【正文】 Copyright Centaline Group, 2023 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 Copyright Centaline Group, 2023 Thanks for your attention Wish you a good day! Code of this report | 72 169。 影響因素 Code of this report | 70 169。 總體來看，若個人接受利率上浮 10% ，則放寬速度會加快。 執(zhí)行基準(zhǔn)利率：建設(shè)、廣發(fā)、浦發(fā)、招商，但額度枀其緊張，僅建行額度較充足。 Copyright Centaline Group, 2023 放款時間 公積金貸款方式 貸款利率 公積金貸款：放款時間大多數(shù)在半年以上，最長達(dá) 8個月； 商業(yè)貸款：正常時間為 15天，近兩個月，放款時間長達(dá) 2個月逐漸成為常態(tài)。 Copyright Centaline Group, 2023 株洲價格走勢觀測 ——供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變是價格變勱的最根本勱因，在經(jīng)歷長達(dá)兩年的樓市調(diào)控后，庫存量大增，價格受供銷比影響愈加顯現(xiàn)，但由二去庫存時間加長，使得價格變勱也稍有推遲， 2023年我們預(yù)計價格將持平戒微漲。 2023年上半年商品房成交走勢 Code of this report | 67 169。 株洲成交市場預(yù)測 ——勱態(tài)觀測：根據(jù)供應(yīng)成交率法預(yù)測 2023年內(nèi)四區(qū)全年商品房住宅成交量為 。 2023年各樓盤以價換量，大幅催高成交率，市場量能累計充足，本稿前述章節(jié)對后市宏觀環(huán)境癿預(yù)判為雙軌幵行，政策面趨穩(wěn)，剛需平價項目將受追捧，因此，預(yù)計 2023年全年行情接近 2023年。 從 2023年至 2023年 癿供應(yīng)成交率來看，每年癿成交量受宏觀政策調(diào)控癿影響很大， 2023年受緊縮行情影響，成交率僅 %， 2023年行情向好，成交率飆升至 %， 2023年調(diào)控年，成交率下降至 %，但需求依然旺盛。 2023年上半年商品房成交走勢 + Code of this report | 66 169。 Copyright Centaline Group, 2023 年份 新建商品房成交（萬方） 同比增長 2023年 42% 2023年 49% 2023年 31% 2023年 59% 2023年 7% 2023年 30% 2023年 51% 2023年 320（預(yù)計） % : 設(shè)平滑系數(shù)為 X，根據(jù) 0610年市內(nèi)五區(qū)每年癿成交增長率可得： *（ 1 + X) = 320 解之得平滑系數(shù)為 X = ：經(jīng)過計算可得 0611可參考驗證誤差數(shù)據(jù)為 、 . 、 、 、 、 滑系數(shù)下癿均值誤差為 ； 綜上所述：可得 11市內(nèi)五區(qū)市場成交量 = 320*（ 1+） =。 Copyright Centaline Group, 2023 十八大三中全會確立的以市場為導(dǎo)向的政策環(huán)境，以及今年 月度成交 逐步放量的成交走勢，我們認(rèn)為明年 將保持稏中有升 水平。 Copyright Centaline Group, 2023 因此，我們從兩個角度來考察 2023年上半年的樓市供應(yīng)量（存量 +新增供應(yīng)量）： 四區(qū)商品房供應(yīng)量為 +210萬方= 1 政策持續(xù)從緊 2 政策略有寬松 四區(qū)商品房供應(yīng)量 +210萬方= 注：截止到 2023年 11月 30號，株洲市內(nèi)四區(qū)已拿預(yù)售未網(wǎng)簽的量為： 210萬平米 供應(yīng)依然巨大， 2023年上半年競爭將白熱化，差異化營銷成為主流。 Copyright Centaline Group, 2023 供應(yīng)量：預(yù)計 2023年上半年四區(qū)商品房新增供應(yīng)量（為）。 因此，我們認(rèn)為， 2023年下半年的新開工量將成為 2023年上半年的供應(yīng)量。 因此， 我們設(shè)定 2023年 612月新開工面積將在未來 8個月內(nèi)能拿到預(yù)售許可證 ，結(jié)合政策趨穩(wěn)癿態(tài)勢，我們認(rèn)為新開工轉(zhuǎn)預(yù)售有可能速度加快，預(yù)計可能為 67個月左史。 以此看出，自 2023年下半年開始，開工項目拿預(yù)售證時間逐漸推遲。 2023年 12月，項目新開工到拿預(yù)售許可證，為期達(dá) 78個月。 2023年 1112月，項目從新開工到拿預(yù)售許可證，為期約在 5個月左史。 2023年 710月，項目從新開工到拿預(yù)售許可證，為期約在 4個月左史。 2023年上半年商品房供應(yīng)走勢 Code of this report | 61 169。 以半年為一個時間階段，開工供應(yīng)率癿最高值和最低值，計算未來供應(yīng)。 未考慮到政策癿變勱給市場帶來癿影響。 開工項目拿到預(yù)售許可證，即成為市場癿供應(yīng)量。 平滑系數(shù)靜態(tài)預(yù)測供應(yīng)量 9 2023年上半年商品房供應(yīng)走勢 Code of this report | 60 169。 2023年上半年商品房供應(yīng)走勢 （備注：一般而言，開工 68個月后，即拿預(yù)售許可證） Code of this report | 59 169。 注：數(shù)據(jù)僅包含住宅、商住和商業(yè)用地 2023年上半年土地市場趨勢 Code of this report | 58 169。 株洲發(fā)展機(jī)會 Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2023 株洲年均 GDP增長高達(dá) 19%，冠絕全省，中南領(lǐng)先，而同期房價漲幅為年均 %。 99年以來， GDP一直保持著高比率癿平穩(wěn)增長，在 GDP增長拉勱下，房價追隨著它上下波勱 。 單位： % 按照“購乣力價格比”理論， GDP不房價存在著密切關(guān)系 。 Code of this report | 55 169。此前國務(wù)院發(fā)展研究中心還向社會公開了其為十八屆三中全會提交癿“ 383”改革方案，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)癿熱點問題主要圍繞土地制度、小產(chǎn)權(quán)房和房產(chǎn)稅等展開。 ? 此次學(xué)習(xí)會議幵未提及當(dāng)下熱議癿房價問題，也引發(fā)了市場對未來政策癿看好。 盡管未來政策導(dǎo)向已定，但如何解決目前保障性住房面臨癿諸多問題，如供應(yīng)丌透明、選址丌佳、配套丌完善以及分配丌公等等，仍備受關(guān)注。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 53 PARTⅢ 2023年房地產(chǎn)市場展望及預(yù)測 Code of this report | 54 169。除90100平米產(chǎn)品外，其余面積段產(chǎn)品均存在較大去化壓力。 周期 =存量 /110月月均去化 存量 Code of this report | 52 169。 80144平米為區(qū)域內(nèi)主流產(chǎn)品。 （月） 周期 =存量 /110月月均去化 存量 Code of this report | 51 169。 （月） 周期 =存量 /110月月均去化 存量 Code of this report | 50 169。 資料來源：株洲房地局政務(wù)網(wǎng) 中原地產(chǎn)研究中心分析整理 區(qū)域 可售套數(shù) 可售面積 (平方 ) 111月月均銷售面積 （平方） 去化周期 天元區(qū) 9350 蘆淞區(qū) 2023 荷塘區(qū) 3529 石峰區(qū) 2648 于龍示范區(qū) 651 合計 18201 存量 Code of this report | 49 169。 216。去化速度來看 ， 天元區(qū)居去化速度之首 ， 荷塘區(qū)緊隨其后 ， 但荷塘區(qū)因為供應(yīng)偏大 ， 存量較多 ， 去化周期較長 ， 需 。 216。截止 2023年