【正文】 (4)人員 。(2)原材料 。 1996年 2月 1盎司 =416美元 1998年 2月 1盎司 =279美元 而我國(guó)，前幾年，黃金： 138元 /克 現(xiàn)在： 118元 /克 最低 82元 /克 三、結(jié)論：收益不確定，風(fēng)險(xiǎn)大，不可取 第四種：買(mǎi)古玩字畫(huà) 一、收益分析 高利潤(rùn) 二、風(fēng)險(xiǎn)分析 贗品多 不易保存 客戶群少 變現(xiàn)差 三、結(jié)論：收益高但不確定，風(fēng)險(xiǎn)大，不可取 第五種：炒股票 一、收益分析 企業(yè)成長(zhǎng)性好，企業(yè)高業(yè)績(jī)和 利潤(rùn)導(dǎo)致高股息 二、風(fēng)險(xiǎn)分析 股市不健全，全套牢，恢復(fù)時(shí)間長(zhǎng) ， 臺(tái)子歪 —— 政策法規(guī)不健全 三流演員 —— 上市公司大多國(guó)企 三流觀眾 —— 全民皆股，漲跌無(wú)常，紙上富貴，十人中七賠二平一賺 三、結(jié)論：收益高，但風(fēng)險(xiǎn)大，不可取 第六種：辦工廠或做貿(mào)易 一、收益分析 市場(chǎng)好 ,資金足 ,技術(shù)強(qiáng) ,管理優(yōu) ,可以獲利 . 二、風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) (1)產(chǎn)品周期 。 二、風(fēng)險(xiǎn)分析 貨幣貶值 企業(yè)經(jīng)營(yíng)差，關(guān)停并轉(zhuǎn)。 20年貶值 40000倍。 在香港，大富豪中有的人的財(cái)富被蒸發(fā)掉了 40%—— 60%中產(chǎn)階級(jí)變成無(wú)產(chǎn)階級(jí)或負(fù)資產(chǎn)階級(jí)。經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，必然帶來(lái)高通脹，通過(guò)積極的財(cái)政和貨幣政策使人民幣貶值。 二、風(fēng)險(xiǎn)分析 政治風(fēng)險(xiǎn)：銀行存款實(shí)名制，灰色、隱形收入無(wú)處藏身。 98%，扣除 20%的利息稅，只剩 1。 1)、供給 （ 1）地段的稀缺性 —— 方便 （ 2）景觀的稀缺性 —— 健康、享受 （ 3）配套的稀缺性 —— 舒適、安全 （ 4）物管的稀缺性 —— 溫馨 （ 5）人文的稀缺性 —— 尊貴、教育 （ 6）戶型的稀缺性 —— 舒適 （ 7）價(jià)格的高比性 —— 性?xún)r(jià)比高 2)、 需求 —— 所有人都想擁有這樣理想的住宅 橫向比較 核心：收益與風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡 投資的價(jià)值在于增值，但需在一定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi) 對(duì)于悲觀主義者，投資決策的順序應(yīng)是： 1） 第一選擇：收益大，風(fēng)險(xiǎn)小 2） 第二選擇：收益小，風(fēng)險(xiǎn)小 3） 第三選擇：收益大，風(fēng)險(xiǎn)大 4） 第 四選擇：收益小，風(fēng)險(xiǎn)大 正確的投資決策應(yīng)該是：通過(guò)對(duì)各種投資方式的比較，選擇一種 收益 /風(fēng)險(xiǎn)值最大者 第一種：存銀行 一、收益分析 銀行利息低。房子都是鋼筋水泥蓋的，本身并不值錢(qián)，蓋到哪都一樣花錢(qián)，那為什么會(huì)有不同的房?jī)r(jià)呢？很簡(jiǎn)單 ，因?yàn)榈囟尾灰粯?，好地段交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施齊全，而這些是一個(gè)城市經(jīng)過(guò)幾十年甚至上百年，花費(fèi)幾百億甚至上千億的資金才形成，開(kāi)發(fā)商可以建很多房子，很漂亮的房子，但他建不了學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵局、商場(chǎng)，他修不了城市的道路，而是否享受這些是生活質(zhì)量是否提高的顯著標(biāo)志。收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小 （ 7）超前消費(fèi)觀念變化。 7080%， 30年 （ 5）舊城改造力度加大。 （ 3）已購(gòu)公有住房上市。無(wú)房要有房，小房要大房，差房要好房。 55萬(wàn) —— 100萬(wàn)人，若人均 40平方米，則需增加建設(shè) 1800萬(wàn)平方 米。 （ 2）城市土地不可再生 城市可以擴(kuò)展，面積可以在一段時(shí)期增加，但成為城市土地需要很長(zhǎng)時(shí)間。 全國(guó) 13億人口， 8億在農(nóng)村， 5億在城市，全國(guó)城市土地僅，揚(yáng)州城區(qū)僅 50萬(wàn)平方公里，卻居住 65萬(wàn)人口。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，人民收入提高，需求在逐步釋放和實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)全國(guó)人均居住面積才 15平方米，而發(fā)達(dá)國(guó)家已達(dá)到 50平方米左右，發(fā)展中國(guó)家也已達(dá) 3040平方米，假如中國(guó)人均達(dá)到發(fā)展中國(guó)家水平，則每人要增加 20平方米，全國(guó)要蓋280億平方米的房子， 按今年全國(guó)建設(shè) 6億平方米，則需要蓋 45年。 改革開(kāi)放生活水平提高，滿足了吃和穿，從溫飽到小康到富裕，下一個(gè)要解決的就是住和行，而住是當(dāng)務(wù)之急，小康不小康，關(guān)鍵看住房。 1949年解放時(shí) 6億， 1978年改革開(kāi)放時(shí) 10億， 2020年現(xiàn)在將近 14億，每年以 16002020萬(wàn)的速度在增加，是人就要住。 土地不像其他東西如稻谷、電視等可不斷生產(chǎn)，而是用一塊少一塊，今天你在這蓋了房子，除非你拆掉，否則不可能再蓋。 中國(guó) 960萬(wàn)平方公里的土地， 人稱(chēng)地大物博，但 13億人口，人均土地僅 11畝，除去江湖河海森林沙漠山川草原，三山六水一分田，實(shí)際可耕土地很少，不足 1畝，在世界排在倒數(shù)后幾位，其中可建土地就更少。 8） .摸底 目的：為推房型打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 要求：（ 1） 親切發(fā)問(wèn)、不露痕跡 （ 2） 廣征信息、抓重點(diǎn)信息 內(nèi)容：（ 1） 家庭人口與年齡 （ 2） 單位與職業(yè)、職務(wù) （ 3） 購(gòu)房目的 （ 4） 投資數(shù)量 （ 5） 收入情況 （ 6） 置業(yè)次數(shù)、現(xiàn)居住情況 （ 7） 偏好（樓層、朝向） （ 8） 付款方式 9） .三板斧之一 —— 保值增值 目的：解決“有錢(qián)干什么？” —— “為什么買(mǎi)房？” 要求：（ 1） 尋找恰當(dāng)時(shí)機(jī)切入 （ 2） 理論與實(shí)際相結(jié)合 （ 3） 數(shù)字與事例相結(jié)合 （ 4） 邏輯性強(qiáng)，條理分明 內(nèi)容：（ 1） 縱向分析（核心 —— 供求關(guān)系） 宏觀 / 中觀 / 微觀 （ 2) 橫向比較（核心 —— 收益穩(wěn)大，風(fēng)險(xiǎn)?。? 存銀行 買(mǎi)債券（國(guó)庫(kù)券、企業(yè)債券） 買(mǎi)金銀珠寶 買(mǎi)古玩字畫(huà) 辦工廠 做貿(mào)易 炒股票 縱向分析 核心：供求關(guān)系 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律就是供求關(guān)系決定一切，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，供求關(guān)系決定價(jià)格， 當(dāng)供給 需求，則價(jià)格下降； 當(dāng)供給 需求，則價(jià)格上升； 當(dāng)供給 =需求，則價(jià)格不變。 （ 23） 張姐，大哥真有福氣，娶了您這樣漂亮的太太，肯定是大哥當(dāng)時(shí)追的您，大哥是怎么把您追到手的？ （ 24） 張姐，女人漂亮有像薛寶釵雍容華貴的富態(tài)美，有像林黛玉清新脫俗的靈性美，在您身上，兩者兼而有之。 （ 21） 張姐，您的眼睛水靈靈的，而且很黑，像一顆水銀中 的黑珍珠。 （ 19） 張姐，真羨慕您的雙眼皮，好看極了，多少女孩子在臉上動(dòng)刀，可什么也比不上自然的好。 （ 17） 張姐，我以前見(jiàn)到漂亮的女人，我總是很緊張，因?yàn)槲矣X(jué)得漂亮的人總是很清高的，但與您在一起，我覺(jué)得特別的親切。 （ 15） 張姐，您是不是從事文藝的，這么漂亮的眼睛應(yīng)該屬于藝術(shù)，藝術(shù)需要靈感，您的眼睛會(huì)引發(fā)藝術(shù)的靈感。 （ 13） 張姐，您的父親肯定很英俊，因?yàn)榕畠阂话阆窀赣H。 （ 11） 張姐，我發(fā)現(xiàn)古今中外漂亮的人都有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是眼睛特別漂亮迷人。 （ 9） 張姐，您的眼睛像徐志摩的詩(shī)，朦 朧而充滿韻味。 （ 7） 張姐，能不能送張照片給我，我想珍藏您那雙美麗的眼睛。 （ 5） 張姐，您美麗的眼睛我想任何一個(gè)男人見(jiàn)了都會(huì)心動(dòng)。 （ 3） 張姐，我發(fā)現(xiàn)傅藝偉的眼睛很像您，中國(guó)女演員中，傅藝偉的眼睛最漂亮了。譬如贊美眼睛： （ 1） 張姐，您的丹風(fēng)眼真漂亮，我從小就想擁有一雙丹風(fēng)眼，可現(xiàn)在只能望著您的眼睛興嘆，哎，美麗是天生的。 范例 : 廣義上，一切事物都可贊美，人是萬(wàn)物之靈，更有美可贊。 贊美要因人而異，因地制宜，恰到好處，自然貼切，不知不覺(jué)。贊美像甘霖，能滋潤(rùn)人的心靈，贊美像點(diǎn)金石，可將矛盾變?yōu)榻y(tǒng)一，化干戈為玉帛，化腐朽為神奇，贊美像冬天里的陽(yáng)光，使人倍感溫暖，贊美像潤(rùn)滑劑，能融洽人與人之間的關(guān)系，贊美像力神，給人增添無(wú)窮的信心和力量，贊美之于人猶如陽(yáng)光空氣之于生物，人人相互贊美，這個(gè)世界將會(huì)變得非常美麗，生活將會(huì)變得更加美好，人人將會(huì)更加快樂(lè)。 5）物業(yè)管理課 （ 1） 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）管理規(guī)則； （ 3）公共契約； 6）其它內(nèi)容 其他培訓(xùn)還應(yīng)包括銷(xiāo)售人員的禮儀，建筑學(xué)基本常識(shí)、財(cái)務(wù)相關(guān)制度等等。恰當(dāng)使用電話； （ 2）推銷(xiāo)技巧、語(yǔ)言技巧、身體語(yǔ)言技巧。對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)一般有以下內(nèi)容： 1）．公司背景和目標(biāo) （ 1）公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)及公司發(fā)展目標(biāo)）； （ 2）銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)。 確定培訓(xùn)內(nèi)容 為了達(dá)到一個(gè)預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)，在正式上崗前對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)是非常重要 的。首先要有良好的個(gè)人形象，其次還要有基本的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和溝通能力，能為客戶提供專(zhuān)業(yè)及優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 如某樓盤(pán)有 500 套房屋，按照三個(gè)月銷(xiāo)售 30%的目標(biāo)，按 8%的平均成交率計(jì) 算，總共需要接待 1875 批客戶，因此正常銷(xiāo)售期間每天必須保證接待 21 批客戶，如按每個(gè)銷(xiāo)售代表每天接待 45 批客戶，每天大約需要 56 人上班，綜舍考慮調(diào)休等因素，該項(xiàng)目在此銷(xiāo)售階段需安排 89 名銷(xiāo)售代表。 謝謝合作！ 律師事務(wù)所 年 月 日 10）其他相關(guān)文件 其它應(yīng)準(zhǔn)備文件可根據(jù)項(xiàng)目自身來(lái)確定，如辦理按揭指引、需交稅費(fèi)一覽表、辦理入住指引等相關(guān)文件。 如果你方不主動(dòng)采取積極態(tài)度或仍借故拖延、 拒絕，我方將代其通過(guò)法律手段解決此事，向你方追討違約金。逾期超過(guò) 10 天， 方將根據(jù)合同第條約定，解除雙方合同，將房屋出售，并扣除累計(jì)應(yīng)付款的 10%作為違約金。 你方應(yīng)于 年 月 日前將所欠房款人民幣 繳至我公司賬號(hào)： 公司名稱(chēng)： 開(kāi)戶行： 賬號(hào)： 。 注 1：復(fù)印件用 B5 紙復(fù)?。辉谵k理貸款手續(xù)時(shí)需要夫妻雙方持上述材料原件及復(fù)印件到場(chǎng)辦理！如系 公積金組合貸款以上材料只需一份即可！ 所需費(fèi)用（銀行代收） 公證費(fèi) 200 元（網(wǎng)點(diǎn)房：貸款額 3‰）； 保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)價(jià)值費(fèi)率 抵押手續(xù)費(fèi)：貸款額 ‰ 印花稅： 5 元 登記費(fèi)： 80 元 /宗 注 2：以上資料僅供參考 8）收入證明 收 入 證 明 銀行： 茲有我單位員工 ，因需要向貴行申請(qǐng)個(gè)人貸款，現(xiàn)將該職工每月收入情況詳列如下： 基本工資 元； 獎(jiǎng)金及福利 元； 其它 收入 元； 合計(jì)： 元。 （ 7）繳款人及配偶工作單位出具的工資收入證明（有樣表），每月還款與收入占比不超過(guò) 40%。貸款額不高于房?jī)r(jià)的 70%并且最小單位到萬(wàn)元。 案 例：某項(xiàng)目付款方式 付款方式 折扣率 備注 一次性付款 折 15 天內(nèi)付 30%， 30 天內(nèi)付剩余 70% 七成 1520 年按揭 折 15 天內(nèi)付 30%， 45 天內(nèi)辦理剩余 70%的按揭手續(xù) 七成 20 年按揭 折 15天內(nèi)付 10%， 45天內(nèi)辦理剩余 70%的按揭手續(xù)，入住前付 20% 七成 20 年按揭 折 15天內(nèi)付 30%， 45天內(nèi)辦理剩余 70%的按揭手續(xù)，住后一年內(nèi)付 20%（三年分期） 三年免息分期 折 15 天內(nèi)付 30%，剩余 70%三年免息 36 期供完。按揭付款有不同按揭年限、按揭成數(shù)的付款。 6）付款方式 房地產(chǎn)銷(xiāo)售有不同的付款方式。所認(rèn)購(gòu)的房號(hào)、業(yè)主姓名及付款方式在簽訂有效法律文件后，不得隨意更改。 四、每單位認(rèn)購(gòu)定金為人民幣貳萬(wàn)元整（￥ 20,） ,定金須有現(xiàn)金或銀行支票支付。 三、認(rèn)購(gòu)程序 交付定金，并簽署《 花園認(rèn)購(gòu)書(shū)》； 按認(rèn) 購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間及選定的付款方式交付首期或付清全款，并簽署《 市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。 一、 花園，位于 ，為商品房商住樓，其產(chǎn)權(quán)可自由轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈(zèng)與或繼承，使用期限七十年。購(gòu)樓須知內(nèi)容包括物業(yè)介紹、可購(gòu)買(mǎi)對(duì)象、認(rèn)購(gòu)程序等。 （ 4）最低承諾原則。 （ 2）對(duì)等原則。標(biāo)準(zhǔn)合同條款的擬訂應(yīng)注意以下事 項(xiàng)： （ 1）保守原則。商定的合同標(biāo)準(zhǔn)條款應(yīng)刻字后蓋在合同相應(yīng)空白處，以增加權(quán)威性，提高效率，減少失誤。未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決。 5. 如有設(shè)計(jì)變更，甲方應(yīng)及時(shí)通知乙方，最終結(jié)果以雙