【正文】 鎮(zhèn)江市人民政府印發(fā)的《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》（鎮(zhèn)政發(fā)〔2007〕50號）同時(shí)廢止。第七十七條　本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)解釋。本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。第八章 附則第七十六條 本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。（九）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行的監(jiān)督檢查，依法查處各類特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。（七）民防行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)使用人防工程設(shè)施行為的監(jiān)督檢查，依法查處未按規(guī)定維護(hù)管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能等違法違規(guī)行為。（五）環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲、油煙污染等違法違規(guī)行為。（三）城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化、市容環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；飼養(yǎng)家禽家畜等違法違規(guī)行為。（一）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；擅自利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等違法違規(guī)行為。第七十四條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、城市管理、物價(jià)、環(huán)境保護(hù)、規(guī)劃、民防、工商、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設(shè)備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。應(yīng)急維修的具體使用辦法另行制定。第七十一條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；（二）電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障危及人身安全的；（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；（四）二次供水水泵運(yùn)行中斷的，但由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；（五）樓頂、樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；（七）其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住宅專項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督和管理。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，并會(huì)同裝飾裝修服務(wù)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。第六十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。自2013年5月1日起，人防工程停車位出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過6個(gè)月。第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。業(yè)主大會(huì)決定委托第三方進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)的，自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者管理人應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營性收益等費(fèi)用進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)，相關(guān)財(cái)務(wù)賬目應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示，每年不少于一次。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出決定：（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；（三）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。臨時(shí)管理期間的服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照市、轄市價(jià)格及物業(yè)管理行政主管部門普通住宅物業(yè)公共服務(wù)最低等級標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的公共服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主大會(huì)的決定有異議等為由拒絕辦理交接。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面告知另一方當(dāng)事人和轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；（二）移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；（四）移交結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的相關(guān)費(fèi)用資料；（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。第六十三條 業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。業(yè)主或物業(yè)使用人未按約定交納公共水電費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，專業(yè)經(jīng)營單位可以會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取代辦手續(xù)費(fèi)。第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的公共水電費(fèi)等費(fèi)用分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。公共水電費(fèi)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的費(fèi)用，按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)?。第六十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示。價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第五十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，向人民法院提起訴訟。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安服務(wù)管理具體辦法由公安部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門另行制定。第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者實(shí)施自行管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。選聘方案包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等相關(guān)內(nèi)容。第五十四條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，按照前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五章 物業(yè)服務(wù)第五十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級承接物業(yè)項(xiàng)目。 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況及備案證明，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。 第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：（一）臨時(shí)管理規(guī)約；（二）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（三）建設(shè)單位移交資料清單；（四）查驗(yàn)記錄；（五）交接記錄；（六）其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件?！?承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定?，F(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建