【正文】 10233 (六)綠化費 項目數(shù)量單價月支出綠化費41400㎡17388(七)保安費 日常耗材、裝備保養(yǎng) 綜合測算 (四)公用水電費項目數(shù)量單價月支出公用電費5000度23500公用水費3500噸4200合計27700 9984 12 不可預(yù)見費 4% 600 2500 2500 500 8 消防系統(tǒng)維保費 小計 800 小計 2000 總計 營業(yè)稅金及附加 %（5）個性化服務(wù)的提供和推廣。增收節(jié)支工作 （3）爭創(chuàng)“長春市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，并獲得稱號。第二年 （1）根據(jù)首年開支預(yù)算，合理調(diào)整財政收支。（6）開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，有償、無償服務(wù)。（4）建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)辦公無紙自動化。（3）全面導(dǎo)入CI識別系統(tǒng)。三、管理期內(nèi)工作計劃第一年 （1）全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系，修訂和完善符合園區(qū)特點的各項管理規(guī)章制度及操作。5 .配合銷售 物業(yè)交付使用（1）以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動銷售， 及時將顧客信息反饋給銷售部。 （2）各類圖紙資料的裝訂歸檔。 （3）裝修施工工程監(jiān)控。 物業(yè)交付使用起（1）裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定。 （2）針對業(yè)主合理意見，進(jìn)行糾正措施。（5）入伙手續(xù)辦理。（3）明確入伙流程及各崗位職責(zé)。第九節(jié)．工作計劃二、入伙階段工作計劃 物業(yè)交付使用前后三個月（1）與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價局、電信、銀行等有關(guān)部門取得聯(lián)系，開展有關(guān)工作。如送奶送報，看護(hù)老人、病人、兒童，訂票送票，代為購物，送貨上門等等。 處理好物業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系 一個大型物業(yè)內(nèi)部居住著各種職業(yè)、性格的業(yè)主和用戶，物業(yè)管理公司可通過開展聯(lián)誼活動，讓業(yè)主和用戶有機(jī)會交流，加深理解，減少糾紛和爭執(zhí)的發(fā)生。協(xié)調(diào)各方面社會關(guān)系 物業(yè)管理公司應(yīng)與派出所、街道居委會經(jīng)常保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)好工作。 日常維護(hù) 物業(yè)在使用過程中會出現(xiàn)很多問題，須有一支全天侯的維修隊伍，隨叫隨到，及時處理各類小修、急修工作，方便業(yè)主和使用人。 消防工作 物業(yè)管理應(yīng)高度重視消防工作，一定要保證消防設(shè)備處于良好待用狀態(tài)，并培訓(xùn)一支業(yè)余消防隊伍，一遇火情可立即作出反應(yīng)。 安全保衛(wèi) 在現(xiàn)實生活中，每個人都希望有安全感。訂立規(guī)章制度包括但不限于：前期物業(yè)管理協(xié)議 管理服務(wù)公約 業(yè)主公約 業(yè)主委員會章程 居住指南 裝修指南 住戶手冊 住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法精神文明公約 治安管理規(guī)定 車輛進(jìn)出和停放管理規(guī)定 消防管理規(guī)定 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 招牌、廣告及公共場地、墻壁、屋面管理規(guī)定營業(yè)場所管理規(guī)定 文娛場所管理規(guī)定 裝飾裝修管理規(guī)定內(nèi)部管理制度，如：人事管理制度 投訴管理制度 福利管理制度 通訊設(shè)備管理制度 管理體系及重大事項決策管理制度 考勤管理制度 員工基本規(guī)范 文件管理制度 財務(wù)管理制度 預(yù)算管理制度 培訓(xùn)管理制度 獎懲管理制度質(zhì)量手冊及程序文件，如：質(zhì)量手冊 文件控制程序文件質(zhì)量記錄程序文件 管理評審程序文件 人力資源程序文件 合同評審程序文件物業(yè)接管程序文件 服務(wù)項目的設(shè)計開發(fā)程序文件 采購程序文件 入住管理程序文件 內(nèi)部審核程序文件不合格程序文件 數(shù)據(jù)分析程序文件 糾正措施程序文件 預(yù)防措施程序文件工作手冊，如：紀(jì)檢糾察工作手冊 各級崗位職責(zé)工作手冊 社區(qū)文化工作手冊 公共場地工作手冊 營業(yè)文娛場所工作手冊房屋整改工作手冊 空房管理工作手冊 住戶入住工作手冊 裝修管理工作手冊 投訴的接待和處理工作手冊住戶意見的征求、評議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊 住戶檔案管理工作手冊 物業(yè)軟件的錄入工作手冊便民服務(wù)實施工作手冊 費用的統(tǒng)計、收取和追收欠款工作手冊 環(huán)衛(wèi)工作手冊 綠化工作手冊 報修工作手冊供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊 給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊 電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊 指揮中心設(shè)施設(shè)備工作手冊智能IC卡操作工作手冊 庫房工作手冊 突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊 勤務(wù)工作手冊 安全工作手冊門衛(wèi)工作手冊 巡邏工作手冊 指揮中心工作手冊 ISO9001認(rèn)證規(guī)劃 爭創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃第八節(jié)．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容日常管理 日常管理是經(jīng)濟(jì)性的管理和服務(wù)，包括以下內(nèi)容： 日常養(yǎng)護(hù) 對于一個物業(yè)來說，配套的機(jī)電設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)、共用設(shè)施等應(yīng)經(jīng)常、定期地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，讓其維持良好的運行狀態(tài)，延長設(shè)備的使用壽命。愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。設(shè)置必要的公共洗手間。公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一。公共照照開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。圍墻和大門設(shè)置。為改變這一狀況，顧問商將從管理者的角度，對物業(yè)及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如：建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計。四、 從管理者角度，改善設(shè)計缺陷在以往許多項目中，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)施，事實上，沒有哪一家設(shè)計單位對物業(yè)日后的運行及管理能夠比有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司有更深刻理解。根據(jù)“水漪裊銅”情況提出物業(yè)改良及增減工程項目之建議，以節(jié)省工程費用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。針對智能化采用的程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展的需求，以及盡量減少投資成本。對買家提供超前服務(wù)，定期征詢意見，提供物業(yè)管理信息等。對管理服務(wù)承諾實施計劃安排，增加買家信心。為銷售人員提供物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn)，商討在銷售中有關(guān)的物業(yè)管理問題。第七節(jié)．早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、 前期工作計劃對物業(yè)的建筑遺留事項提出意見和建議對物業(yè)的機(jī)電設(shè)施運行提出意見和建議對物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議參與各項工程招標(biāo)工作跟進(jìn)物業(yè)裝修施工和設(shè)備安裝過程編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算編制物業(yè)管理啟動預(yù)算協(xié)助管理公司申報管理費和其他收費標(biāo)準(zhǔn)協(xié)助建立人員架構(gòu)，并幫助招聘管理員工制定及完善各項物業(yè)管理制度定期對各部員工進(jìn)行培訓(xùn)安排清潔和保險招投標(biāo)協(xié)助挑選和定制員工制服二、 協(xié)助物業(yè)推廣，促進(jìn)物業(yè)銷售運用顧問商的介入，加強(qiáng)購房者對售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心，更有助于貴公司樹立品牌形象，同時顧問商還將協(xié)助銷售宣傳推廣活動，如：建議在售樓現(xiàn)場派駐老年門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員，并身著顧問商在香港專業(yè)設(shè)計的制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作，務(wù)求前期建立物業(yè)品牌形象。物業(yè)管理檔案是事實、數(shù)據(jù)和經(jīng)驗的記錄，是真實的可靠的原始資料，既為同一項目不同時期的情況提供比較參考，也為同時期的不同項目之間提供參照。如果某業(yè)主搞裝修設(shè)計時無法確認(rèn)承重墻、柱的位置，物管即可通過查閱該房屋原始圖紙幫助業(yè)主確認(rèn)承重結(jié)構(gòu)。憑證作用是物業(yè)管理檔案最基本的特點，由其形成過程及內(nèi)容決定，是使檔案優(yōu)于其他各種物業(yè)管理資料的一種作用。物業(yè)管理檔案的作用物業(yè)管理檔案主要有兩個作用。然而，在物業(yè)管理檔案的建立和日常管理的過程中，管理者卻經(jīng)常遇到查詢困難、內(nèi)容缺失嚴(yán)重、借閱混亂等問題。第六節(jié)．檔案資料的建立與管理物業(yè)管理檔案包括業(yè)主檔案、圖紙檔案、維修檔案、會計檔案等。 垃圾收集清運：每日2次收集、清運各戶生活垃圾和小區(qū)公共場所垃圾。 拖洗、沖洗：每周拖洗各層走廊、樓梯；每月沖洗道路、公共場所、休閑場所、建筑小品等。每周清公共天花板、墻壁、燈罩灰塵。 九、主管交辦的其他工作。 七、發(fā)現(xiàn)電梯因停電、故障等原因致使乘客困梯時，應(yīng)在確保自身及乘客安全的前提下及時放人，如果沒有絕對把握應(yīng)緊急通知維保單位派技術(shù)人員到現(xiàn)場放人。 五、在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前的30日內(nèi)向檢驗機(jī)構(gòu)提出定期檢驗申請。 電梯工職責(zé)一每日檢查電梯運行情況，做好記錄； 二、妥善保管電梯層門三角鑰匙、機(jī)房鑰匙； 三、監(jiān)督電梯日常維保單位定期檢修、保養(yǎng)電梯，并跟蹤、了解檢修和保養(yǎng)結(jié)果。 六、認(rèn)真做好交接班記錄和機(jī)房及設(shè)備衛(wèi)生。 四、每日記錄當(dāng)天各共用電計量表數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常情況立即檢查處理。 三、按安排定期維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備，做好記錄。維修工職責(zé)一堅守崗位，做好值班記錄。 六、建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備和工具臺帳及管理。四、維修人員值班和零星維修。 三、與供電、供水、電梯、發(fā)電機(jī)廠商等部門保持聯(lián)系，及時處理故障等。 維修主管職責(zé) 一、制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)月、季、年計劃，負(fù)責(zé)實施。 七、協(xié)助開展有償服務(wù)。 五、巡查所管理的樓房，配合安防、保潔和維修工，維護(hù)樓房及其區(qū)域內(nèi)治安秩序、環(huán)境衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并向主任匯報，跟蹤處理情況。 三、抄水、電表，分?jǐn)偣灿盟娰M，收費和登帳工作。 樓管員職責(zé) 一、熟悉所管轄樓房的結(jié)構(gòu)、管線走向、各種設(shè)備位置、各種開關(guān)位置、簡單水電故障的判別；熟悉所管轄樓房的樓層單元布置、戶數(shù)、業(yè)主姓名、常住人口等業(yè)主檔案。 六、執(zhí)行管理部的管理計劃。 四、處理業(yè)主的投訴，并做好跟蹤和回訪工作。 二、業(yè)主收樓工作以及二次裝修的監(jiān)督管理。 六、社區(qū)文化宣傳和創(chuàng)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”工作。 四、管理項目的收費工作，確保達(dá)到和提高公司下達(dá)的收費率。 二、項目的接管驗收與組織業(yè)主接房手續(xù)， 三、日常管理的計劃、布置、檢查落實。 分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 處理管理點管理合同到期的善后工作。 具體制定新承接的物業(yè)驗收接管計劃，向管理部移交。 分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 負(fù)責(zé)接待和有關(guān)外聯(lián)工作。 檔案管理。 文收發(fā)，送閱、存檔。 檢查督促收費，催討債權(quán)人事行政部職責(zé) 員工招聘、轉(zhuǎn)正、辭職辭退、考勤、工資、福利管理等，并建立人事檔案。 按時交納稅金。 發(fā)票和收據(jù)的管理。 出納職責(zé)： 按財務(wù)管理規(guī)定，負(fù)責(zé)現(xiàn)金和銀行存款的管理和帳務(wù)處理。 財務(wù)檔案管理。 及時處理帳務(wù)，上報各種財務(wù)報表。 財務(wù)部職責(zé)會計職責(zé) ： 制訂財務(wù)管理制度和財務(wù)計劃，報執(zhí)行董事審批。 制定物資采購計劃，報批后實施。 建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備臺帳。 小區(qū)有關(guān)設(shè)備的檢修，安排組織零星維修。 維修部職責(zé)制定設(shè)施設(shè)備維保月、季、年計劃，報批。 1提出安防員的獎罰方案。 編制治安突發(fā)事件和重點防火部位的滅火預(yù)案 1治安和火警事件的處理。 組織消防設(shè)施設(shè)備檢查，運行管理的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 制定小區(qū)施工人員的管理，并組織實施。 檢查安防值班，包括夜間。 安防人員的考核，提出轉(zhuǎn)正、調(diào)動、辭退等。 分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 安排小區(qū)水池清洗、水質(zhì)化驗，綠化工作。 與行業(yè)管理、街居及小區(qū)業(yè)委會協(xié)調(diào)有關(guān)工作。 負(fù)責(zé)處理管理處上報的重要投訴。 管理處的周檢和月檢，建立小區(qū)資料檔案。 。總經(jīng)理助理職責(zé) 負(fù)責(zé)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的拓展； 新承接的物業(yè)驗收接管計劃和交接； 管理點管理合同到期的后工作。總經(jīng)理職責(zé) 主持公司的經(jīng)營管理工作，分管人事部、安防部、工程部； 擬訂公司年度經(jīng)營計劃草案，并組織實施； 擬訂公司基本管理制度和內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案； 擬訂公司規(guī)章制度方案； 提請聘任或調(diào)聘公司副總經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人； 執(zhí)行董事交辦的工作。 產(chǎn)假：女員工分娩，必須持有醫(yī)院證明及準(zhǔn)生證，可享受有薪假期九十天，發(fā)給基本工資。 結(jié)婚假：正式員工結(jié)婚時可享受有薪假期三天，晚婚假七至十五天。 公司本部工作人員、管理處副主任以上人員加班不補休、不計加班費。法定節(jié)假日加班確實無法安排補休的，予以計發(fā)加班費。 加班按每4小時為一個計量單位計,實際加班時間應(yīng)扣除每次用膳時間3 0分鐘。八、加班 員工（管理處主任以下）因公務(wù)需延長工作時間，或節(jié)假日加班，需事先填寫加班申請單，經(jīng)批準(zhǔn)后方可加班。若忘簽到經(jīng)查不切實，則以曠工論處并記大過一次。 上、下班漏簽到者由各部門負(fù)責(zé)人證實簽核。 若發(fā)生以上各條情形，實屬事出有因，經(jīng)上一級領(lǐng)導(dǎo)簽署后，可酌情處理。 六、遲到 上班以后簽到為遲到。 員工考勤管理制度員工考勤管理制度員工考勤管理制度員工考勤管理制度五、工作（作息）時間每周六天工作制四十二小時，每天工作時間七小時。 因工作需要，對員工進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，可提出書面申請，由公司統(tǒng)一安排。 員工培訓(xùn)制度員工培訓(xùn)制度員工培訓(xùn)制度員工培訓(xùn)制度 三、新員工必須接受崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后方可上崗。 員工服務(wù)工齡，自試用之日起計算。 試用期中的員工，如發(fā)現(xiàn)不符合錄用條件或表現(xiàn)不良者，或因公司經(jīng)營發(fā)生變化而產(chǎn)生冗員的，及時予以辭退或解聘。 二、員工聘用程序與審批權(quán)限： 應(yīng)聘人員應(yīng)如實填寫登記表、并備有關(guān)證件影印件，經(jīng)資格審查、公司領(lǐng)導(dǎo)審批后辦理錄用手續(xù)。 外來人口必須提供規(guī)定的有關(guān)證件。建立“服務(wù)明星”評比制度，明確獎懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報等工作。急修：急修及時率達(dá)98％以上：維修人員三十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場㈡管理措施 在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門指導(dǎo)下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。物品搬運出入時間為8:30—12:00,14:00—17:00