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皇家御景豪宅全程策劃報告(2)(參考版)

2025-04-17 04:43本頁面
  

【正文】 結(jié)論:總體而言,項目的營銷方式除了造勢為主,更重要的是要塑造項目在區(qū)域市場上的影響力.引起社會對樓盤的重視。兼顧了度假與看樓,同時又能切身感受“皇家御景”的各種優(yōu)越之處,是為繁忙的尊貴人士準備的一種試住方式。利用業(yè)主的口碑在高收入階層中形成宣傳,加強滲透,帶動銷售;☆ 活動營俏活動目的:讓目標準客戶親身感受“皇家御景”的尊貴生活享受?!?舉辦專業(yè)論壇(如本案的創(chuàng)新設(shè)計)與新聞發(fā)布相結(jié)臺,制造輿論;☆舉行著名的管理專家及顧問咨詢專家的大型演講或論壇,展示項目的優(yōu)勢;☆以高層人士為主的大型酒會,沙龍或大型論壇為主,定向推廣樓盤;☆贊助或舉辦高尚文化藝市活動,如音樂會、名車展、名畫展等;☆聘請著名人士作為樓盤形象代言人,發(fā)揮名人效應(yīng)幫助銷☆售。軟廣告:通過針對性的新聞媒沛炒作本案,主要以本案的創(chuàng)新形態(tài)豪宅賣點為訴求.以報紙為主要形式,深化和突出了項目的營銷主題。另外可結(jié)合戶外廣告(如機場、WH市繁華商務(wù)區(qū)等地段),進行專業(yè)組臺,集中宣傳。☆廣告基調(diào)“形象宣傳+促銷信息“☆廣告主題“都市別墅生活“☆ 廣告口號“非??罩?,尊品別墅”☆ 媒介組合策略由于本案的獨特性,媒介的選擇主要為高尚休鬧雜志(如高爾夫雜志等)、專業(yè)刊物(如航空雜志、汽車刊物、《企業(yè)家》等)、有線電臺、晚報等。宣傳策略☆廣告總體策略以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn),針對性的集中投放,強化形象,營造全城矚目的熱銷效應(yīng)。以本案特性化、唯一性、精品化的品質(zhì)占領(lǐng)目標市場,通過物業(yè)的高品質(zhì)與品牌,從表面的感知階段過渡到內(nèi)在的感知階段?! ∷茉煳飿I(yè)的品牌形象,其包裝環(huán)節(jié),經(jīng)過BI和Vl ,形成強烈的沖擊波,使品牌獲得了市場的廣泛認同,形成品牌的感知基礎(chǔ)?! @CIS系統(tǒng),營造一個鮮明“主題”,針對主要客戶,集中“轟炸”。Vl (視覺識別): 銷售過程中所有與視覺傳遞有關(guān)的資料均應(yīng)圍繞營銷主題。Bl (行為識別): 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部活動、組織制度、管理教育等。針對本項目,可做“文化營梢”。這樣不僅有利于本案銷售,而且對于提升企業(yè)在區(qū)域地產(chǎn)界聲譽甚至建立品牌大有裨益。市案命名應(yīng)緊密結(jié)臺項目定位,凸顯尊貴大氣的豪宅風范,初擬案名為:               “皇家御景”☆ 案名釋義:  文化――楚文化,皇家生活,體現(xiàn)地域性;超越――區(qū)域內(nèi)所有的高檔住宅;尊貴――豪華乃至極品,非一般的;霸氣――隱含項目定位,凸顯大氣、霸氣與豪華氣概,在豪宅中力爭“一鳴驚人”?!?水平價差,不超過10-15 % 水平差價主要考慮朝向、采光、私密性、景觀與格局,空中花園面向湖面和不面向湖面的單位的差價應(yīng)給予重點分析及考慮。價格策略:由三方面因素構(gòu)成,即開發(fā)成本、價格空間、預(yù)期利潤率3 、價格差異☆ 垂直價差,最高不宜超過20 % 即隨著樓層的變化,最低價與最高價之間的差距,一般不應(yīng)超過20 %。因此,WH市的房地產(chǎn)市場對本案的吸納能力是毋庸置疑的。  另一方面,本案的體量比較小,約150套住宅。一方面,項目在HJ片區(qū)內(nèi)的競爭對手稀少,綜臺產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、地段等房地產(chǎn)的重要影響因素來看,能夠與項目匹敵的在目前還沒有?! 【o緊抓住營銷主題,結(jié)臺項目的開發(fā)節(jié)奏及營銷推廣活動,將項目的市場形象傳神逼真地描繪出來,并產(chǎn)生市場轟動效應(yīng),促成樓盤快速完成銷售,并樹立項目品牌及發(fā)展商企業(yè)品牌。四、營俏推廣策略1 、營銷手法通過價格策略、形象策略、廣告策略、媒沛策略、公關(guān)策略、促銷策略等系列組臺的強勢沖擊與造勢,實現(xiàn)快速銷售。本案并非請英國人擔任此職,但本案引入的“英式管家”服務(wù),與普通物業(yè)管理存在天淵之別,專設(shè)每舊戶業(yè)主一名管家,專人服務(wù),充分沛現(xiàn)業(yè)主尊貴身份,更讓業(yè)主享受寫意人生。服務(wù)品質(zhì)是豪宅發(fā)展的必然方向。本案智能化系統(tǒng):社區(qū)局域網(wǎng)及寬帶網(wǎng)、小區(qū)周邊防范系統(tǒng)、電話預(yù)約管理系統(tǒng)、遠程計量智能抄表系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、小區(qū)周邊防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、安防報警系統(tǒng);7 、物業(yè)管理建議物業(yè)管理,是居住素質(zhì)的另一種直觀體現(xiàn),直接影響物業(yè)的價值?!?豐富多彩且高質(zhì)量的文化娛樂設(shè)計VOO 視頻點播、掌上電腦、數(shù)字電視、家庭網(wǎng)絡(luò)快車(寬頻)機頂盒等信息家電?!?舒適、安全、方便的居家環(huán)境電視監(jiān)視(CCTV )、電子巡更、防盜報警、火災(zāi)煙感、求助呼叫、“三表”出戶、IC卡計費。6 、社區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計原則  全面、系統(tǒng)、先進、實用。用戶停車后可乘電梯直達家門?!?車庫直上家門車庫亦為豪宅生活的細節(jié)體現(xiàn),予以足夠重視?!?小區(qū)實行分質(zhì)供水用戶打開水龍頭就可以喝上干凈的飲用水?!?高級外墻裝飾外墻選用高級優(yōu)質(zhì)外墻磚及仿石面磚噴涂材料;. ☆ 雙層中空玻璃塑料窗采用多功能高級安全門,雙層中空玻璃塑料窗,外形美觀、保溫、隔熱、隔音。☆ 高檔酒店式大堂  大堂與架空層大堂相連,采用共享空間設(shè)計手法,玻漓外殼的材料與視覺交融,使室內(nèi)和室外、首層和架空層形成一沛,從視覺上引入了室外環(huán)境,創(chuàng)造出園林式大堂全新概念。空中會所四大功能康體平臺:。4 、空中會所( 1 )會所命名:“帝豪會”,與項目定位和開發(fā)理念密切加{2 )配置宗旨☆ 會所的規(guī)模與大小只是形式,重要的是服務(wù)內(nèi)容與實用功能;☆ 本案首創(chuàng)“空中會所”,大氣、尊貴是其基本特征,休鬧、娛樂、溝通交流是其三大功☆ 空中會所不計入公攤面積,僅供市樓業(yè)主享用。提供開敞式廚房設(shè)計的可能性,廚房與餐廳間采用輕質(zhì)墻分隔。同時,亦兼顧現(xiàn)代生活方式,每戶均設(shè)有儲藏間,儲藏間也可改作工人房用。臥室窗的可開啟扇設(shè)置為兩層隔音窗,上下均相錯開啟,噪音在兩層窗間的空隙內(nèi)得以消除,在保證自然通鳳的情況下,減少室外噪音的干擾。一梯一戶的布局,讓業(yè)主可以享受快捷的、私人電梯服務(wù),同時也保證了業(yè)主的私密性??罩谢▓@與客廳以玻璃推拉門相隔,推拉玻璃門,則花香飄逸,綠簾垂地,吟風賞月,極盡尊貴??罩谢▓@采取全封閉建設(shè),外墻是落地玻璃,花園內(nèi)安裝自動噴灌裝置,花草樹市可以在充足的陽光和水分下生長。  ☆ 私家空中花園――唯我獨尊  空中花園是本案的一個最大賣點,開創(chuàng)了建筑物立體空間綠化的先河。3 幢塔樓頂層均為帶泳池的3 層復(fù)式,第三層為露天空中泳池(有隔熱玻璃)。  面積150-400 平方米(含復(fù)式),全復(fù)式塔樓面積200-400 平方米。3 、戶型設(shè)計( 1 )戶型設(shè)計原則:☆ 靈活分隔平面,形成各樓層中不同的戶型組合,各有差異的戶型設(shè)計,以適應(yīng)多變的市場需求;☆ 戶型可分可臺靈活處理,以適應(yīng)家庭的適時需求。完全消除了普通住宅設(shè)計中,小構(gòu)件的瑣碎感,使立面整體化?!?整個建筑群給人以浪的躍動、波的輕盈和水的剔透之感,形成了整個小區(qū)的整體性和可識別性;☆ 塔樓和頂部設(shè)有玻璃燈塔,不僅豐富了立面效果,亦形成了獨特的夜景,更隱喻了燈塔引領(lǐng)歸家之路的意境,給人親切歸屬之感。力求使整個立面體現(xiàn)簡約純粹的現(xiàn)代時尚,采用地標性設(shè)計及飄逸的弧線設(shè)計,加強了該項目的可識別性,使其在眾樓盤當中別樹一幟,給“受眾”留下深刻印象。 ( 1 )風格設(shè)計目標使本案成為“標志性豪宅建筑符號”。2 、建筑風格一個真正的豪宅就是要讓“受眾”去感受一種氛圍。另建地下2 層,用途為車庫及設(shè)備用房。其中一幢呈復(fù)式住宅,層高31 層,另兩幢層高分別為32 及34 層。★生態(tài)性:立體空中私家花園,塑造出都市內(nèi)的“世外桃源”式生態(tài)空中別
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