【正文】 28 / 28。l 管理策略為營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)動(dòng)招商人員的工作積極性和能動(dòng)性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個(gè)人在專業(yè)中的特長(zhǎng)，定期組織專業(yè)培訓(xùn)。l 業(yè)主策略為合理規(guī)劃，引導(dǎo)實(shí)施；特殊矛盾，積極應(yīng)對(duì)；對(duì)有對(duì)立情緒、不配合的業(yè)主要采取個(gè)別溝通或轉(zhuǎn)移矛盾、無(wú)形施壓、冷處理及難題回饋、小利驅(qū)動(dòng)等辦法，使業(yè)主認(rèn)同租賃方案。l 對(duì)商家要進(jìn)行正面激勵(lì)和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營(yíng)信心，對(duì)商家提出經(jīng)營(yíng)建議，表現(xiàn)最大的真誠(chéng)度，贏得商家的信賴。商業(yè)運(yùn)作策略l 結(jié)合“**城市花園”商業(yè)地產(chǎn)部分的目標(biāo)要求和專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方法，擬定以下階段性運(yùn)營(yíng)策略：第一階段為招商導(dǎo)入期，第二階段為招商突破期，第三階段為招商鞏固期，第四階段為招商維護(hù)期。l 根據(jù)項(xiàng)目訴求點(diǎn)的營(yíng)銷策劃，建議選用**日?qǐng)?bào)、**電視臺(tái)、成都商報(bào)、華西都市報(bào)、四川電視臺(tái)等，以達(dá)到直觀、權(quán)威的效果。l 軟硬結(jié)合，強(qiáng)勢(shì)推出，并以公關(guān)活動(dòng)作重點(diǎn)突破，并注意招攬國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的注意。l 采用“政府+企業(yè)+商家”的形式，組織政府、專家學(xué)者和商家舉行“公園商業(yè)經(jīng)營(yíng)”，“公園與商業(yè)”媒體研討，為項(xiàng)目進(jìn)行新聞炒作，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力。l 項(xiàng)目銷售和招商現(xiàn)場(chǎng)周邊商業(yè)環(huán)境應(yīng)與項(xiàng)目的高品位相一致，讓商家體會(huì)到專業(yè)服務(wù)的水準(zhǔn)，欣賞到專業(yè)服務(wù)的工作精神。l 住宅板塊的收益是“**城市花園”運(yùn)作中最大的收益和利潤(rùn)來(lái)源，也是“**城市花園”運(yùn)作的目標(biāo)，住宅板塊的主要收益是土地增值帶來(lái)的收益和直接開(kāi)發(fā)帶來(lái)的收益。l 住宅板塊經(jīng)營(yíng)的基本原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一管理”。l 住宅板塊主要指城投公司在打造“**城市花園”周邊環(huán)境，聚集商氣和人氣，塑造“**城市花園”品牌后，通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)**市開(kāi)發(fā)商資源，開(kāi)發(fā)周邊住宅的部分。l 綜合板塊經(jīng)營(yíng)策略為，城投公司負(fù)責(zé)商氣、人氣營(yíng)造，收取管理費(fèi)等管理和服務(wù)性工作，籌建單位負(fù)責(zé)前1015年經(jīng)營(yíng)，期滿后經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)交城投公司的策略。l 游樂(lè)場(chǎng)地及設(shè)施是盈利能力較強(qiáng)的公益性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可以直接作為招商項(xiàng)目，對(duì)外招商，由經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)建設(shè)，讓其擁有810年經(jīng)營(yíng)權(quán)，合同期滿后，該場(chǎng)地和設(shè)施移交城投公司。l 花卉園區(qū)可同**市相關(guān)花卉公司聯(lián)合籌建，可以以綠化公司的名義同這些花卉公司合作，作為這些花卉公司的基地。包括由保留山體改造的植物園部分、游樂(lè)場(chǎng)所和游樂(lè)設(shè)施部分、文化館、圖書館、體育館等。l 由于純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性服務(wù)，所以其效益主要在社會(huì)效益上，經(jīng)營(yíng)效益很弱。l 園區(qū)道路可以考慮采用軍民共建、警民共建的思路，動(dòng)員**市駐軍和武裝部隊(duì)、警察局出資或出力修建，既弘揚(yáng)了**市擁軍愛(ài)民的傳統(tǒng)，又能解決園區(qū)道路建設(shè)。l 純公益板塊籌建需要?jiǎng)訂T全市各級(jí)政府部門、企事業(yè)單位共同參與建設(shè)，可按建設(shè)單位名稱不同設(shè)置市委綠化園區(qū)、市政府綠化園區(qū)、市人大綠化園區(qū)等綠化責(zé)任園區(qū)。l 純商業(yè)板塊是公園經(jīng)營(yíng)過(guò)程中最重要的利潤(rùn)來(lái)源，其收入主要在于商家向城投公司交納的租金及管理費(fèi)等。開(kāi)發(fā)用地屬于商業(yè)性用地，在籌建時(shí)就可引入戰(zhàn)略合作伙伴，由**城投公司出土地，對(duì)方出資金，合作共建。本板塊房產(chǎn)的籌建策略需要考慮房產(chǎn)用地劃入公園用地還是開(kāi)發(fā)用地?？傮w營(yíng)銷策略l 按經(jīng)營(yíng)效益和利潤(rùn)來(lái)源這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)劃分，項(xiàng)目可以分為純商業(yè)地產(chǎn)板塊、純公益地產(chǎn)板塊、綜合地產(chǎn)板塊、住宅地產(chǎn)板塊四大板塊，針對(duì)每個(gè)板塊采用適合自身特質(zhì)的營(yíng)銷策略。l 本項(xiàng)目的項(xiàng)目賣點(diǎn)主要有**市獨(dú)一無(wú)二的公園概念、獨(dú)特的文化背景、項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)、強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、物有所值高品質(zhì)物業(yè)、政府的全力支持等六大方面。l 項(xiàng)目功能定位主要包括休閑功能、觀光功能、度假功能、游樂(lè)功能、科普教育、購(gòu)物功能、餐飲功能、娛樂(lè)功能等八大功能。l 項(xiàng)目威脅主要包括該區(qū)域商業(yè)氣息較弱，投資者投資信心不足；傳統(tǒng)商業(yè)的慣性的威脅；本項(xiàng)目位于新城區(qū)并且處在新城區(qū)目前的邊緣地帶，人氣難以聚集。l 項(xiàng)目劣勢(shì)主要包括**市城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差，人均可支配收入低，城市消費(fèi)能力較差；目前周邊的項(xiàng)目多數(shù)為新建和待建項(xiàng)目，商業(yè)氛圍劣勢(shì)。 拉大次級(jí)口岸與頂級(jí)口岸的租金差距，促進(jìn)次級(jí)口岸的出租率，對(duì)優(yōu)質(zhì)商家提供有巨大吸引力的優(yōu)惠政策。 根據(jù)對(duì)行業(yè)市場(chǎng)情況、業(yè)主的投資回報(bào)要求，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)制定的參考價(jià)格體系及不同口岸等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與商家洽談所能接受的具體租金標(biāo)準(zhǔn)。 商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格考慮對(duì)業(yè)主的投資回報(bào)要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，原則上采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增，降低商家前期經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，樹(shù)立商家經(jīng)營(yíng)信心，形成旺鋪的局面。 組織提供相關(guān)資料，加強(qiáng)招商人員談判技巧，增加招商的成功率。 定期組織專業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時(shí)溝通交流，強(qiáng)化、提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)工作效率和能力。 營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)動(dòng)招商人員的工作積極性和能動(dòng)性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個(gè)人在專業(yè)中的特長(zhǎng)。 通過(guò)有效組織和組合，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神，銷售部門和招商部門緊密配合，相互協(xié)作，以完成預(yù)定的招商任務(wù)為目標(biāo)。 根據(jù)業(yè)主委托和自營(yíng)情況存在變數(shù)的實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，最大限度保持規(guī)劃布局的整體性和完整性。 人流、車流的動(dòng)線設(shè)計(jì)，形成對(duì)人、車的有效引導(dǎo)。 公園內(nèi)路燈、商業(yè)大樓光彩工程等。 合理規(guī)劃項(xiàng)目周邊區(qū)域，吸引消費(fèi)者。 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)廣告位、商家店招、導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)、POP廣告等，有較高的信息能見(jiàn)度。 對(duì)于整體租賃、投資盲目、無(wú)主見(jiàn)的業(yè)主，要讓其感到該規(guī)劃方案無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)當(dāng)，不能因個(gè)別業(yè)主的原因使方案夭折。 對(duì)有對(duì)立情緒、不配合的業(yè)主要采取個(gè)別溝通或轉(zhuǎn)移矛盾、無(wú)形施壓、冷處理及難題回饋、小利驅(qū)動(dòng)等辦法，使業(yè)主認(rèn)同租賃方案。 對(duì)部分持觀望態(tài)度之業(yè)主，在未簽署委托協(xié)議前，將其視為自營(yíng)，并加以公布，既宣傳了已進(jìn)場(chǎng)商家的數(shù)量，又能迫使其盡快明確委托出租或自營(yíng)，有利于招商順利進(jìn)行。 根據(jù)商家意愿，結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃為商家選擇23個(gè)場(chǎng)地方案，使業(yè)主接受商家認(rèn)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。 確定業(yè)主自營(yíng)數(shù)量和經(jīng)營(yíng)品類，并及時(shí)在招商圖表上公開(kāi)，借勢(shì)引商。 對(duì)于猶豫、徘徊的商家，找準(zhǔn)原因，對(duì)癥下藥。 對(duì)意向性較強(qiáng)、業(yè)態(tài)相符、經(jīng)營(yíng)規(guī)模適度的商家，要積極跟進(jìn)，增強(qiáng)商家經(jīng)營(yíng)信心，消除其對(duì)項(xiàng)目的擔(dān)憂，促使其下決心。 充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對(duì)本項(xiàng)目的不利輿論，對(duì)不同態(tài)度的商家采取不同的應(yīng)對(duì)策略。 對(duì)商家要進(jìn)行正面激勵(lì)和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營(yíng)信心，對(duì)商家提出經(jīng)營(yíng)建議，表現(xiàn)最大的真誠(chéng)度，贏得商家的信賴。 根據(jù)引進(jìn)的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的成功率。 掌握時(shí)機(jī)，利用引進(jìn)的主力商家及品牌商家在業(yè)界的影響力，擴(kuò)大宣傳，全面開(kāi)展招商工作。 依據(jù)商家資源儲(chǔ)備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，先易后難，嚴(yán)格控制和把握項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，完成主力商家的招商工作。 廣告招商通過(guò)各種推廣活動(dòng)和宣傳制造題材，擴(kuò)大“**城市花園”商業(yè)項(xiàng)目的影響力，吸引目標(biāo)客戶的注意力，促進(jìn)招商。 以商引商在定向招商的基礎(chǔ)上，利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。 定向招商依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)主力商家及牽頭租戶實(shí)行定向招