【正文】 可以通過(guò)委托或聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)，全面提升酒店的管理和服務(wù)水平。而在進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造時(shí)，亦要按需增加保齡、KTV、健身、桑拿等配套娛樂(lè)設(shè)施，以增加酒店的吸引力。需要進(jìn)行大規(guī)模的更新。定量結(jié)果也顯示，在這一比較重要的指標(biāo)上，勞動(dòng)大廈的得分連一般都達(dá)不到，重新對(duì)現(xiàn)有的裝修風(fēng)格進(jìn)行改造是非常必要的。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，勞動(dòng)大廈目前的會(huì)場(chǎng)結(jié)構(gòu)并不合理，50 / 54表現(xiàn)為中型和大型會(huì)場(chǎng)各一，小型會(huì)場(chǎng)卻有十幾個(gè)之多。第一部分的定量結(jié)果顯示，排在前四位的企業(yè)會(huì)議類型分別為年終總結(jié)、行業(yè)研討會(huì)、展示發(fā)布會(huì)和培訓(xùn)，它們一共占到會(huì)議總數(shù)的 80%以上。，增加中型會(huì)場(chǎng)數(shù)目，進(jìn)行現(xiàn)代化方向的裝修進(jìn)行專家座談時(shí)，專家批評(píng)最多的地方就是勞動(dòng)大廈現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)不夠合理，但專家們同時(shí)也認(rèn)為在可增加一萬(wàn)二三平方米的面積的情況下，對(duì)現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)改造，使之具有現(xiàn)代酒店的風(fēng)格完全有可能成功。但從勞動(dòng)大廈的自身實(shí)際情況來(lái)看，勞動(dòng)大廈仍需要進(jìn)行現(xiàn)代化的改造。49 / 54附表 認(rèn)為該經(jīng)營(yíng)方式最適合的原因　商務(wù)酒店 會(huì)議中心 寫(xiě)字樓式酒店 總計(jì)地段好/地理位置好 開(kāi)會(huì)比較方便 環(huán)境會(huì)改善 辦公比較方便 交通發(fā)展好 以前就是以接會(huì)為主 比較有特點(diǎn) 開(kāi)完會(huì)后可以休息 總計(jì) 在前面勞動(dòng)大廈實(shí)際用戶滿意度的討論中，我們發(fā)現(xiàn)外地用戶對(duì)勞動(dòng)大廈的評(píng)價(jià)要大大高于北京用戶對(duì)勞動(dòng)大廈的評(píng)價(jià)。在北京四環(huán)以北，奧運(yùn)商圈周圍比較好的寫(xiě)字樓不多，而隨著這一地塊的開(kāi)發(fā)，也會(huì)有很多公司樂(lè)于在此地長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。隨著該地塊的商機(jī)轉(zhuǎn)濃，召開(kāi)各類會(huì)議的機(jī)會(huì)也會(huì)顯著增加，34%的人認(rèn)為在該地經(jīng)營(yíng)會(huì)議中心能夠方便該區(qū)域企事業(yè)單位舉行會(huì)議。會(huì)議中心：選擇會(huì)議中心的人只比選擇商務(wù)酒店的人少了 個(gè)百分點(diǎn)，也達(dá)到了 %。在及為何看好該種投資方式時(shí)，高達(dá) %的受訪者是因?yàn)槠涞囟魏米龀鲈撆袛嗟?，奧運(yùn)商圈和健翔科技園定會(huì)在未來(lái)大大增加該區(qū)域的商務(wù)客流。由于地理位置優(yōu)越，使得其在該區(qū)域進(jìn)行與商務(wù)有關(guān)的酒店經(jīng)營(yíng)都能有較大的商機(jī)可以利用。從定量調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，勞動(dòng)大廈有商務(wù)酒店、會(huì)議中心、寫(xiě)字樓式酒店（或酒店式寫(xiě)字樓）等幾種經(jīng)營(yíng)方式，甚至于發(fā)展成為接待外地商旅的酒店也很有潛力。事實(shí)上，價(jià)值評(píng)估報(bào)告所給出的是勞動(dòng)大廈目前的現(xiàn)值，而從該地段的酒店經(jīng)營(yíng)來(lái)看，無(wú)論是作為商務(wù)酒店還是會(huì)議中心，其未來(lái)潛在的商務(wù)價(jià)值顯然要高于其目前評(píng)估的現(xiàn)值。這在很大程度上彌補(bǔ)了勞動(dòng)大廈現(xiàn)有結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的不足，也為后來(lái)者留下了充分的想象和設(shè)計(jì)空間。在這個(gè)前提下，專家們都非常看好勞動(dòng)大廈的前景。作為商業(yè)用地，本次補(bǔ)齊土地出讓金后可使用四十年的時(shí)間。但同時(shí)要注意宣傳，在利用勞動(dòng)大廈舊名影響的同時(shí)，展現(xiàn)給客戶46 / 54一個(gè)新的形象。這無(wú)疑是一個(gè)很好的優(yōu)勢(shì)。承接過(guò)多次大型會(huì)議，體育賽事、旅游團(tuán)體，在政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、普通居民中享有很高的知名度。而這會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化勞動(dòng)大廈地理位置的優(yōu)越性。在此次定量調(diào)查中，眾多企事業(yè)單位的中高層管理人員不約而同地認(rèn)為商務(wù)酒店是在該區(qū)域內(nèi)的最適合的經(jīng)營(yíng)方式也進(jìn)一步說(shuō)明該地區(qū)的商務(wù)需求會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。從現(xiàn)在的奧運(yùn)建設(shè)階段開(kāi)始，已經(jīng)有大批公司為搶占先機(jī)準(zhǔn)備入駐該地區(qū)，大家都看好奧運(yùn)帶來(lái)的商機(jī)，而這本身就是最大的商機(jī)。為了奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，北京市最主要的是加大城市各種各樣基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、各種各樣體育場(chǎng)所的建設(shè)，以及城市住宅的建設(shè)，這些都是和房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的好處是首當(dāng)其沖的，尤其是北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)面臨巨大的發(fā)展商機(jī)。城市隔離地區(qū)綠化發(fā)展到 100 平方公里， 園林局將高標(biāo)準(zhǔn)完成中關(guān)村科44 / 54技園區(qū)、奧林匹克公園、體育場(chǎng)館周邊的綠化美化。高水平的信息化建設(shè)將使中關(guān)村科技園區(qū)具有核心的競(jìng)爭(zhēng)能力，成為世界一流的科技園區(qū)，成為中國(guó)發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的核心。 “奧林匹克公園”是舉辦奧運(yùn)會(huì)的“主中心區(qū)” ， “大學(xué)區(qū)”安排首都體育館等 4 個(gè)場(chǎng)館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動(dòng)的場(chǎng)所；“ 十五”期間，北京經(jīng)濟(jì)保持 9%的增長(zhǎng)速度，城市建設(shè)的重點(diǎn)之一就是大規(guī)模建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，基本完成中關(guān)村西區(qū)開(kāi)發(fā)和東區(qū)科學(xué)城改造。? 中關(guān)村的發(fā)展勢(shì)頭迅猛隨著 2022 年奧運(yùn)會(huì)的來(lái)臨和“科技奧運(yùn)”口號(hào)的提出，中關(guān)村地區(qū)未來(lái)發(fā)展的潛力巨大。建設(shè)中的健翔科技園內(nèi)擁有一批國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)、國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室以及大量高新技術(shù)人才。 對(duì) 于 消 費(fèi) 者 對(duì) 其 不 滿 的 周 邊 環(huán) 境 則 會(huì) 在 奧 運(yùn) 建 筑 中 得 到 飛 躍 性 的 改 善 。這些項(xiàng)目的開(kāi)展都離不開(kāi)高科技的發(fā)展，新材料、新工藝、新設(shè)備的應(yīng)用。北京奧運(yùn)會(huì)還將促進(jìn)環(huán)境的改善和科技水平的提高。從前期準(zhǔn)備到舉辦奧運(yùn)會(huì)，無(wú)論是廣告業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)等都將開(kāi)辟新的增長(zhǎng)空間。僅北京市用于奧運(yùn)會(huì)的投資就達(dá)二千八百億元，其中百分之六十四用于基礎(chǔ)建設(shè)。他說(shuō)，申辦奧運(yùn)會(huì)成功將帶來(lái)大規(guī)模的投資，這將直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。? 緊鄰?qiáng)W運(yùn)匹克公園，近距離坐享國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的完善配套勞動(dòng)大廈與奧運(yùn)村僅一路之隔，隨著奧運(yùn)整體規(guī)劃方案的確定，必將轉(zhuǎn)濃此區(qū)域的商務(wù)氛圍，奧運(yùn)村的建設(shè)將極大帶動(dòng)這一地區(qū)的發(fā)展。隨著奧運(yùn)商圈投資升溫和中關(guān)村的東擴(kuò)，這一地段的升值潛力均為很多房地產(chǎn)投資專家所看好。42 / 54一、勞動(dòng)大廈的自身?xiàng)l件具有投資價(jià)值一、勞動(dòng)大廈的自身?xiàng)l件具有投資價(jià)值 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 的研究的研究眾所周知，房地產(chǎn)的投資最重要的因素第一是位置、第二是位置、第三還是位置。而服務(wù)水平則可通過(guò)委托專業(yè)化的酒店管理機(jī)構(gòu)來(lái)提升。這些看似不足的地方正是勞動(dòng)大廈未來(lái)提升空間所在。獨(dú)占兩大地利是勞動(dòng)大廈獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，是其他競(jìng)爭(zhēng)酒店所無(wú)法取代的。這給原本地理位置并不算出色的勞動(dòng)大廈帶來(lái)了前所未有的商機(jī)。勞動(dòng)大廈的優(yōu)勢(shì)就在于其日漸升值的地理位置。41 / 54第四部分第四部分 勞動(dòng)大廈投資價(jià)值總體評(píng)價(jià)勞動(dòng)大廈投資價(jià)值總體評(píng)價(jià)任何投資者或者經(jīng)營(yíng)者都要對(duì)勞動(dòng)大廈自身有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，對(duì)飯店未來(lái)價(jià)值提升潛力有明確的考慮。酒店目前的管理處于資產(chǎn)擁有者的管理規(guī)則控制之下，在管理人員的配置上，仍然沿用以前遺留下來(lái)的具有國(guó)企背景的管理者，其對(duì)飯店的經(jīng)營(yíng)管理上，不求有功，但求無(wú)過(guò)，基本的管理思想是維持現(xiàn)狀，保本不虧損，對(duì)飯店的營(yíng)銷和促銷不是很在意。2022 年入住率在 40%左右，2022 年在 45%左右，2022年在 55%60%左右，目前的入住率保持在 55%左右，在北京三星級(jí)酒店中，高于行業(yè)平均入住率。這些設(shè)施的空缺無(wú)疑削弱了勞動(dòng)大廈的整體競(jìng)爭(zhēng)力，在目前三星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈中，勞動(dòng)大廈明顯處于下風(fēng)。目前投入使用的有商務(wù)中心、茶室、美發(fā)廳，多功能廳閑置，但裝修風(fēng)格落后，裝飾陳舊，無(wú)法有效的滿足客人的休閑娛樂(lè)需求。會(huì)議室數(shù)量較多，能滿足各個(gè)層次會(huì)議召開(kāi)的要求。不同的客人有不同的需求，首先商務(wù)客人有技術(shù)需求：寬帶網(wǎng)、電子郵件、移動(dòng)電話、手提電腦，這些都需要酒店把這些功能加以布置。其實(shí)客人入駐酒店，大部分時(shí)間均在客房度過(guò)，面對(duì)生活水準(zhǔn)和欣賞力都日漸提高的客人，勞動(dòng)大廈的客房無(wú)論從功能、設(shè)施到客房中家具的款式、布藝、地毯的顏色。房間內(nèi)的電器設(shè)備，除了電視機(jī)外，仍保留飯店建成時(shí)的配置。房間內(nèi)的地毯，已經(jīng)因使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)出現(xiàn)磨損的現(xiàn)象，地毯上面有明顯的污漬。床罩因?yàn)槭褂脮r(shí)間過(guò)長(zhǎng)，表面已經(jīng)出現(xiàn)因?yàn)檫^(guò)多洗滌造成的起球現(xiàn)象。床是至關(guān)重要的，這是客人在房間里使用最長(zhǎng)時(shí)間的地方，一定要大而且質(zhì)量要高。39 / 54在房地產(chǎn)專家與投資專家對(duì)勞動(dòng)大廈客房進(jìn)行察看后，總體認(rèn)為，客房裝修風(fēng)格落后，內(nèi)部設(shè)施陳舊，主要表現(xiàn)在：標(biāo)準(zhǔn)間的床由于使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，大部分已出現(xiàn)床墊塌陷，而且非常明顯。大堂的地板是先前鋪設(shè)的大理石磚，顏色較深，而且已有部分損壞，與酒店大堂所追求的大氣、明亮、高貴、輕松相違背。 大廈： 設(shè)備設(shè)備 老化，內(nèi) 飾陳飾陳 舊，亟待更新舊，亟待更新勞動(dòng)大廈于 1991 年投入使用，到現(xiàn)在已經(jīng)有近十二年的歷史。同時(shí)，勞動(dòng)大廈的走廊設(shè)計(jì)較窄，顯得擁擠，導(dǎo)致人在走廊內(nèi)行走有明顯的壓抑感覺(jué)。無(wú)論是酒店規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、功能布局到室內(nèi)風(fēng)格、手法、材料乃至客房的樣式都與現(xiàn)在酒店流行的“大空間”相背道而馳，這樣就導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)疲軟，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)力。38 / 54三、勞動(dòng)大廈劣勢(shì)評(píng)價(jià)三、勞動(dòng)大廈劣勢(shì)評(píng)價(jià) 大廈：建筑內(nèi)部大廈：建筑內(nèi)部 結(jié)結(jié) 構(gòu)布局構(gòu)布局 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 落后落后勞動(dòng)大廈是在 90 年左右設(shè)計(jì)的，從目前作為酒店用途的流行建筑結(jié)構(gòu)來(lái)衡量，勞動(dòng)大廈的設(shè)計(jì)明顯缺乏前瞻性，作為酒店，內(nèi)部構(gòu)造、布局欠合理。勞 動(dòng) 大 廈 的 商 業(yè) 用 途 樓 面 熟 地 價(jià) 取 該 級(jí) 別 內(nèi) 的 中 值 為 3360 元 /M2。 所 以 說(shuō) ， 與 周 邊 其 他 地 段 相 比 ，勞 動(dòng) 大 廈 的 土 地 轉(zhuǎn) 讓 金 則 顯 得 更 為 低 廉 。 大廈：低廉的土地大廈：低廉的土地 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 成本成本目 前 ， 北 京 城 八 區(qū) 的 土 地 轉(zhuǎn) 讓 成 本 政 府 規(guī) 定 約 在 1600 元 1800 元 /M2之間 。它距首都機(jī)場(chǎng) 20 分鐘，距前門、故宮約 6 公里，距亞運(yùn)村37 / 54僅 3 公里，距四環(huán) 公里。勞動(dòng)大廈地處北四環(huán)和北五環(huán)之間，交通極為便利。：交通便利、緊靠交匯樞紐勞動(dòng)大廈旁的京昌高速（八達(dá)嶺高速）是從市區(qū)向北通向市郊的最重要的要道之一，也是游客從市區(qū)到京城北部各大旅游景點(diǎn)必經(jīng)之路，它貫穿北京城市二、三、四、五、六環(huán)路，是北京的北大門。? 被“富人居住區(qū)”所擁抱定位于為京城精英階層所定制的高檔住宅樓盤(pán)風(fēng)林綠洲、澳林春天、峻峰華亭和亞奧人家等盤(pán)踞在勞動(dòng)大廈附近，這些高檔居住社區(qū)的建設(shè)將進(jìn)一步帶動(dòng)其周邊整體環(huán)境迅速得到繼續(xù)提升。勞動(dòng)大廈位于的北四環(huán)與北五環(huán)之間，城市化、商業(yè)化氣息依然相當(dāng)顯著。毋庸置疑，勞動(dòng)大廈與奧運(yùn)村僅一路之隔，隨著奧運(yùn)整體規(guī)劃方案的確定，必將轉(zhuǎn)濃此區(qū)域的商務(wù)氛圍，奧運(yùn)村的建設(shè)將極大帶動(dòng)這一地區(qū)的發(fā)展。這意味著此科技園內(nèi)孕育著巨大的商務(wù)及會(huì)務(wù)的需求，而勞動(dòng)大廈作為此園區(qū)內(nèi)的一家三星級(jí)酒店，將為園區(qū)內(nèi)舉辦科技、文化交流活動(dòng)提供了便利的條件。? 坐落在中關(guān)村科技園區(qū)健翔科技園內(nèi)勞動(dòng)大廈坐落在國(guó)內(nèi)首家以科技商務(wù)為特色的中關(guān)村科技園區(qū)健翔科技園內(nèi)，該地區(qū)商務(wù)及會(huì)務(wù)資源十分豐富。大廈周圍有亞運(yùn)村、解放軍 306 醫(yī)院、中關(guān)村、上地信息產(chǎn)業(yè)基地、八大高等學(xué)府及音樂(lè)學(xué)院、信息工程學(xué)院、中國(guó)農(nóng)機(jī)院、中國(guó)艦船研究院、 中科院天地科學(xué)城、地球所、地理所、感光化學(xué)所等知識(shí)、休閑、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所，可以為旅游觀光和參加商務(wù)活動(dòng)的客人提供非常方便的住宿、運(yùn)動(dòng)、休閑服務(wù)。一層大堂頂棚有燈池、吊燈，大理石墻面、大理石包柱，地面鋪設(shè)進(jìn)口大理石，表面光滑并有吸音效果，自動(dòng)轉(zhuǎn)門；客房是石膏板吊頂，地面鋪有地毯，壁紙墻面，木門塑鋼窗；會(huì)議室是輕鋼龍骨礦棉板吊頂，花崗巖地面。共有客房 352 套，其中普通標(biāo)間 290 套，高級(jí)標(biāo)間 54 套，普通套間 2 套，高級(jí)套間 6 套；共有小會(huì)議室 15 個(gè)，中會(huì)議室 1 個(gè)，大會(huì)議室 1 個(gè)，多功能廳一間。一層為大堂、商務(wù)中心、美發(fā)廳、茶室、娛樂(lè)廳；二層以上為客房；餐廳分布在三層和五層；樓層間高度 米；地下一層為設(shè)備層；地下二層為職工宿舍；附屬用房有配電室和鍋爐房。陸偉俊先生 中恒業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 總經(jīng)理、中國(guó)注冊(cè)估價(jià)師趙 博先生 北京恒宇佳泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 副總經(jīng)理鄧 清博士 原中房指數(shù)辦公室主任、厚土太清房地 產(chǎn)研究所所長(zhǎng)樊 濤先生 首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 高級(jí)主管 房地產(chǎn)估價(jià)師王偉民先生 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 編輯記者李春平先生 當(dāng)代鴻運(yùn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)銷總監(jiān)34 / 54一、勞動(dòng)大廈的基本情況一、勞動(dòng)大廈的基本情況北京勞動(dòng)大廈由勞動(dòng)和社會(huì)保障部組建，主樓于 1986 年建成，采用了獨(dú)特的“三叉戟”結(jié)構(gòu)，1991 年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，是一家三星級(jí)的涉外酒店。這點(diǎn)將在下文進(jìn)一步闡述。這個(gè)優(yōu)點(diǎn)是其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所不具備的。32 / 54附圖 服務(wù)水平分項(xiàng)評(píng)價(jià) 、 、 、 、勞 動(dòng) 大 廈競(jìng) 爭(zhēng) 酒 店總地來(lái)看，勞動(dòng)大廈與競(jìng)爭(zhēng)酒店相比，現(xiàn)狀是不占任何優(yōu)勢(shì)的。將排在第四位的住宿條件分明細(xì)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行分析，勞動(dòng)大廈在“房間大小”這個(gè)硬指標(biāo)上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手非常接近，而與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距較大的“內(nèi)飾” 、 “裝修風(fēng)格”和“衛(wèi)生間”這三個(gè)相對(duì)較軟的指標(biāo)可以通過(guò)追加投資加以改進(jìn)。尤其是“交通狀況” 、 “周邊環(huán)境” 、 “所處地段”這幾個(gè)相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)說(shuō)的硬性指標(biāo)，對(duì)勞動(dòng)大廈而言