【正文】 各功能區(qū)用地規(guī)模分析詳見表 7－圖 7—1： 表 7－1 功能區(qū)用地分析表用地名稱 用地面積(平方米) 比 重(%) 備注1 商務(wù)服。①室內(nèi)倉儲中心為客戶提供貴重鋼材及有色金屬的室內(nèi)倉儲、保管等服務(wù)；②流通加工中心為客戶提供鋼材及有色金屬的流通加工增值服務(wù)，開展鋼材的矯正、清理、剪切、開平等初加工活動；③露天堆場為客戶提供各類鋼材、廢舊鋼材及鋼廠原料的露天堆存和保管服務(wù)；.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報告④貨運中心為客戶提供市域配送、區(qū)域物流、公路貨運快運、采購配送等服務(wù)。 （2）商務(wù)服務(wù)區(qū)包括經(jīng)銷商商務(wù)中心、商務(wù)服務(wù)中心、生活服務(wù)中心和物業(yè)管理中心，為鋼材交易大市場的客戶提供各種商務(wù)辦公、商務(wù)服務(wù)及生活服務(wù)； ①經(jīng)銷商商務(wù)中心為大中型鋼材代理商、批發(fā)商商務(wù)辦公、接待、業(yè)務(wù)處理的場所；②商務(wù)服務(wù)中心為客戶提供金融、結(jié)算、物流事務(wù)、法律事務(wù)、信息咨詢、保險、工商稅務(wù)、郵政、電信等服務(wù)；③生活服務(wù)中心為客戶提供餐飲、食堂、住宿、小超市等服務(wù)；④物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)鋼材交易大市場物業(yè)管理工作，也是鋼材交易大市場員工的辦公場地。7．2．2 規(guī)模確定依據(jù)根據(jù)本報告第二章鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)的市場分析、第三章鋼材交易大市場的必要性、第四章鋼材交易大市場的戰(zhàn)略定位與運作管理模式、第五章鋼材交易大市場的業(yè)務(wù)模式與經(jīng)營策略、第六章鋼材交易大市場的發(fā)展目標(biāo)與開發(fā)策略，來確定鋼材交易大市場規(guī)模。交易大市場建設(shè)超前于現(xiàn)有市場與物流發(fā)展階段，其中一個主要目的就是為引導(dǎo)市場與物流設(shè)施的合理布局并提供發(fā)展的用地保障。通過對需求層次和結(jié)構(gòu)進行分析，確定相應(yīng)類別的功能設(shè)施及規(guī)模。用社會各行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對交易與物流現(xiàn)狀和未來發(fā)展進行定量、定性分析和預(yù)測，從而為確定市場和物流倉儲設(shè)施規(guī)模提供可靠依據(jù)。依照某市規(guī)劃管理局規(guī)劃設(shè)計條件，某鋼材交易大市場規(guī)劃總用地面積為 139245平方米，合 209 畝，總凈用地面積為 127639 平方米，合 畝；其中北區(qū)凈用地29429 平方米，合 畝，作為二期規(guī)劃；南區(qū)凈用地 98210 平方米，合 畝，為此次規(guī)劃用地，以下規(guī)劃中除特別指出外均為南區(qū)規(guī)劃。.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報告第七章 某鋼材交易大市場建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模7．1 建設(shè)用地概況某鋼材交易大市場位于某市城區(qū)西南市環(huán)城西大道一側(cè)，距市中心 2 公里，與省道吉新公路相連，距某火車站 5 分鐘的路程，距某火車站貨場 7 分鐘的路程，距滬瑞、贛粵、武吉高速出入口 8 分鐘的路程，緊鄰江西省最大的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)某鋼鐵有限責(zé)任公司，與某鋼鐵貨場隔路相望。6．2．2 開發(fā)時間交易大市場南區(qū)開發(fā)建設(shè)在所有開工手續(xù)具備之后在一年的時間內(nèi)完成，從 2022年 9 月動工，到 2022 年 9 月完成，并投入營運。屆時形成物流、商流、資金流、信息流于一體的以商品交易與綜合物流為核心的、立足某市、服務(wù)某地區(qū)、輻射周邊地區(qū)的環(huán)境優(yōu)美、信息平臺具備、管理先進、功能齊全、設(shè)備設(shè)施適用、效益可觀的鋼材交易大市場，成為某地區(qū)鋼材交易市場的主要設(shè)施，成為江西省重要的鋼材交易市場。.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報告鋼材交易大市場內(nèi)部作業(yè)流程如圖 5－1 所示。單證處理員錄入發(fā)貨單單號，確認(rèn)配送完畢。對客戶到倉庫自提的貨物省去此環(huán)節(jié)。由倉管員或發(fā)貨員收留相應(yīng)發(fā)貨單，確認(rèn)出貨完畢。③出貨裝車：天車或龍門吊駕駛員按指示裝車。②流通加工：行車按照保管員的指示把需要加工的貨物搬運到流通加工區(qū)，根據(jù)客戶要求做相應(yīng)的加工。是一種定期的盤點，倉庫分成若干區(qū)域，分別由不同的保管員負(fù)責(zé)，也是通過清點貨物并核對出入庫和庫存數(shù)量。每天分幾次，保管員按照指令清點貨物品種、數(shù)量等并對出入庫的量進行核對。④卸貨入庫：行車或龍門吊駕駛員按指示駕駛設(shè)備直接將貨物卸運到指定保管位置。檢查完畢，如果貨物符合要求，檢驗員確認(rèn)貨主姓名并把入庫標(biāo)簽貼在貨品的指定位置。（1）進貨作業(yè)①驗收進貨單據(jù)：進貨車輛?？康街付ú次?，由檢驗員驗收隨貨同行的進貨單據(jù)。為此，對物流配送區(qū)（中心）的內(nèi)部作業(yè)流程進行良好的規(guī)劃是非常必要的。（5）入場自主經(jīng)營。（3）辦理房屋承租手續(xù)經(jīng)營者須辦妥房屋承租手續(xù)，取得承租憑證并辦理入住手續(xù)后方能使用房屋。5．7 作業(yè)流程規(guī)劃5．7．1 入場經(jīng)營流程（1）申請入場經(jīng)營欲進入市場經(jīng)營的單位與個人向鋼材交易大市場市場服務(wù)部提出書面申請，內(nèi)容包括經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營范圍、經(jīng)營規(guī)模、房屋承租要求等。（4）加強宣傳推廣，每年組織一、兩次鋼材采購交易會，打造品牌，樹立良好形象，提升影響力，擴大知名度和信譽度，吸引更多的采購商入場采購，形成經(jīng)銷商賺.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報告錢效應(yīng)，吸引更多的經(jīng)銷商入場經(jīng)營，提升市場的價值，從而提高設(shè)施租金，為市場經(jīng)營商帶來更大的收益。（3）不斷擴大市場的服務(wù)項目，完善服務(wù)體系。5．6 經(jīng)營策略為了實現(xiàn)某鋼材交易大市場的戰(zhàn)略定位，從某鋼材交易大市場發(fā)展的良好環(huán)境出發(fā)，運用現(xiàn)代物流和現(xiàn)代市場經(jīng)營的理念，做強做大某鋼材交易大市場，應(yīng)采取如下經(jīng)營策略：（1）正確處理物流與商流的關(guān)系，樹立物流為商流服務(wù)的戰(zhàn)略思想，為了商流的發(fā)展可以暫時犧牲一些物流的利益，以優(yōu)惠的倉租為市場客戶提供物流服務(wù)；（2）市場運作管理模式可采取在統(tǒng)一物業(yè)管理與服務(wù)的基礎(chǔ)上，實行多樣化經(jīng)營，即中心開發(fā)商自營（物流業(yè)務(wù)） 、中心開發(fā)商與其他企業(yè)合營（商務(wù)服務(wù)） 、進入中心企業(yè)分散自營（交易業(yè)務(wù)）等多種經(jīng)營方式相結(jié)合，充分調(diào)動各方面的積極性：①市場實行統(tǒng)一管理、分散自營：由開發(fā)商統(tǒng)一對市場進行推廣與管理，經(jīng)銷商分頭開展經(jīng)營活動，完成各自的交易活動。5．5 運作管理模式市場運作管理模式可采取“統(tǒng)一形象品牌、統(tǒng)一服務(wù)管理、分散商貿(mào)運作、統(tǒng)一物流運作”的方式。（3）流通加工功能：鋼材矯正、分條、橫切、套裁、折彎、焊接、磨砂、剪切等。（2）物流配送功能：①市域配送 ②區(qū)域物流 ③倉儲管理 ④露天堆存 ⑤公路貨運 ⑥供應(yīng)管理 ⑦采購配送。5．3 服務(wù)范圍以某為中心的 100 公里半徑為主要服務(wù)區(qū)域，以某地區(qū)為重要服務(wù)區(qū)域，以周邊地區(qū)為輔助服務(wù)區(qū)域。5．1 服務(wù)對象省內(nèi)外鋼材與有色金屬材料制造商在某的二、三級代理商、批發(fā)商和零售商及配.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報告套服務(wù)商，廢舊鋼材經(jīng)銷商、鋼廠原材料經(jīng)銷商等。4．5 交易大市場服務(wù)定位為客戶提供完善的、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、收費合理、滿意度高的全方位、一條龍服務(wù)，提高交易大市場及客戶的市場競爭力。4．3 交易大市場功能區(qū)定位交易大市場由現(xiàn)貨交易區(qū)、物流配送區(qū)（室內(nèi)倉儲中心、露天倉儲中心、流通加工中心、貨運配送中心）和商務(wù)服務(wù)區(qū)（經(jīng)銷商商務(wù)中心、商務(wù)服務(wù)中心、物業(yè)管理中心、生活服務(wù)中心）等三大功能區(qū)構(gòu)成。.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報告4．1 交易大市場類型與定位（1）市場類型：區(qū)域性現(xiàn)代鋼材交易大市場；（2）市場形象定位：某地區(qū)鋼材交易與物流的主要市場、江西省鋼材交易與物流的重要市場。在物流形式上，要改變原有的純現(xiàn)場發(fā)貨模式，創(chuàng)建“物流統(tǒng)一運作、以物流配送中心配送為主、商鋪現(xiàn)場發(fā)貨為輔、加大流通加工”的現(xiàn)代物流模式。鋼材交易大市場應(yīng)以某地區(qū)的鋼材需求為出發(fā)點，以某市東風(fēng)鋼材市場、鋼材物流設(shè)施及某地區(qū)鋼材需求對鋼材交易物流設(shè)施為需求來規(guī)劃建設(shè)，將原有的落后的、軟硬件設(shè)施差的鋼材市場及鋼材物流設(shè)施取消，代之以先進適用的鋼材交易與物流設(shè)施，以現(xiàn)代商業(yè)與物流理念來開發(fā)、運營和管理鋼材交易大市場，把鋼材交易大市場辦成鋼材信息發(fā)布、展示、交易、流通加工、物流配送、倉儲等多功能于一體的、代表某地區(qū)的一流水平的現(xiàn)代鋼材交易大市場，創(chuàng)造出全新的鋼材交易大市場形象。鋼材交易大市場的建設(shè)，大幅度提高某市鋼材專業(yè)市場經(jīng)營規(guī)模，將推動某市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進某市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，促進某市經(jīng)濟快速增長，有利于“十一五”規(guī)劃的實現(xiàn)。從近年來某市的經(jīng)濟發(fā)展趨勢來看，服務(wù)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的比例越來越大，專業(yè)市場對于某市的經(jīng)濟發(fā)展有非常重要的支持作用，現(xiàn)代物流業(yè)作為商業(yè)及專業(yè)市場的保障體系，其運作水平和運作效率的高低對于專業(yè)市場的順利運作，服務(wù)質(zhì)量的提升有重要意義。到2022 年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 360 億元，年均增長 15%。提高服務(wù)水平，提升市場形象通過使用專業(yè)化的物流服務(wù)，配送及時率、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)速度、損毀率等作業(yè)指標(biāo)均能有效改善，顧客滿意度將得到提高，對市場及入住商戶的形象提升也有幫助。降低資源浪費由于以前物流作業(yè)是各個商戶分散進行的，不能有效達到規(guī)模效應(yīng)，也沒有專業(yè)化的人員和設(shè)備，這就導(dǎo)致了資源不能得到有效利用，占有資金現(xiàn)象常有發(fā)生，使得商戶的經(jīng)營效益受到影響。通過建立鋼材交易大市場，能夠使鋼材的購、儲、銷、運等環(huán)節(jié)實現(xiàn)一體化，同時可以采用先進實用的物流作業(yè)手段和設(shè)備服務(wù)鋼材市場，可以在以下幾個方面提升市場的競爭.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報告力：地理位置優(yōu)越擬建的某鋼材交易大市場位于某市城區(qū)西南市環(huán)城西大道一側(cè)，與省道吉新公路相連，距某火車站貨場及滬瑞、贛粵、武吉高速出入口僅需幾分鐘的路程，緊鄰江西省最大的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)某鋼鐵有限責(zé)任公司，與某鋼鐵貨場隔路相望，交通極為便利。3．2．3 是提升某市鋼材市場競爭力的需要某市及周邊地區(qū)宜春、萍鄉(xiāng)、吉安都有鋼材經(jīng)銷商或落后的市場，通過對這些市場的調(diào)研，可以發(fā)現(xiàn)這些市場規(guī)模普遍偏小、經(jīng)營環(huán)境差、倉儲分散、交通運輸不便等問題，沒有進行統(tǒng)一規(guī)劃，因而鋼材物流運作成本普遍偏高、鋼材的在庫時間過長、占用資金過多。物流的專業(yè)化體現(xiàn)在將先進的管理技術(shù)和理念引入到物流的整個運作過程中，實現(xiàn)運輸、倉儲、裝卸、搬運、流通加工等階段的專業(yè)化，從而提高企業(yè)效益，降低各行業(yè)的物流成本。鋼材加工配送中心作為鋼鐵企業(yè)與下游用戶結(jié)成供應(yīng)鏈、進行鋼材物流優(yōu)化的一種方式，是隨著市場上鋼材資源的不斷豐富和鋼材用戶對鋼材供應(yīng)在內(nèi)容上、時間上和服務(wù)水平上的要求不斷提高而形成和發(fā)展起來的。鋼材流通必須以市場為導(dǎo)向，走貿(mào)易、倉儲與加工配送等多方位服務(wù)相結(jié)合的路子，向社會化、集約化、現(xiàn)代化、市場化發(fā)展，實現(xiàn)粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營發(fā)展。某市將成為某地區(qū)鋼材物流發(fā)展的中心。某鋼材交易大市場的建成將會完善和加速周邊城市乃至整個某地區(qū)鋼材產(chǎn)品貿(mào)易與配送的發(fā)展，輻射周邊省市。3．1 開發(fā)建設(shè)某鋼材交易大市場的必要性3．1．1 是某市乃至某地區(qū)鋼材貿(mào)易與配送的需要由于某地區(qū)長期以來沒有一家形成規(guī)模的專業(yè)鋼材市場，強大的鋼材消費需求和.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報告巨大的市場空白形成了強烈的對比。詳見表 27。（2）其他配套設(shè)施需求鋼材交易大市場需要商務(wù)服務(wù)中心，如銀行、郵政、電信、工商稅務(wù)等商務(wù)服務(wù)辦公用房 1500 平方米，需要食堂、住宿、超市和商店等生活服務(wù)用房 2022 平方米，需要市場管理人員辦公用房 500 平方米，作為物業(yè)管理中心辦公用房。通過對國內(nèi)鋼材物流配送中心的調(diào)查資料分析，結(jié)合某鋼材交易市場鋼材加工品種的實際情況，取每萬平方米的年加工能力為 30 萬噸，則需要流通加工中心的面積.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報告為 1500 平方米。表 2－6 倉儲設(shè)施面積需求預(yù)測數(shù)量（戶） 需要倉儲設(shè)施面積（平米） 需求總面積（平米）零售商（包括批發(fā)零售商） 130 150 19500代理商（大型批發(fā)商） 40 400 16000合計 170 355002．4．3 鋼材交易大市場流通加工需求分析據(jù)調(diào)查，鋼材市場要根據(jù)客戶要求做鋼材的初加工，加工的鋼材品種主要集中在板材、棒材、建材和線材等幾個大類上。另外，大型代理（批發(fā)）商也會對倉儲設(shè)施產(chǎn)生需求，某市現(xiàn)有大型鋼材代理商二十余家，考慮到大市場會吸引周邊地區(qū)商家，平均每戶需要倉儲面積 400 平方米考慮，計 40 戶，則至少需要倉庫及堆場面積 16000 平方米。表 2－5 現(xiàn)貨市場面積需求預(yù)測數(shù)量（戶）需求營業(yè)房面積（營業(yè)＋辦公、住宿等） 需求總面積（m 2）.某鋼材交易大市場開發(fā)建設(shè)可行性研究報告（m 2/戶）中型商家 50 400 20220小型商家 80 200 16000合計 130 36000因此，某鋼材交易大市場現(xiàn)貨交易市場用房的面積需求為 36000 平方米。市場建成后，某東風(fēng)鋼材市場將整體搬遷，并考慮吸引宜春和吉安兩地區(qū)商家的 60%、萍鄉(xiāng)商家的 30%和其他地區(qū)商家 10 家進入現(xiàn)貨市場經(jīng)營。2．4．1 鋼材交易大市場現(xiàn)貨市場需求分析鋼材交易大市場建成后，部分大商家包括大型鋼材代理商和批發(fā)商等進入商務(wù)辦公區(qū)開展業(yè)務(wù)，采取訂單交易方式，中、小型商家進入現(xiàn)貨交易區(qū)開展業(yè)務(wù)，必將對商務(wù)寫字間、商鋪等辦公與交易設(shè)施產(chǎn)生較大的需求。2．4 某鋼材交易大市場需求分析根據(jù)表 2－2 和 2－4 可知，隨著這某、宜春、萍鄉(xiāng)、吉安等地經(jīng)濟的快速發(fā)展，建筑業(yè)鋼材消耗量呈增長趨勢，不言而喻，工業(yè)用鋼材的需求量也會不斷增大。根據(jù)幾個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢和市場銷售等現(xiàn)狀，對未來幾年幾個地區(qū)鋼材現(xiàn)貨零售市場銷售做預(yù)測詳見表 2－圖 2－3。 （3）吉安鋼材交易市場現(xiàn)狀吉安吉州區(qū)城南鋼材市場和城北分散的鋼材經(jīng)營戶約有 30 余家，年銷售約 5 萬噸。 萍鋼公司主要生產(chǎn)螺紋鋼筋、高速線材、小型材三大系列多規(guī)格產(chǎn)品，產(chǎn)品輻射十多個省、市、自治區(qū)，遠(yuǎn)銷美國、加拿大、香港等國家和地區(qū)。② 萍鋼公司萍鄉(xiāng)鋼鐵有限責(zé)任公司始建于 1954 年，現(xiàn)有總資產(chǎn) 66 億元，是江西省最早的正規(guī)鋼鐵企業(yè)。其中門面近 30