【正文】 從房地產市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應求，空置房面積居高不下，據二00三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為85萬平方米。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務競爭演進。二00二年，,，二00三年。數(shù)據顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。3．5．2對小區(qū)配套設施要求如圖2所示。3．5．1消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務優(yōu)質的小區(qū)。據調查，惠州市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。隨著全省實物分房的終結和貨幣分房的全面推行，房地產作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產需求必會有一定的增長。商品房為惠州居民主要的消費支出3．4．222％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元?！粢淮涡酝顿Y額度為13萬元。根據2003年6月在惠州進行的一次抽樣調查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結果表明，惠州市民購買商品房的基本特點是：3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求◆市區(qū)人口約92萬，28萬個家庭。**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經濟指標如下：3．3商品房需求主要指標根據城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內惠州市人均住房面積要達到30－35現(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬，%，%。外貿進出口總額90億美元，約相當于國內生產總值的144％。2003年全市工農業(yè)總產值為1192億元，其中工業(yè)總產值994億元，農業(yè)總產值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產品銷售收入650億元，比上年增長15％，實現(xiàn)利稅總額52億元。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經濟開放區(qū)。運用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構成。綠化系統(tǒng)規(guī)劃2．4．5高層公寓區(qū)結合底層裙房設超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務設施。體育設施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內含大型室內康樂中心?！羯鐓^(qū)學校：基地西側入口處，地勢平坦，標準幼兒園一個，可容納學生600人，建筑面積2500平方米?！艄苍O施配置2．4．4區(qū)內還設置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體?！魠^(qū)內道路分四級進行組織：區(qū)內主干道路，區(qū)內次干道路，支路，以及宅前路?！舯緟^(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設高品質的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關系，塑造獨特的社區(qū)風貌。區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質及建筑高度、體量來強化各自的特色。總體布局2．4．2廣汕公路是項目區(qū)域對外聯(lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內部交通。平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。2．3．6建筑造型項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建設二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標準網球場一座；三期建設二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。2．3．5建筑功能從西側通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內東側、北側分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。2．3．4交通組織小區(qū)設主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質的社區(qū)生活服務配套設施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。經過多年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經營方式，大膽改革、務實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產開發(fā)公司?；葜菔?*房地產開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為惠州市**經濟貿易發(fā)展公司。2．3．1發(fā)展商簡介“****廣場”位于惠州市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀，形成大惠州城市的關鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。2．3項目背景三是計算機模擬運算。二是專家研討會。為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調查和典型調查。研究方法h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃；d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價；為了達到本初步投資可行性研究的既定目標，惠州市**房地產開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產估價人員、工程技術人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預算人員、財務分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關的市場資料及城市規(guī)劃資料，結合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據。2．2研究過程園林占地：18500平方米總建筑面積：250000平方米總用地面積：已開發(fā)40%。3．商品房預售許可證：惠州房預許（2002）42號（一期）2．1．2項目經濟技術指標和有關參數(shù)惠府國用（2003）字第13020100013號1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據用地位置：惠州市江北27號小區(qū)項目名稱：**廣場用地性質：商住樓（高尚住宅）商：惠州市**房地產開發(fā)有限公司發(fā)隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產業(yè)轉移的最直接承接地。正在建設中的中海殼牌南海石化項目將給惠州市經濟發(fā)展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動惠州工業(yè)化進程，拉長產業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎性工業(yè)支撐。目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產業(yè)生產基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農業(yè)供應基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。1．5惠州市在珠三角的地位和作用如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構成完整的石化產業(yè)鏈。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎設施網絡，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。未來幾年中國對石油化工產品的需求前景仍然十分廣闊，石化產品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。項目采用世界先進的石油化工技術，年產80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質量的化工產品，年銷售值達17億美元，對下游產品的拉動效應為1:50。惠州作為珠三角城市重要的一員，通過基礎設施建設改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經濟輻射和承接產業(yè)轉移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。進入新的世紀，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。形勢出現(xiàn)巨大逆轉的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經濟的發(fā)展提供動力，使東岸經濟發(fā)展迅速趕上并超過西岸。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經濟快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素?；葜菔惺侵槿菛|部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達城市和國際大都市香港。1．3惠州市的區(qū)位條件這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項目的最終簽訂。1994年至今，是惠州市經濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經濟結構調整，使國民經濟逐步實現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在惠州進行談判的啟動和終止。從1989年到1993年，%，第二產業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產業(yè)迅速下降，%，成功實現(xiàn)了從農業(yè)市向工業(yè)市的轉變?；葜菔械慕洕l(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達到1526元；三次產業(yè)比重從1978年的一產獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經濟并沒有出現(xiàn)質的飛躍。縱觀惠州市近二十幾年的社會經濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在。1．2惠州市經濟社會發(fā)展歷程與特點全市現(xiàn)有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術產業(yè)區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。2002年，12年翻了三番多，%。20多年來，惠州市國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，經濟實力大大增強，社會和經濟面貌都發(fā)生了巨大的變化。改革開放以前，惠州市經濟基礎相當薄弱，直到1979年?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)。本開發(fā)項目的各項財務分析部分，按照目前惠州市各類房地產開發(fā)物業(yè)的投資經驗以及本項目的實際數(shù)據，經過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求?？偼顿Y測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由惠州市**房地產開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據對本項目周邊物業(yè)市場的調查統(tǒng)計數(shù)據所得，并經過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結合本項目的實際情總嚴謹測算得出。項目有關經濟技術和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陜西省建筑設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產開發(fā)市場的成交數(shù)據則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構成依據，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設委員會公布的惠州市正在建設和已經竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料作為對比。本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。60惠州**廣場可行性研究報告10．2可行性建議……………………………………………………………………………………………59…………………………………………………………………………………………10．1研究結論59結論及建議………………………………………………………………………………………57第十章9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析……………………………………………………………………569．4項目敏感性分析……………………………………………………………………………………9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………5546……………………………………………………………………………………9．1項目開發(fā)前景45……………………………………………………………………………………8．10本項目開發(fā)期各項靜態(tài)總投資比例44…………………………………………………………………………………………………………………………………………8．4．1437．2目標客戶分析………………………………………………………………………………………36個案分析……………………………………………………………………………………………28第五章惠州市商品房供給狀況…………………………………………………………………………26第四章對環(huán)境及配套要求……………………………………………………………………………………243．5需求祈求……………………………………………………………………………………………