【正文】 靜態(tài)投資回收期總投資 前 6 年凈收益合計 余額 以后每年凈收益 余額回收年限32400 萬元 3431 萬元28969 萬元 1947 萬元 。投資回收期分為靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期兩種。項(xiàng)目稅前利潤匯總表 金額單位：萬元　 　 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年交易平臺稅前利潤 　 129 27 54 177 340 401倉庫稅前利潤 360 360 590 774 628 248 566稅前利潤合計 360 489 617 720 451 92 967 40 / 50三、項(xiàng)目財務(wù)評價報表 交易平臺現(xiàn)金流量表 交易平臺現(xiàn)金流量表 金額單位：萬元項(xiàng)　目 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 43 215 344 516 774 860經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計 43 215 344 516 774 860支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 80 130 170 210 281 310支付的各項(xiàng)稅費(fèi) 2 12 20 29 44 49支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 90 100 100 100 100 100經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計 172 242 290 339 425 459經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 129 27 54 177 349 401二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金投資活動現(xiàn)金流出小計投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資收到的現(xiàn)金取得借款收到的現(xiàn)金籌資活動現(xiàn)金流入小計償還債務(wù)支付的現(xiàn)金分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金籌資活動現(xiàn)金流出小計籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 129 27 54 177 349 401加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 129 156 102 75 424六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 129 156 102 75 424 825倉庫現(xiàn)金流量表倉庫現(xiàn)金流量表 金額單位：萬元項(xiàng)　目 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 41 / 50一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 325 696 1721 2124 2987經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計 325 696 1721 2124 2987支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 60 120 180 180 180支付的各項(xiàng)稅費(fèi) 19 40 368 391 440支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 269 537 821 821 821經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計 348 697 1369 1392 1441經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 23 1 352 732 1546二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金 16200 5400 5400 5400投資活動現(xiàn)金流出小計 16200 5400 5400 5400投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 16200 5400 5400 5400三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資收到的現(xiàn)金 10800 5400 2700 2700取得借款收到的現(xiàn)金 8100 2700 2700 2700籌資活動現(xiàn)金流入小計 16200 5400 5400 5400償還債務(wù)支付的現(xiàn)金分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金籌資活動現(xiàn)金流出小計籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 16200 5400 5400 5400五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 0 0 23 1 352 732 1546加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 23 24 328 1060六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 23 24 328 1060 2606項(xiàng)目匯總現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目匯總現(xiàn)金流量表 金額單位：萬元項(xiàng)　目 2022 年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 43 540 1040 2237 2898 3847經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計 43 540 1040 2237 2898 3847支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 80 190 290 390 461 490支付的各項(xiàng)稅費(fèi) 2 31 60 397 435 489支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 90 369 637 921 921 921經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計 172 590 987 1708 1817 1900經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 129 50 53 529 1081 1947 42 / 50二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金 16200 5400 5400 5400投資活動現(xiàn)金流出小計 16200 5400 5400 5400投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 16200 5400 5400 5400三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資收到的現(xiàn)金 10800 3600 3600 3600取得借款收到的現(xiàn)金 5400 1800 1800 1800籌資活動現(xiàn)金流入小計 16200 5400 5400 5400償還債務(wù)支付的現(xiàn)金分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金籌資活動現(xiàn)金流出小計籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 16200 5400 5400 5400五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 0 129 50 53 529 1081 1947加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 129 179 126 403 1484六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 129 179 126 403 1484 3431由于項(xiàng)目前 5 年處于虧損狀態(tài)，現(xiàn)金流量要到 2022 年才能具備歸還銀行貸款的條件，周期相當(dāng)?shù)穆L，主要原因?yàn)榕涮捉ㄔO(shè)的倉庫投資大，見效慢。當(dāng)倉庫利用率小于 70%、存貨周轉(zhuǎn)年 12 次以下時倉庫為虧損狀態(tài)， 。土地按 50 年攤銷，待倉庫建成后土地成本轉(zhuǎn)入房屋成本，房屋按 35 年折舊，營業(yè)稅費(fèi)按 %估算，房產(chǎn)土地稅費(fèi)按每畝 1 萬元共 270 萬元估算。 39 / 50營業(yè)成本估算 倉庫的主要支出為倉庫的折舊費(fèi)用，營業(yè)稅，土地使用稅和房產(chǎn)稅。以下是按每平方米年收費(fèi) 365 元計算的倉儲費(fèi)收入估算表；倉儲費(fèi)收入估算表 金額單位：萬元倉庫使用率 2022 年（27000㎡）2022 年（54000㎡）2022 年（81000㎡）2022 年（81000㎡）2022 年（81000㎡）30% 296 592 888 888 88840% 394 788 1182 1182 118250% 493 986 1478 1478 147860% 591 1182 1774 1774 177470% 690 1380 2070 2070 207080% 788 1576 2365 2365 236590% 887 1774 2661 2661 2661倉儲費(fèi)收入 296 592 1478 1774 2365裝卸費(fèi)是按裝卸貨物的重量收取的，倉庫的貨物存放量、貨物的周轉(zhuǎn)次數(shù)和裝卸費(fèi)的價格三個因素確定裝卸費(fèi)收入，以下是按貨物按每平方米堆放 噸估算，裝卸費(fèi)凈收入按每噸 4 元估算的裝 38 / 50卸費(fèi)收入表； 裝卸費(fèi)收入估算表 金額單位：萬元 周轉(zhuǎn)次數(shù)倉庫利用率6 次4=248 次4=3210 次4=4012 次4=4814 次4=5616 次4=6418 次4=7280% 233 311 389 467 544 622 70070% 204 272 340 408 476 544 61260% 175 233 292 350 408 467 52550% 146 194 243 292 340 389 43740% 117 156 194 233 272 311 35030% 87 117 146 175 204 233 26220% 58 78 97 117 136 156 175設(shè)定倉庫儲存利用率按年份逐漸遞增，周轉(zhuǎn)次數(shù)也按年遞增，測得裝卸費(fèi)收入如下表裝卸費(fèi)收入表 金額單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年庫存量(噸) 12150 32400 60750 72900 97200周轉(zhuǎn)次數(shù) 6 8 10 12 16裝卸噸數(shù)（噸） 72900 259200 607500 874800 1555200裝卸費(fèi)收入（萬元）29 104 243 350 622以下是把倉儲費(fèi)收入和裝卸費(fèi)凈收入相加得出倉庫總收入； 倉庫總收入表 金額單位：萬元　 2022 年　 2022 年　 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年租金收入 　 　 296 592 1478 1774 2365裝卸費(fèi)收入 　 　 29 104 243 350 622合計 　 　 325 696 1721 2124 2987營業(yè)稅費(fèi) 　 　 19 40 98 121 170 毛利 　 　 306 656 1623 2022 2817 從上表可以看出，隨倉庫利用率的逐年增加，存貨周轉(zhuǎn)率的加快，倉庫收入呈跳躍式增長。租金按每平方米每天 1 元估算，1 年 365天，每平方米可收租金 365 元。倉庫的利用率從 0%到90%變化不定，而 90%稱為爆倉。 37 / 50二、倉儲項(xiàng)目 營業(yè)收入估算保稅倉庫是為交易平臺服務(wù)的配套項(xiàng)目，具有投入大，見效慢的特點(diǎn)，但又是交易平臺不可或缺的重要環(huán)節(jié)，是關(guān)系到能否把交易平臺做大做強(qiáng)的前提條件，是交易平臺必須配套的。員工薪酬實(shí)行底薪加提成的方式以促進(jìn)交易的增長。 為節(jié)約經(jīng)營成本，交易平臺將借助余姚中國塑料城網(wǎng)上交易市場現(xiàn)有交易經(jīng)驗(yàn)，利用余姚中國塑料城網(wǎng)上交易市場的現(xiàn)有營銷隊(duì)伍來培訓(xùn)自己的營銷隊(duì)伍。交易收入營業(yè)稅費(fèi)按 %估算。 （見下表所示）倉庫資金投入估算表 金額單位：萬元.項(xiàng)目 到 2022 年累計投入到 2022 年累計投入到 2022 年累計投入到 2022 年累計投入土地成本 16200 16200 16200 16200工程成本 5400 10800 16200設(shè)備投入合計 16200 21600 27000 32400第 十 一 章 項(xiàng) 目 財 務(wù) 評 價一、交易平臺項(xiàng)目營業(yè)收入及毛利估算根據(jù)余姚中國塑料城網(wǎng)上交易市場的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和保稅物流的有利條件，我們把經(jīng)營目標(biāo)年交易金額確定為 200 億元，以目前中國塑料城營銷隊(duì)伍的實(shí)力和現(xiàn)有的客戶資源，經(jīng)過 5 年運(yùn)行，達(dá)到目標(biāo)。按建筑密度 45%計算，可建倉庫 81000 平方米，按建筑 35 / 50成本 2022 元/平方米計算，需投入 16200 萬元。交易平臺資金投入估算交易平臺為客戶提供交易服務(wù)，可租用辦公用房，設(shè)備投資金額較小，在整個投資中占比較小。項(xiàng)目的重點(diǎn)為交易平臺，需要配套大量的保稅倉庫，預(yù)計需配套倉庫用房 80000 平方米，按 45%的倉庫建設(shè)最高建筑密度，需要倉庫用地 270 畝。交易方式為倉單交易和現(xiàn)貨交易相結(jié)合，估計倉單年交易額和現(xiàn)貨年交易額各為 100 億元。第七年即 2022 年：項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定營運(yùn)狀態(tài)。第五年即 2022 年：拓展交易平臺交易額，二期倉庫竣工交付試營運(yùn)，三期倉庫開工建設(shè)。第三年即 2022 年：交易平臺開始試運(yùn)作、一期倉庫開工建設(shè)。第 九 章 項(xiàng) 目 實(shí) 施 進(jìn) 度 預(yù) 計項(xiàng)目進(jìn)度初步安排如下：第一年即 2022 年：完成項(xiàng)目立項(xiàng)審批工作。 （以上數(shù)據(jù)只做參考，以實(shí)際運(yùn)行情況為準(zhǔn)）二、保稅倉庫機(jī)構(gòu)及人員配備**保稅倉按 270 畝，即約 18 萬平方米的占地計算，倉儲容積率不超過 為前提，可建設(shè)約 萬平方米的倉庫，一般以 5000平方米為一個倉庫，共可建設(shè)約 16 個倉庫。一般管理費(fèi)（不包括營銷人員費(fèi)用）在平臺培育期間年約 35 萬元，成熟期年約 50 萬元。供水、供電、通訊、醫(yī)療搶救、食品儲備等生命線工程和上游水庫及中樞機(jī)關(guān)，以及易產(chǎn)生次生災(zāi)害的設(shè)施，應(yīng)按照 7 度設(shè)防。防震減災(zāi)**（保稅）港城屬地震烈度 6 度區(qū)，應(yīng)設(shè)防或提高防震標(biāo)準(zhǔn)。 31 / 50（2）生活服務(wù)區(qū)：布置小支河與骨干河道進(jìn)行溝通；利用下沉廣場、道路坡面等形成集水面積。海堤應(yīng)按 50 年一遇防潮標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造，遠(yuǎn)景達(dá)到 100