【正文】 （ 5） 本項目住宅銷售對收益及財務(wù)平衡具有重要作用，考慮到發(fā)展商實際情況，委托專業(yè)代理公司銷售不失為一種較好的選擇。這樣，整個項目開發(fā)最主要的問題變化是如何成功啟動第一階段開發(fā)。假定可將對市國土局的土地有償使用金的支付進度改為按年度為單 位，在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，以 10％的資本收益率作為本項目被接受的最低基準(zhǔn)，則住宅的銷售均價可保持在 2300 元／ m2 的條件之下；這樣做的目的是盤活資金。 （ 2）在可以控制的范圍內(nèi)，改變對國土局的土地有償使用權(quán)出讓金的支付 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 34 方式為按實際用地進度支付。而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工程承包商的付款進度放緩或壓后，使本項目開發(fā)的資金增大； 三 、由于本項目的開發(fā)成本較低，整體開發(fā)效益較為理想，由住宅價格敏感性分析可知，項目的投資收益率將全大為提高，可見本項目的盈利能力仍然有很大潛力可供挖掘。充分運用已有的各項技術(shù)力量和資源，進行本項目的開發(fā)，并在本項目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性。因此，應(yīng)對第一階段開發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計算，對資金的投入和使用要有科學(xué)的計劃和必要的控制力。特別會對第一階段的啟動開發(fā)較為有利。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 33 10． 2 可行性建議 本項目特指 **廣場的建設(shè)，包括部分公共設(shè)施的建設(shè)與完善，項目采用分三期、滾動式開發(fā)，對土地成本的分攤原則是按照各個階段實際使用土地的面積來支付土地成本。以目前來看，整個二期項目完成后， **廣場便成為 HZ 較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。 從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財務(wù)評價指標(biāo)上來看，小區(qū)開發(fā)的效益 還需要根據(jù)實際情況進行反復(fù)調(diào)整?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié) 論及可行性建議表述如下： 10． 1 研究結(jié)論 本項目的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計方案基本上利用了項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進行財務(wù)效益估算時，采用了較保守的計算模式。現(xiàn)在 HZ 市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。同時，由于目前中國房地產(chǎn)市場受國家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對未來幾年的 HZ 市物業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測，因此，現(xiàn)給出本項目在不同住宅銷售均價下的資本收益率敏感性分析。但在財務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測價是 假定在物業(yè)交付使用時能全額回收所有現(xiàn)金的測價。 9． 5． 2 物業(yè)銷售測價較為保守 本報告所進行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細調(diào)查以及結(jié)合了 HZ 市同類型樓盤的市場實際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。主要有兩方面原因： 9． 5． 1 建筑工程安裝造價構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價 在項目總投資中（不包含財務(wù)費用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項目建筑工程安裝造價將成為影 響本項目總成本的主要因素。年利率暫定為 6％，按單利計算。根據(jù)本項目的工程 總量，估計第一組團（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時間約為一年。 9． 4． 2 后期開發(fā)敏感分析 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 31 選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升 5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于 0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。 9． 4 項目敏感性分析 9． 4． 1 首期開發(fā)敏感性分析 選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價格下降接近至 90％，建安成本上升接近正負 10％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負 10％時，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標(biāo)較敏感。因此，在二、三期有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進行盈虧平衡分析。首期開發(fā)是采用了低價促銷的方式，各類住宅單元的測價和定價方式基本是采用成本加成價和推廣價兩種形式。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務(wù)效益分析的角度上看 是可行的。 （ 3）后期開發(fā)的 資本收益率計算公式如下： 凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝ ——————————— 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 30 開發(fā)總投入從《項目各功能物業(yè)的測價》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價值影響的不定因素較多，且難于精確估計，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價值的影響。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運作模式只作一般假設(shè)。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實際操作中將有一定的借鑒意義。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。 9． 2． 2 首期第一階段投資效益分析 根據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進行籌資，不同的預(yù)售樓流入計劃與安排將會直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財務(wù)成本。三、本項目的計算模型中，設(shè)定本項目物業(yè)的銷售率為 100％，是為了體現(xiàn)本項目的內(nèi)在盈利能力。初步效益測算根據(jù)本項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項目的靜態(tài)財務(wù)效益，詳 見下表： 本項目靜態(tài)投資效益分析表 序號 項目名稱 金額（萬元） 1． 0 現(xiàn)金流入 56167 2． 0 現(xiàn)金流出 41504 2． 1 土地開發(fā)費 4000 2． 2 土建、建安設(shè)計工程費 28752 2． 3 應(yīng)繳各 種稅費 2500 2． 4 營業(yè)稅 2021 2． 5 各類配套工程費 532 2． 6 供水增容費 120 2． 7 報建手續(xù)費 600 2． 8 不可預(yù)見費 500 2． 9 投資利息 2021 2． 10 其他費用 500 從靜態(tài)的角度看，整個項目盈利十分明顯。 9． 2． 1． 8 財務(wù)指標(biāo)的選取 本項目經(jīng)濟效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經(jīng)濟效益。 9． 2． 1． 7 營業(yè)性公建項目收益的設(shè)定 小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項目，也就 是說，建造這些項目所耗費的成本將來是可以通過物 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 28 業(yè)的銷售或項目的經(jīng)營收益來補償?shù)?。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。本項目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有 70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的 30％款項可留待以后各期使用。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)。并對預(yù)售樓款的使用原則進行設(shè)定。 9． 2． 1． 6 首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則 首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。 9． 2． 1． 5 開發(fā)資金運作的設(shè)定以及資金籌措原則 第一階段的開發(fā)作為本項目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務(wù)效益核算將采用動態(tài)分期的方式進行。 本項目銷售稅費一覽表 銷售稅 ％ 3280 萬元 營業(yè)稅金：按營業(yè)額 ％計算 ％ 3080 萬元 防洪費：按營業(yè)額 ％計算 % 100 萬元 房地產(chǎn)交易管理費：按交易額 ％計算 % 100 萬元 印花稅：按交易額的 ％計算 % 16 萬元 其它：按交易額的 ％計算 % 22 萬元 （ 2）銷售費用： 1685 萬元；按發(fā)展商自行銷售本項目物業(yè)的原則，包括項目推廣宣傳費用等按銷售收入的 3％計算。 9． 2． 1． 4 進行物業(yè)銷售時預(yù)計發(fā)生的稅項及費用 （ 1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)項目開發(fā)的習(xí)慣，在進行物業(yè)銷售時預(yù)計須支付的稅項主要有： 營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)額 ％計算； 防洪費：按營業(yè)額 ％計算； 地產(chǎn)交易管理費：按交易額 ％計算； 印花稅：按交易額的 ％計算； 其它：按交易額的 ％計算。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進度安排施工計劃。 9． 2． 1． 3 第一階段開發(fā)運作期限的設(shè)定 對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設(shè)定為第 一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。各個階段的開發(fā)獨立負擔(dān)各自的支出與收入，并且，進行獨立的財務(wù)效益測算?，F(xiàn)將有關(guān)的計算過程表述如下： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 25 9． 2． 1 計算設(shè)定 9． 2． 1． 1 價格水平的假定 依照本項目財務(wù)評價的慣例，本 報告以進行項目租、售的價格測定時的建議價格作為計算依據(jù)，在進行項目投資估算，租售收入計算，經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時的價格水平，并且在整個計算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標(biāo)的影響。由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進行了分攤計算，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分攤。 本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點地區(qū)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。四周有市公安局、國家安全局， HZ 市行政中心， HZ 市文化體育中心等，是 HZ 新城區(qū)的核心地帶，集 ***、經(jīng)濟、文化、貿(mào)易于一體，各種氛 圍都較好。四周相同類型的項目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。 第九章 財務(wù)效益估算 9． 1 項目開發(fā)前景 根據(jù) HZ 市城市總體規(guī)劃，未來十年 HZ 市城區(qū)將向外有較大的擴展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。 8． 11投資利息 本項目的投資利息為 2021 萬元，單方成本為 80 元／平方米。 8． 9 報建手續(xù)費 本項目的報建手續(xù)費為 600 萬元，單方成本為 24 元／平方米。 8． 7 各 類配套工程費 本項目各類配套工程費為 532 萬元，單方成本為 元／平方米。 8． 5 應(yīng)繳各種稅費 本項目應(yīng)繳各種稅費總額為 2500 萬元，單方成本為 100 元／平方米。 8． 4 建安成本 本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設(shè)備安裝工程費）總額為28752 萬元。 8． 3 土地成本 本項目土地成本的總額為 4000 萬元。 4．內(nèi)門窗 預(yù)留。 2．墻體 外墻磚或高級涂料。 根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結(jié)合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標(biāo)準(zhǔn) ，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。 本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā) C 區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。如果以 HZ28 萬家庭計算，哪么， **廣場的市場容量為： 符合 1 和 2 者為 28 萬 17％ 21％＝ 9996 個家庭 符合 1 和 3 者為 28 萬 17％ 37％＝ 17612 個 家庭