【正文】 71。通過政府承諾、財政兜底為擔保向銀行貸款，能有效地化解銀行貸款風(fēng)險，其還款能力是有保障的。本項目的實施是某市建設(shè)發(fā)展的需要，是某區(qū)20022012年城市總體規(guī)劃的具體落實，項目的實施已提到了某市委、市政府工作的重要議程，成為某市現(xiàn)階段發(fā)展建設(shè)的重要工程。充分利用某中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟規(guī)模和人口規(guī)模的持續(xù)擴張，強化輻射帶動功能。三是開辟新的籌資渠道。對策：針對籌資風(fēng)險，首先是加強管理，保證按計劃進行開發(fā)和完工，增加自有資金數(shù)量。本項目的拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要資金，除了市財政投入的自有資金外，主要來源于銀行錯款。盡管國家和某市政府在城鎮(zhèn)土地征用方面有相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章，但隨著建設(shè)的發(fā)展，土地征用拆遷政策將進行調(diào)整和完善。改進機關(guān)工作作風(fēng)，加強與企業(yè)的聯(lián)系，積極幫助企業(yè)解決經(jīng)營活動中遇到的困難，改善服務(wù)。加強房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，切災(zāi)保障房地產(chǎn)消費者的合法權(quán)益。七、強化市場監(jiān)督管理（十七）加強對市場信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測和分析，建立房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度，引導(dǎo)住房消費，優(yōu)化市場交易環(huán)境。購房補貼所需資金，由財政統(tǒng)一籌集，按現(xiàn)行財政體制分擔。六、鼓勵城鄉(xiāng)居民購房（十六）凡在我市購買商品房住房的，按不同戶型分別給予購房款總額一定比例的購房補貼。對具備轉(zhuǎn)讓條件的開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)可以投資、入股或轉(zhuǎn)讓方式進行項目合作，加快開發(fā)進度。（十五）對出讓取得開發(fā)用地使用權(quán)的企業(yè)，可通過協(xié)議約定，以土地使用權(quán)與他人聯(lián)合開發(fā)，國土資源部門應(yīng)為其辦理土地使用權(quán)人加名和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，規(guī)劃和建設(shè)部門應(yīng)為其辦理項目報建手續(xù)費。開發(fā)企業(yè)投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資25%以上，項目無負債，具有良好社會信譽、發(fā)展業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)，在書面承諾商品房預(yù)售款全額納入監(jiān)管帳戶的前提下，可以提前辦理商品房預(yù)售許可。（十二）規(guī)劃和建設(shè)部門在建設(shè)項目總平面圖規(guī)劃審定前提下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，可以分期審批和分期收取城建費用，并依法辦理施工許可等手續(xù)。尚未繳納城市建設(shè)配套費的房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過開發(fā)企業(yè)申請并承諾繳納期限和逾期繳納責任，經(jīng)地方政府同意后，可延期到辦理《商品房預(yù)售許可證》時繳納。（九）對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)計利潤預(yù)征所得稅由15%調(diào)為10%，%。（八）對符合條件的小型微利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。居民購買普通住房，契稅減按2%征收，首次購買90平方米以內(nèi)（含90平方米）住房，契稅減按1%征收。三、實施稅費幫扶措施（五）稅務(wù)部門要充分考慮當前我市房地產(chǎn)和建筑安裝企業(yè)的實際困難，認真落實稅收法律、法規(guī)中可以適用于抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建及促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，在實際征收工作中注意依法掌握清算、預(yù)征的節(jié)奏和力度，按低限征收各種稅款，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。（四）調(diào)整住房公積金政策，個人首次購買商品住房申請住房公積金貸款的，首付款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為30萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年。二、加大金融信貸支持（三）駐市各金融機構(gòu)要根據(jù)國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，適時調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)經(jīng)營策略。一、加快住房保障建設(shè)（一）建立和完善住房保障體系。某市人民政府對投資房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的企業(yè)和單位參照《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（某府發(fā)[2008]39號文件）的優(yōu)惠政策執(zhí)行。對策：建議應(yīng)委托中介機構(gòu)對項目區(qū)進行詳細調(diào)查和分類，確定合理的土地自用及房屋拆遷標準，減少投資。與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，增強項目的抗風(fēng)險能力。對策：建議充分考慮項目建設(shè)的特點，對項目區(qū)土地自用、拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設(shè)所需資金。按照本項目規(guī)劃，將在區(qū)域內(nèi)建立完善的雨、污水管網(wǎng)，利用現(xiàn)有環(huán)境，修建更多的綠地、廣場和濕地公園，對于確保渠江的水質(zhì)不受污染、維護渠江流域的生態(tài)平衡、改善生態(tài)狀況、促進人與自然和諧共處，起著重要作用。一旦白塔片區(qū)建成后便利的交通、配套完善、優(yōu)美的環(huán)境將成為居住的絕佳區(qū)域。隨著人民物質(zhì)、文化生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求從單純的居住型向合適、休閑型轉(zhuǎn)變。第十一章 綜合效益分析項目具有顯著的社會效益，主要能夠顯著改善當?shù)鼐用竦纳?、生產(chǎn)環(huán)境。加強招商引資工作和土地出讓步伐，促進現(xiàn)金回流。根據(jù)項目運作的基本思路，本項目的還貸資金來源主要為片區(qū)內(nèi)的稅收收入、土地出讓金及某市財政，分析某市城鎮(zhèn)土地市場狀況有財政近三年來的財務(wù)審計報告及今后財政收入的預(yù)測，能夠充分證明某市有足夠的財力按期歸還貸款本息。 片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盈利片區(qū)建設(shè)總投入序號項 目總 計 （萬元）（一）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入（二）拆遷投入費（三）公共設(shè)施費用800合計?。ㄋ模┗绢A(yù)備費建設(shè)投入總計=由于本項目屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)收入情況。（1）稅： 2508471m2130元/m2＝（2）配套費：2508471m235元/m2＝（＋=2914萬元）。 片區(qū)總收入 土地開發(fā)收入項目相關(guān)土地收益表地塊分區(qū)地塊標號用地類型用地面積（m2）容積率規(guī)劃建筑面積（m2）土地收益總價 （萬元）白塔片區(qū)　　　　378000　　其中A1居住用地126000 378000地價折合樓面價格500元/m218900A2公園用地………不計收益西溪峽片區(qū)　　　　88481　其中B1居住用地 地價折合樓面價格450元/m2B2居住用地 地價折合樓面價格450元/m2B3公園用地………不計收益教育片區(qū)　　　　103249　其中C1中學(xué)用地 …不計收益C2居住用地 地價折合樓面價格300元/m2C3居住用地 地價折合樓面價格500元/m2C4商業(yè)、金融業(yè)用地 地價折合樓面價格500元/m2渠江公園　　　　　其中D1文化娛樂用地地價折合樓面價格500元/m2D2文化娛樂用地7679地價折合樓面價格500元/m2老街、南園片區(qū)　　　　其中E1商住用地地價折合樓面價格300元/m2E2商住用地43578地價折合樓面價格400元/m2E3商住用地地價折合樓面價格500元/m2東門片區(qū)　　　　　其中F1辦公用地地價折合樓面價格450元/m2F2商業(yè)、金融業(yè)用地 地價折合樓面價格450元/m2F3商住用地地價折合樓面價格450元/m2F4商住用地地價折合樓面價格450元/m2F5商住用地 地價折合樓面價格450元/m2F6商住用地11410 68460地價折合樓面價格450元/m2四九灘片區(qū)　　　　171672　其中G1居住用地25560地價折合樓面價格500元/m2G2居住用地23181地價折合樓面價格450元/m2G3商住用地地價折合樓面價格450元/m2岔路片區(qū)　　　　1318271　　H1居住用地322515地價折合樓面價格450元/m2　H2商業(yè)用地地價折合樓面價格400元/m2　H3商業(yè)用地地價折合樓面價格400元/m2　H4居住用地地價折合樓面價格300元/m2　H5市政用地9632…………　H6商業(yè)用地15000 60000地價折合樓面價格300元/m23000　H7居住用地地價折合樓面價格300元/m2　H8學(xué)校用地　不計收益　H9居住用地57731 115462地價折合樓面價格300元/m2　H10安置房用地27000…不計收益　H11公園綠化28891………不計收益　H12居住用地地價折合樓面價格280元/m2花園I1公園用地………不計收益某綠化帶J1公園用地………不計收益總計　1395381　2508471　基礎(chǔ)設(shè)施收益情況建設(shè)應(yīng)納入該片區(qū)計算收益。開發(fā)特點：建筑設(shè)計采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，最高可達25層，沿江形成高低錯落的富有層次感的空間形態(tài)。開發(fā)效果：適合開發(fā)中、高檔住宅，配套部分商業(yè)、酒店建筑。該項目內(nèi)待拆遷房屋面積近10萬平方米。建筑采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，沿江向內(nèi)形成高低錯落、富有層次感的空間布局形態(tài)。廣渝高速、某大道穿越而過，交通便利。該項目地處某正在大規(guī)模實施開發(fā)建設(shè)的東南片區(qū)，位于城南、城北和奎閣三大城市組團結(jié)合部，地勢開闊，渠江至此由急變緩，是某最為顯要的“陽光海岸”地段。對興國寺進行擴建，增加旅游開發(fā)價值，古鎮(zhèn)內(nèi)部新規(guī)劃的建筑使用功能以商業(yè)為主，形成以傳統(tǒng)商業(yè)為特色的老字號一條街。興國寺以宗教旅游觀光為主，綜合服務(wù)區(qū)以旅游接待及管理服務(wù)設(shè)施為主，老字號商業(yè)街以老字號商品經(jīng)營為特色，古鎮(zhèn)游覽區(qū)以川東傳統(tǒng)風(fēng)格的古鎮(zhèn)休閑游覽觀光為主。開發(fā)方式：由于古鎮(zhèn)內(nèi)部現(xiàn)狀建筑以危舊建筑占大多數(shù)，開發(fā)利用將產(chǎn)生嚴重的安全隱患，對原有大部分建筑予以拆除重建，僅對質(zhì)量好的建筑予以修復(fù)，同時亦有利于古鎮(zhèn)內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施布置。其中修復(fù)建筑22204平方米，重建建筑32463平方米，門面230間。東門碼頭景觀建設(shè)項目計劃由投資人按設(shè)計完成開發(fā)建設(shè)任務(wù)，政府將建成后一定期限碼頭及閣樓經(jīng)營權(quán)作為投資回報。本項目位于連結(jié)城北開發(fā)區(qū)與鄧小平故居保護區(qū)交界部位，建筑形態(tài)以高層和多層相結(jié)合?？w大橋至楊森花園沿江項目以西區(qū)域（D地塊）,，(其中住宅16萬平方米,)，計劃容納居民1769戶、5659人。本項目除臨奎閣大橋旁局部高層外，其余均為多層建筑，恬靜舒適的江岸生活將是這里最大的靚點。渠江怡景項目融為一體，北連奎閣大橋，其在區(qū)域中的地理位置將十分優(yōu)越。該項目臨江而建，視野開闊，戶戶均可直望渠江。洪洲大道至奎閣大橋右側(cè)區(qū)域（B地塊），(,)，計劃容納居民1284戶、4108人。本項目以高層、多層建筑形態(tài)相結(jié)合。洪洲大道至奎閣大橋左側(cè)區(qū)域（A地塊），(,)，計劃容納居民3096戶、9906人。科學(xué)的規(guī)劃、合理的布局、配套的設(shè)施、完善的功能，將為該項目搶占市場提供可靠的保證。在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置一所18班的小學(xué)校，并按小區(qū)分布，設(shè)置一定的幼兒園和社區(qū)活動場所。在渠江奎閣大橋橋頭、設(shè)計建造一幢120米的標志性高層建筑，與橋頭綠化休閑廣場，構(gòu)成城市北出口的靚麗景觀。該項目確定的開發(fā)建設(shè)用地，坡度均小于25%，適于建設(shè)大型居住社區(qū)。開發(fā)效果：將本項目打造成集住宅、安置房、商業(yè)、酒店、社區(qū)會所、學(xué)校于一體的綜合性品質(zhì)生活社區(qū)。該項目濱臨渠江，地勢由東南向西北逐步提升，形成了自然的臨江遠眺風(fēng)光。項目地處某城北、小平故居、奎閣三大重要城市組團的結(jié)合部，是某城市總體規(guī)劃中重點打造的北出口。隨著需求量的增大，城區(qū)房地產(chǎn)市場將逐步升溫，預(yù)計到2012年，某的房地產(chǎn)市場將呈理性發(fā)展，隨著住宅質(zhì)量和環(huán)境改善，房價將由現(xiàn)在的2000元/m2，逐步增長至3000元/m2。三是一些原外出務(wù)工人員，按年齡計算，其孩子進入上學(xué)期，希望在城市就讀，轉(zhuǎn)而在城區(qū)購房安家。年均將增加城市人口3萬人已上，年增住房需求量在100萬平方米以上?，F(xiàn)某實際城市人口僅25萬人，城市化率為23%，較全省37%，全國46%相差太大。隨著某城市建設(shè)的深入推進和經(jīng)濟社會的快迅發(fā)展，某的房地產(chǎn)市場必將迎來新的發(fā)展階段。由此推論，再加上房地產(chǎn)開發(fā)成本因素和利潤空間較為合理，可以斷言，某的房價根本就不可能下跌。三是城市居民普遍擁有了較為滿意的住房，特別是上班族和個體經(jīng)營戶，群體性的購買力下降。一是開發(fā)企業(yè)資金困難，對土地需求量不大，對已購置土地開發(fā)積極性不高，年均新開發(fā)建設(shè)商品房的數(shù)量較前幾年呈明顯的下降。新開工的普通商品房項目、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按不同標準的低限額收取，并免征印花稅、減收契稅和企業(yè)所得稅，提前辦理商品房預(yù)售許可證，對購買商品房的給予一定的購房補貼和信貸支持。土地支持政策是以出讓等方式依法取得土地使用權(quán)的大宗地塊，符合地城市規(guī)劃的可分宗辦理國有土地使用權(quán)證。開發(fā)企業(yè)利潤為500元/m2。各種稅費為330元/m2。第十章 收益評價 項目收益情況 土地收益分析目前，廣發(fā)房地產(chǎn)市場均價為80萬元/畝，折合進入房價為600元/m2。（2）申請銀行借款1900萬元，%申請銀行借款1900萬元，為長期貸款，%，自籌資金通過市政府納入市財政預(yù)算投入解決。資金投入計劃表序號項 目