【正文】 危機啟示 1：在長期經(jīng)濟繁榮下，缺失了判斷風險能力，逐利貪婪讓金融借貸從富人向下層延伸，極致到了無償還能力的最窮階層； 危機啟示 2：經(jīng)濟出現(xiàn)問題后，首先影響社會底層，次貸先爆發(fā)危機； 危機啟示 3：作為全球超級大國，用逐利思維將“居者有其屋”做了一次嘗試，并將次貸用金融杠桿無限放大，最終形成了世界性的金融危機，到現(xiàn)在仍未恢復； 危機啟示 4：目前國內重點推進保障房建設，個人認為與次貸房類型相似，中國把它作為房地產(chǎn)行業(yè)重點突破口，潛在風險很大；一旦未來中國經(jīng)濟出現(xiàn)問題時，保障房的問題會暴露的非常嚴重！此外，保障房對地方政府而言絕對是雞肋，無利潤（政治任務、大幅減少地方實際可支配收入）、無責任 (又是行政指令）導致工程質量差（桃源村已是典型）以及權力尋租等，對于保障房建設不看好（國內申報保障房建設量最大的是東北長春？） +謝謝！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 房地產(chǎn)小規(guī)律：供銷剪刀差最大值對應短期最低房價出現(xiàn)，預計時點在2023年一季度 房地產(chǎn)投資不同于股市可隨時進出（對比股市是中長期投資），在目前至2023年三季度都是房價探底并逐步回升期（不是主流上漲期），為防止一等不再的情況出現(xiàn)，一旦發(fā)現(xiàn)心水房都是購買的好時機。 現(xiàn)在已在為退出做鋪墊。政策實際是在走鋼絲，并沒有太多選擇，一旦房價深度下跌，即便不考慮對下游行業(yè)（建筑、材料、用工等）的影響，從社會穩(wěn)定看都會出臺扶持政策，百試不爽！ 房地產(chǎn)觀點 個人觀點 5：行政性政策退出大概率在黨 18大后（ 2023年 11月）。 房地產(chǎn)觀點 個人觀點 4：本論房地產(chǎn)特征：調控時間長 /房價微跌 /行業(yè)震蕩，從趨勢投資看屬明顯的回調走勢（非反轉 /拐點出現(xiàn)）； 如前所述，本論經(jīng)濟泡沫不大，實體經(jīng)濟基本健康（金融出點問題），因此房價難以深幅回調；更多是以時間換空間的方式進行調整，即跌幅小，時間長，如果以 2023年 10月開始，至 2023年 3季度基本復蘇，回調時間長達 23個月，而 0708年調整時間（ 2023年 10月 2023年 10月僅 12個月），但期間會出現(xiàn)行業(yè)劇烈震蕩情況（長期壓制小開發(fā)商售地退出），行業(yè)洗牌加?。ㄈf科等大型企業(yè)收購兼并小企業(yè)）。 從目前可預測的情況看，未來 10年內中國國內經(jīng)濟大幅下滑概率低，房地產(chǎn)大周期上漲概率大。 房地產(chǎn)大勢是否拐點出現(xiàn)，一定是實體經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)拐點，房地產(chǎn)趨勢拐點不會脫離實體經(jīng)濟。 房地產(chǎn)實質是國民財富的最直接體現(xiàn)。 + 價值投資、趨勢投資 日線 2023年 2023年 周線 2023年 2023年 金融政策觀點 國際 ： ?西方發(fā)達國家現(xiàn)階段普遍采取寬松貨幣政策，且考慮經(jīng)濟二次探底、經(jīng)濟回暖不穩(wěn)定等因素，寬松政策可能長期存在； ?日本國債幅度高，（長期低利率，大地震后重建需要更多的資金）貨幣超量發(fā)行情況同樣嚴重，貨幣貶值長期化； ?主流貨幣貶值帶來的輸入性通脹非國內緊縮可以避免，緊縮帶來的人民幣升值更會影響出口行業(yè)；更隨世界主流主動貶值概率大（金融危機階段中國匯率掛鉤美元），繼續(xù)偏緊的金融政策難度大，放寬概率偏大； 國內 目前的金融政策已明顯偏緊（溫州小企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)主逃跑、民間借貸利率升至 100%以上等），為保證國內企業(yè)良好經(jīng)營環(huán)境，金融寬松概率加大； 題外話：目前銀行上調利率有點乘火打劫意思；同樣說明銀根偏緊至極致。當然大趨勢的底部是最佳的買點（如 07年金融危機后的房地產(chǎn) 08年底至 09年上半年期間）； 問題： ?現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是否大家都在恐懼階段； ?房地產(chǎn)大趨勢是上漲還是下跌，或者是否拐點即將出現(xiàn)呢？ ?如何用價值投資理論和項目價值點進行嫁接。盡管國內物價壓力可能很大，但是可能加息的空間不是很大。如果某區(qū)的土地不足，或需求很高，那么讓樓價上升是上策，大升也不壞，因為樓價是人口分布的一個重要而又合乎經(jīng)濟原則的最佳約束。若如是，則見笑天下矣！ ? 牛群直覺促成的市場泡沫例子跟貨幣政策沒有明顯的關系，而對經(jīng)濟整體沒有嚴重的不良影響。 /這次北京推出的嚴厲打樓政策，如果導致樓價暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。 這次北京重錘出擊的樓價上升，顯然起自央行把銀根放得太急、太寬，加上舉世經(jīng)濟不利，外資跑到中國來下注。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我發(fā)表《 伯南克別無選擇；溫家寶大可煞掣 》 ，預料到借貸放得太寬會帶來的后果。 （ ）泡沫的闡釋：評中國的樓市與北京的對策 ? 上海等熱門城市跟著的發(fā)展，是 八年間樓價上升了約六倍！會帶來泡沫嗎？很難說 。二○一一年初某估計說，美國的總財富下降了約百分之三十，樓價平均下跌了約一半。不到十年美國的總借貸額上升了約三倍。 ? 美國二○○八年（其實較早）出現(xiàn)的金融危機是另一個借貸泡沫的例子。 規(guī)律是這種泡沫一定先有借貸膨脹，但借貸膨脹不一定帶來市場暴跌的泡沫。 ? 因為貨幣借貸膨脹得厲害而出現(xiàn)的市場「泡沫」對經(jīng)濟整體可以有廣泛的不良影響，但這不是幾百年前荷蘭出現(xiàn)的郁金香危機那種泡沫。經(jīng)驗的規(guī)律說樓價的急升與泡沫性地暴跌，跟借貸膨脹有肯定的關系，但不是說經(jīng)濟學者有可靠的泡沫理論。 ? 這些年新興的泡沫理論必定連帶著貨幣問題，尤其是貨幣政策帶來的借貸膨脹。這資金的需要促使八十年代初期起日本銀行的借貸急速膨脹，到一九八六年那里的銀行紛紛出事。更大的不幸，是水漲船高了，工資跟著也高。難以另一方面，有些人買樓不管什么租值不租值，也不管折現(xiàn)不折現(xiàn)，只是見人買就跟著買，希望升值。 ? 經(jīng)濟學的困難是很難判斷樓價是否過高。其二是樓價的急升會導致貧富兩極分化。 ? 讀到的言論，是北京的朋友擔心樓價升得太快，因而要打壓，出于兩點。收藏品的表現(xiàn)好，但好于收藏的癮君子只是一小撮的人。 ? 中國的經(jīng)濟增長冠于地球，市民要把他們花不掉的錢放到哪里去呢？股市我真的不明白。 ? 市價指導資源的有效使用，不可能錯的原則：人民的收入增加，他們的積蓄要放進一些倉庫去，作為財富累積。除非真的把樓市打死。我沒有確實的數(shù)據(jù)，但聽到及讀到的，從香港及西方的經(jīng)驗看，中國的經(jīng)濟適用房的大量急推可能操之過急。紓緩樓價是另一回事。二十多年前日本硬著陸，幾年前美國硬著陸，跟著歐洲也硬著陸。 這幾個星期內地樓價的下跌有加速的跡象，這只是個人的隨意觀察，作不得準。急跌三分之一會出現(xiàn)硬著陸，慢跌三分之一多半不會。目前看，這些不幸經(jīng)驗是不會在中國出現(xiàn)的：打壓樓市的直接政策及借貸緊縮的間接政策推出了好幾個月，這里那里樓價只下降了百分之十左右。說他們恐怕泡沫是過于抽象的說法。 ? 進一步的觀察發(fā)現(xiàn)，最后一次加息時點是 2023年 12月底，這時距離 CPI見頂回落的時點為三個月，而 CPI在 3月份見頂回落之后，央行仍在 4到 6月保持了每月提存款準備金率一次的緊縮力度，而在最后一次即 6月提高存款準備金率時， GDP已經(jīng)連續(xù)回落了 5個季度，直到 2023年三季度，政策緊縮效應的集中釋放疊加于金融危機的外生沖擊，宏觀經(jīng)濟出現(xiàn) “超調”。 3) 此前關注增長目標實際上是關注就業(yè)問題，目前人口結構的變化使得這個問題出現(xiàn)變化 + 在貨幣政策工具運用方面，數(shù)量工具包括：準備金率調整、央票和公開市場對沖操作；價格工具包括：利率和匯率，同時還包括宏觀審慎監(jiān)管工具的相機運用； ? 數(shù)量型工具運用面臨挑戰(zhàn)：法定存款準備金率已經(jīng)上升到新高（緊皮帶），部分銀行流動性進展，銀行間市場操作直接導致市場利率迅速波動； ? 價格型工具應當承擔更大的作用，在價格工具和數(shù)量工具之間取得平衡來達到金融緊縮目標 ? 尋找適當?shù)恼呓M合：要有利于抑制通脹，同時維持金融體系流動性的相對平穩(wěn)，避免大起大落。 + 基礎設施、房地產(chǎn)、制造業(yè)占據(jù)投資的大部分，直接影響總體的增長波動，制造業(yè)的投資增長動力一是產(chǎn)業(yè)轉移，另外就是勞動力成本上升推動的資本替代勞動的過程，基礎設施建設方面取決于城市化的進展 + 如果歐美經(jīng)濟二次探底，中國新一輪刺激政策的目標不應該是將GDP增長率再次推高到 9%10%，而應該將目標降低。中國的人均資本存量依然較低，包括保障房、水利設施和有助于提高社會管理能力的城市基礎設施，如污水處理、污