【正文】 同時，本項目具有較強的財務盈利能力和抗風險能力，財務評價指標較好，故項目建設可行。提高了城市防洪能力，完善了城市道路網絡的建設，改善了經濟技術開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境。有利于城市經濟規(guī)模的進一步擴大，區(qū)域經濟結構得到進一步優(yōu)化，對區(qū)域經濟和社會發(fā)展將起到極大的推動作用。同時對解決下崗職工再就業(yè)和農村剩余勞動力增加農民收入都具有重要的作用。項目的建設對解決下崗再就業(yè)起著重要作用。規(guī)劃有商業(yè)、住宅等功能分區(qū)。改善城市居民居住水平。美化城市環(huán)境，大大增加了城市綠化面積。帶動了城市建設，完善了城市功能。增加行車安全，減少事故。 社會效益防止水體深度污染，較少疫病流行。由于城市基礎設施的建設會帶動道路周圍經濟的發(fā)展（如修建住宅、商業(yè)用房及發(fā)展第三產業(yè)等），將會使土地的級差收益增加，帶來土地增值收入。主要經濟數據及評價指標見附表13。通過以上分析可以看出，本項目具有一定的抗風險能力。經測算，本項目最高所能承受的開發(fā)投資總額為13738萬元，%。經測算，在銷售額和費用不變的情況下，本項目能夠承受的最高土地價格為7638萬元，%。最高出讓價和最高出讓面積土地費用是影響項目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最低出讓量是指在預定的土地出讓價下，要達到預定的最低盈利水平，所必須達到的土地出讓量。當土地出讓價格降低10%時，項目的內部收益率（所得稅前）%，財務凈現值為866萬元；當項目開發(fā)總投資增加10%時，項目的全部投資內部收益率（所得稅前）%，財務凈現值為1066萬元； 由此可見，土地出讓價格的變化對項目影響最為敏感。 不確定性分析 敏感性分析考慮項目實施過程中一些不確定因素的變化，分別對望天壩基礎設施建設總投資提高10%、土地出讓價格下降10%的間因素變化作敏感性分析，敏感分析結果見附表10，敏感性分析圖見附表11。銀行借款還本付息計算見附表9，銀行借款償不期開始借款年算起為5年（按年等額還本付息估算，含兩年寬限期），能滿足銀行要求的期限。資產負債表見表附表8。財務內部收益率全部投資財務內部收益率（所得稅后）：IRR=%全部投資財務內部收益率（所得稅前）：IRR=%自有資金財務內部收益率：IRR=%財務凈現值（I=10%）；全部投資財務凈現值（所得稅后）：NPV=833萬元全部投資財務凈現值（所得稅前）：NPV=2000萬元自有資金財務凈現值：NPV=1083萬元投資回收期（含建設期）投資回收期所得稅后（Pt）=投資回收期所得稅前（Pt）=以上分析表明，項目具有較強的盈利能力。投資利潤率=%投資利稅率=%資本金凈利潤率=%項目總利潤情況如下：利潤總額5129萬元，經營期年平均利潤總額1026萬元；稅后利潤3435萬元，經營期年平均稅后利潤687萬元，以上指標表明本項目靜態(tài)投資利潤指標較好。本項目土地開發(fā)總成本為11314萬元。耕地占用稅及相關稅費全免。項目收入估算見表91。項目計算期土地出讓總收入為17400萬元。靠近望天壩的迎鳳路兩邊的土地實際出讓價已達到40萬元/畝（見南充市人民政府南府函（2001）1126號出讓國有土地使用權的批復）。由此可見，南充市望天壩小區(qū)的開發(fā)建設具有非常好的前景本項目在計算期內實現696畝土地的出讓和開發(fā)是可行的。 財務評價 土地出讓收入該項目為城市基礎設施建設項目，沒有直接的財務收入，其主要收入為小區(qū)內可開發(fā)土地出讓的增值收入。本項目的收入為土地增值收益，按有關文件規(guī)定，主要用于開發(fā)區(qū)的基礎設施建設，不繳納土地增值稅和所得稅，營業(yè)稅率為5%，城建維護稅7%，教育費附加3%。因此，本項目建成后的土地開發(fā)、出讓等的增值收益可作為業(yè)主的收益，其土地增值收益可償還銀行貸款本息，并用于小區(qū)的開發(fā)建設和基礎設施建設。根據本項目的實際情況，考慮到南充市近幾年城市發(fā)展情況及至2005年的發(fā)展規(guī)劃，本項目建成后，將使該地區(qū)的土地迅速增值，可加快該區(qū)域的開發(fā)，預計在本項目建成后的5年內，完成全部土地的開發(fā)。主要分布在中區(qū)和西區(qū)，約有143畝位于東區(qū)，東區(qū)所占土地規(guī)劃為娛樂及商業(yè)用地。 基準財務內部收益率本項目基準財務內部收益率確定為10%。望天壩小區(qū)基礎設施工程投資總估算表表81估算書編號工程和費用名稱單位工程量單價(元)總價(萬元)1第一部分 工程費用11改河工程111挖土方1000m33885112爆破石方1000m3113石渣回填碾壓1000m3114C15砼護面1000m3115機械轉運土方1000m312排洪（污）暗涵工程121挖土方1000m3122爆破石方1000m3123C20現澆砼1000m3124鋼筋制安T155013道路工程131路基平整土石方1000m3132機動車道（δ4,5）100m2133人行道100m2134路沿石制運10m3135路沿石安砌100m136行道樹10m137雨水排放工程10m138污水排放工程10m139給水工程10m1310道路照明工程10m1311燃氣工程10m14平場工程141挖運土方1000m3142爆破石方1000m3143機械轉運土石 方1000m32第二部分 其他費用21征地費畝22拆遷、安置、補償等m25024160023建設單位管理費1%24前期費13%25工程監(jiān)理費1%26勘察設計費1%27銷售費用3基本預備費（I+II）8%4財務費用5不含財務費用投資6開發(fā)投資估算第九章 財務評價 基本數據 評價方法本項目按照國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》和《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》的有關要求進行財務評價。申請銀行貸款3800萬元。 資金籌措南充市望天壩小區(qū)基礎設施工程總投資11314萬元，所需資金籌措方案如下：南充市經濟技術開發(fā)區(qū)建設開發(fā)投資有限自籌4779萬元，其中：南充市經濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限公司資本金2000萬元，征用土地已投入2369萬元，公司資本公積及所屬土地出讓收入410萬元。投資估算見表81。 投資估算本工程項目建設工程包括西河改道工程、排洪（污）暗涵工程、望天壩小區(qū)平場工程和濱河路、長勝路道路工程及給水、排水（污）、燃氣、照明、綠化等各類設施配套建設。1根據國家計委的最新文件規(guī)定，物價上漲指數為0%，故漲價預備費不列入造價。前期工作費按工程費用的3%計算。%計算。土地征用費按南充市經濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限公司提供的資料，其中：。建筑工程主要材料價格及人工費按南充市現行價格標準進行調整。南充市經濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限公司提供的望天壩小區(qū)基礎設施建設規(guī)劃設計圖紙資料。 項目實施計劃各項工作實施期限如下：前期工作 6個月 2002年1月2002年6月房屋拆遷安置 6個月 2002年6月2002年11月改河工程 6個月 2002年11月2003年4月平場工程 7個月 2002年7月2003年1月、暗涵工程 7個月 2002年12月2003年6月道路工程 6個月 2003年7月2003年12月 項目實施進度計劃表項目實施進度計劃表見71。項目建設按單項工程獨立組織。本項目全部工程預計于2002年6月完成立項、可行性研究、初步設計以及招投標等前期工作。第七章 建設進度計劃 建設進度設想南充市經濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限公司已完成土地征用等工作，截2002年4月，已完成投資2000余萬元。從道路的斷面布置圖可知，機動車道兩則均布置有較寬綠化帶，使其行人、住所隔開，交通噪聲、廢氣、振動污染較小。⑷按照建筑用途的需要安靜程度，進行合理區(qū)域規(guī)劃。⑵加強交通管理，疏導分流和交通，使車輛有適度的流量和速度，盡可能地勻速、暢通、減少因加速、減速、剎車、啟動帶來的污染。因此，可采取下述措施予以控制。通過上述措施，可大大減少對環(huán)境的影響，而這種暫時的影響將隨工程竣工而消失。⑸科學管理，做好道路沿線的土石方調配平衡工作。⑶選擇合理的取土、棄土場地，做好場地的排水工作。⑴作好施工的組織協調工作，文明施工，不隨地拋棄建筑垃圾，排放污水。新河道入口不僅要作好底板、邊坡，而且要符合水利學要求，防止?jié)B漏和滲透。故盡可能作到邊開挖邊填埋。先開挖新河道兩端入、出口之間的部分，后開挖出口尤其是入口位置；入、出口之間的河道完成挖掘后應及時進行其底板、邊坡工程，避免入口挖開后河水沖走新河道兩邊土壤。為減輕水土流失，開工前應先規(guī)劃設置好土方臨時堆放場所和建筑材料料場，建筑施工棄渣場。 環(huán)境保護施工期間水土流失、建筑垃圾、污水、噪聲的控制。第六章 環(huán)境保護和節(jié)能 環(huán)境影響保護好生態(tài)環(huán)境，維護生態(tài)平穩(wěn)是我國的一項基本國策，是保護人民健康，造福后代的長久之計。燃氣兩條道路均設D198mm燃氣干管一條，承擔生活及商業(yè)用氣。生活、生產污水排放采用D800mm砼干管，雨水排放采用D600mm砼干管，兩種管道均與市政排污干管聯通。各設閥門井一座。 給、排水及市政管線給水在兩條道路的人行道一側，各設DN500供水管一根，與市政供水管網聯通，供水水原由市政供水廠供給。路燈控制采用時控與手控相結合方式。兩邊人行道栽種不對稱小葉榕樹，以綠化環(huán)境。人行道路采用6cm厚預制砼彩磚，%的橫坡以利排水。%的橫坡，以利排水。道路紅線寬24米，（人行道）+（車行道）+（人行道）。 縱斷面為有利于排出道面雨水，兩條道路均3%縱坡。兩條道路的平面位置設在小區(qū)的東西兩邊，中間已有過境道路。橫向不設坡度。 分塊高程，坡度設計按地形、地貌及開發(fā)配套工程的需要，平場工程共分A、B、C、D、E、F、G、H8個塊段（詳見分塊高程坡度設計平面圖），其中：H、G塊高改河工程開挖放坡區(qū)，A、B、C、D塊段為土地開發(fā)利用區(qū)，E、F塊段為開發(fā)配套景區(qū)。三小區(qū)總占地面積1033004平方米（）。三個小區(qū)占地面積分別為585002平方米、217001平方米和231001平方米。由于西河常受嘉陵江洪水倒灌的影響，故本涵洞設計為有壓涵洞。 縱橫斷面縱坡暗涵的縱坡由改河工程下游河床底高程為控制起點，反推至火車客站排洪隧洞出口底板處，‰，‰。暗涵從人工河0+395為起點。本段溪溝改造采用暗涵型式，其軸線布置在望天壩老河道下游，靠左岸一側，以便利用有利地形連結原河道上分支小溪溝。 排洪（污）暗涵工程 平面布置 為了營造望天壩及火車客站周邊約3平方公里土地的開發(fā)建設，就必須改造流經該區(qū)域內的天然排水溪溝。橫斷面橫斷面設計按本河段P=5%的過流量為1830米3/S經水力計算，設成梯形過水斷面河床底寬為35米，經水力計算，設計梯形過水斷面，河床底寬為35米，兩邊的邊坡1：，每8米設一馬道，第一級馬道寬2米，第二級馬道及以上寬4米?！?，改造河道縱斷面布置長440米。截彎的原河段長度約為1600米，取直后的人工河長440米，人工河下游設一彎道，轉彎半徑310米。 平面布置為了充分利用土地，改善城市布局和城市生態(tài)環(huán)境，在流經望天壩區(qū)域的西河（又名桓子河）的變曲河段截彎取直，并將望天壩區(qū)域分為東、中、西三區(qū)進行開發(fā)建設。桓子河設計洪峰流量表表53重現期（年）二十年十年洪峰（m3/s）1830設計洪水位：采用水力學原理，利用能量方程忽略壓能與動能后，天然河道水面差可寫為：△Z=Q21/2（1/K12+1/K22）按上式將回水推至人工河道出口處。綜合分析確定桓子河流域設計24小時暴雨量如表52。對西充站19541998年雨量資料，通過整理作頻率分析，并換算為24小時暴雨量，西充、南充年最大24小時暴雨參數建表51。發(fā)源于西流縣青獅鄉(xiāng)苦竹埡，自北向南流經仁和、雙鳳、車龍坡鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），進入順慶、嘉陵區(qū)界、經雙桂、石樓、華鳳、新建等鄉(xiāng)，于南充市南門壩注入嘉陵江，全長97公里，流域面積769平方公里，‰。留有余地，兼顧現實，充分體現時代風貌與現代城市建筑風格。安全可靠，經濟實用，美觀大方。建治并舉，改善美化環(huán)境，以人為本，服務于民。中華人民共和國行業(yè)標準《堤防工程設計規(guī)范》GB5028698； 設計標準道路等級城市干道III級計算行車速度：40km/n最小停車視距：60m最大縱坡：%防洪標準：二十年一遇（遠期五十年一遇）設計排洪流量：五十年一遇 設計原則服從城市總體規(guī)劃，滿足城市發(fā)展需要，服務城市建設。區(qū)內的地下水，有輕度的腐蝕性，設計與施工時應采取措施，防止地下水泥混凝土的侵蝕性。