【正文】 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓：經(jīng)委托方書面同意，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)， 以合作雙方的名義共。 房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承接業(yè)務(wù)。 1業(yè)務(wù)承攬：房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收費(fèi)。另一方只能按新設(shè)立的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并的，可以承接各方中較高的資質(zhì)等級(jí)，不過要達(dá)到相應(yīng)資質(zhì)條件。 當(dāng)分支機(jī)構(gòu)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后 30 日內(nèi)，向分支機(jī)構(gòu)所在地的省建設(shè)行政主管部門和直轄 市房地產(chǎn)行政主管部門備案，備案后 10 日內(nèi)由省建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門告知所在地的市縣房地產(chǎn)行政主管部門。 分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)后從業(yè) 3 年以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師且無不記行為記錄。 估價(jià)機(jī)構(gòu)以欺騙賄賂手段取得資質(zhì)的，許可機(jī)關(guān)可以撤銷其資質(zhì)， 估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期屆滿未延續(xù)的、被依法終止的、 資質(zhì)被撤銷撤回或資質(zhì)證書被吊銷的，許可機(jī)關(guān)可以注銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。 資質(zhì)核準(zhǔn)內(nèi)容發(fā)生變更的要在工商辦理變更手續(xù)后 30 日內(nèi)到資質(zhì)許可機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。逾期再次申請(qǐng)按新設(shè)立的機(jī)構(gòu)對(duì)待。準(zhǔn)許延續(xù)的有效期延續(xù) 3 年。 資質(zhì)證書有效期 3 年。具體許可程序和期限由省建設(shè)行政 主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門制定，當(dāng)省建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門做出決定起 10 日內(nèi)，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。 資質(zhì)核準(zhǔn)程序 一級(jí)資質(zhì)：申請(qǐng)人向所在地省建設(shè)行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，期限20 日內(nèi)，后報(bào)送國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門做出決定，期限 20 日內(nèi)。 隨機(jī)抽查一份報(bào)告符合要求。 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 法人：注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作 3 年以上。新設(shè)立為三級(jí)，設(shè) 1 年暫定期。 組織形式： 合伙制： 2 個(gè)以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師合伙發(fā)起設(shè)立； 有限責(zé)任制： 3 個(gè)以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出資發(fā)起設(shè)立。 行政許可：指行政機(jī)構(gòu)根據(jù)公民、法人或其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為，行政許可具有強(qiáng)制力、公定力和確定力。 買賣代理費(fèi)：成交價(jià)格總額 %— %收取，獨(dú)家代理的最高不超過成交價(jià)格的 3%。 服務(wù)收費(fèi) 咨詢收費(fèi)：口頭咨詢費(fèi)：雙方協(xié)商 書面咨詢費(fèi)：普通咨詢報(bào)告： 300— 1000 元 /份，難度大可提高收費(fèi)但不超標(biāo)的 %。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件：名稱機(jī)構(gòu)；固定場(chǎng)所；財(cái)產(chǎn)經(jīng)費(fèi)；專業(yè)人員。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。 房地產(chǎn)行政主管部門作為房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主管部門。 第八章 房地產(chǎn)中介服務(wù)：指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中， 為當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。 商住摟分為住宅部分和商業(yè)部分，對(duì)于住宅部分先將整幢分?jǐn)偛糠址纸o住宅部分的共有建筑面積，加上住宅本身的共有建筑面積作為總的分?jǐn)偣灿胁糠诌M(jìn)行分?jǐn)偂? 2 共有建筑面積的分類：不應(yīng)分?jǐn)偟模? 應(yīng)分?jǐn)偟模捍惫灿薪ㄖ娣e、功能共有建筑面積、本層共有建筑面積。 計(jì)算一般建筑面積：有上蓋無柱走廊、獨(dú)立柱單排柱車棚、半封閉陽臺(tái)、屋頂蓋室外樓梯、 有頂蓋不封閉架空通廊。 房屋使用面積：房屋戶內(nèi)可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻水平面投影計(jì)算。 房屋共有建筑面積：產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 ⑤ 其他按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積。 ③ 公共使用的河灘、水溝、排水溝。 不計(jì)入用地面積的范圍： ① 無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地。 組合丘 —— 一個(gè)地塊屬于價(jià)格產(chǎn)權(quán)單位。 土地面積測(cè)算： 是土里利用狀況調(diào)查的重要組成部分，是取得土地?cái)?shù)據(jù)資料的關(guān)鍵步驟。 房屋面積一般采用幾何圖形法，用地面積采用界址點(diǎn)坐標(biāo)法和圖解法測(cè)算。 ⑤ 樓層高度指垂直距離。 ③ 邊長(zhǎng)以 米為單位，取至 米，面積以平方米為單位，取至 平方米。 1規(guī)定： 預(yù)購(gòu)人可以單方面申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告后三個(gè)月 房屋建筑面積 房屋面積 房屋套房屋占地面積 公用土地分?jǐn)偯娣e 房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定： 房屋面積測(cè)算： ① 均指水平投影面積的測(cè)算。 1房屋登記的時(shí)限：國(guó)有土地范圍內(nèi) —— 30 個(gè)工作日；集體土地范圍內(nèi) —— 60 個(gè)工作日； 抵押權(quán)、地役權(quán) —— 10 個(gè)工作日；預(yù)告、更正登記 —— 10 個(gè)工作日； 異議登記 —— 1 個(gè)工作日。 按房屋基本單元進(jìn)行登記 成套住房 —— 套；非成套住房 —— 幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元。 1房屋登記基本要求：以共同申請(qǐng)為原 則，以單方申請(qǐng)為例外 單方申請(qǐng)情形：合法建造房屋；生效法律文書；繼承受贈(zèng)；變更登記情形之一； 房屋滅失；法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 房屋登記范圍：國(guó)有土地上的房屋；集體土地上的房屋； 具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物。 地役權(quán)登記：設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等。 房屋抵押權(quán) 登記：一般抵押登記：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷登記。 其他登記：更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。 地役權(quán) —— 向國(guó)土資源行政主管部門提交土地權(quán)利證書和地役權(quán)合同 土地變更登記： 情形：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得的土地使用權(quán)； 法律文書或繼承、受贈(zèng)取得使用權(quán)姓名地址發(fā)生變化；土地使用用途變更 土地注銷登記：情形：依法收回國(guó)有土地；依法征收農(nóng)民集體土地；法律文書致使原土地權(quán)利消失； 非住宅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，未申請(qǐng)續(xù)期或續(xù)期未獲批。 抵押 —— 土地使用權(quán)證、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同申請(qǐng)抵押登記。預(yù)告登記是為了將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。 變更登記、異議登記和預(yù)告登記：更正登記是對(duì)原登記權(quán)利的涂銷同時(shí)對(duì)真正權(quán)利進(jìn)行登記。因合法建造、拆除房屋設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。若是法院仲裁或政府征收決定的以法律文書征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。 登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任， 登記機(jī)構(gòu)可以向責(zé)任人追償。 登記機(jī)構(gòu)職責(zé)：查驗(yàn)申請(qǐng)材料；詢問申請(qǐng)人；如實(shí)及時(shí)登記等。 房地產(chǎn)登記的原則： 權(quán)利主體一致的原則，土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人為同一人； 屬地管理原則，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)到房屋所在地的市縣房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的意義：保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益； 保證交易安全，減少交易成本； 為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)； 為城市規(guī)劃建設(shè)管理提供科學(xué)依據(jù)。 制度類型有：契據(jù)登記制，登 記機(jī)關(guān)只進(jìn)行形式審查，登記只有公示力沒有公信力； 產(chǎn)權(quán)登記制，權(quán)利登記制，登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，有公信力。對(duì)于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題，不應(yīng)強(qiáng)制遷出。若被執(zhí)行人無法自行解決居住問題，屬實(shí)的可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供臨時(shí)住房，可以收取租金。 法院已經(jīng)依法執(zhí)行抵押權(quán)的，當(dāng)拍賣變賣房屋時(shí)。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。土地經(jīng)營(yíng)承包權(quán)，集體所有土地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，未經(jīng)法定程序不得改變性質(zhì)和土地用途。 2房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。對(duì)抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)，拍賣 保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定。 抵押權(quán)人與抵押人未達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)可以請(qǐng)求法院拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)。 2抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償。 抵押權(quán)的效力 抵押人設(shè)定抵 押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于抵押人，抵押人仍可以對(duì)抵押物行使占有、使用收益、處分的權(quán)利，不過所有權(quán)有限制。 最高限額抵押權(quán)所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額是不確定的，設(shè)定最高限額抵押時(shí)債權(quán)還沒發(fā)生。超過 200 起的可延長(zhǎng)但不超過 15 個(gè)工作日。當(dāng)銀行向信托機(jī)構(gòu)按合同約定進(jìn)行債權(quán)回購(gòu)或信托機(jī)構(gòu)發(fā)生更換的也要批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記?；虻盅簷?quán)清單項(xiàng)目與權(quán)屬登記項(xiàng)目不一致的，不予登記。 1抵押權(quán)變更登記 當(dāng)?shù)盅鹤》看嬖跈?quán)利限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)的，暫不登記并告知申請(qǐng)人，但申請(qǐng)人仍要辦理的，可以辦理。 1住房抵押貸款證券化 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件必須與權(quán)屬檔案記錄內(nèi)容相符，并要審核人簽字在案。 房地產(chǎn)同時(shí)抵押的在房地產(chǎn)管理部門為登記機(jī)關(guān)，單獨(dú)以土地為抵押的在土地管理部門為登記機(jī)關(guān)。 1房地產(chǎn)抵押登記 抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。（發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額）。原則上由銀行委托，也可以雙方約定，由約定方委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。是債權(quán)債務(wù)合同的從合同。租賃關(guān)系不得對(duì)抗抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后受讓人。 抵押合同內(nèi)容與抵押登記內(nèi)容不一致的以抵押登記內(nèi)容為準(zhǔn)。 抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人投保，保費(fèi)由抵押 人負(fù)擔(dān)，但保單移送抵押權(quán)人且抵押權(quán)人為第一受益人。 抵押人死亡人，其繼承人或代管人繼續(xù)履行原抵押合同。 抵押前有租賃的，租賃繼續(xù)