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正文內(nèi)容

皇家御景豪宅全程策劃報(bào)告(2)(參考版)

2025-04-17 04:43本頁(yè)面
  

【正文】 結(jié)論:總體而言,項(xiàng)目的營(yíng)銷方式除了造勢(shì)為主,更重要的是要塑造項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)上的影響力.引起社會(huì)對(duì)樓盤的重視。兼顧了度假與看樓,同時(shí)又能切身感受“皇家御景”的各種優(yōu)越之處,是為繁忙的尊貴人士準(zhǔn)備的一種試住方式。利用業(yè)主的口碑在高收入階層中形成宣傳,加強(qiáng)滲透,帶動(dòng)銷售;☆ 活動(dòng)營(yíng)俏活動(dòng)目的:讓目標(biāo)準(zhǔn)客戶親身感受“皇家御景”的尊貴生活享受?!?舉辦專業(yè)論壇(如本案的創(chuàng)新設(shè)計(jì))與新聞發(fā)布相結(jié)臺(tái),制造輿論;☆舉行著名的管理專家及顧問(wèn)咨詢專家的大型演講或論壇,展示項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì);☆以高層人士為主的大型酒會(huì),沙龍或大型論壇為主,定向推廣樓盤;☆贊助或舉辦高尚文化藝市活動(dòng),如音樂(lè)會(huì)、名車展、名畫展等;☆聘請(qǐng)著名人士作為樓盤形象代言人,發(fā)揮名人效應(yīng)幫助銷☆售。軟廣告:通過(guò)針對(duì)性的新聞媒沛炒作本案,主要以本案的創(chuàng)新形態(tài)豪宅賣點(diǎn)為訴求.以報(bào)紙為主要形式,深化和突出了項(xiàng)目的營(yíng)銷主題。另外可結(jié)合戶外廣告(如機(jī)場(chǎng)、WH市繁華商務(wù)區(qū)等地段),進(jìn)行專業(yè)組臺(tái),集中宣傳?!顝V告基調(diào)“形象宣傳+促銷信息“☆廣告主題“都市別墅生活“☆ 廣告口號(hào)“非??罩校鹌穭e墅”☆ 媒介組合策略由于本案的獨(dú)特性,媒介的選擇主要為高尚休鬧雜志(如高爾夫雜志等)、專業(yè)刊物(如航空雜志、汽車刊物、《企業(yè)家》等)、有線電臺(tái)、晚報(bào)等。宣傳策略☆廣告總體策略以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn),針對(duì)性的集中投放,強(qiáng)化形象,營(yíng)造全城矚目的熱銷效應(yīng)。以本案特性化、唯一性、精品化的品質(zhì)占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng),通過(guò)物業(yè)的高品質(zhì)與品牌,從表面的感知階段過(guò)渡到內(nèi)在的感知階段?! ∷茉煳飿I(yè)的品牌形象,其包裝環(huán)節(jié),經(jīng)過(guò)BI和Vl ,形成強(qiáng)烈的沖擊波,使品牌獲得了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)同,形成品牌的感知基礎(chǔ)?! @CIS系統(tǒng),營(yíng)造一個(gè)鮮明“主題”,針對(duì)主要客戶,集中“轟炸”。Vl (視覺(jué)識(shí)別): 銷售過(guò)程中所有與視覺(jué)傳遞有關(guān)的資料均應(yīng)圍繞營(yíng)銷主題。Bl (行為識(shí)別): 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部活動(dòng)、組織制度、管理教育等。針對(duì)本項(xiàng)目,可做“文化營(yíng)梢”。這樣不僅有利于本案銷售,而且對(duì)于提升企業(yè)在區(qū)域地產(chǎn)界聲譽(yù)甚至建立品牌大有裨益。市案命名應(yīng)緊密結(jié)臺(tái)項(xiàng)目定位,凸顯尊貴大氣的豪宅風(fēng)范,初擬案名為:               “皇家御景”☆ 案名釋義:  文化――楚文化,皇家生活,體現(xiàn)地域性;超越――區(qū)域內(nèi)所有的高檔住宅;尊貴――豪華乃至極品,非一般的;霸氣――隱含項(xiàng)目定位,凸顯大氣、霸氣與豪華氣概,在豪宅中力爭(zhēng)“一鳴驚人”?!?水平價(jià)差,不超過(guò)10-15 % 水平差價(jià)主要考慮朝向、采光、私密性、景觀與格局,空中花園面向湖面和不面向湖面的單位的差價(jià)應(yīng)給予重點(diǎn)分析及考慮。價(jià)格策略:由三方面因素構(gòu)成,即開發(fā)成本、價(jià)格空間、預(yù)期利潤(rùn)率3 、價(jià)格差異☆ 垂直價(jià)差,最高不宜超過(guò)20 % 即隨著樓層的變化,最低價(jià)與最高價(jià)之間的差距,一般不應(yīng)超過(guò)20 %。因此,WH市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本案的吸納能力是毋庸置疑的?! ×硪环矫?,本案的體量比較小,約150套住宅。一方面,項(xiàng)目在HJ片區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手稀少,綜臺(tái)產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、地段等房地產(chǎn)的重要影響因素來(lái)看,能夠與項(xiàng)目匹敵的在目前還沒(méi)有。  緊緊抓住營(yíng)銷主題,結(jié)臺(tái)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏及營(yíng)銷推廣活動(dòng),將項(xiàng)目的市場(chǎng)形象傳神逼真地描繪出來(lái),并產(chǎn)生市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng),促成樓盤快速完成銷售,并樹立項(xiàng)目品牌及發(fā)展商企業(yè)品牌。四、營(yíng)俏推廣策略1 、營(yíng)銷手法通過(guò)價(jià)格策略、形象策略、廣告策略、媒沛策略、公關(guān)策略、促銷策略等系列組臺(tái)的強(qiáng)勢(shì)沖擊與造勢(shì),實(shí)現(xiàn)快速銷售。本案并非請(qǐng)英國(guó)人擔(dān)任此職,但本案引入的“英式管家”服務(wù),與普通物業(yè)管理存在天淵之別,專設(shè)每舊戶業(yè)主一名管家,專人服務(wù),充分沛現(xiàn)業(yè)主尊貴身份,更讓業(yè)主享受寫意人生。服務(wù)品質(zhì)是豪宅發(fā)展的必然方向。本案智能化系統(tǒng):社區(qū)局域網(wǎng)及寬帶網(wǎng)、小區(qū)周邊防范系統(tǒng)、電話預(yù)約管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程計(jì)量智能抄表系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、小區(qū)周邊防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、安防報(bào)警系統(tǒng);7 、物業(yè)管理建議物業(yè)管理,是居住素質(zhì)的另一種直觀體現(xiàn),直接影響物業(yè)的價(jià)值?!?豐富多彩且高質(zhì)量的文化娛樂(lè)設(shè)計(jì)VOO 視頻點(diǎn)播、掌上電腦、數(shù)字電視、家庭網(wǎng)絡(luò)快車(寬頻)機(jī)頂盒等信息家電。☆ 舒適、安全、方便的居家環(huán)境電視監(jiān)視(CCTV )、電子巡更、防盜報(bào)警、火災(zāi)煙感、求助呼叫、“三表”出戶、IC卡計(jì)費(fèi)。6 、社區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則  全面、系統(tǒng)、先進(jìn)、實(shí)用。用戶停車后可乘電梯直達(dá)家門。☆ 車庫(kù)直上家門車庫(kù)亦為豪宅生活的細(xì)節(jié)體現(xiàn),予以足夠重視?!?小區(qū)實(shí)行分質(zhì)供水用戶打開水龍頭就可以喝上干凈的飲用水?!?高級(jí)外墻裝飾外墻選用高級(jí)優(yōu)質(zhì)外墻磚及仿石面磚噴涂材料;. ☆ 雙層中空玻璃塑料窗采用多功能高級(jí)安全門,雙層中空玻璃塑料窗,外形美觀、保溫、隔熱、隔音?!?高檔酒店式大堂  大堂與架空層大堂相連,采用共享空間設(shè)計(jì)手法,玻漓外殼的材料與視覺(jué)交融,使室內(nèi)和室外、首層和架空層形成一沛,從視覺(jué)上引入了室外環(huán)境,創(chuàng)造出園林式大堂全新概念??罩袝?huì)所四大功能康體平臺(tái):。4 、空中會(huì)所( 1 )會(huì)所命名:“帝豪會(huì)”,與項(xiàng)目定位和開發(fā)理念密切加{2 )配置宗旨☆ 會(huì)所的規(guī)模與大小只是形式,重要的是服務(wù)內(nèi)容與實(shí)用功能;☆ 本案首創(chuàng)“空中會(huì)所”,大氣、尊貴是其基本特征,休鬧、娛樂(lè)、溝通交流是其三大功☆ 空中會(huì)所不計(jì)入公攤面積,僅供市樓業(yè)主享用。提供開敞式廚房設(shè)計(jì)的可能性,廚房與餐廳間采用輕質(zhì)墻分隔。同時(shí),亦兼顧現(xiàn)代生活方式,每戶均設(shè)有儲(chǔ)藏間,儲(chǔ)藏間也可改作工人房用。臥室窗的可開啟扇設(shè)置為兩層隔音窗,上下均相錯(cuò)開啟,噪音在兩層窗間的空隙內(nèi)得以消除,在保證自然通鳳的情況下,減少室外噪音的干擾。一梯一戶的布局,讓業(yè)主可以享受快捷的、私人電梯服務(wù),同時(shí)也保證了業(yè)主的私密性??罩谢▓@與客廳以玻璃推拉門相隔,推拉玻璃門,則花香飄逸,綠簾垂地,吟風(fēng)賞月,極盡尊貴。空中花園采取全封閉建設(shè),外墻是落地玻璃,花園內(nèi)安裝自動(dòng)噴灌裝置,花草樹市可以在充足的陽(yáng)光和水分下生長(zhǎng)?!  ?私家空中花園――唯我獨(dú)尊  空中花園是本案的一個(gè)最大賣點(diǎn),開創(chuàng)了建筑物立體空間綠化的先河。3 幢塔樓頂層均為帶泳池的3 層復(fù)式,第三層為露天空中泳池(有隔熱玻璃)?! ∶娣e150-400 平方米(含復(fù)式),全復(fù)式塔樓面積200-400 平方米。3 、戶型設(shè)計(jì)( 1 )戶型設(shè)計(jì)原則:☆ 靈活分隔平面,形成各樓層中不同的戶型組合,各有差異的戶型設(shè)計(jì),以適應(yīng)多變的市場(chǎng)需求;☆ 戶型可分可臺(tái)靈活處理,以適應(yīng)家庭的適時(shí)需求。完全消除了普通住宅設(shè)計(jì)中,小構(gòu)件的瑣碎感,使立面整體化?!?整個(gè)建筑群給人以浪的躍動(dòng)、波的輕盈和水的剔透之感,形成了整個(gè)小區(qū)的整體性和可識(shí)別性;☆ 塔樓和頂部設(shè)有玻璃燈塔,不僅豐富了立面效果,亦形成了獨(dú)特的夜景,更隱喻了燈塔引領(lǐng)歸家之路的意境,給人親切歸屬之感。力求使整個(gè)立面體現(xiàn)簡(jiǎn)約純粹的現(xiàn)代時(shí)尚,采用地標(biāo)性設(shè)計(jì)及飄逸的弧線設(shè)計(jì),加強(qiáng)了該項(xiàng)目的可識(shí)別性,使其在眾樓盤當(dāng)中別樹一幟,給“受眾”留下深刻印象。 ( 1 )風(fēng)格設(shè)計(jì)目標(biāo)使本案成為“標(biāo)志性豪宅建筑符號(hào)”。2 、建筑風(fēng)格一個(gè)真正的豪宅就是要讓“受眾”去感受一種氛圍。另建地下2 層,用途為車庫(kù)及設(shè)備用房。其中一幢呈復(fù)式住宅,層高31 層,另兩幢層高分別為32 及34 層?!锷鷳B(tài)性:立體空中私家花園,塑造出都市內(nèi)的“世外桃源”式生態(tài)空中別
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