【正文】 結(jié)論：總體而言，項目的營銷方式除了造勢為主，更重要的是要塑造項目在區(qū)域市場上的影響力．引起社會對樓盤的重視。兼顧了度假與看樓，同時又能切身感受“皇家御景”的各種優(yōu)越之處，是為繁忙的尊貴人士準備的一種試住方式。利用業(yè)主的口碑在高收入階層中形成宣傳，加強滲透，帶動銷售；☆ 活動營俏活動目的：讓目標準客戶親身感受“皇家御景”的尊貴生活享受?！?舉辦專業(yè)論壇（如本案的創(chuàng)新設計）與新聞發(fā)布相結(jié)臺，制造輿論；☆舉行著名的管理專家及顧問咨詢專家的大型演講或論壇，展示項目的優(yōu)勢；☆以高層人士為主的大型酒會，沙龍或大型論壇為主，定向推廣樓盤；☆贊助或舉辦高尚文化藝市活動，如音樂會、名車展、名畫展等；☆聘請著名人士作為樓盤形象代言人，發(fā)揮名人效應幫助銷☆售。軟廣告：通過針對性的新聞媒沛炒作本案，主要以本案的創(chuàng)新形態(tài)豪宅賣點為訴求．以報紙為主要形式，深化和突出了項目的營銷主題。另外可結(jié)合戶外廣告（如機場、WH市繁華商務區(qū)等地段），進行專業(yè)組臺，集中宣傳。☆廣告基調(diào)“形象宣傳＋促銷信息“☆廣告主題“都市別墅生活“☆ 廣告口號“非?？罩?，尊品別墅”☆ 媒介組合策略由于本案的獨特性，媒介的選擇主要為高尚休鬧雜志（如高爾夫雜志等）、專業(yè)刊物（如航空雜志、汽車刊物、《企業(yè)家》等）、有線電臺、晚報等。宣傳策略☆廣告總體策略以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，針對性的集中投放，強化形象，營造全城矚目的熱銷效應。以本案特性化、唯一性、精品化的品質(zhì)占領目標市場，通過物業(yè)的高品質(zhì)與品牌，從表面的感知階段過渡到內(nèi)在的感知階段。　　塑造物業(yè)的品牌形象，其包裝環(huán)節(jié)，經(jīng)過BI和Vl ，形成強烈的沖擊波，使品牌獲得了市場的廣泛認同，形成品牌的感知基礎?！　@CIS系統(tǒng)，營造一個鮮明“主題”，針對主要客戶，集中“轟炸”。Vl （視覺識別）: 銷售過程中所有與視覺傳遞有關的資料均應圍繞營銷主題。Bl （行為識別）: 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部活動、組織制度、管理教育等。針對本項目，可做“文化營梢”。這樣不僅有利于本案銷售，而且對于提升企業(yè)在區(qū)域地產(chǎn)界聲譽甚至建立品牌大有裨益。市案命名應緊密結(jié)臺項目定位，凸顯尊貴大氣的豪宅風范，初擬案名為：　　　　　　　　　　　　　　　“皇家御景”☆ 案名釋義：　　文化――楚文化，皇家生活，體現(xiàn)地域性；超越――區(qū)域內(nèi)所有的高檔住宅；尊貴――豪華乃至極品，非一般的；霸氣――隱含項目定位，凸顯大氣、霸氣與豪華氣概，在豪宅中力爭“一鳴驚人”?！?水平價差，不超過10－15 % 水平差價主要考慮朝向、采光、私密性、景觀與格局，空中花園面向湖面和不面向湖面的單位的差價應給予重點分析及考慮。價格策略：由三方面因素構成，即開發(fā)成本、價格空間、預期利潤率3 、價格差異☆ 垂直價差，最高不宜超過20 % 即隨著樓層的變化，最低價與最高價之間的差距，一般不應超過20 ％。因此，WH市的房地產(chǎn)市場對本案的吸納能力是毋庸置疑的。　　另一方面，本案的體量比較小，約150套住宅。一方面，項目在HJ片區(qū)內(nèi)的競爭對手稀少，綜臺產(chǎn)品質(zhì)量、配套設施、地段等房地產(chǎn)的重要影響因素來看，能夠與項目匹敵的在目前還沒有?！　【o緊抓住營銷主題，結(jié)臺項目的開發(fā)節(jié)奏及營銷推廣活動，將項目的市場形象傳神逼真地描繪出來，并產(chǎn)生市場轟動效應，促成樓盤快速完成銷售，并樹立項目品牌及發(fā)展商企業(yè)品牌。四、營俏推廣策略1 、營銷手法通過價格策略、形象策略、廣告策略、媒沛策略、公關策略、促銷策略等系列組臺的強勢沖擊與造勢，實現(xiàn)快速銷售。本案并非請英國人擔任此職，但本案引入的“英式管家”服務，與普通物業(yè)管理存在天淵之別，專設每舊戶業(yè)主一名管家，專人服務，充分沛現(xiàn)業(yè)主尊貴身份，更讓業(yè)主享受寫意人生。服務品質(zhì)是豪宅發(fā)展的必然方向。本案智能化系統(tǒng)：社區(qū)局域網(wǎng)及寬帶網(wǎng)、小區(qū)周邊防范系統(tǒng)、電話預約管理系統(tǒng)、遠程計量智能抄表系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、小區(qū)周邊防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、安防報警系統(tǒng)；7 、物業(yè)管理建議物業(yè)管理，是居住素質(zhì)的另一種直觀體現(xiàn)，直接影響物業(yè)的價值?！?豐富多彩且高質(zhì)量的文化娛樂設計VOO 視頻點播、掌上電腦、數(shù)字電視、家庭網(wǎng)絡快車（寬頻）機頂盒等信息家電?！?舒適、安全、方便的居家環(huán)境電視監(jiān)視（CCTV ）、電子巡更、防盜報警、火災煙感、求助呼叫、“三表”出戶、IC卡計費。6 、社區(qū)智能化系統(tǒng)設計原則　　全面、系統(tǒng)、先進、實用。用戶停車后可乘電梯直達家門。☆ 車庫直上家門車庫亦為豪宅生活的細節(jié)體現(xiàn)，予以足夠重視。☆ 小區(qū)實行分質(zhì)供水用戶打開水龍頭就可以喝上干凈的飲用水?！?高級外墻裝飾外墻選用高級優(yōu)質(zhì)外墻磚及仿石面磚噴涂材料；. ☆ 雙層中空玻璃塑料窗采用多功能高級安全門，雙層中空玻璃塑料窗，外形美觀、保溫、隔熱、隔音?！?高檔酒店式大堂　　大堂與架空層大堂相連，采用共享空間設計手法，玻漓外殼的材料與視覺交融，使室內(nèi)和室外、首層和架空層形成一沛，從視覺上引入了室外環(huán)境，創(chuàng)造出園林式大堂全新概念?？罩袝拇蠊δ芸刁w平臺：。4 、空中會所( 1 ）會所命名：“帝豪會”，與項目定位和開發(fā)理念密切加｛2 ）配置宗旨☆ 會所的規(guī)模與大小只是形式，重要的是服務內(nèi)容與實用功能；☆ 本案首創(chuàng)“空中會所”，大氣、尊貴是其基本特征，休鬧、娛樂、溝通交流是其三大功☆ 空中會所不計入公攤面積，僅供市樓業(yè)主享用。提供開敞式廚房設計的可能性，廚房與餐廳間采用輕質(zhì)墻分隔。同時，亦兼顧現(xiàn)代生活方式，每戶均設有儲藏間，儲藏間也可改作工人房用。臥室窗的可開啟扇設置為兩層隔音窗，上下均相錯開啟，噪音在兩層窗間的空隙內(nèi)得以消除，在保證自然通鳳的情況下，減少室外噪音的干擾。一梯一戶的布局，讓業(yè)主可以享受快捷的、私人電梯服務，同時也保證了業(yè)主的私密性?？罩谢▓@與客廳以玻璃推拉門相隔，推拉玻璃門，則花香飄逸，綠簾垂地，吟風賞月，極盡尊貴?？罩谢▓@采取全封閉建設，外墻是落地玻璃，花園內(nèi)安裝自動噴灌裝置，花草樹市可以在充足的陽光和水分下生長?！　　?私家空中花園――唯我獨尊　　空中花園是本案的一個最大賣點，開創(chuàng)了建筑物立體空間綠化的先河。3 幢塔樓頂層均為帶泳池的3 層復式，第三層為露天空中泳池（有隔熱玻璃）?！　∶娣e150－400 平方米（含復式），全復式塔樓面積200－400 平方米。3 、戶型設計( 1 ）戶型設計原則：☆ 靈活分隔平面，形成各樓層中不同的戶型組合，各有差異的戶型設計，以適應多變的市場需求；☆ 戶型可分可臺靈活處理，以適應家庭的適時需求。完全消除了普通住宅設計中，小構件的瑣碎感，使立面整體化?！?整個建筑群給人以浪的躍動、波的輕盈和水的剔透之感，形成了整個小區(qū)的整體性和可識別性；☆ 塔樓和頂部設有玻璃燈塔，不僅豐富了立面效果，亦形成了獨特的夜景，更隱喻了燈塔引領歸家之路的意境，給人親切歸屬之感。力求使整個立面體現(xiàn)簡約純粹的現(xiàn)代時尚，采用地標性設計及飄逸的弧線設計，加強了該項目的可識別性，使其在眾樓盤當中別樹一幟，給“受眾”留下深刻印象。 ( 1 ）風格設計目標使本案成為“標志性豪宅建筑符號”。2 、建筑風格一個真正的豪宅就是要讓“受眾”去感受一種氛圍。另建地下2 層，用途為車庫及設備用房。其中一幢呈復式住宅，層高31 層，另兩幢層高分別為32 及34 層?！锷鷳B(tài)性：立體空中私家花園，塑造出都市內(nèi)的“世外桃源”式生態(tài)空中別