【正文】 36 / 36。普通地毯方案：凈現(xiàn)值＝8000＋1250*[1－(1＋)^－7]/＝14737；普通地毯的平均年成本為14737/7＝（美元）。但這種簡單壽命周期成本分析有兩個缺陷：①它沒有考慮資金的時間價值②它沒有考慮項目的不同壽命周期長度的影響所以必須將壽命周期發(fā)生的所有費用，在考慮時間價值的基礎(chǔ)上將其折現(xiàn)。普通地毯的初期投入為8000美元，簡單壽命周期成本為8000＋71250＝16750美元。試分析物業(yè)管理者應(yīng)選購哪種地毯。普通地毯的購買成本和安裝成本分別為6000美元和2000美元，使用壽命是7年，每年的維護(hù)成本是1250元。例如，優(yōu)質(zhì)地毯的購買成本和安裝成本分別為8000美元和2000美元。價值工程應(yīng)用得好，可以帶來可觀的成本節(jié)約。價值工程技術(shù)在物業(yè)管理的設(shè)備更新、原材料采購、翻新改造工程等各項活動中都可以應(yīng)用。以此態(tài)度來分析判斷產(chǎn)品，往往能取得較好的效果。（13）要以我是否這樣花自己的錢作為判別標(biāo)準(zhǔn)。即標(biāo)準(zhǔn)是為了保證產(chǎn)品的功能和降低產(chǎn)品的成本。即選擇工藝方法時，一般選擇那些既能提供所需功能、符合產(chǎn)品要求，而又費用低廉的工藝。即對一些專用零件，應(yīng)盡量由專業(yè)工廠提供，他們的制造成本要比自己單獨制造要便宜且方便。設(shè)計一個獨特規(guī)格產(chǎn)品的成本極高。（9）盡量利用專業(yè)化工廠的現(xiàn)成產(chǎn)品。（8）對重要的公差要換算成費用加以考慮。（7）充分利用有關(guān)專家，擴大專業(yè)知識。（6）找出障礙，克服障礙。（5）發(fā)揮真正的獨立性。（4）打破框框，進(jìn)行創(chuàng)新和提高。（3）使用最可靠的情報。（2）收集一切可用的成本資料。剔除不必要功能的過程就是剔除不必要成本的過程。（2）產(chǎn)品的功能分析主要是掌握用戶需要的必要功能，發(fā)現(xiàn)并剔除不必要功能。價值工程活動內(nèi)容的要點為：（1）壽命周期成本是分析產(chǎn)品成本的重要依據(jù)。（5）提高產(chǎn)品的價值從設(shè)計階段開始成效最大，運用集體智慧，有組織、有計劃地對功能與成本進(jìn)行系統(tǒng)的分析，才能取得良好的效果。（3）產(chǎn)品的功能和實現(xiàn)功能所花費的成本之比可看作產(chǎn)品的價值。這樣，他從分析產(chǎn)品功能，尋找代用材料開始，逐步從原材料采購發(fā)展到改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計及制造過程并取得了極大的成功，從而奠定了價值工程的基礎(chǔ)。他在擔(dān)任采購工作中偶然發(fā)現(xiàn)，用一種紙代替當(dāng)時緊缺的石棉板，既可以起到防火和防止油漆污染地板的作用，而且可以節(jié)省大量的成本。四、價值工程技術(shù)價值工程是20世紀(jì)40年代誕生于美國的一門現(xiàn)代管理科學(xué)。能源管理系統(tǒng)必須包括公司或組織里的所有員工，也包括物業(yè)的用戶。 由于各種節(jié)能措施可能涉及到資金的安排、人員的組織、用能設(shè)備的使用以及能源計劃實施后節(jié)能效果的評價等，所以，物業(yè)管理企業(yè)在實施節(jié)能措施時，必須做好詳細(xì)的計劃，包括實施的順序和實施的時間。（7）準(zhǔn)備措施實施計劃。（6）確定選用的節(jié)能措施。（5）分析比較各種節(jié)能方法的成本效益。178。 物業(yè)管理企業(yè)可以組織有經(jīng)驗的技術(shù)人員或?qū)I(yè)咨詢?nèi)藛T，對第3步選出的節(jié)能潛力可能較大的項目，提出各種節(jié)能的方法和措施，178。（4）列出各種有效的節(jié)能方法和相應(yīng)成本。178。 首先要定性地選擇一些節(jié)能潛力可能比較大的項目。（3）選擇節(jié)能潛力可能大的項目。列出所有用能設(shè)備的清單，標(biāo)明這些用能設(shè)備的位置及使用要求。用熱能單位而不是用能源費用來核算能源、考核節(jié)能效果是能源管理的一項基礎(chǔ)工作。包括使用塑料門簾，降低（冬天）或升高（夏天）室內(nèi)空調(diào)的設(shè)定溫度，關(guān)掉不用時的照明和設(shè)備，保持門窗的封閉性等。178。178。三、 能源管理技術(shù)l 能源的開支是物業(yè)管理中一筆很大的開支，特別在商業(yè)建筑中，能源的消耗非常大。確定完成此項工作所需要的工時數(shù)。確定完成此項工作所需要的維修人員數(shù)。知道維修的范圍、地點以及方法，管理人員就可以確定完成維修所需材料，維修人員也事先知道需要帶何種工具、設(shè)備以及準(zhǔn)備哪些相應(yīng)的安全措施。維修的安排還應(yīng)詳細(xì)規(guī)定完成每項維修任務(wù)的最佳方法。不僅每日如此，每周、每月的工作順序都必須規(guī)定好。（3）維修順序。（2）維修地點。是指維修工派出去要做什么工作。l 要做到這一點，物業(yè)管理企業(yè)在報修的表格設(shè)計和接報人員的培訓(xùn)上，就要保證盡可能地將所需的信息收集齊；同時維修管理人員在現(xiàn)場勘查、安排維修計劃和下達(dá)維修任務(wù)時必須在這7個問題上給以明確的表述。l 維修管理的七問題技術(shù)就是一個簡單易行，行之有效的方法。二、維修管理的七問題技術(shù)l 維修管理成功的關(guān)鍵是知道應(yīng)該做什么、誰做、費用多少以及是否做的恰當(dāng)。詳細(xì)的程度隨著建筑物的不同而不同。管理人員對維修的預(yù)算、材料控制和管理報告負(fù)責(zé)。（2）將維修保養(yǎng)的管理和操作功能分開。長期的成本降低機會，如主要機械和電子系統(tǒng)功能性改變所帶來材料、勞動力的節(jié)約。l 安排從3方面來考慮，一是考慮維修保養(yǎng)任務(wù)的時間特性要求，如日、周、月、季、半年、1年等；二是要考慮物業(yè)管理企業(yè)的資源情況，如維修部門的人力、財力等；l（三）預(yù)防性維修與保養(yǎng)計劃成本控制的幾點措施為了保證預(yù)防性維修與保養(yǎng)計劃是一個成本效率高的計劃，以下幾點措施值得采用。（4）時間規(guī)劃。（3）估算費用。（2）決定必要的維修任務(wù)。有此清單，物業(yè)管理者就可以決定哪些設(shè)備和結(jié)構(gòu)應(yīng)包括在預(yù)防性維修與保養(yǎng)計劃內(nèi)。預(yù)防性維修與保養(yǎng)計劃制定的第一步必須列出所有建筑和設(shè)備的清單，l 其內(nèi)容包括它們的制造商、操作程序、建筑物中的位置、購買的地點、安裝的時間和保修期等。一個設(shè)計良好并得到很好執(zhí)行的預(yù)防性維修與保養(yǎng)計劃，可能在半年或1年之內(nèi)還不能顯示明顯的結(jié)果或節(jié)約，但它最終將以增加效率和節(jié)約運行費用實現(xiàn)回報。l 記錄包括實際執(zhí)行的日期，檢修前的狀況，檢修后的狀況，維修所用的時間、人力、材料等信息，l 物業(yè)管理者可以通過審閱分析這些記錄，確定某些維修任務(wù)是否可以作更切合實際的調(diào)整，從而對預(yù)防性維修與保養(yǎng)計劃作相應(yīng)的調(diào)整。l 預(yù)防性維修與保養(yǎng)計劃的執(zhí)行情況可以通過記錄來檢查驗證。這些均可以通過編制一個預(yù)防性維修與保養(yǎng)計劃的計算機軟件來完成以上這些功能。l 通過對任務(wù)在時間上的落實，這樣預(yù)防性維修與保養(yǎng)計劃就形成了。第三，還要考慮用戶的生產(chǎn)、工作、生活的特點，綜合安排各類維修的時間。l 預(yù)防性維修與保養(yǎng)計劃所包含的內(nèi)容從時間上可分為短期、中期和長期3種。一套全面和不斷完善的維修保養(yǎng)計劃應(yīng)盡量預(yù)先計劃一切工作而將突發(fā)性故障減至最低程度并加以控制，從而可以減少維修成本，避免中斷對用戶的服務(wù)。物業(yè)設(shè)備的成本管理技術(shù)有很多，這里我們主要介紹以下幾種技術(shù)。l 現(xiàn)代綜合設(shè)備管理的最終目的是從設(shè)備經(jīng)濟價值的變化過程中，尋求以最少投資得到最大經(jīng)濟效益的方法，包括初投資費用、運行費用、能源費用、勞動力費用、維修費用、更新改造費用等支出計劃的管理。第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備成本管理技術(shù)介紹l 現(xiàn)代綜合設(shè)備管理與傳統(tǒng)設(shè)備管理相比較，更具有一定的科學(xué)性、合理性和先進(jìn)性。（8）非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)，工作完畢后要裝回安全及擋板，清理工具，不得留工具在設(shè)備內(nèi)。（7） 底坑作業(yè)時使用的手燈必須帶護(hù)罩，并采用36V以下的安全電壓。嚴(yán)禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。（5）轎頂作業(yè)時，應(yīng)將各廳門關(guān)好，作業(yè)人員不準(zhǔn)將任何部位伸出護(hù)欄。（3）在機房維修保養(yǎng)時，應(yīng)先斷開機房總電源，然后才能進(jìn)行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作，嚴(yán)禁用濕毛巾擦機身。（2）檢修時，應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時互相呼應(yīng)。（8）經(jīng)勞動局檢測不合格、未取得《準(zhǔn)用證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。（6）統(tǒng)一設(shè)立報警點，保證電梯發(fā)生故障時能接到警報。（4）工程部經(jīng)理組織人員按有關(guān)規(guī)定對電梯分包方進(jìn)行評審，評審合格后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。（2）電梯工每天對各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員處理。（8）每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。（6）《電梯困人救援規(guī)程》、本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)掛于顯眼處。（4）毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮工作。（2）保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40℃。更新的周期因保養(yǎng)水平的不同而有很大的差別。對只要更換主要設(shè)備如牽引、控制等設(shè)備的稱為改造。（5）更新改造。（4）專項修理。（3）大修。指運行較長時間后進(jìn)行的全面檢修保養(yǎng)，周期一般定為3年。常規(guī)保養(yǎng)分為周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年保養(yǎng)3個等級。指日常的維護(hù)保養(yǎng)，其中包括排除故障的急修和定時定點的常規(guī)保養(yǎng)。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須加強電梯的安全使用和保養(yǎng)維修管理。因此，電梯的保養(yǎng)和維修管理便成為物業(yè)管理中的一項重要內(nèi)容。（5）負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和一般故障檢修；（6）值班人員違反制度或失職造成設(shè)備損壞，將追究其責(zé)任；操作人員應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障判斷準(zhǔn)確，處理及時。（3）堅守工作崗位，任何時間都不得無人值班或擅自離崗，值班時間不得做與本崗位無關(guān)的事。領(lǐng)班應(yīng)組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度的要求，定時對外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進(jìn)行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時進(jìn)行調(diào)整，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。（10）每年停爐期間，對鍋爐進(jìn)行全面保養(yǎng)，徹底清除水垢及雜質(zhì)，對安全閥、轉(zhuǎn)動機械及其附屬設(shè)備進(jìn)行檢修。（8）根據(jù)鍋爐用水量，定期清洗保養(yǎng)鍋爐、軟化用水裝置。（6）定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水、堵塞現(xiàn)象，有問題及時排除，保證水管暢通。（4）定時檢查各風(fēng)機、水泵的運轉(zhuǎn)情況，有無雜音、振動、滲水情況，并定時加潤滑油及檢修。（2）定期巡查、記錄設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的潤滑油、水、制冷劑等保持正常范圍。（7）加強能源管理，保持空調(diào)系統(tǒng)的經(jīng)濟運行。（5）定期清洗空氣過濾裝置，并對整個系統(tǒng)進(jìn)行定期擦洗或抹油等。（3）制定嚴(yán)格的空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程，指定專人負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的運作。(一) 空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理工作內(nèi)容（1）指定專人負(fù)責(zé)物業(yè)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，或者委托具有資質(zhì)的承包商負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)維修管理工作，也可外請部分保養(yǎng)維修管理人員作為顧問，協(xié)助進(jìn)行。三、空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)與維修管理空調(diào)系統(tǒng)的裝置與保養(yǎng)并無嚴(yán)格的法規(guī)限制，但一般都會對一些公共物業(yè)或客流較大的場所，諸如餐廳、舞廳、商廈及影劇院等要求裝置空調(diào)系統(tǒng)，同時對于空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計，提出了一定的控制要求：①室內(nèi)氣溫能夠保持在19℃～23℃；②相對濕度保持在40%～70%；③新鮮空氣供應(yīng)是為4～6個換氣量/小時；④通風(fēng)是大于8公升/。（5）在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛禁止合閘，有人作業(yè)的標(biāo)志牌。（3）在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時，應(yīng)設(shè)專人看護(hù)，并至少由兩人協(xié)同進(jìn)行。維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施。 3．電氣維修管理規(guī)定（1）電氣維修人員必須持證上崗，嚴(yán)格按照國家部頒標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。（7）定期清掃發(fā)電機房，保證機房和設(shè)備的整潔，發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn)象應(yīng)及時處理。（5）發(fā)電機一旦起動運行，值班員應(yīng)立即前往機房觀察，啟動送風(fēng)機，檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常。（3）平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負(fù)荷運行8小時用油量。2．發(fā)電機房管理規(guī)定（1）發(fā)電機房門平時應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。（8）做好配電房的防水，防潮工作；堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等小動物進(jìn)入配電房。（7）供電線路嚴(yán)禁超載，配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路。（5）經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。（3）配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進(jìn)行，其他在場人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時操作，以免發(fā)生錯誤。(三) 供配電系統(tǒng)管理有關(guān)規(guī)定1．配電房管理規(guī)定（1）負(fù)責(zé)供配電運作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電情況、操作方法和安全注意事項。⑤物業(yè)恢復(fù)供電時，管理人員應(yīng)及時通知各用戶，及時做好受電準(zhǔn)備；供電時還需注意供電情況，發(fā)現(xiàn)問題及時與供電部門取得聯(lián)系。③檢修人員在對供配電系統(tǒng)及設(shè)施進(jìn)行檢修時，必須使用電工絕緣工具，并在有關(guān)位置懸掛標(biāo)識牌，以免發(fā)生危險；對在地下室、廚房、廁所等潮濕場地或夾層工作時，應(yīng)注意先切斷電源，不能斷電的，至少應(yīng)有兩名檢修人員在場一起工作。 （2）加強對物業(yè)供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修，主要的工作有：①定期巡視、檢查物業(yè)公共區(qū)域供配電設(shè)施的運行狀況，保持各開關(guān)箱、配電箱及其他供配電設(shè)施完好無損；平時應(yīng)盡量上鎖，以免閑人所為而產(chǎn)生的意外。④定期檢查并記錄