【正文】 阿門。　　我無意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地，最后一無所獲。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。 我往往都報以冷笑。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。 1結(jié)束語 　　首先得說我每天跑來跑去來回鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了，實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也算是給我寫完了，只是這個結(jié)尾很倉促就是了。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。我反正沒親眼見過這種事情。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪?？⒐を炇諅浒竿瓿桑欠ǘǖ恼浇粯菞l件?！　　　　　?　　質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。這是普遍現(xiàn)象?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。 只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。而且還不敢計較這個。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。這個企業(yè)也不說什么，驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線都可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?！　　　　　?　　規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓　　其實在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。總之，辦法都是人想出來的。同樣是利用懸空期來做事。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押也行。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人對此佩服至極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。無論是銀監(jiān)會還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。在這些地方，先做通銀行工作是比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。房管部門和國土部門之間是有很深的仇恨的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能，哪有那么多實物可以拿去抵押啊。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。不多說了。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。盡我的理解講那么一點吧。這其中有無數(shù)的道道兒。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題顯得比較不合適。這就又出來一個“做通”工作。 現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。開發(fā)商也沒這種能力去做假，當(dāng)然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積，這個叫做預(yù)測繪。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。我每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米，從來都是如此。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極?！　☆A(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?！　?預(yù)售許可證　　終于說到這個了。這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。 　　放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。讓他們提前來做放線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。嘿嘿， 又來一個半市場化。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量、定坐標(biāo)，這個活就叫放線。 接下來，繼續(xù)講流程吧。不會有別的什么新花樣出來了。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。但是，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。戶型選擇完全是市場化的東西。這個9070的政策被唱得很響，好像很英明神武的樣子。我只對客觀效果予以評價，謝謝。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。 　　打壓購買需求　　諸如提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，所以現(xiàn)在供地不足的這種消息不準(zhǔn)確等等。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。1房地產(chǎn)調(diào)控政策對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。在講預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。后來窮得不行，被迫下海至今。我出身是房地產(chǎn)管理部門?！　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。我知道我這么說，會有很多憤青不能理解。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項交易?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎