【正文】 靜態(tài)投資回收期總投資 前 6 年凈收益合計(jì) 余額 以后每年凈收益 余額回收年限32400 萬元 3431 萬元28969 萬元 1947 萬元 。投資回收期分為靜態(tài)投資回收期與動(dòng)態(tài)投資回收期兩種。項(xiàng)目稅前利潤(rùn)匯總表 金額單位：萬元　 　 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年交易平臺(tái)稅前利潤(rùn) 　 129 27 54 177 340 401倉庫稅前利潤(rùn) 360 360 590 774 628 248 566稅前利潤(rùn)合計(jì) 360 489 617 720 451 92 967 40 / 50三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 交易平臺(tái)現(xiàn)金流量表 交易平臺(tái)現(xiàn)金流量表 金額單位：萬元項(xiàng)　目 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 43 215 344 516 774 860經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 43 215 344 516 774 860支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 80 130 170 210 281 310支付的各項(xiàng)稅費(fèi) 2 12 20 29 44 49支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 90 100 100 100 100 100經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 172 242 290 339 425 459經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 129 27 54 177 349 401二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資收到的現(xiàn)金取得借款收到的現(xiàn)金籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)償還債務(wù)支付的現(xiàn)金分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 129 27 54 177 349 401加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 129 156 102 75 424六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 129 156 102 75 424 825倉庫現(xiàn)金流量表倉庫現(xiàn)金流量表 金額單位：萬元項(xiàng)　目 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 41 / 50一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 325 696 1721 2124 2987經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 325 696 1721 2124 2987支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 60 120 180 180 180支付的各項(xiàng)稅費(fèi) 19 40 368 391 440支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 269 537 821 821 821經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 348 697 1369 1392 1441經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 23 1 352 732 1546二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金 16200 5400 5400 5400投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 16200 5400 5400 5400投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 16200 5400 5400 5400三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資收到的現(xiàn)金 10800 5400 2700 2700取得借款收到的現(xiàn)金 8100 2700 2700 2700籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 16200 5400 5400 5400償還債務(wù)支付的現(xiàn)金分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 16200 5400 5400 5400五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 0 0 23 1 352 732 1546加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 23 24 328 1060六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 23 24 328 1060 2606項(xiàng)目匯總現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目匯總現(xiàn)金流量表 金額單位：萬元項(xiàng)　目 2022 年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 43 540 1040 2237 2898 3847經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 43 540 1040 2237 2898 3847支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 80 190 290 390 461 490支付的各項(xiàng)稅費(fèi) 2 31 60 397 435 489支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 90 369 637 921 921 921經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 172 590 987 1708 1817 1900經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 129 50 53 529 1081 1947 42 / 50二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金 16200 5400 5400 5400投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 16200 5400 5400 5400投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 16200 5400 5400 5400三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資收到的現(xiàn)金 10800 3600 3600 3600取得借款收到的現(xiàn)金 5400 1800 1800 1800籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 16200 5400 5400 5400償還債務(wù)支付的現(xiàn)金分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 16200 5400 5400 5400五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 0 129 50 53 529 1081 1947加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 129 179 126 403 1484六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 129 179 126 403 1484 3431由于項(xiàng)目前 5 年處于虧損狀態(tài)，現(xiàn)金流量要到 2022 年才能具備歸還銀行貸款的條件，周期相當(dāng)?shù)穆L(zhǎng)，主要原因?yàn)榕涮捉ㄔO(shè)的倉庫投資大，見效慢。當(dāng)倉庫利用率小于 70%、存貨周轉(zhuǎn)年 12 次以下時(shí)倉庫為虧損狀態(tài)， 。土地按 50 年攤銷，待倉庫建成后土地成本轉(zhuǎn)入房屋成本，房屋按 35 年折舊，營(yíng)業(yè)稅費(fèi)按 %估算，房產(chǎn)土地稅費(fèi)按每畝 1 萬元共 270 萬元估算。 39 / 50營(yíng)業(yè)成本估算 倉庫的主要支出為倉庫的折舊費(fèi)用，營(yíng)業(yè)稅，土地使用稅和房產(chǎn)稅。以下是按每平方米年收費(fèi) 365 元計(jì)算的倉儲(chǔ)費(fèi)收入估算表；倉儲(chǔ)費(fèi)收入估算表 金額單位：萬元倉庫使用率 2022 年（27000㎡）2022 年（54000㎡）2022 年（81000㎡）2022 年（81000㎡）2022 年（81000㎡）30% 296 592 888 888 88840% 394 788 1182 1182 118250% 493 986 1478 1478 147860% 591 1182 1774 1774 177470% 690 1380 2070 2070 207080% 788 1576 2365 2365 236590% 887 1774 2661 2661 2661倉儲(chǔ)費(fèi)收入 296 592 1478 1774 2365裝卸費(fèi)是按裝卸貨物的重量收取的，倉庫的貨物存放量、貨物的周轉(zhuǎn)次數(shù)和裝卸費(fèi)的價(jià)格三個(gè)因素確定裝卸費(fèi)收入，以下是按貨物按每平方米堆放 噸估算，裝卸費(fèi)凈收入按每噸 4 元估算的裝 38 / 50卸費(fèi)收入表； 裝卸費(fèi)收入估算表 金額單位：萬元 周轉(zhuǎn)次數(shù)倉庫利用率6 次4=248 次4=3210 次4=4012 次4=4814 次4=5616 次4=6418 次4=7280% 233 311 389 467 544 622 70070% 204 272 340 408 476 544 61260% 175 233 292 350 408 467 52550% 146 194 243 292 340 389 43740% 117 156 194 233 272 311 35030% 87 117 146 175 204 233 26220% 58 78 97 117 136 156 175設(shè)定倉庫儲(chǔ)存利用率按年份逐漸遞增，周轉(zhuǎn)次數(shù)也按年遞增，測(cè)得裝卸費(fèi)收入如下表裝卸費(fèi)收入表 金額單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年庫存量(噸) 12150 32400 60750 72900 97200周轉(zhuǎn)次數(shù) 6 8 10 12 16裝卸噸數(shù)（噸） 72900 259200 607500 874800 1555200裝卸費(fèi)收入（萬元）29 104 243 350 622以下是把倉儲(chǔ)費(fèi)收入和裝卸費(fèi)凈收入相加得出倉庫總收入； 倉庫總收入表 金額單位：萬元　 2022 年　 2022 年　 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年租金收入 　 　 296 592 1478 1774 2365裝卸費(fèi)收入 　 　 29 104 243 350 622合計(jì) 　 　 325 696 1721 2124 2987營(yíng)業(yè)稅費(fèi) 　 　 19 40 98 121 170 毛利 　 　 306 656 1623 2022 2817 從上表可以看出，隨倉庫利用率的逐年增加，存貨周轉(zhuǎn)率的加快，倉庫收入呈跳躍式增長(zhǎng)。租金按每平方米每天 1 元估算，1 年 365天，每平方米可收租金 365 元。倉庫的利用率從 0%到90%變化不定，而 90%稱為爆倉。 37 / 50二、倉儲(chǔ)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)收入估算保稅倉庫是為交易平臺(tái)服務(wù)的配套項(xiàng)目，具有投入大，見效慢的特點(diǎn)，但又是交易平臺(tái)不可或缺的重要環(huán)節(jié)，是關(guān)系到能否把交易平臺(tái)做大做強(qiáng)的前提條件，是交易平臺(tái)必須配套的。員工薪酬實(shí)行底薪加提成的方式以促進(jìn)交易的增長(zhǎng)。 為節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本，交易平臺(tái)將借助余姚中國(guó)塑料城網(wǎng)上交易市場(chǎng)現(xiàn)有交易經(jīng)驗(yàn)，利用余姚中國(guó)塑料城網(wǎng)上交易市場(chǎng)的現(xiàn)有營(yíng)銷隊(duì)伍來培訓(xùn)自己的營(yíng)銷隊(duì)伍。交易收入營(yíng)業(yè)稅費(fèi)按 %估算。 （見下表所示）倉庫資金投入估算表 金額單位：萬元.項(xiàng)目 到 2022 年累計(jì)投入到 2022 年累計(jì)投入到 2022 年累計(jì)投入到 2022 年累計(jì)投入土地成本 16200 16200 16200 16200工程成本 5400 10800 16200設(shè)備投入合計(jì) 16200 21600 27000 32400第 十 一 章 項(xiàng) 目 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià)一、交易平臺(tái)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入及毛利估算根據(jù)余姚中國(guó)塑料城網(wǎng)上交易市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和保稅物流的有利條件，我們把經(jīng)營(yíng)目標(biāo)年交易金額確定為 200 億元，以目前中國(guó)塑料城營(yíng)銷隊(duì)伍的實(shí)力和現(xiàn)有的客戶資源，經(jīng)過 5 年運(yùn)行，達(dá)到目標(biāo)。按建筑密度 45%計(jì)算，可建倉庫 81000 平方米，按建筑 35 / 50成本 2022 元/平方米計(jì)算，需投入 16200 萬元。交易平臺(tái)資金投入估算交易平臺(tái)為客戶提供交易服務(wù)，可租用辦公用房，設(shè)備投資金額較小，在整個(gè)投資中占比較小。項(xiàng)目的重點(diǎn)為交易平臺(tái)，需要配套大量的保稅倉庫，預(yù)計(jì)需配套倉庫用房 80000 平方米，按 45%的倉庫建設(shè)最高建筑密度，需要倉庫用地 270 畝。交易方式為倉單交易和現(xiàn)貨交易相結(jié)合，估計(jì)倉單年交易額和現(xiàn)貨年交易額各為 100 億元。第七年即 2022 年：項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定營(yíng)運(yùn)狀態(tài)。第五年即 2022 年：拓展交易平臺(tái)交易額，二期倉庫竣工交付試營(yíng)運(yùn)，三期倉庫開工建設(shè)。第三年即 2022 年：交易平臺(tái)開始試運(yùn)作、一期倉庫開工建設(shè)。第 九 章 項(xiàng) 目 實(shí) 施 進(jìn) 度 預(yù) 計(jì)項(xiàng)目進(jìn)度初步安排如下：第一年即 2022 年：完成項(xiàng)目立項(xiàng)審批工作。 （以上數(shù)據(jù)只做參考，以實(shí)際運(yùn)行情況為準(zhǔn)）二、保稅倉庫機(jī)構(gòu)及人員配備**保稅倉按 270 畝，即約 18 萬平方米的占地計(jì)算，倉儲(chǔ)容積率不超過 為前提，可建設(shè)約 萬平方米的倉庫，一般以 5000平方米為一個(gè)倉庫，共可建設(shè)約 16 個(gè)倉庫。一般管理費(fèi)（不包括營(yíng)銷人員費(fèi)用）在平臺(tái)培育期間年約 35 萬元，成熟期年約 50 萬元。供水、供電、通訊、醫(yī)療搶救、食品儲(chǔ)備等生命線工程和上游水庫及中樞機(jī)關(guān)，以及易產(chǎn)生次生災(zāi)害的設(shè)施，應(yīng)按照 7 度設(shè)防。防震減災(zāi)**（保稅）港城屬地震烈度 6 度區(qū)，應(yīng)設(shè)防或提高防震標(biāo)準(zhǔn)。 31 / 50（2）生活服務(wù)區(qū)：布置小支河與骨干河道進(jìn)行溝通；利用下沉廣場(chǎng)、道路坡面等形成集水面積。海堤應(yīng)按 50 年一遇防潮標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，遠(yuǎn)景達(dá)到 100