reits深度研究報(bào)告(參考版)
2025-05-06 00:45本頁(yè)面
【正文】 同時(shí)，本次交易將使公司降低資產(chǎn)負(fù)債率、改善財(cái)務(wù)指標(biāo)，并增加營(yíng)運(yùn)資金，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，將使得蘇寧云商獲得優(yōu)質(zhì)門店增值收益和現(xiàn)金回籠，并使得蘇寧云商以穩(wěn)定的租賃價(jià)格和長(zhǎng)期租約獲得門店物業(yè)的長(zhǎng)期使用權(quán)。本次交易完成后，蘇寧云商將按市場(chǎng)價(jià)格租用11處物業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)連鎖店，實(shí)際租金價(jià)格以蘇寧云商與股權(quán)受讓方或其指定方屆時(shí)簽訂的《租賃合同》為準(zhǔn)，因此本次交易不會(huì)影響這些店面的日常經(jīng)營(yíng)。該私募投資基金的基金管理人為中信金石基金，它是金石投資有限公司的全資子公司。據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，20132017年特定期間內(nèi)（5月10月），、。信用增級(jí)措施方面，規(guī)定在任意一個(gè)初始核算日，若在前一個(gè)特定期間內(nèi)，基礎(chǔ)資產(chǎn)銷售均價(jià)低于約定的最低銷售均價(jià)和/或銷售數(shù)量低于約定的最低銷售數(shù)量，則原始權(quán)益人承諾分別進(jìn)行補(bǔ)足；此外，大股東華僑城集團(tuán)還為原始權(quán)益人如期足額向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃賬戶劃轉(zhuǎn)預(yù)期金額的歡樂(lè)谷主題公園入園憑證收入提供不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。募集資金將?？顚Ｓ茫糜跉g樂(lè)谷主題公園游樂(lè)設(shè)備和輔助設(shè)備維護(hù)、修理和更新，歡樂(lè)谷主題公園配套設(shè)施建設(shè)和補(bǔ)充日常運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金。 華僑城門票資產(chǎn)證券化2012年12月，華僑城A（000069）發(fā)布了“歡樂(lè)谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”的公告，這是國(guó)內(nèi)第一單基于入園憑證現(xiàn)金流的專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目。此外，該產(chǎn)品中的非公募基金是指基金管理人（中信金石基金管理有限公司）擬設(shè)立的中信啟航非公開(kāi)募集證券投資基金；計(jì)劃管理人（中信證券）擬認(rèn)購(gòu)并持有中信啟航非公開(kāi)募集證券投資基金的全部基金份額。除REITs方式退出外，基金還可以市場(chǎng)價(jià)格出售給第三方實(shí)現(xiàn)退出。其中，對(duì)價(jià)的75%將以現(xiàn)金方式取得，剩余25%將以REITs份額的方式由本基金持有并鎖定一年。非公募基金層面優(yōu)先保障基金份額持有人利益，專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃層面優(yōu)先保障優(yōu)先級(jí)投資者利益，最終退出時(shí)同樣優(yōu)先保證優(yōu)先級(jí)的現(xiàn)金收益。該產(chǎn)品通過(guò)投資非公募基金收購(gòu)核心商圈的稀缺物業(yè)，為投資人實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定期間收益和退出增值收益，是國(guó)內(nèi)首單投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃產(chǎn)品。優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品期限預(yù)期為三年，不超過(guò)五年，次級(jí)產(chǎn)品期限預(yù)計(jì)為四年，不超過(guò)五年。其中，優(yōu)先級(jí)份額存續(xù)期間獲得基礎(chǔ)收益，退出時(shí)獲得資本增值的10%（浮動(dòng)收益部分），預(yù)計(jì)收益率為79%。5. 中國(guó)REITS的實(shí)踐案例 中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃2014年1月，證券會(huì)批復(fù)《關(guān)于核準(zhǔn)中信證券股份有限公司設(shè)立中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的批復(fù)（證監(jiān)許可〔2014〕122號(hào)）》同意中信證券設(shè)立中信啟航產(chǎn)品，以私募REITs形式推動(dòng)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)金融實(shí)踐。世邦魏理仕資產(chǎn)管理和綜合物業(yè)服務(wù)收入占比高。此外，公司還于1996年和2004年兩次實(shí)現(xiàn)IPO。1996年以后，公司加快了全球布局的進(jìn)程，主要是進(jìn)行全球垂直整合。1968年公司上市后，于19681980 年先后進(jìn)行12次垂直整合型并購(gòu)，將業(yè)務(wù)拓展至全美。以房地產(chǎn)服務(wù)商－世邦魏理仕為例，公司從1906在舊金山建立自建店開(kāi)始，將業(yè)務(wù)拓展至洛杉磯，并于1967年將業(yè)務(wù)拓至整個(gè)加州，收入增至500萬(wàn)美元。其中全球快速擴(kuò)張期就發(fā)生在1996年以后（美國(guó)REITs高增長(zhǎng)期也是從1993年開(kāi)始）。事實(shí)上，REITs和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的大發(fā)展幾乎同步。 促進(jìn)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展我們認(rèn)為，REITs的發(fā)展將推動(dòng)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。當(dāng)然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時(shí)享受分紅和物業(yè)升值收益。
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