【正文】 可以通過委托或聘請專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)，全面提升酒店的管理和服務(wù)水平。而在進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造時，亦要按需增加保齡、KTV、健身、桑拿等配套娛樂設(shè)施，以增加酒店的吸引力。需要進(jìn)行大規(guī)模的更新。定量結(jié)果也顯示，在這一比較重要的指標(biāo)上，勞動大廈的得分連一般都達(dá)不到，重新對現(xiàn)有的裝修風(fēng)格進(jìn)行改造是非常必要的。從這個意義上來說，勞動大廈目前的會場結(jié)構(gòu)并不合理，50 / 54表現(xiàn)為中型和大型會場各一，小型會場卻有十幾個之多。第一部分的定量結(jié)果顯示，排在前四位的企業(yè)會議類型分別為年終總結(jié)、行業(yè)研討會、展示發(fā)布會和培訓(xùn)，它們一共占到會議總數(shù)的 80%以上。，增加中型會場數(shù)目，進(jìn)行現(xiàn)代化方向的裝修進(jìn)行專家座談時，專家批評最多的地方就是勞動大廈現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)不夠合理，但專家們同時也認(rèn)為在可增加一萬二三平方米的面積的情況下，對現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)改造，使之具有現(xiàn)代酒店的風(fēng)格完全有可能成功。但從勞動大廈的自身實際情況來看，勞動大廈仍需要進(jìn)行現(xiàn)代化的改造。49 / 54附表 認(rèn)為該經(jīng)營方式最適合的原因　商務(wù)酒店 會議中心 寫字樓式酒店 總計地段好/地理位置好 開會比較方便 環(huán)境會改善 辦公比較方便 交通發(fā)展好 以前就是以接會為主 比較有特點(diǎn) 開完會后可以休息 總計 在前面勞動大廈實際用戶滿意度的討論中，我們發(fā)現(xiàn)外地用戶對勞動大廈的評價要大大高于北京用戶對勞動大廈的評價。在北京四環(huán)以北，奧運(yùn)商圈周圍比較好的寫字樓不多，而隨著這一地塊的開發(fā)，也會有很多公司樂于在此地長期經(jīng)營。隨著該地塊的商機(jī)轉(zhuǎn)濃，召開各類會議的機(jī)會也會顯著增加，34%的人認(rèn)為在該地經(jīng)營會議中心能夠方便該區(qū)域企事業(yè)單位舉行會議。會議中心：選擇會議中心的人只比選擇商務(wù)酒店的人少了 個百分點(diǎn)，也達(dá)到了 %。在及為何看好該種投資方式時，高達(dá) %的受訪者是因為其地段好做出該判斷的，奧運(yùn)商圈和健翔科技園定會在未來大大增加該區(qū)域的商務(wù)客流。由于地理位置優(yōu)越，使得其在該區(qū)域進(jìn)行與商務(wù)有關(guān)的酒店經(jīng)營都能有較大的商機(jī)可以利用。從定量調(diào)查的結(jié)果來看，勞動大廈有商務(wù)酒店、會議中心、寫字樓式酒店（或酒店式寫字樓）等幾種經(jīng)營方式，甚至于發(fā)展成為接待外地商旅的酒店也很有潛力。事實上，價值評估報告所給出的是勞動大廈目前的現(xiàn)值，而從該地段的酒店經(jīng)營來看，無論是作為商務(wù)酒店還是會議中心，其未來潛在的商務(wù)價值顯然要高于其目前評估的現(xiàn)值。這在很大程度上彌補(bǔ)了勞動大廈現(xiàn)有結(jié)構(gòu)設(shè)計的不足，也為后來者留下了充分的想象和設(shè)計空間。在這個前提下，專家們都非?？春脛趧哟髲B的前景。作為商業(yè)用地，本次補(bǔ)齊土地出讓金后可使用四十年的時間。但同時要注意宣傳，在利用勞動大廈舊名影響的同時，展現(xiàn)給客戶46 / 54一個新的形象。這無疑是一個很好的優(yōu)勢。承接過多次大型會議，體育賽事、旅游團(tuán)體，在政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、普通居民中享有很高的知名度。而這會進(jìn)一步強(qiáng)化勞動大廈地理位置的優(yōu)越性。在此次定量調(diào)查中，眾多企事業(yè)單位的中高層管理人員不約而同地認(rèn)為商務(wù)酒店是在該區(qū)域內(nèi)的最適合的經(jīng)營方式也進(jìn)一步說明該地區(qū)的商務(wù)需求會進(jìn)一步加強(qiáng)。從現(xiàn)在的奧運(yùn)建設(shè)階段開始，已經(jīng)有大批公司為搶占先機(jī)準(zhǔn)備入駐該地區(qū)，大家都看好奧運(yùn)帶來的商機(jī)，而這本身就是最大的商機(jī)。為了奧運(yùn)會的成功舉辦，北京市最主要的是加大城市各種各樣基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、各種各樣體育場所的建設(shè)，以及城市住宅的建設(shè)，這些都是和房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的，對房地產(chǎn)業(yè)的好處是首當(dāng)其沖的，尤其是北京的房地產(chǎn)市場，將會面臨巨大的發(fā)展商機(jī)。城市隔離地區(qū)綠化發(fā)展到 100 平方公里， 園林局將高標(biāo)準(zhǔn)完成中關(guān)村科44 / 54技園區(qū)、奧林匹克公園、體育場館周邊的綠化美化。高水平的信息化建設(shè)將使中關(guān)村科技園區(qū)具有核心的競爭能力，成為世界一流的科技園區(qū)，成為中國發(fā)展知識經(jīng)濟(jì)的核心。 “奧林匹克公園”是舉辦奧運(yùn)會的“主中心區(qū)” ， “大學(xué)區(qū)”安排首都體育館等 4 個場館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動的場所；“ 十五”期間，北京經(jīng)濟(jì)保持 9%的增長速度，城市建設(shè)的重點(diǎn)之一就是大規(guī)模建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，基本完成中關(guān)村西區(qū)開發(fā)和東區(qū)科學(xué)城改造。? 中關(guān)村的發(fā)展勢頭迅猛隨著 2022 年奧運(yùn)會的來臨和“科技奧運(yùn)”口號的提出，中關(guān)村地區(qū)未來發(fā)展的潛力巨大。建設(shè)中的健翔科技園內(nèi)擁有一批國家級科研機(jī)構(gòu)、國家重點(diǎn)實驗室以及大量高新技術(shù)人才。 對 于 消 費(fèi) 者 對 其 不 滿 的 周 邊 環(huán) 境 則 會 在 奧 運(yùn) 建 筑 中 得 到 飛 躍 性 的 改 善 。這些項目的開展都離不開高科技的發(fā)展，新材料、新工藝、新設(shè)備的應(yīng)用。北京奧運(yùn)會還將促進(jìn)環(huán)境的改善和科技水平的提高。從前期準(zhǔn)備到舉辦奧運(yùn)會，無論是廣告業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)等都將開辟新的增長空間。僅北京市用于奧運(yùn)會的投資就達(dá)二千八百億元，其中百分之六十四用于基礎(chǔ)建設(shè)。他說，申辦奧運(yùn)會成功將帶來大規(guī)模的投資，這將直接拉動經(jīng)濟(jì)的增長。? 緊鄰?qiáng)W運(yùn)匹克公園，近距離坐享國際標(biāo)準(zhǔn)的完善配套勞動大廈與奧運(yùn)村僅一路之隔，隨著奧運(yùn)整體規(guī)劃方案的確定，必將轉(zhuǎn)濃此區(qū)域的商務(wù)氛圍，奧運(yùn)村的建設(shè)將極大帶動這一地區(qū)的發(fā)展。隨著奧運(yùn)商圈投資升溫和中關(guān)村的東擴(kuò)，這一地段的升值潛力均為很多房地產(chǎn)投資專家所看好。42 / 54一、勞動大廈的自身條件具有投資價值一、勞動大廈的自身條件具有投資價值 優(yōu)勢優(yōu)勢 的研究的研究眾所周知，房地產(chǎn)的投資最重要的因素第一是位置、第二是位置、第三還是位置。而服務(wù)水平則可通過委托專業(yè)化的酒店管理機(jī)構(gòu)來提升。這些看似不足的地方正是勞動大廈未來提升空間所在。獨(dú)占兩大地利是勞動大廈獨(dú)特的優(yōu)勢，是其他競爭酒店所無法取代的。這給原本地理位置并不算出色的勞動大廈帶來了前所未有的商機(jī)。勞動大廈的優(yōu)勢就在于其日漸升值的地理位置。41 / 54第四部分第四部分 勞動大廈投資價值總體評價勞動大廈投資價值總體評價任何投資者或者經(jīng)營者都要對勞動大廈自身有一個清晰的認(rèn)識，對飯店未來價值提升潛力有明確的考慮。酒店目前的管理處于資產(chǎn)擁有者的管理規(guī)則控制之下，在管理人員的配置上，仍然沿用以前遺留下來的具有國企背景的管理者，其對飯店的經(jīng)營管理上，不求有功，但求無過，基本的管理思想是維持現(xiàn)狀，保本不虧損，對飯店的營銷和促銷不是很在意。2022 年入住率在 40%左右，2022 年在 45%左右，2022年在 55%60%左右，目前的入住率保持在 55%左右，在北京三星級酒店中，高于行業(yè)平均入住率。這些設(shè)施的空缺無疑削弱了勞動大廈的整體競爭力，在目前三星級酒店競爭激烈中，勞動大廈明顯處于下風(fēng)。目前投入使用的有商務(wù)中心、茶室、美發(fā)廳，多功能廳閑置，但裝修風(fēng)格落后，裝飾陳舊，無法有效的滿足客人的休閑娛樂需求。會議室數(shù)量較多，能滿足各個層次會議召開的要求。不同的客人有不同的需求，首先商務(wù)客人有技術(shù)需求：寬帶網(wǎng)、電子郵件、移動電話、手提電腦，這些都需要酒店把這些功能加以布置。其實客人入駐酒店，大部分時間均在客房度過，面對生活水準(zhǔn)和欣賞力都日漸提高的客人，勞動大廈的客房無論從功能、設(shè)施到客房中家具的款式、布藝、地毯的顏色。房間內(nèi)的電器設(shè)備，除了電視機(jī)外，仍保留飯店建成時的配置。房間內(nèi)的地毯，已經(jīng)因使用時間過長出現(xiàn)磨損的現(xiàn)象，地毯上面有明顯的污漬。床罩因為使用時間過長，表面已經(jīng)出現(xiàn)因為過多洗滌造成的起球現(xiàn)象。床是至關(guān)重要的，這是客人在房間里使用最長時間的地方，一定要大而且質(zhì)量要高。39 / 54在房地產(chǎn)專家與投資專家對勞動大廈客房進(jìn)行察看后，總體認(rèn)為，客房裝修風(fēng)格落后，內(nèi)部設(shè)施陳舊，主要表現(xiàn)在：標(biāo)準(zhǔn)間的床由于使用時間過長，大部分已出現(xiàn)床墊塌陷，而且非常明顯。大堂的地板是先前鋪設(shè)的大理石磚，顏色較深，而且已有部分損壞，與酒店大堂所追求的大氣、明亮、高貴、輕松相違背。 大廈： 設(shè)備設(shè)備 老化，內(nèi) 飾陳飾陳 舊，亟待更新舊，亟待更新勞動大廈于 1991 年投入使用，到現(xiàn)在已經(jīng)有近十二年的歷史。同時，勞動大廈的走廊設(shè)計較窄，顯得擁擠，導(dǎo)致人在走廊內(nèi)行走有明顯的壓抑感覺。無論是酒店規(guī)劃、建筑設(shè)計、功能布局到室內(nèi)風(fēng)格、手法、材料乃至客房的樣式都與現(xiàn)在酒店流行的“大空間”相背道而馳，這樣就導(dǎo)致經(jīng)營疲軟，競爭無力。38 / 54三、勞動大廈劣勢評價三、勞動大廈劣勢評價 大廈：建筑內(nèi)部大廈：建筑內(nèi)部 結(jié)結(jié) 構(gòu)布局構(gòu)布局 設(shè)計設(shè)計 落后落后勞動大廈是在 90 年左右設(shè)計的，從目前作為酒店用途的流行建筑結(jié)構(gòu)來衡量，勞動大廈的設(shè)計明顯缺乏前瞻性，作為酒店，內(nèi)部構(gòu)造、布局欠合理。勞 動 大 廈 的 商 業(yè) 用 途 樓 面 熟 地 價 取 該 級 別 內(nèi) 的 中 值 為 3360 元 /M2。 所 以 說 ， 與 周 邊 其 他 地 段 相 比 ，勞 動 大 廈 的 土 地 轉(zhuǎn) 讓 金 則 顯 得 更 為 低 廉 。 大廈：低廉的土地大廈：低廉的土地 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 成本成本目 前 ， 北 京 城 八 區(qū) 的 土 地 轉(zhuǎn) 讓 成 本 政 府 規(guī) 定 約 在 1600 元 1800 元 /M2之間 。它距首都機(jī)場 20 分鐘，距前門、故宮約 6 公里，距亞運(yùn)村37 / 54僅 3 公里，距四環(huán) 公里。勞動大廈地處北四環(huán)和北五環(huán)之間，交通極為便利。：交通便利、緊靠交匯樞紐勞動大廈旁的京昌高速（八達(dá)嶺高速）是從市區(qū)向北通向市郊的最重要的要道之一，也是游客從市區(qū)到京城北部各大旅游景點(diǎn)必經(jīng)之路，它貫穿北京城市二、三、四、五、六環(huán)路，是北京的北大門。? 被“富人居住區(qū)”所擁抱定位于為京城精英階層所定制的高檔住宅樓盤風(fēng)林綠洲、澳林春天、峻峰華亭和亞奧人家等盤踞在勞動大廈附近，這些高檔居住社區(qū)的建設(shè)將進(jìn)一步帶動其周邊整體環(huán)境迅速得到繼續(xù)提升。勞動大廈位于的北四環(huán)與北五環(huán)之間，城市化、商業(yè)化氣息依然相當(dāng)顯著。毋庸置疑，勞動大廈與奧運(yùn)村僅一路之隔，隨著奧運(yùn)整體規(guī)劃方案的確定，必將轉(zhuǎn)濃此區(qū)域的商務(wù)氛圍，奧運(yùn)村的建設(shè)將極大帶動這一地區(qū)的發(fā)展。這意味著此科技園內(nèi)孕育著巨大的商務(wù)及會務(wù)的需求，而勞動大廈作為此園區(qū)內(nèi)的一家三星級酒店，將為園區(qū)內(nèi)舉辦科技、文化交流活動提供了便利的條件。? 坐落在中關(guān)村科技園區(qū)健翔科技園內(nèi)勞動大廈坐落在國內(nèi)首家以科技商務(wù)為特色的中關(guān)村科技園區(qū)健翔科技園內(nèi)，該地區(qū)商務(wù)及會務(wù)資源十分豐富。大廈周圍有亞運(yùn)村、解放軍 306 醫(yī)院、中關(guān)村、上地信息產(chǎn)業(yè)基地、八大高等學(xué)府及音樂學(xué)院、信息工程學(xué)院、中國農(nóng)機(jī)院、中國艦船研究院、 中科院天地科學(xué)城、地球所、地理所、感光化學(xué)所等知識、休閑、運(yùn)動、商務(wù)活動場所，可以為旅游觀光和參加商務(wù)活動的客人提供非常方便的住宿、運(yùn)動、休閑服務(wù)。一層大堂頂棚有燈池、吊燈，大理石墻面、大理石包柱，地面鋪設(shè)進(jìn)口大理石，表面光滑并有吸音效果，自動轉(zhuǎn)門；客房是石膏板吊頂，地面鋪有地毯，壁紙墻面，木門塑鋼窗；會議室是輕鋼龍骨礦棉板吊頂，花崗巖地面。共有客房 352 套，其中普通標(biāo)間 290 套，高級標(biāo)間 54 套，普通套間 2 套，高級套間 6 套；共有小會議室 15 個，中會議室 1 個，大會議室 1 個，多功能廳一間。一層為大堂、商務(wù)中心、美發(fā)廳、茶室、娛樂廳；二層以上為客房；餐廳分布在三層和五層；樓層間高度 米；地下一層為設(shè)備層；地下二層為職工宿舍；附屬用房有配電室和鍋爐房。陸偉俊先生 中恒業(yè)房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 總經(jīng)理、中國注冊估價師趙 博先生 北京恒宇佳泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 副總經(jīng)理鄧 清博士 原中房指數(shù)辦公室主任、厚土太清房地 產(chǎn)研究所所長樊 濤先生 首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 高級主管 房地產(chǎn)估價師王偉民先生 中國房地產(chǎn)報 編輯記者李春平先生 當(dāng)代鴻運(yùn)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司 營銷總監(jiān)34 / 54一、勞動大廈的基本情況一、勞動大廈的基本情況北京勞動大廈由勞動和社會保障部組建，主樓于 1986 年建成，采用了獨(dú)特的“三叉戟”結(jié)構(gòu)，1991 年開始營業(yè)，是一家三星級的涉外酒店。這點(diǎn)將在下文進(jìn)一步闡述。這個優(yōu)點(diǎn)是其它競爭對手所不具備的。32 / 54附圖 服務(wù)水平分項評價 、 、 、 、勞 動 大 廈競 爭 酒 店總地來看，勞動大廈與競爭酒店相比，現(xiàn)狀是不占任何優(yōu)勢的。將排在第四位的住宿條件分明細(xì)項目來進(jìn)行分析，勞動大廈在“房間大小”這個硬指標(biāo)上與競爭對手非常接近，而與競爭對手差距較大的“內(nèi)飾” 、 “裝修風(fēng)格”和“衛(wèi)生間”這三個相對較軟的指標(biāo)可以通過追加投資加以改進(jìn)。尤其是“交通狀況” 、 “周邊環(huán)境” 、 “所處地段”這幾個相對于競爭對手來說的硬性指標(biāo)，對勞動大廈而言