房地產(chǎn)市場走勢(shì)與稅收管理方案(參考版)
2025-05-01 04:44本頁面
【正文】 作者單位：中國人民銀行深圳市中心支行責(zé)任編輯：李強(qiáng)。在金融、稅收政策的共同作用下，房地產(chǎn)市場泡沫得到抑制，2007年11月房地產(chǎn)市場開始理性回歸。這三項(xiàng)稅收政策能增加住房的轉(zhuǎn)讓成本35%70%，意圖通過增加流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)來降低住房轉(zhuǎn)讓的利潤，打擊投資炒房行為；但由于“陰陽合同”的存在、賣方成功轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)等因素，政策效果不明顯。（四）發(fā)揮金融、稅收政策的協(xié)同作用利率、信貸等金融政策和稅收政策一樣是房地產(chǎn)管理的重要手段。這樣“原價(jià)轉(zhuǎn)讓”就避開了以利潤、增值額為課稅對(duì)象的個(gè)人所得稅（凈所得的20%）和土地增值稅（增值額的30%60%）。同時(shí)房地產(chǎn)三級(jí)市場上的“陰陽合同”等問題帶來的稅收流失不可小視。（三）加強(qiáng)稅收征管，規(guī)范市場秩序在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場上稅收管理還有一定的提升空間。二是對(duì)低收入者購買房產(chǎn)產(chǎn)生的稅費(fèi)按比例減免或者返還，以緩解低收入者住房難的問題。一是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)商建設(shè)廉價(jià)住房。特別在當(dāng)前市場步入調(diào)整的情況下，降低流通環(huán)節(jié)稅負(fù)對(duì)維持市場穩(wěn)定有明顯益處。深圳市可利用特區(qū)立法權(quán)，爭取進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，實(shí)行差異稅率，特別對(duì)兩套以上房產(chǎn)和閑置一年以上土地從高征收，可有效盤活閑置房地產(chǎn)資源，同時(shí)增加財(cái)政收入。至今全美50個(gè)州都已開征，稅率一般在1%3%之間。（一）稅收重心從流通環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移以美國為例，房地產(chǎn)稅（又稱不動(dòng)產(chǎn)稅）屬財(cái)產(chǎn)稅類，針對(duì)土地、房產(chǎn)和房地合一的不動(dòng)產(chǎn)課稅，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例（各州規(guī)定不一，20%100%不等）。從兩大主要稅種房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅來看，%，已經(jīng)迅速反映出房價(jià)下降、成交萎縮的市場形勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年難以改觀；%，由于2008年深圳市適用新的企業(yè)所得稅率18%，比2007年提高3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)為適用較低的企業(yè)所得稅率，紛紛在匯算清繳期（5月30日）結(jié)束前足額預(yù)繳企業(yè)所得稅，并將成本費(fèi)用推遲到2008年列支，成為上半年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增收的重要因素，預(yù)計(jì)下半年將明顯下降。房價(jià)上漲時(shí)期，在土地取得、房產(chǎn)建設(shè)、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收顯著上漲，根據(jù)稅務(wù)部門估算，房價(jià)上升10%能帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收增長20%左右；反之亦反。這本質(zhì)上是政府通過集中社會(huì)資源向保有房地產(chǎn)者輸送利益，直接擴(kuò)大貧富差異，不利于社會(huì)公平。3．保有階段稅種缺失導(dǎo)致財(cái)政利益流失。由于流轉(zhuǎn)稅具有可轉(zhuǎn)嫁性，在市場景氣時(shí)直接推高商品住宅價(jià)格，制約居民消費(fèi)需求并造成房產(chǎn)空置，成為經(jīng)濟(jì)金融安全的一大隱患。2．對(duì)房價(jià)起到助漲助跌作用。1．造成土地閑置、浪費(fèi)。在房地產(chǎn)三級(jí)市場和私房出租、裝修的稅源比較分散，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)這一部分稅收實(shí)行委托代征，具體包括：房地產(chǎn)三級(jí)市場轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅委托房地產(chǎn)交易中心（產(chǎn)權(quán)交易中心）征收；私房出租的各稅委托房屋出租管理辦公室征收；契稅原來由財(cái)政局征收，現(xiàn)委托國土局征收。主要針對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場涉及的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其實(shí)施劃片管理與分類管理相結(jié)合
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