【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢有限公司作為貴公司本案項(xiàng)目的營銷策劃，承諾精心組織、服務(wù)于以上各項(xiàng)工作。（四）推廣策劃服務(wù)內(nèi)容（營銷策劃是指項(xiàng)目從正式前期宣傳導(dǎo)入、公開發(fā)售到銷售結(jié)束、業(yè)主入伙這段時(shí)間內(nèi)的一些工作服務(wù)）1．負(fù)責(zé)協(xié)助廣告設(shè)計(jì)及發(fā)布工作2．負(fù)責(zé)向客戶介紹項(xiàng)目情況，傳輸灌導(dǎo)營銷理念，品牌定位，有效的開拓市場3．負(fù)責(zé)協(xié)助安排客戶實(shí)地考察項(xiàng)目情況4．負(fù)責(zé)協(xié)助貴方辦理銀行按揭，跟蹤督促客戶按時(shí)交納各種款項(xiàng)5．負(fù)責(zé)協(xié)助貴方與客戶簽定商品房預(yù)售合同或契約、協(xié)議等6．負(fù)責(zé)每天向貴方匯報(bào)上日的銷售情況7．及時(shí)向貴方提交階段性銷售總結(jié)及下階段銷售目標(biāo)和推廣策略8．協(xié)助貴方安排業(yè)主入伙事宜（五）銷售監(jiān)控1．對每日、周、月銷售量進(jìn)行監(jiān)控；2．目標(biāo)客戶群的跟蹤分析：定位是否準(zhǔn)確、變化。任何一個(gè)購房者在買房的過程中，都會(huì)因?yàn)楦鞣N外界因素的干擾而產(chǎn)生些許微妙的心理變化，從而導(dǎo)致有些客戶會(huì)在定房后又退房。同時(shí)，房地產(chǎn)廣告策劃又為完善房地產(chǎn)營銷策劃提供良策和創(chuàng)造性方案，為房地產(chǎn)全程營銷服務(wù)。房地產(chǎn)的營銷策劃，決定著其廣告策劃的方向、方法、內(nèi)涵和外延；房地產(chǎn)廣告策劃對于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃，又起著先導(dǎo)、促進(jìn)的作用?！羰袌霭l(fā)掘通過前期的市場摸底調(diào)查，對所有意向客戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分類，并針對不同客戶的需求對營銷方案甚至戶型面積配比以及開盤價(jià)位進(jìn)行調(diào)整，以此來積累和培育潛在的購買群體，對于一些有實(shí)力的客戶與商業(yè)機(jī)構(gòu)，我們可以主動(dòng)與其聯(lián)系，一旦有這種大型商業(yè)機(jī)構(gòu)入駐，我們即可借其東風(fēng)，保證我們的營銷計(jì)劃能夠順利的實(shí)施。第五階段：銷售清盤期策略： 在項(xiàng)目的銷售接近尾聲時(shí)，應(yīng)將主要精力轉(zhuǎn)移到對樓盤的建設(shè)情況和社會(huì)反應(yīng)的宣傳，跟蹤銀行按揭貸款的辦理等后期工作上面，同時(shí)繼續(xù)在整體形象上做側(cè)面宣傳更加堅(jiān)定客戶的置業(yè)信心。同時(shí)以后續(xù)的廣告宣傳和老客戶的口碑來發(fā)掘新客戶。第四階段：銷售熱銷持續(xù)期策略： 通過前期認(rèn)購和開盤后的相關(guān)活動(dòng)持續(xù)吸引的客戶多層次選購，形成樓盤持續(xù)訂購的態(tài)勢，盡可能的達(dá)到銷售的最大量，營銷策略則偏重于新客戶的開發(fā)與挖掘。第三階段．銷售熱銷期策略： 根據(jù)開盤期間的優(yōu)惠促銷氛圍繼續(xù)在銷售現(xiàn)場營造出人流不斷的購房局面，進(jìn)一步吸引潛在和觀望客戶的跟進(jìn)。同時(shí)以鼓勵(lì)客戶積極預(yù)約認(rèn)購的方式，按照預(yù)約先后順序排列的原則進(jìn)行選購操作，利用順序認(rèn)購的方式，讓客戶通過廣告或朋友介紹，了解樓盤的大致情況后，預(yù)先購買一個(gè)選擇權(quán)。主要是以具備創(chuàng)造性思維和操作手段為武器（廣告推廣告策略）。保持直觀、簡潔、直接的廣告創(chuàng)意的同時(shí)進(jìn)一步挖掘小區(qū)的賣點(diǎn)，升華小區(qū)的現(xiàn)代生活理念，深化環(huán)境造就全新生活觀念的實(shí)質(zhì)。（1）電視廣告：玉林電視臺(tái)（新聞綜合頻道、都市生活頻道、知識頻道、信息頻道）（2）報(bào)紙廣告：玉林日報(bào)、玉林晚報(bào)、玉林廣播電視報(bào)（3）電臺(tái)：玉林人民廣播電臺(tái)（4）印刷品：樓書、宣傳單（5）戶外廣告：主題墻，戶外大型廣告牌或燈箱、引導(dǎo)系統(tǒng)；由于戶外廣告牌具備相當(dāng)?shù)妮椛淞?，大型廣告路牌或戶外燈廂以“造勢”，以便項(xiàng)目啟動(dòng)后使消費(fèi)者具備一定的心理感召力，從而加快實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃的完成。（具體畫面與廣告文案略）◆媒體投放策略：1．媒介組合（Media Mix）（1）階段性廣告①開盤前（預(yù)熱期）②開盤時(shí)（開盤當(dāng)天可在《南國早報(bào)》做一個(gè)全版或半版是全區(qū)的主流媒體）。（具體廣告畫面與文案略）◆ 電臺(tái)廣告：以感情訴求為導(dǎo)向，全新給玉林市民一個(gè)家的概念。3．各項(xiàng)系列廣告創(chuàng)意一定要貼近生活，引發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群共鳴，提高廣告?zhèn)鞑サ挠∠罅蛡鞑チ??！?開盤策劃方案（略）◆ 各類媒體廣告創(chuàng)意（主要以感情訴求為主）1．格調(diào)實(shí)用而高雅，富于品味意識和大氣風(fēng)范，從居住者的追求和感受的角度去訴求。3．電臺(tái)：電臺(tái)作為廣告媒介往往不被開發(fā)商看好，事實(shí)上廣播這一傳統(tǒng)的大眾傳播媒介到目前為止仍有很大一部分熱心聽眾，特別是車載廣播風(fēng)行之后，這一媒體可以說重新引起了廣告商的重視。主要對象為工商人士、流動(dòng)人口、零售量較大。①玉林電視臺(tái)新聞綜合頻道：權(quán)威性強(qiáng)、覆蓋廣、可信度高（優(yōu)勢）；廣告時(shí)段過多過長、廣告價(jià)格高（劣勢）；②玉林電視臺(tái)（影視頻道、生活頻道）：影視娛樂節(jié)目豐富、城區(qū)覆蓋廣、價(jià)格低于前者（優(yōu)勢）；城區(qū)外僅靠光線傳輸，覆蓋差（劣勢）；2．報(bào)紙媒體：玉林市擁有市級報(bào)紙《玉林日報(bào)》、《玉林晚報(bào)》、《玉林電視報(bào)》等；①《玉林日報(bào)》：,依靠政府行為，發(fā)行面較廣發(fā)行終端長，主要對象為黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社團(tuán)學(xué)校等（優(yōu)勢）；零售量不大。 ◆媒體分析 1．電視媒體：電視是傳播媒介中表現(xiàn)手法最直觀、最快捷的載體，是集平面（視覺）與電臺(tái)（聲音）所長靜動(dòng)合一的媒介。2．次要目標(biāo)消費(fèi)者：政府公務(wù)員及國企私企、事業(yè)單位人員（含藍(lán)領(lǐng)階層人士）、商鋪投資客?！艚ㄗh(Suggustion)價(jià)格定位：多層：11001300元/平方米小高層：14002000元/平方米復(fù)式樓：15001900元/平方米（詳細(xì)成本估算及利潤估算示數(shù)比待定）?！糁贫ǔ醪絻r(jià)格房產(chǎn)商業(yè)是需要市場購買力和市場消化能力來決定的，而購買力和市場消化能力又決定了其房產(chǎn)物業(yè)的市場價(jià)格，我們在調(diào)查中了解到，并不是項(xiàng)目的價(jià)格低就容易上市，消費(fèi)者在購置房產(chǎn)物業(yè)時(shí)對價(jià)格的尺度把握并不是很專注，而是消費(fèi)者希望房產(chǎn)項(xiàng)目能有一個(gè)良好的增值空間，良好的家居環(huán)境和商業(yè)經(jīng)營氛圍，特別是在競爭日益激烈的市場，各地市場環(huán)境相互沖刺，消費(fèi)者的可比空間增大，這也就說明了市場是一座看得到的墻，與項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施時(shí)的商業(yè)環(huán)境相關(guān)。營業(yè)推銷——吸引力大、刺激購買，改變消費(fèi)者的消費(fèi)定勢理念和購買習(xí)慣?！翡N售的主要形式：人員推銷——推銷方式靈活，利用面對面洽談直接面對客戶，易于培養(yǎng)增強(qiáng)關(guān)系，促成及時(shí)成交。人員形象包裝，服務(wù)做到系統(tǒng)化專業(yè)化深入化規(guī)范化。（五）賣點(diǎn)◆硬件賣點(diǎn)⑴地理位置優(yōu)勢；⑵小區(qū)建設(shè)規(guī)模；⑶臨江清風(fēng)美景；⑷親水景觀規(guī)劃；⑸環(huán)境綠化效果；⑹資深物業(yè)管理；⑺建筑風(fēng)格氣勢；⑻交通便利程度；⑼生活便