【正文】 通常情況下是以按月分期支付為主，因此在用市場法求取待估商務(wù)房地產(chǎn)租金時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解交?！　。?）租金的支付方式問題　　租金支付方式的不同，體現(xiàn)出資金時(shí)間價(jià)值的差異，必然導(dǎo)致租賃價(jià)格的差異?！　。?）租金構(gòu)成內(nèi)涵問題　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金構(gòu)成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：①租金中包含物業(yè)管理費(fèi)；②租金中包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)；③租金中不包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)；④計(jì)租面積按建筑面積計(jì)，含分?jǐn)偨ㄖ娣e；⑤計(jì)租面積按套內(nèi)建筑面積計(jì)，不含分?jǐn)偨ㄖ娣e?！　。ㄋ模┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理　　　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要以租賃經(jīng)營為主，因此租金的求取是非常重要的工作，與商業(yè)房地產(chǎn)一樣，商務(wù)房地產(chǎn)租金往往采用市場法獲取，租金的求取應(yīng)注意以下方面：　?。?）租約問題　　對商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)詳細(xì)了解是否存在合法租約的限制，租金的測算要區(qū)分租約期內(nèi)和租約期結(jié)束兩種情況?！　。?）成本法。　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場法也是常用方法之一。收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級寫字樓的收益水平會(huì)高于乙級、丙級寫字樓?！　∮捎谏虅?wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營，因此收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈收益和收益率?！　。ㄈ┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場法、成本法等進(jìn)行估價(jià)?！　∥飿I(yè)管理雖然與房地產(chǎn)本身是分離的，但對于商務(wù)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級寫字樓而言，物業(yè)服務(wù)水平對提升其價(jià)值的作用非常明顯。同時(shí)智能化程度的高低也是衡量寫字樓等級的重要指標(biāo)之一，如甲級寫字樓，其智能化程度需達(dá)到3A以上，最好達(dá)到5A，即須具備BAS樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、OAS辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、FAS消防自動(dòng)化系統(tǒng)、SAS安防自動(dòng)化系統(tǒng)、CAS通信自動(dòng)化系統(tǒng)。　?。?）智能化程度?！　∩虅?wù)辦公房地產(chǎn)的使用者對建筑物內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)非常重視，主要包括動(dòng)力、通訊、運(yùn)輸、電子等設(shè)備設(shè)施。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的內(nèi)部裝修主要體現(xiàn)在大堂、走廊、內(nèi)墻面、燈具等?！　。?）內(nèi)部裝修。　　聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要， 一個(gè)公司往往會(huì)注重自身形象，而公司辦公場所的形象則直接影響公司的形象，因此有良好外觀形象的商務(wù)辦公房地產(chǎn)會(huì)大大吸引實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，我們可以看到中心城市中那些標(biāo)志性的建筑往往都是寫字樓，如上海的金茂大廈，廣州的中信廣場，而這些標(biāo)志性建筑的使用者幾乎是國內(nèi)外一流的企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)，其租金價(jià)格往往是城市中最高的。商業(yè)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越小，而商務(wù)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀、空氣質(zhì)量越好，被干擾的機(jī)會(huì)越小?！　∩虅?wù)辦公房地產(chǎn)既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無章。因此寫字樓所處區(qū)域的交通可達(dá)性、通達(dá)性、易接近性是影響其價(jià)值的重要區(qū)位狀況?！　∧芊穹奖?、快捷到達(dá)辦公地點(diǎn)，能否方便、快捷與客戶交流、會(huì)談是從事辦公行業(yè)特別是企業(yè)公司總部選擇辦公場所的重要條件之一?！　⊥ǔＧ闆r下，城市商務(wù)區(qū)及其等級往往是根據(jù)寫字樓的集聚程度來劃分的，中央商務(wù)區(qū)往往是高檔次寫字樓大量集聚的區(qū)域，也是寫字樓租金水平最高的區(qū)域。　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集聚程度對其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因?yàn)樯虅?wù)機(jī)構(gòu)的大量集聚必然會(huì)擴(kuò)大該區(qū)域的知名度和影響力，推動(dòng)該區(qū)域高檔寫字樓的建設(shè)并形成較大的規(guī)模效益。　　大多數(shù)寫字樓以出租為主，完善的物業(yè)管理服務(wù)能夠提高寫字樓的出租率，因此，寫字樓業(yè)主往往委托專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行寫字樓管理和代理出租?！　懽謽翘貏e是甲級寫字樓，大都為高檔次高層建筑，擁有先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備，功能多而全，如有前臺(tái)接待服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、咖啡廳、餐廳、商場、車庫等。　　寫字樓大多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，處于較好區(qū)位，有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁。在實(shí)際生活中，要結(jié)合寫字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人類型等來判斷寫字樓的檔次。目前寫字樓市場流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，即甲級寫字樓和5A寫字樓。其中，①甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量優(yōu)良，收益能力強(qiáng)，有完善的物業(yè)服務(wù)；②乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進(jìn)的，建筑物存在自然磨損，收益能力低于新落成的同類寫字樓；③丙級寫字樓是已使用年限較長，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低，但仍保持一定的出租率?！　“词褂霉δ懿煌?，可將寫字樓分為：①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種用途，沒有其他功能（展示廳、餐飲等）；②商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿；③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如展示廳、商場、公寓、餐飲等功能。　　寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類和分級。本次評估在利用收益法測算建成后的估價(jià)對象價(jià)值時(shí)，考慮商場位處商業(yè)成熟區(qū)，租金、售價(jià)近幾年較穩(wěn)定，結(jié)合項(xiàng)目臨街程度等狀況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目續(xù)建完成后租金收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比波動(dòng)不大，因此選取接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例作為可比實(shí)例，估算項(xiàng)目租金收益，求出估價(jià)對象可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值?！　。?）在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，要認(rèn)真分析估價(jià)對象的物業(yè)類型（商業(yè)、辦公、公寓），結(jié)合估價(jià)對象的特殊性及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際狀況，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，正確計(jì)算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格。例如建設(shè)進(jìn)度；估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況；建筑物性質(zhì)（商業(yè)、辦公、住宅等）等?！　。?）考慮商場位處商業(yè)成熟區(qū)，租金、售價(jià)近幾年較穩(wěn)定，結(jié)合項(xiàng)目臨街程度等，預(yù)計(jì)項(xiàng)目續(xù)建完成后租金收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比波動(dòng)不大，可選取接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的項(xiàng)目作為可比實(shí)例，估算項(xiàng)目租金收益，求出估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日有可能實(shí)現(xiàn)的權(quán)益價(jià)值。　　　　該案例評估實(shí)質(zhì)是估價(jià)對象權(quán)益于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。　　注：（可推算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年9月21日）　　=37年3個(gè)月18天　　2047年1月9日—37年3個(gè)月18天=2009年9月9日　　扣除開發(fā)時(shí)間3年　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年9月21日　　　　報(bào)酬率采用市場提取法確定，選取同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，通過試算法與線性內(nèi)插法求取，交易實(shí)例如表218：　　表218實(shí)例月凈租金（元/㎡）年凈租金收益（元）售價(jià)（元/㎡）租售價(jià)比率（月租金/總售價(jià)）德奧商城二層120144015600%中威商城二層1201440160009%入達(dá)商城二層100120014000%平均　　　9%　　在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)對象的現(xiàn)實(shí)狀況，%?！　　　∥婪康禺a(chǎn)出租時(shí)，主要產(chǎn)生的運(yùn)營費(fèi)用有稅金及附加、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，根據(jù)市房地產(chǎn)出租的相關(guān)規(guī)定及市場的一般情況取值，具體見《估價(jià)明細(xì)表》?！　∽ⅲ簯?yīng)指出空置率為客觀平均值或指出確定空置率依據(jù)不準(zhǔn)確?！　⊥瑫r(shí)考慮到目前商圈商鋪的供應(yīng)量大，區(qū)域內(nèi)2層及以上樓層的商鋪總體空置率高，二層整層為新女人商城，經(jīng)營狀況良好，故二層空置率取10%。月）權(quán)重德奧商城二層120*100/100*100/100*100/100*100/107112中威商城二層120*100/100*100/100*100/100*100/107112八達(dá)商城二層100*100/100*100/100*100/100*100/10l99　　估價(jià)對象租金＝∑（各可比實(shí)例修正價(jià)格權(quán)重）＝109元/㎡　　可比實(shí)例缺少建筑結(jié)構(gòu)、總建筑面積、權(quán)益狀況的介紹　　可比實(shí)例租金含義表述不清（是否有租約，包含物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)等）　?、诠纼r(jià)對象及可比實(shí)例因素修正　　比較因素條件指數(shù)表216　　見教材103頁104頁　　　?、郾葴?zhǔn)租金　　比較因素修正表217比較物名稱交易價(jià)格（租金元/㎡　　　　六、估價(jià)測算過程　　　　委估房地產(chǎn)的收益主要是租金的收入，由于所處商圈較為成熟，類似商業(yè)的出租經(jīng)營實(shí)例較多，且租金收益基本保持穩(wěn)定，因此可采用市場法確定商城建成后，估價(jià)對象的客觀租金水平?！　∽ⅲ褐贿x用了一種方法且未說明選用一種方法的原因或不選用其他方法的原因?！　」纼r(jià)對象之商城2～6層房地產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看了解，估價(jià)對象的平面布局和實(shí)物狀況分析及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的 商業(yè)用途符合最高最佳使用原則，并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前提。截至目前，區(qū)內(nèi)的18個(gè)“爛尾樓”中，鴻昌廣場、金田廣場、遠(yuǎn)洋中心3個(gè)樓盤的問題目前已基本解決，寸金大廈、中政華庭、粵國大廈、首都大廈、華佳廣場5個(gè)樓盤現(xiàn)已復(fù)工，新世界廣場、仙湖苑、中南大廈、金利華大廈、金樣都市花園6個(gè)樓盤已進(jìn)入法律程序，另還提出了對海天大廈、東門大廈、金運(yùn)大廈3個(gè)樓盤的解決方案。例如：位于市區(qū)東路邊的鴻昌廣場樓高63層、建筑面積達(dá)14萬㎡，集商場、餐廳、娛樂、辦公及公寓等功能，但自1997年11月工程竣工后，因產(chǎn)權(quán)糾紛一直沒有投入使用。為此，市政府制定優(yōu)惠政策，對問題樓盤土地使用年限、功能變更、地價(jià)等實(shí)行優(yōu)惠（見《關(guān)于子悅臺(tái)等52個(gè)“問題樓盤”處理意見的批復(fù)》），并積極推行四大措施：一是“盤”，調(diào)動(dòng)開發(fā)商或社會(huì)單位注資，盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目；二是“收”，對長期閑置，不能按期竣工的項(xiàng)目，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)收回用地；三是“拆”，對屬于違法違章建筑的項(xiàng)目，向法院申請“強(qiáng)制拆除通知書”，依法拆除；四是“賣”，對關(guān)系清晰、產(chǎn)權(quán)明確而又確實(shí)無法重新啟動(dòng)的問題樓盤，申請到市土地房產(chǎn)交易中心掛牌交易，讓新投資方注資激活問題樓盤?！　。ㄈ┦袪€尾樓盤活狀況市場分析　　2004年，據(jù)市規(guī)劃與國土資源局調(diào)查，市共有52個(gè)問題樓盤，爛尾樓總面積達(dá)167萬㎡，其中區(qū)18個(gè)，大部分為20層以上的高層建筑，建筑面積超過100萬㎡。月）臨街狀況空置率備注東港中心1500～600內(nèi)鋪5%租金包含管理、水電費(fèi)等雜費(fèi)2300～400　30%3100～200　30%九龍城廣場1700～1200內(nèi)鋪5%以下2400～600　5%以下3200～300　5%以下4～9120～200　5%以下　西華宮1800～1000內(nèi)鋪5%以下2400～500　5%3～4200～250　10%耀華樓1500～600內(nèi)鋪5%以下租金包含管理、水電費(fèi)等雜費(fèi)2300～400　5%3200～250　10%　?。?）附近與委估房地產(chǎn)類似的分散經(jīng)營的房地產(chǎn)租金及空置率水平如下：　　表214名稱樓層租金水平（元/㎡　　2.商圈商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營狀況　　目前類似的商業(yè)房地產(chǎn)主要有兩種經(jīng)營類型：① 整體統(tǒng)一管理經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，如西華宮、耀華樓等；②產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，如天龍商業(yè)城、金世界廣場、方海商苑、中威商場等房地產(chǎn)。因此，解決原來因商鋪銷售而形成的產(chǎn)權(quán)分散，打造出主題賣場，形成自有特色，或能振興。　　七、估價(jià)依據(jù)（略）　　八、估價(jià)原則（略）　　九、估價(jià)方法（略，見技術(shù)報(bào)告）　　十、估價(jià)結(jié)果　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過實(shí)地查看與市場調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響項(xiàng)目價(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20年月日的權(quán)益價(jià)值為6585444元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬伍仟四佰四拾四元整，估價(jià)結(jié)果詳見下表：　　估價(jià)結(jié)果明細(xì)表　表212估價(jià)對象建筑面積（㎡）估價(jià)單價(jià)（元/㎡）估價(jià)值（元）商城2128號鋪位78802254547商城3002號商鋪42501215968商城4002號商鋪35603114929商城5002號商鋪　　商城6002號商鋪　　合計(jì)　6585444　　十一、估價(jià)人員（略）　　十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限　　本報(bào)告在市場情況無較大波動(dòng)時(shí)使用期限為一年（自2006年9月11日起至2007年9月10日止），若市場有較大波動(dòng)或超過一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。周圍有茂業(yè)百貨、太陽百貨、天虹商場、百佳超級市場、蘇寧電器、人民醫(yī)院、門診部、羅湖醫(yī)院、市小學(xué)、市中學(xué)、招行銀行、工商銀行等購物廣場及配套設(shè)施。周圍有茂業(yè)百貨、太陽百貨、天虹商場、百佳超級市場、蘇寧電器、人民醫(yī)院、門診部、羅湖醫(yī)院、市小學(xué)、市中學(xué)、招行銀行、工商銀行等購物廣場及配套設(shè)施。商城在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)為：在建工程”，本次估價(jià)的是該“在建工程”的權(quán)益價(jià)值。具體分配情況如下：　　商城建筑面積分配表　 表29分配樓層及房號建筑面積（㎡）分配樓層及房號建筑面積（㎡）首層：1138號鋪位（非估價(jià)對象）四層：4002號鋪位二層：2128號鋪位五層：5002號鋪位三層：3002號鋪位六層：6002號鋪位　　商城是一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝修等工程尚未完全到位。建成后的樓宇必須是符合國家設(shè)計(jì)和現(xiàn)行施工規(guī)范要求，并取得由市主管部門頒發(fā)的各項(xiàng)驗(yàn)收合格證書的樓宇和一次性裝飾（含外墻和室內(nèi)），辦妥甲方名下的《房產(chǎn)證書》。估價(jià)對象商城2128號鋪位位于商城第二層?xùn)|北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時(shí)尚婚紗藝術(shù)攝影名店”，3～7層全部處于空置，估