【正文】 B. 項(xiàng)目銷售資金回籠預(yù)期根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在 12 個(gè)月的銷售周期內(nèi)（即年月初至年月底），按分階段銷售均價(jià)基本上可完成。表 31 預(yù)期工程資金投入測(cè)算表時(shí)間 工程內(nèi)容 預(yù)計(jì)投入資金年月日～年月日項(xiàng)目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標(biāo)確定萬(wàn)元年月日～年月日門(mén)前廣場(chǎng)施工、綠化施工及驗(yàn)收，外立面施工開(kāi)始，重點(diǎn)廣告媒體預(yù)定，開(kāi)始接受預(yù)定認(rèn)購(gòu)萬(wàn)元年月日～年月日外立面開(kāi)始施工，結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，正式開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備工作完成，媒體投放和新聞炒作開(kāi)始，為銷售進(jìn)行預(yù)熱萬(wàn)元年月日～年月日設(shè)備采購(gòu)、安裝工程施工、外立面竣工，強(qiáng)勢(shì)宣傳推廣，公關(guān)活動(dòng)促銷萬(wàn)元年月日～年月日竣工驗(yàn)收、交付使用 萬(wàn)元合計(jì) 萬(wàn)元B. 項(xiàng)目預(yù)期投入月度分解計(jì)劃上述工程項(xiàng)目用款月度計(jì)劃分解如表 32 所示。（四）參加土地招標(biāo)項(xiàng)目前期部要根據(jù)公司的實(shí)際情況，積極參與土地的招投標(biāo)工作，確保企業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá)到畝以上。51 / 215（三）完成項(xiàng)目、項(xiàng)目的銷售工作項(xiàng)目、項(xiàng)目已全部竣工完成，為了迅速實(shí)現(xiàn)資金回流，結(jié)合項(xiàng)目所處地段及同類項(xiàng)目的價(jià)格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。因此，在新的一年必須實(shí)現(xiàn)招商戶。2．全面啟動(dòng)細(xì)化項(xiàng)目招商工作招商工作是建成后運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。一月份完成方案圖的設(shè)計(jì)，二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。三月份工程正式開(kāi)工建設(shè)。（2）工程合同及開(kāi)工一月份簽訂招投標(biāo)代理合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。（1）土地征拆工作春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。1．確保一季度工程全面開(kāi)工，力爭(zhēng)年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù)項(xiàng)目一期工程占地面積為畝，總投資億元，建筑面積萬(wàn)平方米。由于該項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，我們必須高質(zhì)量完成。（一）完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及后期銷售工作項(xiàng)目是省、市的重點(diǎn)工程。3. 完成土地儲(chǔ)備畝。一、總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)1. 完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積萬(wàn)平方米?？傮w上說(shuō)，成績(jī)較為喜人。第 22 條 本制度自 年月 日起執(zhí)行。項(xiàng)目前期部組織考核并提出初步意見(jiàn)，總經(jīng)理辦公會(huì)討論后做出考核結(jié)論。檢查計(jì)劃的實(shí)際完成數(shù)，一律以統(tǒng)計(jì)報(bào)表數(shù)為依據(jù)。第 18 條 各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)必須隨時(shí)監(jiān)督檢查企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采取有效措施予以解決，以保證計(jì)劃的順利完成。第 17 條 職能部門(mén)每月以書(shū)面形式報(bào)告一次企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃任務(wù)的完成情況。第 15 條 調(diào)整計(jì)劃一律以書(shū)面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接到書(shū)面批復(fù)以前，一律按原計(jì)劃執(zhí)行。（2）確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的，必須由相關(guān)部門(mén)主管副總提出申請(qǐng)說(shuō)明原因，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。第 13 條 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行各部門(mén)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及本部門(mén)工作計(jì)劃，著眼全局開(kāi)展工作，以保證本部門(mén)工作目標(biāo)和企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。（2）每季度之初，由總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)，項(xiàng)目前期部（或商務(wù)部）下達(dá)下個(gè)季度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和各部門(mén)工作計(jì)劃。第 11 條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解結(jié)果42 / 215由總經(jīng)理辦公會(huì)討論、審核各季度、各部門(mén)的分解計(jì)劃和各部門(mén)月度工作計(jì)劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。（2）各部門(mén)負(fù)責(zé)各自具體計(jì)劃的分解、執(zhí)行和修訂。第 9 條 按季度和月度分解年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃將年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解成為季度、月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。第 7 條 如遇特殊情況，企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃可于年中調(diào)整一次，調(diào)整計(jì)劃須經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)。（4）項(xiàng)目前期部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)討論的意見(jiàn)對(duì)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。（2）項(xiàng)目前期部將擬訂的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)傳達(dá)給各部門(mén)征求意見(jiàn)，并對(duì)各部門(mén)的意見(jiàn)進(jìn)行匯總。第二章 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制第 4 條 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃所確定的計(jì)劃期為每年的 1 月 1 日到 12 月 31 日。第 2 條 管理范圍這里的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃包括各經(jīng)營(yíng)部門(mén)的業(yè)務(wù)計(jì)劃以及各管理部門(mén)的管理計(jì)劃、人力資源計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、投資計(jì)劃、融資計(jì)劃等。第 29 條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會(huì)討論決定后，自公布之日起實(shí)施。第 27 條 企業(yè)每年進(jìn)行一次投資項(xiàng)目評(píng)比活動(dòng)，對(duì)獲獎(jiǎng)的投資項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項(xiàng)目執(zhí)行人、監(jiān)督人實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。第 26 條 效益考核（1）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收投產(chǎn)后，經(jīng)過(guò)試生產(chǎn)期考核（3 ～6 個(gè)月），在達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的效益要求之前，企業(yè)應(yīng)逐月對(duì)項(xiàng)目投資效益進(jìn)行考察分析。由商務(wù)部牽頭組織相關(guān)職能部門(mén)成立投資評(píng)價(jià)小組。第 23 條 總經(jīng)理批準(zhǔn) 《項(xiàng)目分析報(bào)告》，報(bào)送董事會(huì)備案。（3）編制《項(xiàng)目成本分析報(bào)告 》，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。第 21 條 由財(cái)務(wù)部牽頭，與商務(wù)部共同完成項(xiàng)目成本分析（1）收集《項(xiàng)目投資估算書(shū) 》、《設(shè)計(jì)概算書(shū)》、《施工圖預(yù)算書(shū)》（或標(biāo)底）、《竣工決算書(shū)》以及有關(guān)施工合同、訂購(gòu)合同等資料。第四章 項(xiàng)目投資成本分析第 20 條 編制《項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書(shū) 》（1）財(cái)務(wù)部與施工單位核對(duì)工程款撥付情況。（3）商務(wù)部最終審定 《竣工決算書(shū)》，確定工程造價(jià)，雙方簽字、蓋章。（2）《工程決算書(shū)》 經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位初步核對(duì)后，由商務(wù)部委托造價(jià)咨詢單位審計(jì)《工程決算書(shū)》。（2）商務(wù)部重新核定施工單位的實(shí)際完成工程量，并根據(jù)合同及國(guó)家有關(guān)規(guī)定審核計(jì)算進(jìn)度款，然后交給項(xiàng)目前期部審核，總經(jīng)理審批；最后經(jīng)財(cái)務(wù)部進(jìn)行全面稽核，根據(jù)工程進(jìn)度款支付計(jì)劃，監(jiān)督和審查當(dāng)月實(shí)際應(yīng)付的工程進(jìn)度款。5%以內(nèi)。（7）在接到施工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、材料設(shè)備價(jià)格一覽表、甲供材料清單后，造價(jià)咨詢單位需在一個(gè)月內(nèi)做出《預(yù)算書(shū)》或標(biāo)底，由商務(wù)部審核。（6）項(xiàng)目前期部組織設(shè)計(jì)管理部、工程管理部和商務(wù)部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價(jià)格，由商務(wù)部編制《材料設(shè)備限價(jià)表》。如是設(shè)計(jì)原因，應(yīng)返回設(shè)計(jì)單位重新設(shè)計(jì)；如是增加功能或項(xiàng)目，應(yīng)重新進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)；如是其他原因，應(yīng)做補(bǔ)充說(shuō)明或解釋。經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，項(xiàng)目前期部同造價(jià)咨詢單位簽訂委托合同。評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，由總經(jīng)理簽署意見(jiàn)，提交董事會(huì)審批。設(shè)計(jì)管理部根據(jù)該目標(biāo)，編制《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》。（5）項(xiàng)目前期部審核項(xiàng)目投資計(jì)劃和籌資計(jì)劃，總經(jīng)理同意后提交董事會(huì)審批。（ 3） 項(xiàng) 目 前 期 部 組 織 對(duì) 《 項(xiàng) 目 詳 細(xì) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 》 的 評(píng) 審 工 作 ， 由 總 經(jīng) 理簽 署 意 見(jiàn) 后 提 交 董 事 會(huì) 審 批 。第三章 投資控制第 16 條 策劃階段的投資控制（1）項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目情況調(diào)查，進(jìn)行項(xiàng)目定位，擬訂最佳開(kāi)發(fā)規(guī)模和銷售策略。一般情況下，在收到投資單位的上報(bào)申請(qǐng)后，應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目的審查與批復(fù)。第 13 條 總經(jīng)理根據(jù)投資審議會(huì)對(duì)項(xiàng)目所做出的決議，簽署審批意見(jiàn)。（3）評(píng)價(jià)項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等。第 12 條 投資審議會(huì)的內(nèi)容（1）查詢項(xiàng)目基本情況，比較選擇不同的投資方案。申報(bào)單位對(duì)初審意見(jiàn)有異議的，可申請(qǐng)復(fù)查一次。第 10 條 企業(yè)項(xiàng)目前期部在收到項(xiàng)目報(bào)批的全部資料后，應(yīng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初審，并提出初審意見(jiàn)。（7）政府的有關(guān)許可文件。（5）資金來(lái)源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。（3）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。（1）項(xiàng)目投資申請(qǐng)報(bào)告或建議書(shū)。（6）稅務(wù)論證。（4）企業(yè)的資源包括人力、物力、財(cái)力、管理能力能否滿足新的投資需要。（2）對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。第 8 條 集團(tuán)及控股企業(yè)設(shè)立新企業(yè)或參股其他企業(yè)、搞新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等，必須事先進(jìn)行可行性研究，可行性研究的內(nèi)容包括以下六個(gè)方面。（4）投資在 1 200 萬(wàn)～3 000 萬(wàn)元的項(xiàng)目，由項(xiàng)目前期部論證審查后，由總經(jīng)理審批，報(bào)董事會(huì)備案。（2）投 資 在 300 萬(wàn) ～ 600 萬(wàn) 元 的 項(xiàng) 目 ， 由 項(xiàng) 目 前 期 部 調(diào) 研 、 論 證 、 審 查 后 審批 ， 報(bào) 企 業(yè) 總 經(jīng) 理 辦 公 室 備 案 。同時(shí)，為防止企業(yè)資產(chǎn)過(guò)度分散、管理鏈條過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)嚴(yán)格控制集團(tuán)（總）企業(yè)下屬二級(jí)企業(yè)的對(duì)外投資。按照投資項(xiàng)目下管一級(jí)的原則，企業(yè)只受理所屬一級(jí)獨(dú)資及控股企業(yè)的投資申報(bào)，其他企業(yè)的投資項(xiàng)目按照隸屬關(guān)系，分級(jí)管理。（3）項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)編制 《項(xiàng)目投資建議書(shū)》及投資項(xiàng)目立項(xiàng)審批等工作。第 4 條 管理職責(zé)（1）項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)編制投資計(jì)劃，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與選擇。（2）預(yù)決算的控制應(yīng)公正、合理、準(zhǔn)確、精細(xì)。第 3 條 投資管理的原則本企業(yè)對(duì)投資的管理堅(jiān)持以下三個(gè)原則。萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理制度目 錄一、萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu)垂直化管理組織結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目前期部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)管理部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán)商務(wù)部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán)工程管理部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán)銷售部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán)辦公室部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán)二、 萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職位說(shuō)明書(shū)1. 高層管理類（1） 總經(jīng)理職位說(shuō)明書(shū)（2） 副總經(jīng)理（分管經(jīng)營(yíng)）職位說(shuō)明書(shū)（3） 副總經(jīng)理（分管營(yíng)銷）職位說(shuō)明書(shū)（4） 總工程師職位說(shuō)明書(shū)（1） 項(xiàng)目前期部經(jīng)理職位說(shuō)明書(shū)（2） 投資發(fā)展主管職位說(shuō)明書(shū)（3） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主管職位說(shuō)明書(shū)（4） 項(xiàng)目規(guī)劃主管職位說(shuō)明書(shū)（1） 設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理職位說(shuō)明書(shū)（2） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師職位說(shuō)明書(shū)（3） 圖紙審核員職位說(shuō)明書(shū)（4） 資料管理員職位說(shuō)明書(shū)4. 商務(wù)部（1） 商務(wù)部經(jīng)理職位說(shuō)明書(shū)（2） 造價(jià)工程師職位說(shuō)明書(shū)（3） 合同主管職位說(shuō)明書(shū)5. 工程管理部（1） 工程管理部經(jīng)理職位說(shuō)明書(shū)（2） 土建工程師職位說(shuō)明書(shū)（3） 水電工程師職位說(shuō)明書(shū)（4） 市政工程師職位說(shuō)明書(shū)2 / 2156. 銷售部銷售部經(jīng)理職位說(shuō)明書(shū)7. 辦公室（1） 辦公室主任職位說(shuō)明書(shū)（2） 人力資源主管職位說(shuō)明書(shū)（3） 行政主管職位說(shuō)明書(shū)（4） 檔案主管職位說(shuō)明書(shū)三、 萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資與開(kāi)發(fā)管理項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)管理制度設(shè)計(jì)（1） 企業(yè)項(xiàng)目投資管理制度（2） 企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理制度項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)管理操作工具（1） 項(xiàng)目階段投資回收分析表（2） 企業(yè)年度總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)（3） 投資項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析調(diào)研表（4） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)管理管理工作流程（1） 企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理流程（2） 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制流程4. 項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)管理方案設(shè)計(jì)（1）年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃方案（2）項(xiàng)目投資分析方案（3）項(xiàng)目拆遷安置方案四．萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)管理（1） 工程設(shè)計(jì)管理制度（2） 設(shè)計(jì)圖紙自審制度2. 設(shè)計(jì)管理操作工具（1） 工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)單（2） 設(shè)計(jì)任務(wù)修改審批表（3） 設(shè)計(jì)任務(wù)修改審批表（4） 設(shè)計(jì)跟蹤檢查記錄單（5） 設(shè)計(jì)輸出文件審查表3. 設(shè)計(jì)管理工作流程（1） 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理工作流程（2） 設(shè)計(jì)變更管理工作流程3 / 215（1） 工程設(shè)計(jì)合同書(shū)編制方案（2） 工程計(jì)任務(wù)書(shū)編制方案五、萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司造價(jià)管理1. 造價(jià)管理制度設(shè)計(jì)（1） 工程預(yù)結(jié)算管理細(xì)則（2） 工程計(jì)量計(jì)價(jià)管理辦法2. 造價(jià)管理操作工具（1） 工程預(yù)算作業(yè)進(jìn)度表（2） 單項(xiàng)工程計(jì)量一覽表（3） 分項(xiàng)工程計(jì)價(jià)內(nèi)控表（4） 單項(xiàng)工程概、預(yù)算表3. 造價(jià)管理工作流程（1） 工程預(yù)算編制流程（2） 工程竣工結(jié)算流程4. 造價(jià)管理方案設(shè)計(jì)（1） 工程水電預(yù)結(jié)算辦法（2） 竣工結(jié)算社會(huì)審價(jià)方案（3） 項(xiàng)目付款審核審批辦法六、萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工程施工管理1．工程施工管理制度設(shè)計(jì)（1） 項(xiàng)目經(jīng)理部管理制度（2） 項(xiàng)目招投標(biāo)管理制度（3） 工程承包商管理制度（4） 工程監(jiān)理管理制度（5） 技術(shù)交底管理制度（6） 臨時(shí)水電使用規(guī)定（7） 工程簽證管理制度2. 工程施工管理操作工具（1） 項(xiàng)目工程施工進(jìn)度表（2） 建設(shè)工程招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)（3） 建設(shè)招標(biāo)報(bào)價(jià)清單表（4） 施工招標(biāo)合同評(píng)審表（5） 施工招標(biāo)合同會(huì)簽表（6） 施工組織設(shè)計(jì)報(bào)審表（7） 工程施工方案審批表（8） 工程施工進(jìn)度計(jì)劃表（9） 進(jìn)度調(diào)整計(jì)劃審批表（10） 建設(shè)工程開(kāi)工申請(qǐng)單（11） 技術(shù)交底三簽記錄表4 / 215（12） 施工工程量簽證單（13） 周工程量統(tǒng)計(jì)表（14） 工程管理日記表3. 工程施工管理工作流程（1） 工程施工過(guò)程管理流程（2） 工程進(jìn)度控制管理流程4. 工程施工管理方案設(shè)計(jì)（1） 施工組織總設(shè)計(jì)方案（2） 安全生產(chǎn)協(xié)議書(shū)模板（3） 給排水技術(shù)指導(dǎo)方案（4） 施工技術(shù)管理方案（5） 土方回填施工方案（6） 工程成品保護(hù)方案七、萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司績(jī)效管理1 房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效管理制度設(shè)計(jì)（1） 績(jī)效考核管理制度（2） 員工獎(jiǎng)懲管理制度2 房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核表（1） 總工程師績(jī)效考核表（2） 前期部經(jīng)理考核表1（關(guān)于投資）（3） 前期部經(jīng)理考核表2（關(guān)于經(jīng)營(yíng)）（4） 項(xiàng)目經(jīng)理績(jī)效考核量表（5） 水暖工程師績(jī)效考核表（6）工程項(xiàng)目預(yù)算員考核表3 房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效管理流程（1） 目標(biāo)設(shè)定工作流程（2） 績(jī)效管理工作流程4 房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效管理方案設(shè)計(jì)（1） 項(xiàng)目經(jīng)理績(jī)效考核辦法（2） 工程技術(shù)人員考核辦法八、萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)管理1 財(cái)務(wù)管理制度設(shè)計(jì)（1） 企業(yè)存貨管理制度（2） 貨幣資金管理辦法（3） 內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度2 財(cái)務(wù)管理操作工具（1） 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表（2） 年度財(cái)務(wù)費(fèi)用臺(tái)賬（3） 票據(jù)及存款日