【正文】 棲居上海首個(gè)后工業(yè)園區(qū)位棲 ● 智產(chǎn)品文化群落產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)先鋒，生態(tài)特區(qū)正生態(tài)多功能社區(qū)集智型產(chǎn)業(yè)基地精英群落優(yōu)賢棲居發(fā)現(xiàn)一種向上的力上海啊啊阿機(jī)構(gòu)2022 年 5 月 26 日品牌主張品牌核心品牌支柱項(xiàng)目定位?！皰伌u引玉，強(qiáng)勢(shì)出擊；擒賊擒王，品牌導(dǎo)向”可以重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著手：? 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略之一：整合區(qū)域資源，形成區(qū)域形象美譽(yù)度，建立區(qū)域形象總概念和企業(yè)對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感，借此以區(qū)域驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目，立足浦江鎮(zhèn)的新城鎮(zhèn)形象，借勢(shì)意大利風(fēng)情鎮(zhèn)，塑造有城市內(nèi)涵的園區(qū)；? 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略之二：引進(jìn)知名品牌企業(yè)，提升項(xiàng)目向心力，由企業(yè)品牌增值演變?yōu)楫a(chǎn)品增值；? 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略之三：借助發(fā)展商實(shí)力，為項(xiàng)目提高認(rèn)可度，在區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)階段，塑造發(fā)展商在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)跑者地位；? 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略之四：項(xiàng)目形象定位切合目標(biāo)客戶(hù)群體心理需求與區(qū)域資源的需求，借助綠化和景觀(guān)，倡導(dǎo)親近自然輕松舒適的綠色辦公環(huán)境，塑造成目標(biāo)群體的親切形象，提升企業(yè)歸宿感；34 / 34? 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略之五：整體形象訴求統(tǒng)一性，為保證營(yíng)銷(xiāo)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，確保營(yíng)銷(xiāo)的連貫性，使整體形象訴求統(tǒng)一。多為產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)，企業(yè)發(fā)展呈為上升的趨勢(shì)，資金流向主要放在企業(yè)能級(jí)提升上租賃為主 自用兼投資 ****32 / 34第四部分策 略 篇33 / 34一．本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)需要解決的主要問(wèn)題由項(xiàng)目定位分析中可以看出，本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)需要解決的主要問(wèn)題有以下四條1）項(xiàng)目地理位置偏遠(yuǎn)，輻射范圍較小，企業(yè)品牌影響力還不足以推動(dòng)一個(gè)如此大型的項(xiàng)目在陌生區(qū)域的暢銷(xiāo)，因此企業(yè)品牌營(yíng)銷(xiāo)也是本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)需要解決的問(wèn)題；2） 缺少第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐，需借助鄰近的意大利風(fēng)情鎮(zhèn)和世博機(jī)遇，因此項(xiàng)目品牌營(yíng)銷(xiāo)也是本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)需要解決的問(wèn)題；3） 現(xiàn)有園區(qū)市場(chǎng)漸趨成熟，會(huì)給本項(xiàng)目進(jìn)入該市場(chǎng)帶來(lái)困難，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中怎樣進(jìn)行借勢(shì)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)同樣是本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)需要解決的問(wèn)題；4） 項(xiàng)目離軌道交通Ｍ８線(xiàn)站點(diǎn)較遠(yuǎn)，缺少便捷交通，區(qū)域認(rèn)同不足，區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)是本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)需要解決的問(wèn)題。? 行業(yè)類(lèi)群：主要類(lèi)群:微電子技術(shù)、光電子技術(shù)、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、納米科技、生命科學(xué)；電子、儀表、輕工、精細(xì)化工、紡織、輕型機(jī)械加工等；次要類(lèi)群:電子商務(wù)，咨詢(xún)服務(wù)型企業(yè)，物流配送等；? 企業(yè)類(lèi)群：成長(zhǎng)型中小企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)、國(guó)有大型企業(yè)；? 動(dòng)機(jī)：投資：風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)民營(yíng)企業(yè)（有充裕資金急需投資渠道）少量個(gè)體小業(yè)主（轉(zhuǎn)移投資）自用：企業(yè)辦公，研發(fā)，培訓(xùn)和采購(gòu)銷(xiāo)售中心投資/自用（少部分）? 取得方式：購(gòu)買(mǎi)：大型國(guó)企或跨國(guó)公司用于總部或培訓(xùn)研發(fā),該類(lèi)企業(yè)資金充裕，有未來(lái)遠(yuǎn)景規(guī)劃，有部分投資兼自用的企業(yè)或來(lái)自投資機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)投資；31 / 34租賃：中小企業(yè),處于上升期,但是受行業(yè)生命力所限或資金不足,只能選擇租賃, 其他就是大型企業(yè)雖然有充裕資金，但是無(wú)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)；? 未來(lái)入住客群：白領(lǐng)，以金融、IT、法律、現(xiàn)代物流、城市發(fā)展、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和服務(wù)貿(mào)易、現(xiàn)代管理、商貿(mào)旅游以及中介咨詢(xún)服務(wù)專(zhuān)業(yè)為主的高素質(zhì)人才，他們往往需要減輕工作壓力，向往自由舒緩親近自然的空間；由于目前周邊沒(méi)有高校資源，必須建設(shè)高質(zhì)量服務(wù)環(huán)境，充分考慮廠(chǎng)商與科研人才的各種需求，不僅要提供工作場(chǎng)所，還要考慮其生活需要，因此必須有高質(zhì)量的生活服務(wù)區(qū)域，已達(dá)到吸引人才的目的。支撐區(qū)域內(nèi)城市化建設(shè)、發(fā)展的功能隨著園區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，形成輻射效應(yīng)，與新浦江鎮(zhèn)建設(shè)，形成互動(dòng)，改善吳涇、老閔行地區(qū)的社會(huì)綜合水平，使之成為上海西南、黃浦江沿線(xiàn)又一亮點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)人才與產(chǎn)業(yè)集聚的放大效應(yīng)。人力資源服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)投資服務(wù)、中介咨詢(xún)服務(wù)、通訊信息服務(wù)、交通運(yùn)輸服務(wù)、會(huì)務(wù)展示服務(wù)、娛樂(lè)休閑服務(wù)……孵化功能主要利用大學(xué)和園區(qū)內(nèi)科研機(jī)構(gòu)的科研成果，建立完善的孵化體系和硬件設(shè)施，支撐科研成果產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)化。：產(chǎn)業(yè)功能以微電子技術(shù)、光電子技術(shù)、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、納米科技、生命科學(xué)等六大類(lèi)產(chǎn)業(yè)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)吸引高科技企業(yè)總部、研發(fā)中心、風(fēng)險(xiǎn)投資公司入駐園區(qū)。能借助高校，形成上海市高層次人才培育基地。企業(yè)定位（引進(jìn)何種企業(yè)）? 集智型：高科技、高增值、無(wú)污染的企業(yè)為重點(diǎn)? 成長(zhǎng)型：中小型企業(yè)發(fā)展平臺(tái)? 規(guī)模型：引進(jìn)部分大型企業(yè)，產(chǎn)生集聚效應(yīng)建成后的園區(qū)將是一個(gè)生產(chǎn)、辦公、生活、休閑、交流的混合社區(qū)，園區(qū)景觀(guān)為29 / 34生態(tài)景觀(guān)，對(duì)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行生態(tài)反哺，生產(chǎn)形式高度創(chuàng)新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。? 市場(chǎng)化運(yùn)作需要我們對(duì)市場(chǎng)有清楚的認(rèn)識(shí)，目前該區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)漸趨成熟，同區(qū)域的項(xiàng)目不能簡(jiǎn)單理解為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而是在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)互為共存共榮的關(guān)系，需要雙方的聯(lián)動(dòng)把浦江高科這塊“蛋糕”作大；本項(xiàng)目地處外環(huán)，可以抓住這個(gè)契機(jī)引進(jìn)部分知名企業(yè)提升園區(qū)品牌和吸引力；但是作為浦江鎮(zhèn)東南區(qū)的未來(lái)規(guī)劃工業(yè)園區(qū)和同區(qū)位的漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)相比有一定差距；所以在項(xiàng)目運(yùn)作上應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向走自己的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。28 / 34啊啊阿觀(guān)點(diǎn):? 本項(xiàng)目用地條件規(guī)則，規(guī)劃超前，規(guī)模效應(yīng)明顯，尤其是宏觀(guān)背景下各項(xiàng)政策利好和世博效應(yīng)帶來(lái)了難得機(jī)遇，讓我們對(duì)項(xiàng)目前景看好。這必將促使更多境外人士來(lái)滬創(chuàng)業(yè)，并帶動(dòng)相關(guān)商業(yè)等用房的市場(chǎng)需求。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，外資金融業(yè)會(huì)加速擴(kuò)展其在中國(guó)內(nèi)地的業(yè)務(wù)，包括摩根斯丹利在內(nèi)的大財(cái)團(tuán)、大銀行等會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐上海，從而將產(chǎn)生大量的高級(jí)寫(xiě)字樓需求；? 跨國(guó)公司總部入滬－上海推出的跨國(guó)公司設(shè)立地區(qū)總部的優(yōu)惠政策，吸引了27 / 34源源不斷的外資企業(yè)進(jìn)入；? 民營(yíng)企業(yè)的規(guī)模登陸－由于上海被視為長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的經(jīng)貿(mào)樞紐，其物流優(yōu)勢(shì)、金融優(yōu)勢(shì)必然吸引大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)成立營(yíng)銷(xiāo)中心、研發(fā)中心，希望在上海建立窗口企業(yè)，直面全國(guó)市場(chǎng)及國(guó)際市場(chǎng)；? 世博帶來(lái)長(zhǎng)期利好效應(yīng)－上海承辦 2022 年世博會(huì)，直接影響到建筑業(yè)、旅游業(yè)、會(huì)展業(yè)和貿(mào)易業(yè)的寫(xiě)字樓需求。O(機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) )? 金融機(jī)構(gòu)需求龐大－中國(guó)入世使上海作為金融中心的形象凸顯。S(優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) )? 項(xiàng)目的體量－項(xiàng)目的體量較大,能帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)，迎合一些大企業(yè)熱衷于規(guī)模 聚集效應(yīng)的心理；? 項(xiàng)目規(guī)劃－由于本案規(guī)劃理念較為先進(jìn),能夠避免建成后產(chǎn)生不必要問(wèn)題或 者彌補(bǔ)先天的不足；? 用地條件－項(xiàng)目地塊規(guī)則,且毗鄰主干道,利于企業(yè)的物流運(yùn)營(yíng)。 SWOT 分析對(duì)于項(xiàng)目的 SWOT 的把握，目的是為了優(yōu)化項(xiàng)目策略，發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，弱化項(xiàng)目的劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)而避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)抓住機(jī)遇入市。25 / 34第三部分定 位 篇26 / 34導(dǎo)讀：該部分將就以下問(wèn)題進(jìn)行回答1．通過(guò) SWOT 分析深化項(xiàng)目定位的理解。啊啊阿觀(guān)點(diǎn)：? 辦公樓氛圍薄弱，價(jià)格跨度大，本案先天具備價(jià)格和規(guī)模優(yōu)勢(shì)；? 迎合“非核心化”趨勢(shì)的辦公樓的市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足，在價(jià)格上也沒(méi)有特別大的吸引力，工業(yè)園區(qū)的辦公物業(yè)正好可以填補(bǔ)這一空缺，吸引當(dāng)?shù)氐闹行⌒推髽I(yè)公司，甚至把正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)移出中心商務(wù)區(qū)的大型企業(yè)納入自己的版圖。㎡左右，顯現(xiàn)出這類(lèi)物業(yè)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。㎡(3).項(xiàng)目地址：漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)（浦江高科園區(qū)）項(xiàng)目層高：45 層，出售面積：每層 1700 ㎡租金： 元/天樓盤(pán)名稱(chēng) 地點(diǎn) 均價(jià)元/㎡ 面積㎡發(fā)展商 交屋時(shí)間 備注浩潤(rùn)大廈(錢(qián)江商務(wù)廣場(chǎng))現(xiàn)場(chǎng)接待：伊犁南路111 號(hào)（古羊路口） 20220 6151019上海浩潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 該區(qū)域由于接近古北區(qū)域,110 為商業(yè)綜合場(chǎng)所, 1119 層為辦公, 可自由分割巴比倫生活(南方休閑廣場(chǎng))接待中心：古方路滬閔路口（地鐵蓮花路站對(duì)面）16000 80335 上海梅昊實(shí)業(yè)有限公司 13 層,簡(jiǎn)單裝修,中油銀都購(gòu)物中心(碧恒廣場(chǎng)中油購(gòu)物中心)銷(xiāo)售中心地址：蓮花南路 1388 弄 7500 140321上海碧恒實(shí)業(yè)有限公司 投資商：上海碧綠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司/上海恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司12 層商業(yè) ,總高 16層萬(wàn)泰綜合樓 七莘路 3088 號(hào) 6500 1356 上海萬(wàn)泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 現(xiàn)房 目前在售 34 層 .23 / 342．閔行部分租售工業(yè)物業(yè)情況：(1).地址：漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目層高：6 層，出租面積：第 4 層 2022 ㎡租金： 元/天四 .競(jìng)爭(zhēng)分析閔行在售及出租辦公物業(yè)數(shù)據(jù)匯總:由于閔行區(qū)位于外環(huán)線(xiàn)，它的辦公物業(yè)和上海傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)在價(jià)格和品質(zhì)上存在較大的差距，客源定位和功能定位上也存在根本的不同。22 / 34啊啊阿觀(guān)點(diǎn)：? 依托園區(qū)的生態(tài)辦公形式，浦江區(qū)創(chuàng)業(yè)基地為本案的向心力，應(yīng)在區(qū)域辦公氛圍還沒(méi)形成前，打造成為浦江區(qū)的核心地位。而閔行區(qū)目前還沒(méi)有成型的商務(wù)區(qū)，主要是由于該區(qū)域位置離市區(qū)比較偏遠(yuǎn)，而