【正文】 我司基于合作經(jīng)營可能出現(xiàn)的風(fēng)險和分歧充分考慮，必須占新公司股份的51%，具有絕對經(jīng)營話語權(quán)，確保公司投資安全。439．結(jié)論臨沂城市具備進入條件；蘭山板塊西北片區(qū)具有產(chǎn)業(yè)支撐，有消費能力人群較多，品質(zhì)樓盤較少，為項目的順利開發(fā)提供了條件；臨沂市場對多層產(chǎn)品的偏愛和高層產(chǎn)品的抵觸是我們在定位時與其他產(chǎn)品差異化定位需要充分考慮的；從項目本身來看，土地成本較低，享受較好的優(yōu)惠政策，項目經(jīng)測算在充分考慮不利因素條件下經(jīng)濟上可行。按234畝凈地計，項目啟動資金包括拆遷費用、土地出讓金的50%和前期費用的1/3，注冊資金以外的8500萬元由雙方股東給新公司借款（我司可考慮出土地出讓金作為股本和股東借款） ，雙方協(xié)商借款利率作為回報，同時在談判過程中盡可能以我司品牌、管理和技術(shù)輸出置換股本或其他利益。428．基于提高收益率、規(guī)避風(fēng)險目標的合作模式建議在充分考慮收益和風(fēng)險的情況下，提出以下建議。1%。一期建設(shè)100000平方米啟動資金3000萬元，按貸款1億元計，三年期貸款，合計利息成本2818萬元.419．項目總投資的確定綜合前面18項的費用，總計為63889萬元。5．建設(shè)監(jiān)理費按建安費用和室外工程費的2%計共744萬元。室外工程費由于規(guī)劃設(shè)計指標未考慮小學(xué)、幼兒園等大配套，因此相關(guān)費用一并在室外工程費中考慮，按300元/平方米計。396．初步經(jīng)濟技術(shù)指標建筑用地面積：297畝毛地，凈地約234畝總建筑面積：263000m 2其中：地上建筑面積：250000m 2多層住宅面積：50000m 2花園洋房面積：80000m 2小高層面積 ：90000 m 2商業(yè)建筑面積：30000m 2地下車位（330個）：13000m 2 容積率：407．投資估算與收益分析1．土地費用土地費用5060萬/畝，按60萬計，14580萬元。說明：在測算中發(fā)現(xiàn)，由于在臨沂高層、小高層接受度較低，同樣的價格條件下多層銷售快，而本宗地土地成本較低，小高層、高層攤薄的樓面地價不足以抵消多出的建安成本，因此建議實際操作時根據(jù)市場對小高層、高層的接受度情況適當調(diào)整。5． 3 價 格 定 位充分考慮市場一段時期內(nèi)不會進入快速發(fā)展階段，價格定位采取相對保守原則。因此從住宅部分考慮多層和花園洋房為主，小高層為輔。5． 2 產(chǎn) 品 定 位通過對在售不同品質(zhì)項目的客戶研判和與政府各部門及當?shù)丶彝サ膶ＴL過程中，對當?shù)氐南埠门袛嗳缦拢焊叨讼M類別墅產(chǎn)品有一定客群，花園洋房和多層產(chǎn)品是目前市場上去化相對較快的產(chǎn)品，高層產(chǎn)品市場街首都不高。375．建設(shè)項目市場定位及開發(fā)周期建議通過報告前文對臨沂政策經(jīng)濟環(huán)境的調(diào)研分析、房地產(chǎn)環(huán)境調(diào)研分析、宗地區(qū)域的調(diào)研分析，政府官員和中等收入者的專訪，以及對代表性樓盤的考察，項目的優(yōu)劣勢分析等，初步對項目的市場定位作出如下建議：5． 1 目 標 客 群 定 位本項目地處臨沂市商品批發(fā)中心，商品批發(fā)經(jīng)營戶是我們的主要目標客戶，且此客戶群中包含了剛性需求客戶及改善性購房者兩種客群。4． 1． 4Threats（ 威 脅 ）濱河板塊雖然近期銷售速度放緩，但是沂河的良好景觀和市政配套具有較強的吸引力，而涑河實際景觀完成需要到年底，高層產(chǎn)品高端客戶爭奪競爭力短期弱于濱河板塊；南坊板塊作為新的行政中心，區(qū)域內(nèi)項目品質(zhì)較好，大盤云集，對本項目也存在一定威脅。臨沂市政府對該片區(qū)的政策優(yōu)惠和大力改造為本項目的高品質(zhì)和低成本提供了機會。364． 1． 3Opportunities（ 機 會 ）區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤較少，利于我司迅速占領(lǐng)市場。交通比較便利——宗地東側(cè)工業(yè)大道為城市主干道（60米） ，宏大路（40米） 、北園路（42米）修好后交通將更為便利；容積率限制條件寬泛，規(guī)劃限制條件??；區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售速度較快；資金投入小，地塊規(guī)模適中，以較少資金占有較多項目利于公司快速發(fā)展并提升公司品牌；宗地位于臨沂商城區(qū)四種功能區(qū)（現(xiàn)代物流配送區(qū)、國際貿(mào)易批發(fā)區(qū)、商業(yè)生活服務(wù)區(qū)、涑河休閑購物帶）的交界區(qū)，區(qū)內(nèi)具有產(chǎn)業(yè)支撐，利于住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展形成氛圍，商業(yè)定位更加寬泛可在傳統(tǒng)商業(yè)和娛樂商業(yè)間自主定位。354． 2 建 設(shè) 項 目 SWOT 分 析4． 1． 1Strengths（ 優(yōu) 勢 ）符合規(guī)劃、尚未形成區(qū)域競爭——臨沂市住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃(20222022年)中對蘭山區(qū)住房建設(shè)集中在兩線和兩片（“兩線”：即沿沂河西側(cè)和涑河兩岸舊城改造區(qū)域。本地塊東南方向小李莊即為開發(fā)商開發(fā)，建設(shè)項目為涑河城邦，該項目村民安置為開發(fā)商安置，在項目調(diào)研里也有體現(xiàn)，應(yīng)該說舊村改造在臨沂的房地產(chǎn)行業(yè)中具有舉足輕重的地位。臨沂市舊村改造項目主要有三種模式——村上自主滾動開發(fā)、開發(fā)商與村上聯(lián)合開發(fā)、開發(fā)商開發(fā)。4． 1． 6 合 作 公 司 簡 介 及 對 方 對 項 目 的 初 步 設(shè) 想臨沂華鵬置業(yè)有限公司是山東華鵬礦業(yè)有限公司的子公司，成立于2022年9月8日，注冊資本5000萬元。醫(yī)療教育配套：（小學(xué)、幼兒園） 、童星實驗學(xué)校、臨沂五中。宗地配套：經(jīng)涑河指揮部介紹涑河以南配套齊全，涑河以北尚未接通天然氣和熱力，上下水隨著涑堤路建成將具備條件。育才路和工業(yè)大道已經(jīng)成熟，涑堤路正在修建，宏達路和北園路現(xiàn)狀仍為土路，詳見下圖。4． 1． 3 宗 地 功 能 界 定功能分區(qū)：宗地位于臨沂商城區(qū)四種功能區(qū)（現(xiàn)代物流配送區(qū)、國際貿(mào)易批發(fā)區(qū)、商住生活服務(wù)區(qū)、涑河休閑購物帶）的交界區(qū)。目前村委會已經(jīng)對村民在宏大路以西進行安置，擬建53棟（目前完成23棟，5月入住） 。目前宗地市場評估價在80萬/畝。土地性質(zhì)為住宅（60%）和商業(yè)（40%） ，東至工業(yè)大道、南至涑堤路（涑河） 、西至宏大路，項目占地（含規(guī)劃路）297畝，被北園路劃分為南北兩塊，北大南小，東地界至西地界1公里左右，沿河面較寬。臨沂客戶偏愛多層產(chǎn)品，對高層產(chǎn)品存在一定抗性，同等價位多層產(chǎn)品去化速度高于高層。2022年臨沂整體市場銷售均價在3000元/㎡左右， 其中住宅平均售價2888元/㎡，商業(yè)及辦公平均售價3513元/㎡，主要以蘭山區(qū)（商品房）和羅莊區(qū)（經(jīng)濟適用房）銷量為主。南坊板塊由于行政中心北遷的提出供給和價格提早過快上揚，35年內(nèi)供大于求；濱河板塊由于多為高層產(chǎn)品，房價較高，短期供給量大，成交較慢；蘭山板塊已無大宗土地，土地供給有限導(dǎo)致可供給住宅有限，需求覆蓋城市、各縣及外來人口，相對成交較快，未來幾年蘭山區(qū)需求大于供給，具備絕對優(yōu)勢。經(jīng)訪談了解近幾年濱河片區(qū)和南坊片區(qū)相對供應(yīng)量大，供過于求，需要時間消化現(xiàn)有體量。綜述：宗地附近四個項目規(guī)模中等產(chǎn)品品質(zhì)不高，價格集中在28003200之間，多層產(chǎn)品為主，高層銷售不佳。御園項目位置：本宗地向南1000米，工業(yè)大道與水田路十字東北角總建筑面積：70萬平方米，已建完40萬平方米（前幾期為安置房，已建成并完成安置）產(chǎn)品類型：多層住宅、臨街小高層和高層27戶型面積：87—142平米的三房和四房銷售情況：前期多層基本售罄，社小高層和高層剩余百余套尾房，均價3200元/㎡，本期正在誠意認購階段周邊租金：100平方米可租750元/月冠蒙時代花園項目位置：本宗地向南1000米，解放路與工業(yè)大道交匯處總建筑面積：占地121畝，總建筑面積19萬平方米產(chǎn)品類型：多層住宅和高層住宅戶型面積：55平方米一居、87平方米二居、114120平方米三居銷售情況：多層全部售罄，僅余少量沿街高層，價格3200元/㎡，多層價格與高層價格相同涑河城邦項目位置：本宗地向東南1500米，涑河與臨西六路的東南角總建筑面積：57萬平方米產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層住宅由南向北依次排列戶型面積：8196平方米二居、108130平方米三居銷售情況：認購階段，期價2880元/㎡沂龍灣項目位置：南坊新區(qū)沂龍灣大橋北側(cè)500米路西總建筑面積：總占地1200畝，建筑面積120萬平米產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層、花園洋房等多種產(chǎn)品組成戶型面積及價格：花園洋房面積110—240(含地下一層)平米，均價4500—5000元/㎡，其他產(chǎn)品面積80—180平米，均價3300元/㎡銷售情況：購房人群以本地人為主，外地投資客較少，因其產(chǎn)品線豐富，各消費層次的客戶均有，屬于臨沂市銷售榜前列的項目，2022年月均銷售20至30套房屋其他：項目一期已引入臨沂市重點小學(xué)——臨沂二小，并聘請第一太平戴維斯公司作為物業(yè)管理顧問公司。現(xiàn)代城項目位置：本宗地東北方向500米，工業(yè)大道與聚才路十字東南角總建筑面積：32萬平方米產(chǎn)品類型：外部圍合為商?。ㄑ亟植糠譃?3層底商，412層為住宅） ，內(nèi)街為二層純商業(yè)戶型面積：住宅二居95平方米，三居139平方米，loft47平方米（高） ，臨街商業(yè)60100平方米，內(nèi)街商業(yè)4060平方米銷售價格：內(nèi)街商業(yè)均價4000元/㎡，臨街商業(yè)均價6000元/㎡，住宅均價2800元/㎡，公寓均價3500元/㎡購買客戶：集中在周邊各批發(fā)市場的商戶，且購房目的為自用為主，因此二居銷售好于三居。3． 5 代 表 性 項 目 調(diào) 研調(diào)研組共調(diào)研住宅項目8個，其中4個在本宗地區(qū)域內(nèi)（蘭山板塊西北片區(qū)） ，其他4個項目分布在沂河西岸（濱河板塊）和南坊區(qū)（南坊板塊） 。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度較大，2022年11月出臺的《臨沂市人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見（暫行） 》從放寬信貸政策等七條促進消費環(huán)境的政策、放寬開竣工期限調(diào)整土地出讓價款支付期限和比例等十八條政策優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境的政策。臨沂的城市規(guī)劃是沿河兩岸建設(shè)，河岸是重點開發(fā)區(qū)域。城市化進程的加快和經(jīng)濟的發(fā)展帶來大量的剛性需求和居住升級需求，因此主城區(qū)人口不高的臨沂是全山東省商品房月成交量前三位的城市，從2月周樣本可以看出臨沂銷售量僅次于青島，高于濟南等，陜西省還未出現(xiàn)銷售接近西安或超過西安的城市。3． 4 臨 沂 市 房 地 產(chǎn) 市 場 典 型 特 征從訪談和數(shù)據(jù)記錄來看，臨沂房地產(chǎn)現(xiàn)狀具有以下特征。剛性需求仍為城市主要需求來源。 （2022年人均24平方米）20222022銷 售 竣 工 面 積 比 較050100150200250300%%%%%%%%%%竣 工 面 積銷 售 面 積銷 竣 比竣 工 面 積 90 銷 售 面 積 銷 竣 比 % % % % % % %2022 2022 2022 2022 2022 2022 202225 單位：萬㎡ 類 別 普通商品房 經(jīng)濟適用房拆遷安置房（新增面積）廉租房2022—2022 年 820 190 390 10總 量 1410隨著中心區(qū)域輻射力的加大和城市化進程的延伸以及農(nóng)村剩余勞動力往城市轉(zhuǎn)移，將會產(chǎn)生巨大的城市物質(zhì)，這部分物質(zhì)的獲益者將會是臨沂房地產(chǎn)的潛在消費者，臨沂中心城區(qū)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達，對周邊區(qū)域的輻射度強，對外來人口具有較強吸引力，外來人口將不斷地進入主城區(qū)，潛在購房群體增量空間較大。作為新的行政中心南坊新區(qū)，目前供給土地可規(guī)劃面積已超出未來幾年規(guī)劃人口所需面積，住宅供給量大。243． 2． 2 商 品 房 供 求 現(xiàn) 狀近幾年臨沂商品房銷售面積增長迅速，從左下圖可以看出，整體市場供需兩旺。發(fā)揮郊區(qū)化效應(yīng)：蘭山的部分客戶在向郊區(qū)過渡，尤其是當市中心房價過高，導(dǎo)致人群向周圍分流，這在一定程度上推動了羅莊的房產(chǎn)市場的繁榮，2022 年蘭山板塊和羅莊板塊成交面積交替第一主要原因也在此。長期以來依賴自產(chǎn)自銷：羅莊的住宅一直嚴重依賴本區(qū)域消費，所以導(dǎo)致其價格一直比較低。（3）住宅市場特點羅莊的市場均價在 2270 元/平方米，由于地理原因和歷史形成原因，此區(qū)域不被開發(fā)商所看好，因此開發(fā)項目不多，但是隨著市政府的政策引導(dǎo)和城市建設(shè)力度的加大，本區(qū)域的商品房供應(yīng)量正在逐年增加，但是價格明顯要低于其他板塊。從目前河?xùn)|的住宅市場的供應(yīng)來看，目前河?xùn)|整個片區(qū)的開發(fā)重點將在沿沂河沿線，其獨特的景觀效果和較河西更為優(yōu)美的河岸線及低廉的價格，將吸引一大批的蘭山客戶，跨越大橋。（2）住宅市場特點整體價格在 3260 元/平方米，濱河大道東邊沿線價格拉升均價，待建及將入市項目較多。 面臨巨大銷售壓力：大量濱河樓盤的透支性上市，導(dǎo)致整個板塊短期內(nèi)供應(yīng)過大，市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。從物業(yè)形態(tài)看，小高層和高層成為市場的主流，但多層依然在消費者心中占有重要地位，成為不少購房者的首選，另外由于濱河板塊的景觀優(yōu)越性，復(fù)式及別墅也成為市場的搶購熱點。（3）住宅市場特點濱河板塊為臨沂高檔住宅板塊，商品房的整體均價在 3970 元。此板塊為近期最為活躍板塊，蘭亭水岸、魯商鳳凰城、外灘明珠等項目十分搶眼；板塊內(nèi)項目在品質(zhì)、規(guī)劃等方面具有一定特色，是臨沂地區(qū)高檔住宅集中板塊，對板塊的拉動效應(yīng)較為明顯。濱河板塊最大的資源是生態(tài)資源。（2）板塊發(fā)展概況隨著沂河改造完成，該板塊是近幾年成交熱點板塊。由于新的市委市政府行政辦公中心將在今年啟用，未來政府對南方新區(qū)的建設(shè)日益加大，所以該區(qū)的樓盤具有一定的升值空間。此類小區(qū)具備土地成本方面的價格優(yōu)勢，定價尺度彈性，但卻使得南坊市場競爭更為激烈。