【正文】 全區(qū)冬季干冷、春旱多風(fēng)、夏熱多雨、晚秋又旱之特點(diǎn)。（B）氣象條件本項(xiàng)目所在的***區(qū)水資源豐富。較大支流有東汶河、蒙河、柳青河、祊河、涑河、李公河、白馬河等，流域面積10790余平方公里，水資源豐富。沂河為勘區(qū)內(nèi)主要地表水水系，區(qū)域劃分屬淮河流域。項(xiàng)目現(xiàn)主要為拆遷場地，整體地形較平坦開闊，~；場地原始地貌形態(tài)為沂河I級階地。 巖體中有中生代燕山晚期侵入巖分布，主要為閃長巖、煌斑巖、二長斑巖等，呈巖脈狀展布于基巖中。 四、項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)條件 建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀1）項(xiàng)目場址自然環(huán)境條件（1） 工程地質(zhì)項(xiàng)目區(qū)域地層主要為：上部為第四系河流相沖洪積粘性土、砂土等覆蓋層，厚度一般5~14米；下伏基巖主要為白堊系、石炭系、奧陶系地層，其中白堊系地層主要巖性為安山巖、玄武質(zhì)安山巖、角礫狀安山巖、粗安巖，凝灰?guī)r以及灰黃色含礫長石砂巖、長石、石英砂巖等，主要分布在沂河?xùn)|岸；石炭系地層主要為灰黃色和深灰色粉砂巖、粉砂質(zhì)頁巖夾細(xì)砂巖、鐵質(zhì)泥巖、鋁土質(zhì)泥巖、石灰?guī)r、碳質(zhì)頁巖和煤線（層）等，主要沿沂河兩側(cè)分布；奧陶系地層主要為灰色厚層、中厚層泥晶灰?guī)r，灰色、黃灰色厚層和中厚層細(xì)晶白云巖夾粉晶白云巖以及中厚層粉晶、灰質(zhì)、泥質(zhì)白云巖等，主要分布在沂河西岸。雖此板塊啟動較晚，但土地供應(yīng)量、項(xiàng)目規(guī)模較大,正因如此現(xiàn)青年路以南的地以經(jīng)不賣了。2009年，***委、市政府正式遷入***，規(guī)劃、法院、教育、衛(wèi)生、銀行等數(shù)十個政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位陸續(xù)搬遷及開工建設(shè)，不久，***將以“***第一行政區(qū)”的中心地位成為城市最具社會地位與發(fā)展前景的區(qū)域。在新一輪城市化進(jìn)程中，為增強(qiáng)***的城市吸引力和吸引民間投資，***很支持企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，在政策上也有所優(yōu)惠，像華豐世貿(mào)便是市政府的重點(diǎn)工程?！　《靥?**中心的大眾廣場，得天獨(dú)厚的核心位置以及32萬平方米的建筑面積，影響也不僅僅是局限于**路，其輻射半徑范圍將覆蓋整個***?！　娜嗣駨V場銀座百貨開始，像西到華豐世貿(mào)，然后沿街放路向棟，自**路向北到涑河，然后過**路大橋，向北至大眾廣場，將形成一個“之”字形的黃金商業(yè)帶?！　?一個城市商業(yè)中心的形成有其條件，與政府的規(guī)劃和商業(yè)定位、民間資本的投資開發(fā)、城市居民的消費(fèi)習(xí)慣等多種因素都密切相關(guān)；有形成的必然性與合理性，目前***城市的商業(yè)中心的部分功能正由廣場一帶沿**路向涑河和***一帶轉(zhuǎn)移。結(jié)合舊城改造和***建設(shè)的契機(jī)，新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在不斷增加，開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱情依然高漲。而現(xiàn)在的***近幾年的項(xiàng)目開發(fā)基本沒有足夠的商業(yè)配套作為支撐，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目集中的***將會成為新商圈繁生并存的情況存在。早在幾年前，商務(wù)部就提出用3至5年時間，在全國人口過百萬的166個城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造，這無疑是對商業(yè)地產(chǎn)的有利促進(jìn)。 ***房產(chǎn)部門預(yù)計明年在國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷向好的情況下，***的房地產(chǎn)市場將會保持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。19月，26072套，%、%；房地產(chǎn)抵押登記逐步回暖，9854套，%、%。 ２00９年19月，***商品房市場投放量增幅顯著，新增預(yù)售項(xiàng)目98個，36855套；商品房銷售增長較為明顯，商品住宅銷售勢頭良好。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡(luò)的支持下，將更加智能化，從開放的網(wǎng)絡(luò)中獲得充分的信息，功能將更加人性化。而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在以后的10年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。４）信息產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)終端。在對發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)追趕中，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在有片面重視產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量，而對生產(chǎn)模式等柔性的工藝技術(shù)重視不夠。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力與技術(shù)力量的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是簡單地處在產(chǎn)業(yè)鏈的一個節(jié)點(diǎn)上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術(shù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局開始向相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈方向擴(kuò)張。在發(fā)展到一定規(guī)模后，房地產(chǎn)業(yè)開始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的新生產(chǎn)要素，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的。５、房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向１）企業(yè)中心全面轉(zhuǎn)移。項(xiàng)目所處位置屬于市政組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)可作為新城開發(fā)建設(shè)的排頭兵，一方面配合了規(guī)劃居住區(qū)的實(shí)施，另一方面配合了規(guī)劃區(qū)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展需要。如何搞好本項(xiàng)目，是關(guān)系到如何把***區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的關(guān)鍵一步。要實(shí)現(xiàn)2010年城鎮(zhèn)化率達(dá)到48%,這樣的城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)就必然需要大量的住宅，故在***發(fā)展房地產(chǎn)是一項(xiàng)關(guān)乎人民生活水平提高、關(guān)乎社會進(jìn)步發(fā)展的大事。經(jīng)***規(guī)劃局、***%，%，建筑最高層數(shù)為49層。項(xiàng)目地塊的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)需滿足以下要求：①建筑密度（D）：≤%；②容積率（FAR）：≤；③綠地率（GR）：≥%；④建筑層數(shù)及高度：宜≤49層，限高188米。***規(guī)劃局、***指揮部對*** 羅莊大眾廣場項(xiàng)目地塊土地利用做出用地控制指標(biāo)。本項(xiàng)目依據(jù)***規(guī)劃局、***指揮部對本項(xiàng)目給出的規(guī)劃設(shè)計條件，已經(jīng)對項(xiàng)目總平面布置進(jìn)行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項(xiàng)目規(guī)劃、布局與***規(guī)劃相匹配。30余棟寫字樓拔地而起，匯聚數(shù)百家中外企業(yè)、事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)，構(gòu)建起城市商貿(mào)、金融、信息、文化、會展及公共事務(wù)集散地，成為***“第一金融中心，中央CBD”，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的靈魂所在。３）***30～50萬人口規(guī)模的中心城區(qū)的建設(shè)初具規(guī)模。兩條橫向軸是：商業(yè)中心、購物中心主導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展軸；青年路以北社區(qū)商業(yè)中心主導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展軸。新區(qū)規(guī)劃為“三縱兩橫”的發(fā)展結(jié)構(gòu)，三條縱軸是以行政中心為主導(dǎo)，并不斷向北延伸的行政文化發(fā)展軸線；以商業(yè)帶為主導(dǎo)的聯(lián)系行政中心及商業(yè)中心，并向青年路以北繼續(xù)延伸的商住發(fā)展軸線；沿柳青河呈南北向發(fā)展的自然生態(tài)發(fā)展軸線。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有***特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。2009年***開工建設(shè)普通商品房260萬平方米。規(guī)劃期內(nèi)住宅建設(shè)用地供應(yīng)計劃統(tǒng)計表年度用地項(xiàng)目（個）用地面積（萬m2）200840220200940210201040200201140210201240200合計2001040資料來源：市國土局 ２）《***城市總體規(guī)劃（20052020年）》中確定：近期（2005—2010年）中心城區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?145 萬人，居住用地總面積 2075 公頃，人均居住用地 116平方米，人均居住面積 28平方米。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口到2010年累計達(dá)50萬人。 “強(qiáng)化中心，發(fā)展兩帶，建設(shè)四個副中心 ” 構(gòu)建“富裕、平安、文明、生態(tài)、開放、活力”的大***、新***?？梢灶A(yù)計，在未來的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)會在2010年全面的開花結(jié)果。這新增貸款量是國家刺激經(jīng)濟(jì)的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是很明顯，但在未來兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會逐步顯現(xiàn)，未來經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇形式將會穩(wěn)步提高?！　。?）銀行放貸量如圖２所示，表示2007年至2009年我國新增貸款量。保險公司可進(jìn)入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險資金可能在1700億元左右。從國際經(jīng)驗(yàn)以及我國保險資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預(yù)計保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。在迅速增長的背景下，保險行業(yè)普遍面臨為其自有資金尋求投資渠道的壓力。至2007年從業(yè)總數(shù)已經(jīng)增長到2001年的3倍達(dá)到107家之多。　?。?）保險資金松閘　　自從中國2001年加入WTO后，國內(nèi)的保險行業(yè)競爭日趨激烈。同時央行、證監(jiān)會分別牽頭的REITs在2010年同時有望在北京、天津、深圳同步推出。2009年中國REITs也進(jìn)行了試點(diǎn)，2009年8月REITs試點(diǎn)研討會在上海舉行，會議承辦單位浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室匯報的REITs三大方案顯示，債權(quán)性方案設(shè)計已經(jīng)成熟，而股權(quán)性方案仍在研究中。這四家是在海外投資的房地產(chǎn)信托基金，其目標(biāo)是投資于中國的房地產(chǎn)市場。此項(xiàng)信托基金的機(jī)構(gòu)配售部份是81%，反映了機(jī)構(gòu)投資者們通過房地產(chǎn)信托投資基金購進(jìn)入內(nèi)的房地產(chǎn)市場的強(qiáng)烈需求?！　〗鹑诃h(huán)境　?。?）REITS呼之欲出　　關(guān)于建立國內(nèi)地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的時間表和可能性已經(jīng)熱議了很長時間?！　囊陨系臄?shù)據(jù)可知，2009年下半年以來，出現(xiàn)商業(yè)用地的集中供應(yīng)，可以預(yù)計，已往由居住類土地獨(dú)唱主角的局面將由此改變，商業(yè)用地將在未來一段時間內(nèi)活躍在土地拍賣舞臺。嘉定新城地塊,則以樓面地價9724元/平方米被保利獲取,總地價為12億?！　?009年11月份，上海再度出讓兩幅土地,分別為位于浦東新區(qū)臨港新城的一幅商業(yè)用地,以及嘉定區(qū)嘉定新城內(nèi)一幅商住綜合用地。同時，以上的一些政策在2010年對于開發(fā)商囤地、捂盤現(xiàn)象將會形成一定沖擊，這將會促進(jìn)開發(fā)商對土地開發(fā)，加快房地產(chǎn)新項(xiàng)目的建設(shè)，這對于北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也起到了一地的促進(jìn)作用，因?yàn)?009年土地政策的調(diào)整，2010年商業(yè)的地產(chǎn)的開發(fā)將會加速，新項(xiàng)目的上市將會快速出現(xiàn)。在全國經(jīng)濟(jì)回暖趨勢以及商品房項(xiàng)目資本金比例下調(diào)的的影響下，2010年商業(yè)地產(chǎn)的投資總額必將出現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢。此次資本金比例下調(diào)，降低了開發(fā)企業(yè)融資門檻，緩解了開發(fā)企業(yè)資金壓力，有利于走出行業(yè)不景氣的局面，從而達(dá)到刺激經(jīng)濟(jì)的目的。從中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神我們可以看出在2010年適度寬松的貨幣政策將會加大商業(yè)地產(chǎn)的資金來源，從而保障商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。土地供給量及保障性住房均將有所增加，將平滑過度上漲的地價對于開發(fā)商帶來的資金壓力及風(fēng)險。 l 商鋪成為新的投資熱點(diǎn) 　政策走勢　　（1）政策傾向2009年12月5日至7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)為積極扶持。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 2010年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。“置業(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用?！?l 房地產(chǎn)二級市場進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。 建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。 ３、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 l 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。2010年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)和社會安定。所以可以預(yù)見到在上述情況下，今年的購買力肯定比去年低很多，很多剛性需求在去年已經(jīng)釋放。其次，去年房地產(chǎn)的價格也比今年低。由于目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場上漲并不是因?yàn)橛腥藷岢?，價格也沒有跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)的因素完全脫離，因此可以判斷房地產(chǎn)價格相對2007年而言比較理性，也不存在泡沫。房地產(chǎn)投資和新開工面積到現(xiàn)實(shí)有效供應(yīng)大約需要半年到1年的時間，則2010年中期時候，此部分新開工房屋將陸續(xù)入市，形成有效供給，供不應(yīng)求的供求關(guān)系將被打破。由于2009年房地產(chǎn)市場行情火爆，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛增加新開工面積，例如萬科09上調(diào)開工面積至585萬平方米，較年初計劃上調(diào)45%，金地集團(tuán)將全年計劃開工面積由135萬平方米調(diào)整至157萬平方米，調(diào)高超過16%。 2010年，有了和09年持平的信貸額度支撐，以及宏觀經(jīng)濟(jì)其他部分并未有效回暖，為尋求出路的民間資金及國家信貸資金必然仍將大規(guī)模涌向房地產(chǎn)市場，其次開發(fā)商因?yàn)?9年火爆銷售業(yè)績，資金充裕，將促使價格抗跌性提升。2009年前三季度，%。居民房屋購買欲望依然旺盛，購買力在政策的幫助下依然強(qiáng)勁。分套型看，%，%。分類型看，與上年同月相比，%；%，%，%?！　?9年12月份，%，；%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，%；利用外資470億元，%；企業(yè)自籌資金17906億元，%；其他資金27459億元，%。其中，%，%%。其中，%；%；%?！　?009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，%?！　?009年，%；，%；，%。 　　2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，%。針對全國房價上漲過快，國家先后出臺了新舊國八條（2005年）、國六條（2006年）等一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，這些調(diào)控政策對當(dāng)年房價和成交量產(chǎn)生了重要影響，但由于有些措施不當(dāng)，房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣仍然頑強(qiáng)向上。二、房地產(chǎn)市場分析１、2010年全國房地產(chǎn)市場前瞻自1998年房改后，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)攀升，2002年國土資源部頒布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確了國有土地出讓必須通過招、拍、掛方式，全國房地產(chǎn)景氣出現(xiàn)短暫下跌。雖然近年來***城區(qū)各類房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)設(shè)施建設(shè)步伐較快，但總體上開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小，整體開發(fā)水平不高，成規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)活動設(shè)施還很少，特別是***。按照這一思路，山東在“十一五”期間將以膨脹規(guī)模、提高層次為重點(diǎn)，提高服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值和就業(yè)的比重。國家《國家經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。山東省確定的服務(wù)業(yè)增加值年均增長速度10%，高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增速1個百分點(diǎn)，2005年，服務(wù)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到40%，就業(yè)人員占社會從業(yè)人員的比重達(dá)到39%，服務(wù)業(yè)提供的稅收占地方稅收的35%。到2010年，全市經(jīng)濟(jì)總量翻一番，生產(chǎn)總值達(dá)到2500億元，年均增長15%，人均達(dá)到3000美元