【正文】 家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。潮流天地； 經(jīng)營種類：主經(jīng)時尚服裝、精致飾物、甚35 / 74至可以搜羅香港、日本、韓國等最流行的服飾匯集于此。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營；另一方面，可帶動項目前期的銷售、招商。? 主力店的引入又為商場前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營吸引大量的人流。作用：? 能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一個熱點，增強項目的市場潛力。46 項目產(chǎn)品設(shè)計建議461 針對項目整塊建議◎ 針對本項目由六個地塊組成，難以成為一個整體？ 鄙司建議以五州街為主軸線將整個項目連在一起成為整體。異國風(fēng)情美食組團的“廣州蕉葉飲食集團” （東南亞美食） 、臺灣美食店等等。帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢。? 強化項目的價格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進行價格模擬，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。? 強化首創(chuàng)的全新獨特主題概念，在大連都獨具首創(chuàng)性，和唯一性。C——營造濃厚的市場商業(yè)氛圍? 形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。B——項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。我們認為由于基于項目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的定位和經(jīng)營規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以多種業(yè)態(tài)并存進行經(jīng)營規(guī)劃。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體現(xiàn)了項目的特色，會使其推廣事半功倍。當你漫步于其中時，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風(fēng)景、風(fēng)俗文化都會卷入你的眼簾，令你留連忘返?！?借用概念的吸引力建議在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個廣場，在這個廣場上經(jīng)營一些露天吧、露天咖啡店，讓消費者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國風(fēng)景及風(fēng)情；另外還可根據(jù)特定國家的風(fēng)俗，選擇各國特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國的民俗風(fēng)情節(jié)日表演，這樣可增強本項目的特色性，吸引人流，以推動商場的經(jīng)營銷售。4%，實現(xiàn)旅游收入 130 億元以上，相當于GDP10％左右?！?2022 年大連市旅游統(tǒng)計資料： 43 萬人次，旅游創(chuàng)匯 3 億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長了 30％，由此實現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長 30％的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機會達 4 萬人次。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有29 / 74的市場消費餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場，增強項目的市場競爭力。452 本項目的主題定位“集旅游、娛樂、購物、休閑、運動、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風(fēng)情文化的購物天地 ”※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念將旅游與購物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購物互為促進，這是一個全新的消費模式?！鼋?jīng)營角度上講，本項目的招商可分為中檔和高檔28 / 741． 高檔次的經(jīng)營對本項目包裝定位是一個強有力的支撐點，在一定程度提高了項目的消費檔次。1. 項目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實屬罕見，配合完善的硬件，風(fēng)情化的購物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營者和消費者極大的興趣；2． 大連市是一個知名的旅游城市，國內(nèi)外的游客較多，高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市的一張名片。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個快餐廣場，很多待業(yè)專門店，同時也有餐飲，娛樂及個人購物便利店。所以它的主題是「包羅萬有的購物商場去迎合年齡 15 到 45 歲的少青中年人」 。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。442 商場類型①以地理為類別，商場可分為：? 鄰舍商場? 地區(qū)性? 地域性②若以購物為類別，商場又可分為：? 日常便利商場? 休閑商場? 目標商場26 / 74? 旅游商場443 商場主題分析香港又一城的主題又一城知道本身位置的特點及顧客的種類，它的主題是「綜合餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員的需要」。國外游客購買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費可能比較大連日常消費高，但平均來說，消費能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。雖然每年的增長率也達兩位數(shù)字，比國家平均數(shù)字高，但在全國排行只能位于第14 位。? 具名氣的商場。? 靈活變通的商品檔次。? 舒適的商場通道。? 休閑的購物環(huán)境。②百貨公司在沒有強烈競爭及缺乏經(jīng)營新意及檔次定得過高的情況下，已漸漸失去了他們在顧客心中的地位。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場一點也不受歡迎的事實中可以看到。市民的日常購物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。城市從國內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲鴥?nèi)向國際開放的五個城市之一。顯示購買能力實際上升了 %。假設(shè)每月消費 1000 元，每月大連市的消費總額會是 億元。434 游客平均每月有 166 萬人，假設(shè)每位游客消費500 元，每月從游客方面得到的額外消費額會是每月 億元。旅游人數(shù)為 2026 萬人，其中 2022 萬是國內(nèi)游客。23 / 74432 除甘井子區(qū)外，無論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入及月消費方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。它的毗鄰覆蓋地域應(yīng)包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量超過一百六十六萬，而絕大多數(shù)都是年齡在 15 歲到45 歲的。43 本項目覆蓋地域及經(jīng)濟潛力431 大連本項目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。424 青泥街的未來發(fā)展對大連的購物商情有很大的影響，當街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會成為大連市購物的新時尚地區(qū)。街上人流多，商場內(nèi)，尤其實在首層以上，人流不多；商場布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。22 / 74423 在云云的大連購物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。422 雖然說租戶都不原獨立承擔(dān)租金的風(fēng)險，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M入市場使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也會刺激新的后來者。自一九九八年有超過 210000 平方米的商場建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。一般商場經(jīng)營者都希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計，配套，服務(wù)，推廣及經(jīng)營的一條龍發(fā)展過程中做工夫不可了。416 一般商場的成熟期都需要 35 年。租戶在租金方面的負擔(dān)，現(xiàn)在絕對不是問題。415 以上的事實，在短期內(nèi)改不了，而過剩的供應(yīng)也確實把很多租金限制在一個較為低的水平。到招商推廣時，問題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個現(xiàn)象，因為廣州也真是空置商場比比皆是的。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場永遠都是合理的做法。其實，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興建商場呢？答案應(yīng)該是未必。412 現(xiàn)時一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。雖然在設(shè)計方面大多吸收香港的經(jīng)驗，及聘用能者設(shè)計，但因欠缺市場意識，商場協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營者經(jīng)驗及市場供求的肇的關(guān)系，對市場的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都20 / 74做成大量空置商場積壓。在本項目開發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項目營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進行，這樣也有利于項目銷售進步保持一致和很好的延續(xù)。19 / 74③ 市場習(xí)慣消費模式和層次對項目定位上的影響。T——威脅① 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費人流和招 商上對市場客戶的分流。⑤ 現(xiàn)時大連市國有商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪?shù)龋鼈兇蠖际前儇浕虺械男问脚c本項目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個項目提升。③ 面對的勞動公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項目帶來一定的商機。② 大連市是一個旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。⑤ 臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙，要將步行街消費人群引到項目消費有一定難度，而且項目面對一條高架橋，車流的行走習(xí)慣對項目有一定影響。③ 項目是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢。而不以整體形象展現(xiàn)，本項目的規(guī)模優(yōu)勢將大打折扣。W——項目劣勢① 項目不是一個整體地塊，而是由幾條路切割成六個地塊組成。 規(guī)模優(yōu)勢：商場部分總建筑面積 51809 平方米，建筑規(guī)模較大。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成 A、B、C、D、E、X 六地塊。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場的競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來一輪15 / 74又一輪的市場熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場前景十分樂觀?！唐凡季謽菍?商品種類 主要商品品牌沃爾瑪超市地下一層 少女裝Only、w。旗艦客戶是美國的沃爾瑪超市，客流量非常大。屬于大型專業(yè)商場。人流多以流動人流為主（也因為鄰近火車站） ，檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績。值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場業(yè)績很好，目前的進場條件是商場抽志 27%，但包含所有費用，除了來自游戲機的用電外。百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米 150250 元（營業(yè)面積） ，其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營為主。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經(jīng)營服飾的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表）大連市主要商場招商條件一覽表序 項目名稱 發(fā)展商/投資商 地區(qū)招商條件1 大連商場 大連商場股份有限公司 中山服裝：2024%倒扣率化妝品：2327%倒扣率2 秋林女店 大連商場股份有限公司 中山服裝：2124%倒扣率化妝品：2428%倒扣率3 友誼商城 大連友誼集團 中山服裝：2630%倒扣率化妝品：2630%倒扣率4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中山服裝：2528%倒扣率化妝品：2530%倒扣率皮具：2628%倒扣率5 富麗華酒店 友誼集團 中心地上租金：美元每天每平方米 元地下租金：美元每天每平方米 元6 勝利廣場 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司中山服裝：2125%倒扣率7 邁凱樂大連商場大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會社中山服裝：2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬元（保底）服裝：每月每平方米 萬元（保底）8 大世界家居廣場大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沙河口地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三五層租金：美元每天每平方米 元9 巴黎之春購 大連宏孚大廈有限公司 中 服裝：2326%倒扣率11 / 74物中心 山 化妝品：2124%倒扣率皮具：2326%倒扣率珠寶：1013%倒扣率10大連百盛購物中心大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團沙河口服裝：2328%倒扣率化妝品：2428%倒扣率皮具：2328%倒扣率23 大連商業(yè)個案分析231 大連勝利廣場位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場開業(yè)日期： 1998 年 8 月商場總樓面建筑面積： 147，000 平方米樓層： 地上六層，地下三層營業(yè)時間 ： 上午 9 時至下午 9 時※招商條件從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣 35，00045，000 元，地下二層為每平方米人民幣 30，000 元，銷售業(yè)績相當不錯。而預(yù)計到 2022 年年底，將會有接近 53 萬平方米的商場新面積落成（見下表）8 / 74商場未來供應(yīng)表開業(yè)年份 中山 沙河口2022 年 3 月~12 月 229，000 110，8002022 年 72，500 16，0800總計 331，500 271，600占百份比 55% 45%大連市主要已開業(yè)商場一覽表編號項目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時間 商場總樓面建筑面積（平方米）層數(shù)（地上）層數(shù)（地下）商場管理形式1 天津街百貨大樓（北樓）中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百貨1 天津街百貨大樓（南樓）中山 天津街中段 1930 3，000 4 無 百貨2 大連商場 中山 青泥洼橋 20 年前 40，000 4 1 百貨3 新友誼商店 中山 人民路 2 號 1988 3，000 2 1 百貨4 韓國批發(fā)城 中山 長江路 1990 年以前7，500 3 無 店鋪5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990 年以前5，400 6 1 百貨6 中興大廈 中山 友好街 42號199006 35，000 7 2 百貨7 國泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨8 友誼商城