【正文】 39 / 39。多年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷及深入研究讓我們的團(tuán)隊(duì)累積了豐富的房地產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論對(duì)市場(chǎng)、對(duì)產(chǎn)品、對(duì)規(guī)劃、對(duì)工程、對(duì)管理、對(duì)售后服務(wù)均有客觀準(zhǔn)確的行為是非標(biāo)準(zhǔn)。在行業(yè)法規(guī)熟知方面，內(nèi)行的發(fā)展商應(yīng)比消費(fèi)者更有優(yōu)勢(shì)，而且能充分發(fā)輝這個(gè)優(yōu)勢(shì)打擦邊球創(chuàng)造更大價(jià)值、保護(hù)自身利益不受損。近日出現(xiàn)的俊景花園老師以及湖景灣部分業(yè)主鬧事要求發(fā)展商退回曾經(jīng)收取的管道煤氣初裝費(fèi)的事件讓發(fā)展商感到氣憤：“因?yàn)樵谫?gòu)房當(dāng)日分明已經(jīng)向業(yè)主說(shuō)清楚煤氣管道初裝費(fèi)需要額外支付，業(yè)主明白并在你情我愿的情況下購(gòu)買。開(kāi)發(fā)前期的建設(shè)、預(yù)售順利完成只是走好了第一步而已，如前期工作無(wú)經(jīng)驗(yàn)或無(wú)意識(shí)而有疏忽、有漏洞，售后的一連串法律糾紛、物業(yè)管理、質(zhì)量問(wèn)題將層出不窮。市場(chǎng)日趨成熟、各樣政策法規(guī)陸續(xù)完善、消費(fèi)者也越來(lái)越成熟理性。但我們相信，憑借我們對(duì)市場(chǎng)的專業(yè)操盤能力，雖然無(wú)法再造獅山2004年樓市奇跡盤一推出短期內(nèi)售磬，但依然可以自信地說(shuō)：“如果整個(gè)獅山大市滯銷，積壓的貨量絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)在俊景花園。關(guān)于俊景2005下半年—2006年的新產(chǎn)品銷售。（視發(fā)展商、投資商意見(jiàn)提交書(shū)面文件）第五部分：結(jié)束語(yǔ)新視點(diǎn)公司的希望房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近20年的發(fā)展，房子建好了擔(dān)心銷售不理想的情況只會(huì)存在于一些沒(méi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)或在整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理中無(wú)正確的決策依據(jù)、無(wú)正確的非標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)里。9月1日起試行）。統(tǒng)一企業(yè)形象。企業(yè)在銷售經(jīng)營(yíng)管理上發(fā)展商、投資商、代理商三方達(dá)成共識(shí)?？〔┰烽_(kāi)盤籌備期、目標(biāo)客戶發(fā)掘、累計(jì)期（2005年8月20日前提交策劃方案初稿）（二）2005年8月—9月20日：建議二：買上述任何一現(xiàn)貨產(chǎn)品，送摩托車位一個(gè)作為促銷賣點(diǎn)。6）摩托車位：由于摩托車位積壓量多，隨著汽車的發(fā)展普及，賣不出的可能性很大。高折扣促銷讓利是必須的。5）商鋪商鋪部分過(guò)于零散，不利于集中宣傳，主要的宣傳手法集中在戶外宣傳上，加大在周邊的一些人流集中區(qū)和小區(qū)的戶外宣傳是加速銷售的最佳辦法。同期配合車位熱銷炒作、輿論（小批量地對(duì)外發(fā)售車位，造成熱銷假象、并且通知業(yè)主盡快購(gòu)買車位（理由是車位被部分主搶購(gòu)，如果現(xiàn)在不買日后連租都沒(méi)位了）。4）車位車位是尾樓清貨遇到的最大問(wèn)題，由于前期沒(méi)有借助住宅銷售時(shí)機(jī)制定同期車位銷售策略，加上小區(qū)客觀存在亂停放車輛的情況，導(dǎo)致后期將面臨出貨的困難，因此推廣重心主要在業(yè)主身上。建議二：等排刪拆除后可解決陰暗問(wèn)題，銷售時(shí)保留12%的折扣空間，來(lái)打動(dòng)猶豫未決的客戶，促成落定。 建議二：建議價(jià)格上采用高折頭（98或99折），但送價(jià)值5000元—10000元入伙家電（客戶可選擇折現(xiàn)）。并設(shè)計(jì)好圖紙樣板。戶景基本為路景（三）H區(qū)（鳳凰庭）計(jì)劃在農(nóng)歷新年前后推出，因時(shí)間關(guān)系資料不詳（方案后提交）二、銷售初步計(jì)劃及工作時(shí)間安排（一）2008月—20012月：掃清住宅方面尾貨及促銷部分車位鋪位H區(qū)尾巴貨促銷策略：1）復(fù)式（頂層）由于單價(jià)高、面積偏大，競(jìng)爭(zhēng)樓盤多做成銷售困難建議一：運(yùn)用本項(xiàng)目復(fù)式的特點(diǎn)—超大的陽(yáng)臺(tái)作主推賣點(diǎn)。體面積偏大3）大廳大，南北對(duì)流，格局公整2）兩房一廳1）三房?jī)蓮d的戶型除了現(xiàn)時(shí)B區(qū)常見(jiàn)的公衛(wèi)擺在起居室旁的戶型外還推出了經(jīng)廚房入公衛(wèi)的單位（23套），同時(shí)該戶型也推出了大生活陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)。說(shuō)明：戶型整體感覺(jué)設(shè)計(jì)合理，但布局單一，與2005年—2006年獅山其他樓盤戶型雷同各戶型的特點(diǎn)：三房?jī)蓮d：1）10%戶型基本特點(diǎn)本次推出的單位戶型基本特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)1）陽(yáng)臺(tái)的寬度（兩米深比原B區(qū)多了50公分）2）全部單位都能做到南北走向3）入門見(jiàn)廚房4）雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)5）港式飄臺(tái)（50CM）6）7）空調(diào)機(jī)位的設(shè)置部分單位略顯不足21%69%11間比例24間78間二房一廳數(shù)量三房一廳三房二廳三房一廳說(shuō)明：004首層有單位、002為鋪位戶型比例戶型三房二廳三房二廳三房二廳西南戶型東南東北西北路景、區(qū)內(nèi)園林方向路景區(qū)內(nèi)園林、路景中庭花園、區(qū)內(nèi)園林90景觀9411011004套內(nèi)面積（㎡）03020102棟C座房號(hào) 02棟C座（共6層）產(chǎn)品戶型面積座號(hào)表45三房二廳說(shuō)明：00004首層有單位三房二廳三房二廳三房一廳西南戶型東南東北西北路景方向路景區(qū)內(nèi)園林、路景中庭花園108景觀110928804套內(nèi)面積（㎡）03020102棟B座房號(hào) 02棟B座（共6層）產(chǎn)品戶型面積座號(hào)表44三房一廳說(shuō)明：00004首層有單位三房二廳三房二廳三房二廳西南戶型東南東北西北入口長(zhǎng)廊、路景方向路景中庭花園入口長(zhǎng)廊、中庭花園90景觀9410110604套內(nèi)面積（㎡）03020102棟A座（共6層）房號(hào) 02棟A座（共6層）產(chǎn)品戶型面積座號(hào)表43二房一廳說(shuō)明：04首層有單位、0002為鋪位二房一廳三房二廳三房二廳西南戶型東南東北西北區(qū)內(nèi)園林、路景方向區(qū)內(nèi)園林、路景獅山賓館、路景獅山賓館82景觀82959504套內(nèi)面積（㎡）03020101棟B座（共6層）房號(hào) 01棟B座（共6層）產(chǎn)品戶型面積座號(hào) 表42三房二廳說(shuō)明：004首層有單位、002為鋪位三房一廳三房二廳三房二廳西南戶型東南東北西北區(qū)內(nèi)園林、中庭花園方向區(qū)內(nèi)園林獅山賓館生態(tài)停車場(chǎng)、獅山賓館91景觀8711011004套內(nèi)面積（㎡）03020101棟A座（共6層）房號(hào)01棟A座（共6層）產(chǎn)品戶型面積座號(hào)表41備注：與開(kāi)放商確定是否有條件做一個(gè)獨(dú)立封閉小區(qū)？產(chǎn)品情況第一期首先推出01棟、02棟，合共113戶總建筑面積13795㎡，28個(gè)商鋪，預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間在9月中旬至十月初具體戶型如下：北側(cè)設(shè)有一個(gè)大型的生態(tài)綠化車庫(kù)，商業(yè)方面則主要為南側(cè)的臨街鋪（對(duì)人民路）。整體規(guī)劃特點(diǎn)規(guī)劃以全圍合式布局，中心區(qū)四座16層的蝶式小高層（一梯四戶）平行點(diǎn)式排列，東、南、西三邊以六層的低層洋房圍合，高層與低層間的平行樓距為54米。70742框架合計(jì)3499221968M16擬建框架05棟50758M6擬建框架04棟168808M在建框架03棟88628M6—在建框架02棟49338M6在建結(jié)構(gòu)01棟建筑面積（㎡）基底面積（㎡）跨度高度層數(shù)建筑狀況表2：建筑情況數(shù)據(jù)建筑%綠地率%總建筑密度6—16綜合（凈）容積率層1656住宅平均層數(shù)人552人口戶5598住宅戶數(shù)5598平方米地下149輛地庫(kù)面積地面403輛552輛64442停車位平方米70742住宅建筑面積平方米75858計(jì)算容積率建筑總面積平方米總建筑面積平方米數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地計(jì)量單位項(xiàng)目的主要數(shù)據(jù)如下：表1：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目建議以針對(duì)性擊破的方式對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行有機(jī)的銷售。B區(qū)的尾貨7套（7套單位其中6套是一樓）。售前售后互相檢查監(jiān)控制，杜絕產(chǎn)生任何損害企業(yè)形象、聲譽(yù)行為和法律隱患。通過(guò)規(guī)范策劃推廣運(yùn)作流程，將產(chǎn)品推廣、企業(yè)形象品牌建立工作做到按計(jì)劃按步驟有序執(zhí)行。通過(guò)規(guī)范的銷售流程對(duì)營(yíng)銷大廳服務(wù)人員進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，統(tǒng)一管理。經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一先從對(duì)外形象窗口做起：（五）重新調(diào)整VT系統(tǒng)，統(tǒng)一對(duì)外宣傳形象。借助鳳凰庭接近成熟的開(kāi)發(fā)情況，聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行前期物業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)、提供顧問(wèn)服務(wù)或代管業(yè)務(wù)?；仡櫡鹕焦鸪墙?0年，在居住人口如密集的地方建設(shè)大型商業(yè)項(xiàng)目都失敗的多，成功的少，建議在開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的機(jī)遇前三思，能不做則不做，建議以住宅開(kāi)發(fā)作為今后的主要經(jīng)營(yíng)方向。城市住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)才是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、無(wú)資金積壓的投資。這就是萬(wàn)科這么多年還屹立不倒的金科玉律。（三）住宅開(kāi)發(fā)作為今后的主要經(jīng)營(yíng)方向。總價(jià)也會(huì)一闊三大，如果總價(jià)和佛山市場(chǎng)差別不大，將會(huì)對(duì)在獅山工作，有一定經(jīng)濟(jì)條件，正為是否買佛山城市中心住宅還是獅山住宅猶豫的人失去吸引力，而造成客戶流失。獅山城區(qū)暫時(shí)沒(méi)成熟的生活配套優(yōu)勢(shì)、交通有優(yōu)勢(shì)，其最大核心競(jìng)爭(zhēng)力是“有升值潛力，才有投資價(jià)值”，目前獅山樓價(jià)與佛山桂城相比還有一定的差距和吸引力，在獅山購(gòu)房同時(shí)達(dá)到暫住和投資兩個(gè)目的。如果獅山城區(qū)項(xiàng)目沒(méi)天然的山水環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)、非大規(guī)模、非品牌大盤，在獅山城區(qū)做高端市場(chǎng)將出現(xiàn)“環(huán)境不討好高端顧客，價(jià)錢不討好低端顧客”的異常尷尬的局面。雖然進(jìn)入獅山的不只是普通打工者，其中有很多有錢的老板、金領(lǐng)。市場(chǎng)空間將最限度擴(kuò)大。精巧戶型投入資金少，容易出租，容易轉(zhuǎn)手。 手上有上有閑散資金3050萬(wàn)，但苦于佛山桂城樓價(jià)無(wú)升值空間、投資大回報(bào)慢的人占了佛山固定人口家庭的30%以上。少的投入既可滿足暫住需要，又可作為一項(xiàng)物業(yè)升值的投資，將對(duì)渴望獨(dú)立生活空間的年輕白領(lǐng)、小夫妻、單身主管有很大的吸引。獅山新移民在職業(yè)發(fā)展前景不算穩(wěn)定的情況下，不會(huì)投資太多在住房上，但為滿足居住需要必須買房暫?。ɑ蜃夥浚?，所以第一代住宅產(chǎn)品必須為“以盡量少的投資滿足居住需要的人而建造”。原因： 23年我們只做低端市場(chǎng)產(chǎn)品，以每種戶型少10平方米的精巧戶型設(shè)計(jì)為主，只做獅山房產(chǎn)的初級(jí)市場(chǎng)，力求以最快速度賣完最后一套產(chǎn)品，堅(jiān)決不做130平方米以上的大戶型產(chǎn)品—目前的有錢人不住俊景，吸取鳳凰庭頂層復(fù)式積壓的教訓(xùn)。（二）23年內(nèi)以“為白領(lǐng)精英做精品樓盤”作為項(xiàng)目產(chǎn)品定位借助成熟