【正文】 說明：以上成員可能會因實際工作需要而有所調整，但顧問商將保證其基本素質要求和服務質量。10樓宇智能化工程師從事樓宇自控、消防系統(tǒng)等相關工作設計、安裝、調試多年。8電梯工程師工業(yè)自動化專業(yè)，從事物管設備淮護多年。6空調工程師從事空調設備和機電設備等的維修養(yǎng)護、工程改造及管理工作多年，歷任部門助理、副經理。4給排水工程師工程師從事建筑給排水施工管理數年，99年起從事物管給排水設備管理。2質量管理碩土國家注冊審核員機械專業(yè)，95年初起從事物業(yè)管理工作，歷年來多次被評為先進工作者，任公司ISO9001管理者代表。六、 物業(yè)管理策劃：為發(fā)展商自行組建物業(yè)管理公司、后期物業(yè)管理、小區(qū)識別系統(tǒng)設計提供合理和可行性方案。四、 駐場顧問管理：使用發(fā)展商的物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照；我們將派駐資深物業(yè)人員擔任項目物業(yè)管理的負責人，其余員工與物業(yè)管理公司簽訂勞動合同；駐場經理負責將專業(yè)的、先進的服務理念貫穿于整個項目的物業(yè)日常運作中；我們定期派遣高級資深人員到現場視察，同時給予項目強有力的后備支援，確保內部考核制度得以實施，使物業(yè)管理水平不斷提高。三、 共同管理：客戶可選擇合作組織管理隊伍，共同管理物業(yè)。二、 授權管理：客戶可選擇保留管理及財務管理權，但委托我們對其余部分的管理運作提供服務。因應客戶的不同要求，我們的服務模式大致可以分為以下幾種供選擇：一、 全權管理：使用我們的營業(yè)執(zhí)照；所有員工均與我們簽約，由我們負責整個物業(yè)的運作，發(fā)展商有監(jiān)督控制的權力，同時亦無需花費精力于管理瑣事中；發(fā)展商根據物業(yè)面積和使用性質補貼一定費用作為物業(yè)運作的起動資金。 提升設備系統(tǒng)功率：保持系統(tǒng)在其最高運行功率，以減低運作費用及延長設備使用期。利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓工作提升員工知識水平，加強工作質量和效率，強調一崗多能、一崗多專，以達到精簡架構的目的。顧問商將幫助管理商在服務過程中憑借以往的管理經驗，安排成立專題研究小組，并按照實際情況制定預算，盡量節(jié)省管理開支。每一位員工必須具備高度責任感和很高的工作效率，能夠快速、高效、高質量的完成自己的工作。在這種形勢下，管理商必須努力提高服務質量，參與市場竟爭，不斷擴大經營規(guī)模，增加新的物業(yè)管理項目，降低企業(yè)負擔，狀大實力，最終成為一個規(guī)范化、規(guī)?；?、信息化、專業(yè)化的現代化物業(yè)管理公司，在成都，乃至全國創(chuàng)出自己所特有的企業(yè)品牌。同時，盡力開辦超市、托兒所、幼兒園、活動中心、酒吧等多種經營場所，最終走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性循環(huán)。開源部份 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經營：本著“取之小區(qū)、用于小區(qū)”的原則，嚴格按照物價部門審批的收費標準收取物業(yè)管理費。第十二節(jié) 物業(yè)管理費用分析顧問商將指導管理商在經營管理上最終實規(guī)經濟獨立核算，自負盈虧。二、 解決遺留的疑難問題，協助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運行。 安排制訂電腦化會計程序，建立財務及業(yè)戶資料儲存庫，以提供準確資料及財政狀況預算，作為未來發(fā)展之根據及參考。 按國家規(guī)定之法規(guī)和小區(qū)公約、制訂處理欠款及其他費用程序，以確保穩(wěn)定管理收入。對于表現不好的員工應及時進行批評教育。 明確員工職責，加強崗位監(jiān)督管理商所有員工（包括總經理）的崗位職責都必須以書面形式予以描述記錄，并且在員工進入公司的第一天給予充分的明確。從長期來看，只有依靠吸納社會和高等院校的優(yōu)秀人員。人力資源管理主要從以下二個方面開展工作： 加強人才培訓，提高員工素質顧問商將指導管理商制訂每年度的員工培訓計劃，以確保員工能夠受到應有的崗位和專業(yè)培訓。八、 人力資源管理物業(yè)管理是一項專業(yè)性和實踐性很強的工作，全過程、全方面的物業(yè)管理運作專業(yè)跨度很廣，需要各方面人才?！?開展物業(yè)優(yōu)秀達標和質量、環(huán)保認證自檢工作?！?按物業(yè)優(yōu)秀達標和質量、環(huán)保認證要求進行整改完善?！?建立和完善物業(yè)優(yōu)秀達標和質量、環(huán)保認證管理文件系統(tǒng)。≈ 制定物業(yè)優(yōu)秀達標和質量、環(huán)保認證工作計劃。≈ 利用網上資訊，作推廣并提供服務?！?可聯絡其它大型會所作聯營方式，互相合作以提高竟爭力。≈ 成立各種分支團體，如婦女會、長者會等，可優(yōu)惠享受會所設施。以下工作由顧問商指導管理商各部門分別負責。為客戶提供最時尚的生活方式，妥善處理各種繁瑣的日常家務，使客戶能節(jié)省更多寶貴時間，去享受閑逸的生活。以上工作由顧問商指導管理商客戶服務中心負責完成?！?在協調客戶之間予盾方面，管理商應扮演一個公正人的角色，避免予盾加劇，使物業(yè)保持良好的氣氛?！?參與各類社會活動，如籌款、演出、賑災扶貧等，建立“水漪裊銅”地位。≈ 舉辦各類社區(qū)活動，強調運動、健康、快樂的生活方式，如：各類型比賽、社交活動、旅行、文娛晚會等?！?編印“水漪裊銅”通訊刊物、自辦“水漪裊銅”社區(qū)電視電臺作為發(fā)展商、管理商與客戶及各客戶之間溝通的途徑。四、 公共服務和社區(qū)文化建立一個健康、和諧的社區(qū)環(huán)境氣氛，有助于增加客戶對“水漪裊銅”的歸屬感，從而支持和配合“水漪裊銅”的物業(yè)管理工作。認真仔細的做好“水漪裊銅”小區(qū)車輛停放和小區(qū)道路行駛秩序的管理，以及安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等各項防范工作。因此，大量的安全防范和公共秩序管理工作也將是“水漪裊銅”管理商重要的日常工作內容。以上工作由顧問商指導管理商環(huán)境部負責完成。二、 環(huán)境的保護和建設“水漪裊銅”在建成后，%、管理和維護好這樣大量的綠化面積和公共面積，使客戶的居住環(huán)境、公共空間的環(huán)衛(wèi)保潔以及園林綠化養(yǎng)護得到充分保證，是十分重要工作。第十節(jié) 正式物業(yè)營運工作“水漪裊銅”物業(yè)管理進行全方位運作工作后，將以下九個方面為工作重點：一、 保障和滿足客戶的基本居住需求日常大量的物業(yè)管理工作是圍繞著客戶的居住保障進行的，它主要包括供水、排水、煤氣、交通、郵電、有線電視、線路暢通、供電、照明、電力系統(tǒng)的穩(wěn)定、消防設施、土建結構的安全保障，以及對突發(fā)事件的急修、搶修等。亦可根椐貴司需要，安排高級管理層人員赴國外或香港、沿海參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受及吸納先進的管理方式及理念。 為各級員工安排短期入職培訓課程，令他們能充分認識本身應負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。七、 訂立規(guī)章制度在對物業(yè)實施管理之前，顧問商將根據物業(yè)設計度身定制管理模式，制訂相應的規(guī)章及草擬有關文件、籌備成主業(yè)主委員會事誼、印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作，以便管理公司能有序地對物業(yè)進行管理?！?提供成品保護措施?！?協助檢查施工質量?！?在交付前先作驗收，并向發(fā)展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達設計規(guī)格及要求事項。在“水漪裊銅”交付前期，顧問商將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質量的意見和建議，如：≈ 檢討施工進度?！?愛心援助系統(tǒng)和便民設施的設置?！?配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。≈ 設置必要的公共洗手間。≈ 公共機房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一?！?公共照照開關設置及半開、全開和長明形式開閉?！?圍墻和大門設置。為改變這一狀況，顧問商將從管理者的角度，對物業(yè)及設施進行審視，盡可能將設計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內，如：≈ 建筑結構及功能設計。四、 從管理者角度，改善設計缺陷在以往許多項目中，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設計單位確定物業(yè)的功能及配套設施，事實上，沒有哪一家設計單位對物業(yè)日后的運行及管理能夠比有經驗的物業(yè)管理公司有更深刻理解?！?根據“水漪裊銅”情況提出物業(yè)改良及增減工程項目之建議，以節(jié)省工程費用及達到最高經濟效益?！?針對智能化采用的程度和深度進行探討，即可以促進銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展的需求，以及盡量減少投資成本?！?對買家提供超前服務，定期征詢意見，提供物業(yè)管理信息等?！?對管理服務承諾實施計劃安排，增加買家信心?！?為銷售人員提供物業(yè)管理基礎培訓及客戶服務培訓，商討在銷售中有關的物業(yè)管理問題。主要工作包括：≈ 對物業(yè)的建筑遺留事項提出意見和建議≈ 對物業(yè)的機電設施運行提出意見和建議≈ 對物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議≈ 參與各項工程招標工作≈ 跟進物業(yè)裝修施工和設備安裝過程≈ 編制年度物業(yè)管理收支預算≈ 編制物業(yè)管理啟動預算≈ 協助管理公司申報管理費和其他收費標準≈ 協助建立人員架構，并幫助招聘管理員工≈ 制定及完善各項物業(yè)管理制度≈ 定期對各部員工進行培訓≈ 安排清潔和保險招投標≈ 協助挑選和定制員工制服二、 協助物業(yè)推廣，促進物業(yè)銷售運用顧問商的介入，加強購房者對售后優(yōu)質服務的信心，更有助于貴公司樹立品牌形象，同時顧問商還將協助銷售宣傳推廣活動，如：≈ 建議在售樓現場派駐老年門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員，并身著顧問商在香港專業(yè)設計的制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作，務求前期建立物業(yè)品牌形象。從專業(yè)角度來看，愈早能讓物業(yè)管理隊伍熟識項目現場，就愈早能有序的對物業(yè)實體進行有效管理。三、 溝通顧問商建議除了與管理商進行物業(yè)管理工作例會外，亦需要與發(fā)展商定期開會溝通工作進度及改進事項。物業(yè)管理服務架構表成都龍威實業(yè)有限責任公司成都潔華物業(yè)管理有限公司“水漪裊銅”物業(yè)管理公司 物業(yè)管理工程支援物業(yè)總經理 財務支援培訓支援客戶服務中心行政支援人事支援計財部總經辦 工程部經營部 環(huán)境部保安部 第八節(jié) 溝通管控一、 監(jiān)察顧問商將非常重視總部監(jiān)督及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財務、營銷等各類有經驗的管理層人員，定期前往現場巡視、檢查、指導并參加管理例會，及時指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見，主要工作包括：