu)中建立面向工程的最高決策機構(gòu)，直接對工程負責，并負責及時就工程的重大問題做出決策；2)應(yīng)給予工程監(jiān)理應(yīng)有的授權(quán)；3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經(jīng)驗的專家，組成合同管理咨詢機構(gòu)，為項目辦公室和工程監(jiān)理隨時提供咨詢意見；4)根據(jù)項目的具體情況和需要，建立爭議調(diào)解機構(gòu)及時就合同爭議問題進行調(diào)解；5)合同管理人員應(yīng)具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結(jié)提高能力、判斷決策和應(yīng)急反應(yīng)能力，以及技術(shù)業(yè)務(wù)能力，要有誠信熱情、嚴謹執(zhí)著、勤思機敏、好學上進的基本素質(zhì)和嚴于自律的精神。(8)建立合同檔案，加強合同信息管理，做好各類合同信息的記錄、搜集、整理和分析工作。(6)分析和處理索賠，及時解決合同爭議，減少對項目建設(shè)的影響。(4)全過程跟蹤合同執(zhí)行情況，按照動態(tài)管理原理，對項目實施全面的監(jiān)督、控制和調(diào)整，盡力實現(xiàn)合同規(guī)定的各項目標。(2)編制招標文件，組織招標，組織合同談判和訂立合同。合同管理的主要任務(wù)(1)按照建設(shè)項目的管理要求和特點，確立合同體系。工程概況工程名稱、招標人建筑面積、結(jié)構(gòu)前期手續(xù)計劃批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、資金證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、報建申請書、規(guī)劃定位圖、施工圖企業(yè)法人的營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書招標 建設(shè)工程（施工）招標備案登記表 招標代理單位 委托代理合同招標方式：公開 發(fā)布招標公告（5天） 邀請 投標邀請書制訂招標文件（20天）確定投標單位：審核投標單位的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、安全生產(chǎn)許可證、項目經(jīng)理證施工企業(yè)報送投標申請書投標按照招標文件召開揭標會投標單位報送投標文件開標、評標、定標開標確定評標專家進行評標確定中標人公示上網(wǎng)公示3天中標通知書簽發(fā)中標通知書工程合同雙方簽訂施工合同圖81 建設(shè)工程招投標工作流程圖四、建設(shè)項目合同與管理（一）建設(shè)項目合同根據(jù)起步區(qū)建設(shè)項目的特點和國家及所在地的有關(guān)法律和規(guī)范，制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖如下圖82。（4）控制設(shè)計方案的經(jīng)濟性，降低建設(shè)項目的總投資。（2）控制工程設(shè)計標準和設(shè)計工程質(zhì)量及設(shè)計文件質(zhì)量。（四）工程設(shè)計過程的管理工程設(shè)計過程管理的目的控制設(shè)計質(zhì)量，即在保證設(shè)計工作進度的條件下，以較低工程投資建設(shè)項目向業(yè)主提交符合設(shè)計標準、適用的、便于實施、能滿足使用功能與效益的設(shè)計成果，評價設(shè)計質(zhì)量的最終標準是建設(shè)項目的功能和效益。集散條件：交通儲運、站場等設(shè)施。（三）工程設(shè)計外部協(xié)作條件管理環(huán)境影響及評價：環(huán)境影響評價、生態(tài)環(huán)境自然保護許可、生態(tài)環(huán)境影響評價。應(yīng)由項目辦公室負責提供設(shè)備資料和外部協(xié)作條件，應(yīng)及時向設(shè)計單位提供準確的資料。工程設(shè)計管理的意義工程設(shè)計過程不僅是施工前的工作，工程設(shè)計要貫穿工程建設(shè)的全過程。第八章 項目組織管理與實施進度計劃一、建設(shè)項目組織機構(gòu)為了加快旅游項目建設(shè)，項目承辦單位應(yīng)成立項目管理辦公室，負責該區(qū)域規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組織協(xié)調(diào)工作。根據(jù)流域特征，區(qū)內(nèi)河渠防洪標準為20年一遇。（四）防洪結(jié)合水系景觀等進行河道改造?；鹁_與供水、供電、供氣、急救中心、交通部門之間應(yīng)設(shè)通訊專線，逐步建成圖象傳輸指揮系統(tǒng)，實現(xiàn)火災現(xiàn)場的圖象聲音通訊。室內(nèi)外消火藥味栓的間距不應(yīng)超過120m。室外消火栓應(yīng)沿道路設(shè)置，道路寬度超過60m時，宜在道路兩邊設(shè)置，并宜靠近十字路口。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。消防通道消防通道路中心線間距不宜超過160米。城區(qū)消防規(guī)劃應(yīng)與交通、給水、燃料、電力、電信等規(guī)劃相銜接，堅持近遠期結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。加強度假區(qū)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展消防科技，努力消除火險隱患。——在工作和生活區(qū)內(nèi)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，實現(xiàn)工藝冷卻水的循環(huán)回收利用?！獦淞⑹┕と藛T節(jié)水意識，在項目建設(shè)調(diào)度會上將節(jié)水作為項目建設(shè)的主要內(nèi)容，積極宣傳普及有關(guān)生態(tài)建設(shè)、節(jié)約用水的知識、政策和法律，使廣大施工人員樹立節(jié)水意識，明確自己在生態(tài)建設(shè)和節(jié)約用水方面的權(quán)利和義務(wù)。經(jīng)過污水處理的后污水主要用于用于建筑內(nèi)沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質(zhì)要求不高的建筑外用水。根據(jù)度假區(qū)的發(fā)展需要，逐步建立完善的污水處理和污水排放系統(tǒng)，遠期污水處