【正文】 考易網(wǎng)16 / 16。造成業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償?！　√攸c(diǎn)六　違約責(zé)任更具操作性　　在征求意見后，示范文本對違反合同要承擔(dān)的責(zé)任，即違約責(zé)任做了較為詳細(xì)的規(guī)定，使合同的履行更具有可操作性。因?yàn)槲飿I(yè)管理本身有一定的特殊性，業(yè)主大會主要是議事機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中，需要業(yè)主委員會履行相應(yīng)的職責(zé)。　　示范文本還明確了合同雙方在物業(yè)項(xiàng)目接撤管方面的權(quán)利義務(wù)，包括物業(yè)管理有關(guān)材料的交接、遺留問題的處理等。如物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足使用，物業(yè)公司應(yīng)提前告知業(yè)委會，并告知物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的數(shù)額、原因和建議的補(bǔ)足方案。　　比如對酬金制的規(guī)定為，酬金制物業(yè)管理，從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取部分費(fèi)用作為物業(yè)公司的酬金。除了約定總的服務(wù)費(fèi)用外，還明確對電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用進(jìn)行約定。 通過合同進(jìn)一步明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理更加有法可依。前期物業(yè)服務(wù)合同適用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，開發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)。二是適用階段不同?！　∨c前期物業(yè)服務(wù)合同相比，主要區(qū)別一是合同主體不同，本合同的主體是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)。本合同適用于業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司，與其簽訂服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是開發(fā)商和物業(yè)管理。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。　　(八)解決爭議的方法。　　(六)履行期限、地點(diǎn)和方式?！　?四)質(zhì)量?！　?二)標(biāo)的。實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案?！　?4)制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格必須合理，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定?！　?2)方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂?！　?9)排版、印制、裝幀?！　?7)測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(合同總價(jià)和單價(jià))?！　?5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。　　(3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。制訂物業(yè)管理方案的一般程序?yàn)椋骸　?1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂?！　∨虐?、印制、裝幀。　　測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(合同總價(jià)和單價(jià))?！　「鶕?jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本?！　「鶕?jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作?！　《?、制定物業(yè)管理方案的一般程序是什么?　　組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。　　競爭對手。　　建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主)物業(yè)使用人的基本情況?！　≌袠?biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位。因此，在需要?jiǎng)澐謽?biāo)段和確定工期時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。標(biāo)段劃分太小，一方面不利于那些經(jīng)營規(guī)模大、技術(shù)力量且經(jīng)驗(yàn)豐富的承包商投標(biāo)，另一方面會使招標(biāo)達(dá)不到“物有所值”的目的。　　《招標(biāo)投標(biāo)法》第十九條還規(guī)定，招標(biāo)項(xiàng)目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。合同條款應(yīng)明將要完成的工程范圍、供貨的范圍、招標(biāo)人與中標(biāo)人各自的權(quán)利和義務(wù)?！　?11)開標(biāo)、評標(biāo)的日程安排。　　(9)投標(biāo)文件的編制要求。投標(biāo)保證金的金額不宜太高，現(xiàn)實(shí)操作中一般不越過投標(biāo)總價(jià)的2%，以免影響投標(biāo)人的積極性。因此，招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)保證金或形式的擔(dān)保(如抵押、保證等)，以防止投標(biāo)投標(biāo)人違約，并在投標(biāo)人違約時(shí)得到襝?！　?8)投標(biāo)保證金的數(shù)額或其他形式的擔(dān)保?！　?6)交貨、竣工或提供服務(wù)的時(shí)間?！　?5)評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和方法。價(jià)格的調(diào)整方法及調(diào)整范圍應(yīng)在招標(biāo)文件中明確。在工程招標(biāo)時(shí)，一般應(yīng)要求招標(biāo)人報(bào)完成工程的各項(xiàng)單價(jià)和一攬子價(jià)格，該價(jià)格中應(yīng)包括全部的關(guān)稅和其他稅。如在貨物招標(biāo)時(shí)，國外的貨物一般應(yīng)報(bào)到岸價(jià)(CIF)或運(yùn)費(fèi)保險(xiǎn)付至目的地的價(jià)格(CIP)，國內(nèi)的現(xiàn)貨或制造或組裝的貨物，包括以前進(jìn)口的貨物報(bào)出廠價(jià)(Exworks)(出廠價(jià)或貨架交貨價(jià))。投標(biāo)報(bào)價(jià)是招標(biāo)人評標(biāo)時(shí)衡量的重要因素。本條第2款規(guī)定“國家對招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照其規(guī)定在招標(biāo)文件中提出相應(yīng)要求”，實(shí)質(zhì)上就是國家對招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)規(guī)格有法定公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中規(guī)定技術(shù)規(guī)格時(shí)應(yīng)予遵循、采用，不得另搞一套。技術(shù)規(guī)格或技術(shù)要求的確定，往往是招標(biāo)能否具有競爭性，達(dá)到預(yù)期目的的技術(shù)制約因素。　　(3)技術(shù)規(guī)格。這是招標(biāo)文件中反映招標(biāo)人的招標(biāo)意圖，每個(gè)條款都是投標(biāo)人應(yīng)該知曉和遵守的規(guī)則的說明。如果投標(biāo)文件與招標(biāo)文件規(guī)定的實(shí)質(zhì)性要求不相符，即可認(rèn)定投標(biāo)文件不符合招標(biāo)文件的要求，招標(biāo)人可以拒絕該投標(biāo)，并不允許投標(biāo)人修改或撤銷其不符合要求的差異或保留，使之成為實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)。其中，技術(shù)要求、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和主要合同條款等內(nèi)容是招標(biāo)文件的內(nèi)容，統(tǒng)稱實(shí)質(zhì)性要求。一類是關(guān)于投標(biāo)文件的評審標(biāo)準(zhǔn)和方法，這是為了提高招標(biāo)過程的透明度和公平性，因而是非常重要的，也是必不可少的。招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)就應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求編制招標(biāo)文件。國家對招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照其規(guī)定在招標(biāo)文件中提出相應(yīng)要求?！《?、招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容?　　《招標(biāo)投標(biāo)法》第十九條規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目成在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方潛能及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料?！　?。如果中標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約，則招標(biāo)單位有權(quán)沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。　　。　　10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報(bào)告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方，推薦不超過3名有排序的合格中標(biāo)候選人，在評標(biāo)過程中也可召開現(xiàn)場答辯會，但應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，在保密的情況下進(jìn)行(除現(xiàn)在答辯部分外)，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。招標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中明