【正文】 說明：以上成員可能會(huì)因?qū)嶋H工作需要而有所調(diào)整，但顧問商將保證其基本素質(zhì)要求和服務(wù)質(zhì)量。10樓宇智能化工程師從事樓宇自控、消防系統(tǒng)等相關(guān)工作設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試多年。8電梯工程師工業(yè)自動(dòng)化專業(yè)，從事物管設(shè)備淮護(hù)多年。6空調(diào)工程師從事空調(diào)設(shè)備和機(jī)電設(shè)備等的維修養(yǎng)護(hù)、工程改造及管理工作多年，歷任部門助理、副經(jīng)理。4給排水工程師工程師從事建筑給排水施工管理數(shù)年，99年起從事物管給排水設(shè)備管理。2質(zhì)量管理碩土國家注冊(cè)審核員機(jī)械專業(yè)，95年初起從事物業(yè)管理工作，歷年來多次被評(píng)為先進(jìn)工作者，任公司ISO9001管理者代表。六、 物業(yè)管理策劃：為發(fā)展商自行組建物業(yè)管理公司、后期物業(yè)管理、小區(qū)識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)提供合理和可行性方案。四、 駐場(chǎng)顧問管理：使用發(fā)展商的物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照；我們將派駐資深物業(yè)人員擔(dān)任項(xiàng)目物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人，其余員工與物業(yè)管理公司簽訂勞動(dòng)合同；駐場(chǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)將專業(yè)的、先進(jìn)的服務(wù)理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)日常運(yùn)作中；我們定期派遣高級(jí)資深人員到現(xiàn)場(chǎng)視察，同時(shí)給予項(xiàng)目強(qiáng)有力的后備支援，確保內(nèi)部考核制度得以實(shí)施，使物業(yè)管理水平不斷提高。三、 共同管理：客戶可選擇合作組織管理隊(duì)伍，共同管理物業(yè)。二、 授權(quán)管理：客戶可選擇保留管理及財(cái)務(wù)管理權(quán)，但委托我們對(duì)其余部分的管理運(yùn)作提供服務(wù)。因應(yīng)客戶的不同要求，我們的服務(wù)模式大致可以分為以下幾種供選擇：一、 全權(quán)管理：使用我們的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；所有員工均與我們簽約，由我們負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的運(yùn)作，發(fā)展商有監(jiān)督控制的權(quán)力，同時(shí)亦無需花費(fèi)精力于管理瑣事中；發(fā)展商根據(jù)物業(yè)面積和使用性質(zhì)補(bǔ)貼一定費(fèi)用作為物業(yè)運(yùn)作的起動(dòng)資金。 提升設(shè)備系統(tǒng)功率：保持系統(tǒng)在其最高運(yùn)行功率，以減低運(yùn)作費(fèi)用及延長(zhǎng)設(shè)備使用期。利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)工作提升員工知識(shí)水平，加強(qiáng)工作質(zhì)量和效率，強(qiáng)調(diào)一崗多能、一崗多專，以達(dá)到精簡(jiǎn)架構(gòu)的目的。顧問商將幫助管理商在服務(wù)過程中憑借以往的管理經(jīng)驗(yàn)，安排成立專題研究小組，并按照實(shí)際情況制定預(yù)算，盡量節(jié)省管理開支。每一位員工必須具備高度責(zé)任感和很高的工作效率，能夠快速、高效、高質(zhì)量的完成自己的工作。在這種形勢(shì)下，管理商必須努力提高服務(wù)質(zhì)量，參與市場(chǎng)竟?fàn)帲粩鄶U(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增加新的物業(yè)管理項(xiàng)目，降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，狀大實(shí)力，最終成為一個(gè)規(guī)范化、規(guī)?；?、信息化、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司，在成都，乃至全國創(chuàng)出自己所特有的企業(yè)品牌。同時(shí)，盡力開辦超市、托兒所、幼兒園、活動(dòng)中心、酒吧等多種經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，最終走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性循環(huán)。開源部份 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營(yíng)：本著“取之小區(qū)、用于小區(qū)”的原則，嚴(yán)格按照物價(jià)部門審批的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)。第十二節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)用分析顧問商將指導(dǎo)管理商在經(jīng)營(yíng)管理上最終實(shí)規(guī)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。二、 解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。 安排制訂電腦化會(huì)計(jì)程序，建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶資料儲(chǔ)存庫，以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)政狀況預(yù)算，作為未來發(fā)展之根據(jù)及參考。 按國家規(guī)定之法規(guī)和小區(qū)公約、制訂處理欠款及其他費(fèi)用程序，以確保穩(wěn)定管理收入。對(duì)于表現(xiàn)不好的員工應(yīng)及時(shí)進(jìn)行批評(píng)教育。 明確員工職責(zé)，加強(qiáng)崗位監(jiān)督管理商所有員工（包括總經(jīng)理）的崗位職責(zé)都必須以書面形式予以描述記錄，并且在員工進(jìn)入公司的第一天給予充分的明確。從長(zhǎng)期來看，只有依靠吸納社會(huì)和高等院校的優(yōu)秀人員。人力資源管理主要從以下二個(gè)方面開展工作： 加強(qiáng)人才培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)顧問商將指導(dǎo)管理商制訂每年度的員工培訓(xùn)計(jì)劃，以確保員工能夠受到應(yīng)有的崗位和專業(yè)培訓(xùn)。八、 人力資源管理物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性和實(shí)踐性很強(qiáng)的工作，全過程、全方面的物業(yè)管理運(yùn)作專業(yè)跨度很廣，需要各方面人才?！?開展物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證自檢工作。≈ 按物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證要求進(jìn)行整改完善?！?建立和完善物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證管理文件系統(tǒng)?！?制定物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量、環(huán)保認(rèn)證工作計(jì)劃?！?利用網(wǎng)上資訊，作推廣并提供服務(wù)?！?可聯(lián)絡(luò)其它大型會(huì)所作聯(lián)營(yíng)方式，互相合作以提高竟?fàn)幜?。?成立各種分支團(tuán)體，如婦女會(huì)、長(zhǎng)者會(huì)等，可優(yōu)惠享受會(huì)所設(shè)施。以下工作由顧問商指導(dǎo)管理商各部門分別負(fù)責(zé)。為客戶提供最時(shí)尚的生活方式，妥善處理各種繁瑣的日常家務(wù)，使客戶能節(jié)省更多寶貴時(shí)間，去享受閑逸的生活。以上工作由顧問商指導(dǎo)管理商客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)完成?！?在協(xié)調(diào)客戶之間予盾方面，管理商應(yīng)扮演一個(gè)公正人的角色，避免予盾加劇，使物業(yè)保持良好的氣氛?！?參與各類社會(huì)活動(dòng)，如籌款、演出、賑災(zāi)扶貧等，建立“水漪裊銅”地位?！?舉辦各類社區(qū)活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)、健康、快樂的生活方式，如：各類型比賽、社交活動(dòng)、旅行、文娛晚會(huì)等?！?編印“水漪裊銅”通訊刊物、自辦“水漪裊銅”社區(qū)電視電臺(tái)作為發(fā)展商、管理商與客戶及各客戶之間溝通的途徑。四、 公共服務(wù)和社區(qū)文化建立一個(gè)健康、和諧的社區(qū)環(huán)境氣氛，有助于增加客戶對(duì)“水漪裊銅”的歸屬感，從而支持和配合“水漪裊銅”的物業(yè)管理工作。認(rèn)真仔細(xì)的做好“水漪裊銅”小區(qū)車輛停放和小區(qū)道路行駛秩序的管理，以及安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等各項(xiàng)防范工作。因此，大量的安全防范和公共秩序管理工作也將是“水漪裊銅”管理商重要的日常工作內(nèi)容。以上工作由顧問商指導(dǎo)管理商環(huán)境部負(fù)責(zé)完成。二、 環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)“水漪裊銅”在建成后，%、管理和維護(hù)好這樣大量的綠化面積和公共面積，使客戶的居住環(huán)境、公共空間的環(huán)衛(wèi)保潔以及園林綠化養(yǎng)護(hù)得到充分保證，是十分重要工作。第十節(jié) 正式物業(yè)營(yíng)運(yùn)工作“水漪裊銅”物業(yè)管理進(jìn)行全方位運(yùn)作工作后，將以下九個(gè)方面為工作重點(diǎn)：一、 保障和滿足客戶的基本居住需求日常大量的物業(yè)管理工作是圍繞著客戶的居住保障進(jìn)行的，它主要包括供水、排水、煤氣、交通、郵電、有線電視、線路暢通、供電、照明、電力系統(tǒng)的穩(wěn)定、消防設(shè)施、土建結(jié)構(gòu)的安全保障，以及對(duì)突發(fā)事件的急修、搶修等。亦可根椐貴司需要，安排高級(jí)管理層人員赴國外或香港、沿海參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受及吸納先進(jìn)的管理方式及理念。 為各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。七、 訂立規(guī)章制度在對(duì)物業(yè)實(shí)施管理之前，顧問商將根據(jù)物業(yè)設(shè)計(jì)度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、籌備成主業(yè)主委員會(huì)事誼、印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便管理公司能有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理?！?提供成品保護(hù)措施?！?協(xié)助檢查施工質(zhì)量?！?在交付前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報(bào)一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。在“水漪裊銅”交付前期，顧問商將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如：≈ 檢討施工進(jìn)度?！?愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置?！?配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄?！?設(shè)置必要的公共洗手間。≈ 公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一?！?公共照照開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長(zhǎng)明形式開閉?！?圍墻和大門設(shè)置。為改變這一狀況，顧問商將從管理者的角度，對(duì)物業(yè)及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計(jì)中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如：≈ 建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)。四、 從管理者角度，改善設(shè)計(jì)缺陷在以往許多項(xiàng)目中，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)施，事實(shí)上，沒有哪一家設(shè)計(jì)單位對(duì)物業(yè)日后的運(yùn)行及管理能夠比有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司有更深刻理解?！?根據(jù)“水漪裊銅”情況提出物業(yè)改良及增減工程項(xiàng)目之建議，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益?！?針對(duì)智能化采用的程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展的需求，以及盡量減少投資成本。≈ 對(duì)買家提供超前服務(wù)，定期征詢意見，提供物業(yè)管理信息等。≈ 對(duì)管理服務(wù)承諾實(shí)施計(jì)劃安排，增加買家信心?！?為銷售人員提供物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn)，商討在銷售中有關(guān)的物業(yè)管理問題。主要工作包括：≈ 對(duì)物業(yè)的建筑遺留事項(xiàng)提出意見和建議≈ 對(duì)物業(yè)的機(jī)電設(shè)施運(yùn)行提出意見和建議≈ 對(duì)物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議≈ 參與各項(xiàng)工程招標(biāo)工作≈ 跟進(jìn)物業(yè)裝修施工和設(shè)備安裝過程≈ 編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算≈ 編制物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算≈ 協(xié)助管理公司申報(bào)管理費(fèi)和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)≈ 協(xié)助建立人員架構(gòu)，并幫助招聘管理員工≈ 制定及完善各項(xiàng)物業(yè)管理制度≈ 定期對(duì)各部員工進(jìn)行培訓(xùn)≈ 安排清潔和保險(xiǎn)招投標(biāo)≈ 協(xié)助挑選和定制員工制服二、 協(xié)助物業(yè)推廣，促進(jìn)物業(yè)銷售運(yùn)用顧問商的介入，加強(qiáng)購房者對(duì)售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心，更有助于貴公司樹立品牌形象，同時(shí)顧問商還將協(xié)助銷售宣傳推廣活動(dòng)，如：≈ 建議在售樓現(xiàn)場(chǎng)派駐老年門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員，并身著顧問商在香港專業(yè)設(shè)計(jì)的制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作，務(wù)求前期建立物業(yè)品牌形象。從專業(yè)角度來看，愈早能讓物業(yè)管理隊(duì)伍熟識(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，就愈早能有序的對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行有效管理。三、 溝通顧問商建議除了與管理商進(jìn)行物業(yè)管理工作例會(huì)外，亦需要與發(fā)展商定期開會(huì)溝通工作進(jìn)度及改進(jìn)事項(xiàng)。物業(yè)管理服務(wù)架構(gòu)表成都龍威實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司成都潔華物業(yè)管理有限公司“水漪裊銅”物業(yè)管理公司 物業(yè)管理工程支援物業(yè)總經(jīng)理 財(cái)務(wù)支援培訓(xùn)支援客戶服務(wù)中心行政支援人事支援計(jì)財(cái)部總經(jīng)辦 工程部經(jīng)營(yíng)部 環(huán)境部保安部 第八節(jié) 溝通管控一、 監(jiān)察顧問商將非常重視總部監(jiān)督及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等各類有經(jīng)驗(yàn)的管理層人員，定期前往現(xiàn)場(chǎng)巡視、檢查、指導(dǎo)并參加管理例會(huì)，及時(shí)指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見，主要工作包括：