【正文】 取費詳見各表說明。銀行借款按長期貸款考慮，年利率按2008年11月央行降息后，%計，當(dāng)年貸款利息由政府當(dāng)年償還，不計入總投資。固定資產(chǎn)投資估算表中的所有數(shù)據(jù)均以整數(shù)（萬元）計。一．建筑安裝工程費建筑安裝工程費包括主要工程費、其他工程費、其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費、綜合利稅費。、料、機(jī)費，由人工費、材料費、機(jī)械使用費組成。人工費、材料費以綜合指標(biāo)的人工工日數(shù)及各種材料數(shù)量乘以工程所在地的人工費單價、材料預(yù)算單價計算。工程所在地的人工費單價和材料預(yù)算單價按《某省建設(shè)工程清單計價規(guī)范GB505002003》及《某省建設(shè)工程工程量清單計價定額》、《公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法》的規(guī)定計算，并根據(jù)材料預(yù)算價格的規(guī)格取定表計算指標(biāo)材料綜合價格。
《指標(biāo)》附錄一規(guī)定的百分率計算。、現(xiàn)場經(jīng)費與間接費綜合費用的計算公式如下： 綜合費用=指標(biāo)直接費Х（1+其他工程費率）Х其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費與間接費綜合費率綜合費率是以省會地點和省、自治區(qū)、直轄市直屬施工企業(yè)施工為對象測算的，如與建設(shè)項目實際有較大出入時，可以進(jìn)行調(diào)整。、計劃利潤和稅金之和，以直接費、其他工程費、其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費與間接費綜合費用之和為基數(shù)，按綜合利稅率10%計算。二、設(shè)備、工具、器具購置費及工程建設(shè)其他費用路線工程和獨立橋梁工程的設(shè)備、工具、器具購置費以及工程建設(shè)其他費用中的拆遷賠償費、研究試驗費、勘察設(shè)計費、供電貼費按本辦法附錄規(guī)定的費率，以第一部分建筑安裝工程費總為基數(shù)計算。建設(shè)單位管理費（含工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、定額編制管理費、設(shè)計文件審查費）按《公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法》的規(guī)定費率均以“指標(biāo)建筑安裝工程費”總額為基數(shù)計算。征用土地費按附錄規(guī)定的畝數(shù)以工程所在地的價格計算，如建設(shè)項目的畝數(shù)有較大出入進(jìn)坷以帛換。大型專用機(jī)械設(shè)備購置費、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期貸款利息均按《公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法》的規(guī)定計算。三、預(yù)留費用工程造價增漲預(yù)留費、預(yù)備費以第一二、三部分費用之和（扣除大型專用機(jī)械設(shè)備購置費、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期貸款利息）的11%計算。按照某區(qū)各片區(qū)建設(shè)情況。資金投入計劃表序號項 目數(shù) 量單 價總 計 （萬元）備 注（一）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入　　　其中①市政道路建設(shè)費265720m2350元/m2　其中某大道建設(shè)費66360m2350元/m2　其它大道建設(shè)費199360m2350元/m2?、诜篮榈探ㄔO(shè)費1996m2994　③公園綠化及廣場建設(shè)費　　13564　其中東門碼頭840m211900元/m21000　白塔風(fēng)光帶300萬/ha3984A2地塊西溪河景觀帶300萬/ha978B4地塊某風(fēng)光帶300萬/ha4923J1地塊岔路片區(qū)公共綠地300萬/ha867H11地塊花園300萬/ha1812?。ǘ┎疬w投入費　　　（三）公共設(shè)施費用公共廁所、停車場　　800?。ㄋ模┗绢A(yù)備費　5%　建設(shè)投入總計　　　　資金籌措資金籌措方案（1） 萬元，%。通過區(qū)政府納入?yún)^(qū)財政預(yù)算投入解決。（2）申請銀行借款1900萬元，%申請銀行借款1900萬元，為長期貸款，%，自籌資金通過市政府納入市財政預(yù)算投入解決。銀行借款由某市某區(qū)某市政建設(shè)開發(fā)有限公司作為貸款主體，市政府承諾，市財政納入統(tǒng)一管理。第十章 收益評價 項目收益情況 土地收益分析目前，廣發(fā)房地產(chǎn)市場均價為80萬元/畝，折合進(jìn)入房價為600元/m2。建筑成本約為600元/m2（指建材、人員和機(jī)械等建筑施工費用）。各種稅費為330元/m2。由此計算。開發(fā)企業(yè)利潤為500元/m2。扣除資金利息因素，開發(fā)企業(yè)利潤維持在投資的30%左右，處在一個較為科學(xué)合理的空間。土地支持政策是以出讓等方式依法取得土地使用權(quán)的大宗地塊，符合地城市規(guī)劃的可分宗辦理國有土地使用權(quán)證。對新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，首付比例為50%，按規(guī)定繳清出讓金的給予總額5%的獎勵。新開工的普通商品房項目、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按不同標(biāo)準(zhǔn)的低限額收取，并免征印花稅、減收契稅和企業(yè)所得稅，提前辦理商品房預(yù)售許可證，對購買商品房的給予一定的購房補貼和信貸支持。受金融危機(jī)影響，當(dāng)前某房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的低位徘徊階段。一是開發(fā)企業(yè)資金困難，對土地需求量不大，對已購置土地開發(fā)積極性不高，年均新開發(fā)建設(shè)商品房的數(shù)量較前幾年呈明顯的下降。二是對消費者來說，普遍持等待觀望心理，都希望房價下躍，不肯立即出手購房。三是城市居民普遍擁有了較為滿意的住房，特別是上班族和個體經(jīng)營戶，群體性的購買力下降。相對而言，某房價較周邊的地級市南充、達(dá)州存在明顯偏低，南充均價為4000元/m2，達(dá)州為3000元/m2，而某為2000元/m2。由此推論，再加上房地產(chǎn)開發(fā)成本因素和利潤空間較為合理，可以斷言，某的房價根本就不可能下跌。從開發(fā)商方面反饋的信息也是要堅決維持而不能通過降低促銷。隨著某城市建設(shè)的深入推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)社會的快迅發(fā)展，某的房地產(chǎn)市場必將迎來新的發(fā)展階段。主要原因：一是某城市化水平明顯偏低，在近期內(nèi)需要快速推升?，F(xiàn)某實際城市人口僅25萬人，城市化率為23%，較全省37%，全國46%相差太大。市上已決心在2012年增長至40%。年均將增加城市人口3萬人已上，年增住房需求量在100萬平方米以上。二是農(nóng)村人口呈現(xiàn)出成規(guī)模向城市轉(zhuǎn)移，一些外出務(wù)工人員，受沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷或關(guān)停影響，紛紛回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)安家，增大了消費群體。三是一些原外出務(wù)工人員，按年齡計算，其孩子進(jìn)入上學(xué)期，希望在城市就讀，轉(zhuǎn)而在城區(qū)購房安家。四是前鋒、代市、新橋工業(yè)園區(qū)即將建成投產(chǎn)，將吸引大量工人就業(yè)，工人中將有一部分在城區(qū)安家。隨著需求量的增大，城區(qū)房地產(chǎn)市場將逐步升溫，預(yù)計到2012年，某的房地產(chǎn)市場將呈理性發(fā)展，隨著住宅質(zhì)量和環(huán)境改善，房價將由現(xiàn)在的2000元/m2，逐步增長至3000元/m2。 主要片區(qū)項目開發(fā)情況岔路片區(qū)東起渠江，西至交警支隊，南起四九灘電站，北至楊森花園，合圍總面積50公頃，，建筑密度為2535%，其中：、計劃總投資21億元。項目地處某城北、小平故居、奎閣三大重要城市組團(tuán)的結(jié)合部，是某城市總體規(guī)劃中重點打造的北出口。該項目外部有廣花、廣前兩條重要省級公路和東環(huán)線旅游觀光公路連接廣大農(nóng)村，內(nèi)部有洪洲大道和環(huán)城大道垂直相貫。該項目濱臨渠江，地勢由東南向西北逐步提升，形成了自然的臨江遠(yuǎn)眺風(fēng)光。獨特的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通條件，優(yōu)美的自然環(huán)境，造就了該項目開發(fā)建設(shè)的廣闊前景。開發(fā)效果：將本項目打造成集住宅、安置房、商業(yè)、酒店、社區(qū)會所、學(xué)校于一體的綜合性品質(zhì)生活社區(qū)。開發(fā)特點：該項目規(guī)劃以商住用地為主，配套規(guī)劃了公共綠地、道路、學(xué)校等市政設(shè)施建設(shè)用地。該項目確定的開發(fā)建設(shè)用地，坡度均小于25%，適于建設(shè)大型居住社區(qū)。設(shè)計采用梯級開發(fā)的布局模式，盡量減少土石方開挖量，建筑以多層為主，配置一定的高層和小高層，按地勢采用梯級模式布局，形成高低錯落的建筑集群。在渠江奎閣大橋橋頭、設(shè)計建造一幢120米的標(biāo)志性高層建筑，與橋頭綠化休閑廣場，構(gòu)成城市北出口的靚麗景觀。在環(huán)城大道與洪洲大道交叉口，設(shè)置一個大型商業(yè)廣場，形成該片區(qū)的商業(yè)活動中心。在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置一所18班的小學(xué)校，并按小區(qū)分布，設(shè)置一定的幼兒園和社區(qū)活動場所。在廣花公路東側(cè)山頂設(shè)置觀景平臺和休閑健身中心?？茖W(xué)的規(guī)劃、合理的布局、配套的設(shè)施、完善的功能，將為該項目搶占市場提供可靠的保證。按照該片區(qū)的地塊結(jié)構(gòu)，項目又可分為A、B、C、D4個子項目分別招商開發(fā)。洪洲大道至奎閣大橋左側(cè)區(qū)域（A地塊），(,)，計劃容納居民3096戶、9906人。,。本項目以高層、多層建筑形態(tài)相結(jié)合。項目南側(cè)與某汽車總站、車站大市場毗鄰，系原城北開發(fā)區(qū)已開發(fā)完畢部分向北擴(kuò)張的聯(lián)結(jié)部位，隨著城北向北的不斷拓展，本項目將不可避免地成為該局部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)文化休閑中心，亦居亦商，潛力巨大。洪洲大道至奎閣大橋右側(cè)區(qū)域（B地塊），(,)，計劃容納居民1284戶、4108人。,計劃投資8億元本項目以高層結(jié)合部分多層為主要建筑形態(tài)，在臨環(huán)城路局部有商業(yè)建筑。該項目臨江而建，視野開闊，戶戶均可直望渠江。該項目建成后，南與四九灘電站、金山渠江怡景項目融為一體，北連奎閣大橋，其在區(qū)域中的地理位置將十分優(yōu)越。奎閣大橋至楊森花園沿江項目（C地塊），, ，計劃容納居民3206戶，,。本項目除臨奎閣大橋旁局部高層外，其余均為多層建筑，恬靜舒適的江岸生活將是這里最大的靚點。正在興建的奎閣大橋，即將重建的楊森花園，更將直接提升本項目的開發(fā)價值?？w大橋至楊森花園沿江項目以西區(qū)域（D地塊）,，(其中住宅16萬平方米,)，計劃容納居民1769戶、5659人。,。本項目位于連結(jié)城北開發(fā)區(qū)與鄧小平故居保護(hù)區(qū)交界部位，建筑形態(tài)以高層和多層相結(jié)合。該項目縱橫于繁華與靜謐之間，景致與居所完美和諧，使建筑與自然形成有機(jī)整體，畫里有家，家亦如畫。東門碼頭景觀建設(shè)項目計劃由投資人按設(shè)計完成開發(fā)建設(shè)任務(wù)，政府將建成后一定期限碼頭及閣樓經(jīng)營權(quán)作為投資回報。濃洄古街區(qū)旅游開發(fā)項目概況：總用地面積64410平方米，總建筑面積54667平方米。其中修復(fù)建筑22204平方米，重建建筑32463平方米，門面230間。開發(fā)效果：利用本區(qū)域緊靠城市中心區(qū)、交通便捷的特點，以做大旅游產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，將老街、南園片區(qū)、興國寺統(tǒng)一規(guī)劃為濃洄古鎮(zhèn)旅游項目，與渠江公園、思源廣場、某中學(xué)等共同形成具有一定規(guī)模的旅游核心風(fēng)景區(qū)，提升旅游開發(fā)價值與知名度。開發(fā)方式：由于古鎮(zhèn)內(nèi)部現(xiàn)狀建筑以危舊建筑占大多數(shù)，開發(fā)利用將產(chǎn)生嚴(yán)重的安全隱患，對原有大部分建筑予以拆除重建，僅對質(zhì)量好的建筑予以修復(fù)，同時亦有利于古鎮(zhèn)內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施布置。規(guī)劃布局：規(guī)劃中的古鎮(zhèn)分為四個功能區(qū)：興國寺、綜合服務(wù)區(qū)、老字號商業(yè)街、古鎮(zhèn)游覽區(qū)。興國寺以宗教旅游觀光為主，綜合服務(wù)區(qū)以旅游接待及管理服務(wù)設(shè)施為主，老字號商業(yè)街以老字號商品經(jīng)營為特色，古鎮(zhèn)游覽區(qū)以川東傳統(tǒng)風(fēng)格的古鎮(zhèn)休閑游覽觀光為主。開發(fā)特色：規(guī)劃以現(xiàn)濃洄小學(xué)地塊上修建主入口廣場、游客服務(wù)中心、公共停車場等，古鎮(zhèn)內(nèi)部的道路寬度為3至6米，規(guī)劃在原有小溪的基礎(chǔ)上人工增加水流量，形成小橋流水的景觀效果。對興國寺進(jìn)行擴(kuò)建，增加旅游開發(fā)價值，古鎮(zhèn)內(nèi)部新規(guī)劃的建筑使用功能以商業(yè)為主，形成以傳統(tǒng)商業(yè)為特色的老字號一條街。白塔片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目（圖為白塔片區(qū)居住區(qū)鳥瞰圖）項目概況：白塔片區(qū)位于廣前公路連接線、西溪峽和渠江之間，總用地面積30公頃。該項目地處某正在大規(guī)模實施開發(fā)建設(shè)的東南片區(qū)，位于城南、城北和奎閣三大城市組團(tuán)結(jié)合部，地勢開闊，渠江至此由急變緩，是某最為顯要的“陽光海岸”地段。項目距某中學(xué)及某職業(yè)技術(shù)學(xué)院均不到500米，距新建的某市人民醫(yī)院不到1000米，是某絕佳的居住休閑和旅游勝地。廣渝高速、某大道穿越而過，交通便利。，規(guī)劃用地以居住為主，定位為高中檔住宅區(qū)，同時布設(shè)一定的商業(yè)建筑和酒店公寓。建筑采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，沿江向內(nèi)形成高低錯落、富有層次感的空間布局形態(tài)。，建筑密度20%。該項目內(nèi)待拆遷房屋面積近10萬平方米。根據(jù)當(dāng)前某建筑和房地產(chǎn)市場信息測算，該項目開發(fā)建設(shè)總投資為6億元。開發(fā)效果：適合開發(fā)中、高檔住宅，配套部分商業(yè)、酒店建筑。該片區(qū)內(nèi)有修建于宋代且至今保存完好的白塔，并將以白塔為中心，高起點規(guī)劃建設(shè)白塔公園，精心打造白塔凌云的城市景觀。開發(fā)特點：建筑設(shè)計采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，最高可達(dá)25層，沿江形成高低錯落的富有層次感的空間形態(tài)。規(guī)劃布局：在臨某大道上設(shè)置居住區(qū)主出入口，在居住區(qū)的西北角某大道與白塔路相交處設(shè)置商業(yè)建筑，在地塊的東南角設(shè)置一座酒店公寓。 片區(qū)總收入 土地開發(fā)收入項目相關(guān)土地收益表地塊分區(qū)地塊標(biāo)號用地類型用地面積（m2）容積率規(guī)劃建筑面積（m2）土地收益總價 （萬元）白塔片區(qū)　　　　378000　　其中A1居住用地126000 378000地價折合樓面價格500元/m218900A2公園用地………不計收益西溪峽片區(qū)　　　　88481　其中B1居住用地 地價折合樓面價格450元/m2B2居住用地 地價折合樓面價格450元/m2B3公園用地………不計收益教育片區(qū)　　　　103249　其中C1中學(xué)用地 …不計收益C2居住用地 地價折合樓面價格300元/m2C3居住用地 地價折合樓面價格500元/m2C4商業(yè)、金融業(yè)用地 地價折合樓面價格500元/m2渠江公園　　　　　其中D1文化娛樂用地地價折合樓面價格500元/m2D2文化娛樂用地7679地價折合樓面價格500元/m2老街、南園片區(qū)　　　　其中E1商住用地地價折合樓面價格300元/m2E