【正文】 每月定期組織人員對安保、消防進(jìn)行重點(diǎn)檢查，形成報(bào)告匯總、整改落實(shí)。 護(hù)衛(wèi)主管或其他工作人員，堅(jiān)持每月至少8次以上對護(hù)衛(wèi)員的夜班值勤情況抽查，填寫《夜間查崗記錄本》。 護(hù)衛(wèi)主管每月三次抽查護(hù)衛(wèi)員巡查記錄情況，每月巡視應(yīng)覆蓋大廈內(nèi)所有的巡更點(diǎn)，填寫《巡樓記錄本》。 二級(jí)檢查由管理處負(fù)責(zé)實(shí)施：護(hù)衛(wèi)主管每日12次巡視護(hù)衛(wèi)員各崗位的工作情況，填寫《日工作記錄》。 一級(jí)檢查制度由班組負(fù)責(zé)實(shí)施，護(hù)衛(wèi)班長每日值勤時(shí)，定時(shí)或不定時(shí)巡視各崗位的工作紀(jì)律、處理問題的情況等，發(fā)現(xiàn)情況填寫《值班記錄表》。 堅(jiān)持“三級(jí)”檢查和地方公安機(jī)關(guān)的監(jiān)督、指導(dǎo)。 服務(wù)質(zhì)量控制 協(xié)助清潔工維護(hù)好車庫內(nèi)清潔衛(wèi)生，保持車庫整潔。接過車位牌時(shí)，說：“謝謝！”值班員仔細(xì)核對車位牌、行駛證和司機(jī)、車輛，確認(rèn)無誤后，將行駛證遞給司機(jī)。對駛離道口的客貨車，應(yīng)按規(guī)定檢查有無攜帶貴重物品，如有則按《物流管理規(guī)定》執(zhí)行。通過電腦分辨是否臨時(shí)停車，并回收臨時(shí)IC卡，做好記載。當(dāng)有車出場時(shí)，道口值班員應(yīng)立即走近車輛并向司機(jī)敬禮，值班員應(yīng)協(xié)助車主做好刷卡工作。認(rèn)真檢查車輛外觀，發(fā)現(xiàn)有破損情況，應(yīng)及時(shí)向駕駛員指出，并做好記錄，請駕駛員簽字確認(rèn)。當(dāng)有車入場時(shí)，道口值班員應(yīng)立即走近車輛并向司機(jī)敬禮， 值班員應(yīng)協(xié)助車主做好刷卡工作,做好記載。 8.每日早上08：30將《發(fā)現(xiàn)故障通知單》報(bào)管理處服務(wù)中心并轉(zhuǎn)呈維修班。巡查車況，發(fā)現(xiàn)有未關(guān)鎖門、窗和漏水、漏油等情況及時(shí)通知司機(jī)，并做好記錄，上報(bào)管理處及時(shí)處理。指揮車輛慢速行駛，引導(dǎo)車輛停在指定車位，嚴(yán)禁亂停亂放，若發(fā)現(xiàn)行車通道、消防通道及非停車位有車輛停放，及時(shí)進(jìn)行查處糾正，并做好記錄。巡邏時(shí)要仔細(xì)檢查房屋本體、公共設(shè)施和消防、防盜設(shè)施是否完好無損，若有損壞或異常情況要填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》，情況嚴(yán)重的要立即報(bào)告班長或管理處及時(shí)處理，并做好值班記錄。巡樓護(hù)衛(wèi)員根據(jù)巡更點(diǎn)的設(shè)置次序、路線巡邏。24小時(shí)不間斷地對樓層、商場、停車場和地面等巡邏。特殊情況可立即報(bào)告班長或管理處處理。 當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員收到《放行通知單》后，應(yīng)禮貌地對搬出物品予以查驗(yàn)，確認(rèn)無誤后，簽上護(hù)衛(wèi)員的姓名和放行的時(shí)間。 業(yè)主（住戶）、外來人員搬出物品，嚴(yán)格執(zhí)行《物品搬出管理規(guī)定》，到管理處辦理手續(xù)后，方能放行。，須經(jīng)業(yè)主（住戶）同意，到管理處辦理有關(guān)手續(xù)后方能作業(yè)。 人流管理 日常管理的控制 6.管理處每月組織業(yè)務(wù)、政治知識(shí)閉卷考核，每周不定時(shí)的口試。在崗護(hù)衛(wèi)員工作半個(gè)月后，組織隊(duì)列訓(xùn)練和禮儀、禮節(jié)等基礎(chǔ)培訓(xùn)，由管理處對其進(jìn)行單兵考核，不合格者半月內(nèi)安排一次補(bǔ)考，再不合格者予以辭退。 在崗培訓(xùn)：每周一業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，每周二、四的實(shí)操訓(xùn)練，每次訓(xùn)練、學(xué)習(xí)時(shí)間不少于2小時(shí)。取得法制教育結(jié)業(yè)證、保安員上崗證、從業(yè)資格證。 崗前培訓(xùn)：新入職護(hù)衛(wèi)員上崗前在中海物業(yè)護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)基地培訓(xùn)15天。努力打造一支敬業(yè)愛崗形象好、業(yè)務(wù)熟、作風(fēng)過硬、經(jīng)驗(yàn)豐富、敬業(yè)愛崗、紀(jì)律嚴(yán)明、管理到位、服務(wù)周到的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍。 護(hù)衛(wèi)員條件與素質(zhì)要求護(hù)衛(wèi)員從中?，F(xiàn)職中挑選或招聘，組建一支以復(fù)退軍人為骨干，文化程度在高中及其以上。 應(yīng)對臺(tái)風(fēng)、暴雨、消防等突發(fā)性事件：明確指定不當(dāng)班護(hù)衛(wèi)分隊(duì)為應(yīng)急分隊(duì)。 崗位職責(zé) 4.每個(gè)區(qū)域設(shè)一個(gè)護(hù)衛(wèi)分隊(duì)，按照早、中、晚輪流值班，每個(gè)分隊(duì)再設(shè)三個(gè)護(hù)衛(wèi)班，共設(shè)九個(gè)班；具體如下圖所示：在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，主要通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，充分發(fā)揮地面固定崗及地面巡邏崗的作用，擬對幸福海岸實(shí)行封閉式管理。其次，根據(jù)幸福海岸的硬件設(shè)施的具體情況，在崗位設(shè)置上充分考慮以下三個(gè)“結(jié)合”，即重點(diǎn)部位與一般區(qū)域的相結(jié)合；固定崗與巡邏崗的結(jié)合；人防與技防的結(jié)合。劃分區(qū)域管理目的上是減少單個(gè)護(hù)衛(wèi)員的巡邏距離，增加巡邏的密度和頻次。 管理思路根據(jù)小區(qū)的建筑結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等因素，我們制定了安保服務(wù)與車輛管理初步方案如下： 服務(wù)范圍安全消防及車輛管理方案電梯維保方案216。設(shè)施設(shè)備維保及管理方案216。清潔、綠化管理方案216。安全消防及車輛管理方案216。第六節(jié)各專業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案業(yè)主簽訂購樓合同成為準(zhǔn)業(yè)主后，有可能會(huì)對發(fā)展商、物業(yè)公司提出各種意見反饋和投訴，處理不當(dāng)會(huì)直接影響到開發(fā)商的品牌聲譽(yù)，因此，對售后投訴的處理必須嚴(yán)格按照流程操作，我公司將協(xié)助發(fā)展商專門成立客戶服務(wù)部建立投訴信息的收集和處理。三、派駐管業(yè)助理——建立與業(yè)主或使用人的前期聯(lián)絡(luò)關(guān)系及售后投訴的處理服務(wù)系統(tǒng)物業(yè)管理的管理對象是物而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。二、參與銷售代理同業(yè)主或使用人的簽約，就購房合同中涉及物業(yè)管理事項(xiàng)的條款進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)業(yè)主公約》需作為購房合同的附件在業(yè)主簽約時(shí)一并提供。深圳有將近50個(gè)在管全委項(xiàng)目，擁有高達(dá)10萬的業(yè)主群體，我司將充分利用中海家園服務(wù)網(wǎng)這一網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為本項(xiàng)目進(jìn)行廣泛宣傳，深層次開發(fā)挖掘潛在的忠誠客戶資源，積極配合發(fā)展商擴(kuò)大銷售渠道。216。216。 參與現(xiàn)場銷售，對購房者有關(guān)物業(yè)管理的問題進(jìn)行解答與咨詢； 銷售中心和樣板房保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排；銷售推廣工作的配合一、通過銷售配合，促進(jìn)樓宇的銷售，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、購房者、物業(yè)管理公司多贏的局面。根據(jù)發(fā)展商對售樓處功能的特殊需求，還可配備門童或酒吧/咖啡吧服務(wù)人員?，F(xiàn)場管理人員對物業(yè)管理相關(guān)問題的現(xiàn)場咨詢、解答；216。綠化人員對售樓大廳、樣板房室內(nèi)綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護(hù)；216。清潔人員對售樓大廳、樣板房的滾動(dòng)式保潔，保證環(huán)境的清潔、明亮；216。保安人員樣板房的形象展示、禮儀引導(dǎo)、夜間巡邏；216。保安人員售樓大廳的形象展示、禮儀引導(dǎo)、看樓車輛指引、臨時(shí)停車場管理；216。具體的進(jìn)駐時(shí)間及人員的配備將根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況及貴公司的需求確定。同時(shí)中海地產(chǎn)的怡翠山莊、陽光棕櫚園、深圳灣畔、怡美山莊等樓盤的成功開發(fā)也為我公司在如何配合地產(chǎn)的銷售方面創(chuàng)造了實(shí)戰(zhàn)的舞臺(tái)，使我們總結(jié)出了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)與技巧?？蛻羧孢M(jìn)駐準(zhǔn)備在業(yè)主入伙之前，我司將指確定搬遷路線、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。我司將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。消防及安全管理前期介入物業(yè)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在物業(yè)啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處將予以全面配合。 其他前期準(zhǔn)備工作設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)時(shí)期，我司工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)?，F(xiàn)場驗(yàn)收主要項(xiàng)目土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助開發(fā)商了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，并做好驗(yàn)收記錄，屬于必須解決的及時(shí)書面呈交施工管理方協(xié)助，并報(bào)發(fā)展商。216。 及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)發(fā)展商； 參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案； 對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；我司將組織本項(xiàng)目管理處的工程技術(shù)人員開展以下工作： 在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度；216。 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄；216。216。 根據(jù)216。 從智能化的角度，提出專業(yè)建議：216。216。216。216。 在空調(diào)設(shè)備安裝前，對設(shè)備的適用情況和選型提供建議；在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí)，對空調(diào)設(shè)施的安裝提供建議；216。216。 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；216。 對配套設(shè)施的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。中海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗(yàn)對進(jìn)入正常管理期的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出方案； 對建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀； 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)的開展需要等方面提出修改建議； 審查園林綠化設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護(hù)，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議； 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等)，提出糾正及修改建議； 從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；216。 在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建216。216。 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán) 管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； 對室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議；216。216。 規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入服務(wù)中海物業(yè)將選派各專業(yè)人員對項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商提供的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目模型、全套施工圖紙等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖和設(shè)計(jì)內(nèi)容，確定項(xiàng)目檔次，以便協(xié)助對物管服務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確定位。因此一旦我司與貴司達(dá)成合作協(xié)議，我司將立即組織資深專家組為幸福海岸二期提供全面的前期服務(wù)，結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作：第四節(jié)前期介入階段服務(wù)工作計(jì)劃 各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。3） 歸檔小區(qū)各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗(yàn)收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說明書、合格證書復(fù)印件等。2） 入伙時(shí)業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗(yàn)收：管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)。 已接收項(xiàng)目的管理：管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項(xiàng)資料（包括產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料，政府驗(yàn)收合格證明，水、電、氣供應(yīng)合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。 全面驗(yàn)收、交接：驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。主要有：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單，單元建筑接管驗(yàn)收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收記錄表等。 2) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期：管理處驗(yàn)收、接管小組主動(dòng)與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給總公司。 2) 成立驗(yàn)收、接管小組：由中海物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營、管理、工程、保安和清潔等部門有關(guān)人員前往現(xiàn)場，對驗(yàn)收、接管工作中所涉及問題等進(jìn)行考察。合同有效期內(nèi)注： 本項(xiàng)目最終工作計(jì)劃將于進(jìn)行項(xiàng)目全面考察且了解項(xiàng)目更多情況后確定。合同執(zhí)行日程情況追蹤人事部聯(lián)系住宅局、培訓(xùn)中心入伙后半年內(nèi)19工程資料收集、整理、歸檔管理處、各部門配合入伙3個(gè)月后每月一次17巡樓檢查（月檢）公司各部門入伙后首3個(gè)工作日15入伙工作管理處政府有關(guān)部門驗(yàn)收合格后1個(gè)月13機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收工程