【正文】 （2）求取兩個(gè)方案的凈現(xiàn)值做比較：優(yōu)質(zhì)地毯方案：凈現(xiàn)值＝10000＋1000[1－（1＋）^－10]/＝17024；優(yōu)質(zhì)地毯的平均年成本為17024/10＝（美元）。按以往的經(jīng)驗(yàn)，該地毯的使用壽命是10年，每年將需1000美元來維持較高的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。即任何人在化自己的錢的時(shí)候總是精打細(xì)算的。（10）利用和購(gòu)買專業(yè)化工廠的技術(shù)和知識(shí)。任何改進(jìn)都會(huì)遇到技術(shù)上和思想上的障礙，對(duì)思想上的障礙，除了處理好各方面的關(guān)系以外，最主要的還是避免分析問題的一般化和概念化。即成本資料對(duì)價(jià)值工程是非常重要，是成本信息的重要來源。（一）價(jià)值工程的含義和內(nèi)容價(jià)值工程是一種以產(chǎn)品功能研究為基礎(chǔ)的有組織的集體創(chuàng)造活動(dòng)，是一種以最低的壽命周期成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的管理技術(shù)。它的創(chuàng)始人是美國(guó)通用電氣公司的設(shè)計(jì)師邁爾斯。選擇的標(biāo)準(zhǔn)不僅是這些措施相對(duì)的成本效益，而且更要考慮這些措施絕對(duì)的能源成本節(jié)約額。178。照明、供熱、制冷等各種設(shè)備應(yīng)分類計(jì)算。 一些節(jié)能的措施比較簡(jiǎn)單，如減小電燈的功率和數(shù)量，使用節(jié)能燈，安裝二層窗，而有些措施就比較昂貴了，如安裝有計(jì)算機(jī)控制的空調(diào)系統(tǒng)。（6）維修人員。是指需要維修的是什么地方，路名、門號(hào)、樓層、室號(hào)、方位等需要明確。l 而作為物業(yè)管理者，就不僅要考慮滿足客戶的需求，而且要考慮維修的成本效率，即如何以最低的成本來最有效地完成維修任務(wù)。短期的成本降低機(jī)會(huì)如批量采購(gòu)，工程的招投標(biāo)等。根據(jù)以上清單，物業(yè)管理者就可以確定對(duì)各種設(shè)施和設(shè)備做何種類型的維修與保養(yǎng)以及它們的時(shí)間間隔和頻率。l 良好的維修記錄系統(tǒng)不僅可以對(duì)計(jì)劃調(diào)整提供信息，又可以對(duì)維修人員的工作考評(píng)提供依據(jù)，還可以為維修計(jì)劃成本控制和成本效益分析提供資料。l 原則上要有利于維修資金的平衡，有利于維修人員工作時(shí)間的均衡，并且盡量減少對(duì)用戶帶來工作、生產(chǎn)和生活的不便。此外，固定資產(chǎn)的賬目、折舊、報(bào)廢等資產(chǎn)管理也應(yīng)加以關(guān)心、了解。（6）嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。（四）電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定（1）電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，停止運(yùn)載乘客或貨物，并必須在該梯基站放置檢修停用、在電梯開關(guān)上懸掛有人工作，禁止合閘等告示牌。（三）電梯安全管理規(guī)定（1）電梯工必須持證上崗，無證人員禁止操作。（二）電梯機(jī)房管理規(guī)定（1）每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。指中修后繼續(xù)運(yùn)行3年時(shí)間，因設(shè)施磨損嚴(yán)重需要更換主機(jī)和較多的機(jī)電配套件，以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進(jìn)行的全面徹底的維修。（一）電梯維修等級(jí)、周期和要求（1）小修。（2）嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。（5）定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況，磨損太大時(shí)應(yīng)及時(shí)更換。（4）加強(qiáng)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)日常運(yùn)行的觀察與檢查，發(fā)現(xiàn)異聲及故障后要及時(shí)關(guān)機(jī)檢修，不可帶故障運(yùn)行，以免帶來更大的損失。（4）一般情況下，應(yīng)盡量避免帶電作業(yè)；若因特殊需要必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)裝設(shè)隔離擋板，并有專人看護(hù)。（6）嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。在夏季供電高峰時(shí)，應(yīng)按負(fù)荷的需求，有計(jì)劃地切換變壓器。⑥在特殊情況下，如用戶臨時(shí)裝修施工或發(fā)生火災(zāi)、地震、水災(zāi)等情況下，應(yīng)有切實(shí)可行的管理措施或應(yīng)急措施。③定期對(duì)配電房?jī)?nèi)的配電柜作全面的測(cè)試、檢查，包括對(duì)配電柜作電流過載，漏電保護(hù)及供電電纜的絕緣性能的測(cè)試、檢查，并注意定期清理、添加潤(rùn)滑油。（1）嚴(yán)格遵守國(guó)家、地方政府及電力部門制定的有關(guān)供電、配電、用電及保養(yǎng)、維修管理等方面的各項(xiàng)法規(guī)及行政規(guī)章，嚴(yán)禁違章供配電。（3）餐飲服務(wù)、醫(yī)療等行業(yè)及單位食堂的排水，應(yīng)設(shè)置諸如沉淀池及隔油池等局部處理設(shè)施，并定期檢查、定時(shí)檢測(cè)處理設(shè)施的運(yùn)行狀況。（2）定期檢查清洗貯水池及水箱，一般要求每年至少清洗兩次，在清洗時(shí)應(yīng)注意盡量避免影響用戶的正常用水。訂購(gòu)周期可以小于1，如訂購(gòu)周期為3個(gè)月。l 易磨損的零件和使用壽命小于大修理間隔期的其他易損件；l 制造周期長(zhǎng)、加工復(fù)雜或需要協(xié)作解決的零部件；l 有較多同類型設(shè)備的零部件；l 停止運(yùn)行會(huì)帶來很大的影響的重要設(shè)備的主要零部件。①年費(fèi)法。（三）設(shè)備購(gòu)置的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)l 對(duì)于設(shè)備，特別是大型設(shè)備的購(gòu)置必須進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以保證技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、功效上適用的目的，從而才有可能獲得業(yè)主和用戶的支持和批準(zhǔn)。178。（二）設(shè)備更新改造的類型l 設(shè)備的更新改造分成兩類：設(shè)備的更新和設(shè)備的改造。 設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間；178。l 系統(tǒng)大修過程中，所有操作人員、專業(yè)檢修人員及技術(shù)管理人員都應(yīng)參加。（2）中修。 要降低故障率，就必須在零件達(dá)到使用期限之前進(jìn)行更換與修理。178。l 根據(jù)故障理論，設(shè)備的故障率的發(fā)生次數(shù)及發(fā)展變化，大體可分為3個(gè)時(shí)期（）：① 初期故障期。主要是由于設(shè)備內(nèi)部相對(duì)運(yùn)動(dòng)的零件表面較粗糙，在受力的情況下迅速磨損。l 設(shè)備點(diǎn)檢可以按照制造廠商指定的點(diǎn)檢點(diǎn)和點(diǎn)檢方式進(jìn)行，也可以根據(jù)各自的經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)充增加一些點(diǎn)檢點(diǎn)。l 包括班前的外觀檢查和加油、水等，班中的巡視、記錄各種異?，F(xiàn)象，班后的清潔交班工作等。四、物業(yè)設(shè)備的維修管理物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)的組織、計(jì)劃和控制。如安裝安全保護(hù)裝置，定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試，制定設(shè)備的安全管理制度等。l 要保證設(shè)備的正?？煽扛咝У剡\(yùn)行，必須嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行管理制度。②作業(yè)組的組織。主要是提高他們的技術(shù)水平、工作能力、工作態(tài)度和責(zé)任心。（2）運(yùn)行管理制度。（3）設(shè)備管理資料。（八）防雷設(shè)備建筑物防雷設(shè)施有針式和柵式兩大類，其中避雷針又可分為單支、雙支和多支保護(hù)等幾種形式。 按驅(qū)動(dòng)方式可分為交流電梯、直流電梯、液壓電梯、直線電機(jī)驅(qū)動(dòng)電梯。l 消防報(bào)警系統(tǒng)一般應(yīng)特別注意報(bào)警的準(zhǔn)確性與可靠性。此系統(tǒng)由3類：l 門禁設(shè)備由門磁開關(guān)、電控鎖、IC讀卡等組成；l 報(bào)警設(shè)備由紅外線及微波等各種類型的報(bào)警探測(cè)器組成；l 巡邏設(shè)備由近距式密碼感應(yīng)器、便攜式巡更器和手動(dòng)報(bào)警器等。（3）DDC現(xiàn)場(chǎng)控制器及控制部件。l 音源是指收音機(jī)、錄音機(jī)、唱碟機(jī)等；l 放音設(shè)備是指音響喇叭或客房?jī)?nèi)多功能床頭柜控制的收音機(jī)。 前端設(shè)備主要包括用于處理、分配信號(hào)的天線放大器，頻道轉(zhuǎn)換器，混合器，分配器，穩(wěn)壓電源及自動(dòng)關(guān)機(jī)裝置等178。它們一般由配電、電話站及通訊電纜等組成，一般由專線供電，以避免一般供電系統(tǒng)故障或電壓波動(dòng)等產(chǎn)生的通訊影響。l 通常，一般工業(yè)與民用房屋的電源引入方式主要有3種，一是引入單相220V電源，二是引入兩相380/220V電源，三是引入三相高壓6KV或10KV電源，具體應(yīng)視房屋規(guī)模及用電設(shè)施及設(shè)備情況而定。（4）裝飾照明系統(tǒng)。l 照明按照其用途可以分成：（1）工作及生活照明。l 分體式空調(diào)系統(tǒng)是簡(jiǎn)單利用空氣壓縮機(jī)制冷或加熱，循環(huán)室內(nèi)空氣，同時(shí)通過空氣過濾除濕等環(huán)節(jié)，達(dá)到控制室內(nèi)氣溫與濕度的目的。（2）雨水排放設(shè)備。它是由排水管網(wǎng)和污水處理設(shè)備組成。對(duì)于低層建筑物，由于消防車可以直接利用室外給水管網(wǎng)的壓力，對(duì)于高層建筑物，建筑物應(yīng)設(shè)置室內(nèi)消防給水設(shè)備，以增加建筑物的消防自救能力，l 室內(nèi)消防給水設(shè)備根據(jù)不同建筑物的消防滅火要求，可以分為普通消防設(shè)備、自動(dòng)噴灑設(shè)備及水幕消防設(shè)備。這種供水方式主要適用于室外管網(wǎng)壓力經(jīng)常性或周期性不足，室內(nèi)用水很不均勻的多層民用建筑。178。它一般由室外給水設(shè)備與室內(nèi)給水設(shè)備兩個(gè)部分組成，兩部分缺一不可。l 業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是物業(yè)設(shè)備的壽命周期成本即購(gòu)置成本和使用成本能夠降低，另一方面是物業(yè)保值和增值。l 在現(xiàn)代城市里，沒有水、電、煤等附屬設(shè)備配套的房屋建筑，是沒有使用價(jià)值的，不能算是完整的房屋；l 設(shè)備設(shè)施的不配套，或配套的設(shè)施、設(shè)備相對(duì)落后，或經(jīng)常處于損壞待修狀態(tài)，也會(huì)降低房屋的使用價(jià)值和價(jià)值。（2）設(shè)備延長(zhǎng)使用壽命、安全運(yùn)行的保證。（一）給排水設(shè)備系統(tǒng)l 房屋的給排水設(shè)備系統(tǒng)是為房屋用戶提供足夠數(shù)量的，符合水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)或生活用水，同時(shí)將使用過的污、廢水進(jìn)行一定的凈化處理后，進(jìn)行排放或重復(fù)使用的系統(tǒng)。室內(nèi)給水設(shè)備是將室外給水設(shè)備提供的水引入室內(nèi)，并在滿足用戶對(duì)水質(zhì)、水量及水壓等要求下，把水送到各配水點(diǎn)，包括龍頭、用水設(shè)備及消防設(shè)備等。 ①簡(jiǎn)單給水方式是直接利用室外給水管網(wǎng)的水壓及水量，為物業(yè)各配水點(diǎn)供水的方式。 （3）消防給水設(shè)備。 水幕消防設(shè)備則是用于防止火災(zāi)蔓延，或防止火焰竄過門、窗等，以阻止火勢(shì)擴(kuò)大。l 房屋的污（廢）水排放應(yīng)首先經(jīng)適當(dāng)處理，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的污（廢）水排放標(biāo)準(zhǔn)后，才能進(jìn)入城市排水管網(wǎng)。（二）燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)；燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)可以分成4類：調(diào)壓設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、用氣設(shè)備和安全保護(hù)裝置及管道。其設(shè)備主要有冷氣機(jī)、空調(diào)機(jī)、深井泵、冷卻塔、風(fēng)扇及回龍泵等；（3）通風(fēng)設(shè)備。當(dāng)正常照明因某事故中斷時(shí)，備用照明可供繼續(xù)使用，如計(jì)算機(jī)房、電話交換機(jī)房等都有備用照明；緊急照明是用于房間、走道、樓梯和安全門等處供疏散用。而專用彩燈則通過圖案及色彩，來體現(xiàn)氣氛，廣泛應(yīng)用于噴泉、娛樂場(chǎng)所照明。l 自動(dòng)控制設(shè)備系統(tǒng)主要包括：信息通訊系統(tǒng)，設(shè)備控制系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、保安和車庫(kù)管理系統(tǒng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。（3）衛(wèi)星接收和共用天線包括了衛(wèi)星接收系統(tǒng)和共用天線系統(tǒng)。CATV系統(tǒng)效果明顯，使用方便，維護(hù)簡(jiǎn)單，但作為管理來講要特別注意系統(tǒng)的防雷及天線的防腐，注意定期檢修。由計(jì)算機(jī)、彩色顯示器及打印機(jī)組成。主要是用于對(duì)主要通道、出入口和公共場(chǎng)所的情況進(jìn)行監(jiān)控的系統(tǒng)。車庫(kù)管理系統(tǒng)的功能主要是控制車輛的進(jìn)出和車位的安排及收費(fèi)。l 電梯的分類：178。l 電梯的組成部分一般包括：傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全設(shè)備和控制設(shè)備等。如設(shè)備清單或裝箱單，設(shè)備發(fā)票，產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書，開箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，產(chǎn)品技術(shù)資料，安裝、試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。如報(bào)修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核和獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。包括基礎(chǔ)資料管理制度、節(jié)能管理制度、培訓(xùn)教育制度、設(shè)備事故管理制度及獎(jiǎng)懲制度等。l 具體來說包括3方面的工作：①定員工作。工作時(shí)間組織形式有單班制、雙班制和三班制。（2）安全使用宣傳教育。 任何工作的檢查和評(píng)比都必須有安全工作的內(nèi)容等。如：對(duì)長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)；對(duì)空調(diào)設(shè)備應(yīng)在季節(jié)變化之前進(jìn)行檢查保養(yǎng)；對(duì)水箱類設(shè)備，需定期清洗、換水等。（3）設(shè)備點(diǎn)檢。（二）計(jì)劃?rùn)z修l 根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果對(duì)設(shè)備確定檢修間隔期，以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃?rùn)z修。③ 劇烈磨損階段。② 偶發(fā)事故期。178。（1）小修。（4）系統(tǒng)大修。l 設(shè)備維修管理應(yīng)建立維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔的原則， 五、物業(yè)設(shè)備的更新改造管理（一）設(shè)備更新改造的理論依據(jù)l 設(shè)備的壽命原理是設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)。l 設(shè)備技術(shù)壽命的長(zhǎng)短取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度和周期。 設(shè)備的原型更新是指相同型號(hào)規(guī)格設(shè)備的以舊換新，即購(gòu)買一臺(tái)相同的新設(shè)備來代替原設(shè)備。l 技術(shù)改造是在原有設(shè)備的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，花費(fèi)的技術(shù)改造費(fèi)用一般比設(shè)備更新要少得多，因此，只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。（3）經(jīng)濟(jì)性要求。l 目的可以用3個(gè)最低程度來表示：（1）把突發(fā)性故障所造成的停機(jī)損失減少到最低程度；（2）把設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修的修理時(shí)間和修理費(fèi)用降低到最低程度；（3）在合理供應(yīng)的基礎(chǔ)上，把備品配件的庫(kù)存量和儲(chǔ)備資金壓縮到最低程度。③備件的訂購(gòu)量：N2＝N0l 給水系統(tǒng)提供的水壓、水量及水質(zhì)條件將直接影響房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上影響物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且飲用水的質(zhì)量也會(huì)直接關(guān)系到人的身體健康。（6）定期檢查、測(cè)試消防給水系統(tǒng)的狀態(tài)。二、物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理l 電力是物業(yè)用電系統(tǒng)的動(dòng)力，是提供并改善物業(yè)內(nèi)人們工作及生活條件，保證并提高物業(yè)使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值必不可少的基礎(chǔ)條件；l 但電力也是非常危險(xiǎn)的，使用不當(dāng)或供電及用電設(shè)施的故障都可能引發(fā)嚴(yán)重的災(zāi)難。（二）供配電系統(tǒng)日常保養(yǎng)與維修管理供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修管理工作是一項(xiàng)頻繁而持久的工作，要保證物業(yè)能安全、正常地供配電，必須注意以下幾方面的內(nèi)容：（1）加強(qiáng)房屋配電房的管理，保持配電房安全、正常地供配電。③檢修人員在對(duì)供配電系統(tǒng)及設(shè)施進(jìn)行檢修時(shí)，必須使用電工絕緣工具，并在有關(guān)位置懸掛標(biāo)識(shí)牌，以免發(fā)生危險(xiǎn)；對(duì)