【正文】 。 結(jié)論： 總體而言，項(xiàng)目的營(yíng)銷方式除了造勢(shì)為主，更重要的是要塑造項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)上的影響力．引起社會(huì)對(duì)樓盤的重視。兼顧了度假與看樓，同時(shí)又能 切身感受“皇家御景”的各種優(yōu)越之處，是為繁忙的尊貴人士準(zhǔn)備的一種試住方式。利用業(yè)主的口碑在高收入階層中形成宣傳，加強(qiáng)滲透，帶動(dòng)銷售； ☆ 活動(dòng)營(yíng)俏 活動(dòng)目的：讓目標(biāo)準(zhǔn)客戶親身感受“皇家御景”的尊貴生活享受。 ☆ 舉辦專業(yè)論壇（如本案的創(chuàng)新設(shè)計(jì)）與新聞發(fā)布相結(jié)臺(tái)，制造輿論； ☆舉行著名的管理專家及顧問(wèn)咨詢專家的大型演講或論壇，展示項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)； ☆以高層人士為主的大型酒會(huì)，沙龍或大型論壇為主，定向推廣樓盤； ☆贊助或舉辦高尚文化藝市活動(dòng)，如音樂(lè)會(huì)、名車展、名畫展等； ☆聘請(qǐng)著名人士作為樓盤形象代言人，發(fā)揮名人效應(yīng)幫助銷☆售。 軟廣告：通過(guò)針對(duì)性的新聞媒沛炒作本案，主要以本案的創(chuàng)新形態(tài)豪宅賣點(diǎn)為訴求．以報(bào)紙為主要形式，深化和突出了項(xiàng)目的營(yíng) 銷主題。 另外可結(jié)合戶外廣告（如機(jī)場(chǎng)、 WH 市繁華商務(wù)區(qū)等地段），進(jìn)行專業(yè)組臺(tái)， 集中宣傳。 ☆ 廣告基調(diào) “形象宣傳＋促銷信息“ ☆ 廣告主題 “都市別墅生活“ ☆ 廣告口號(hào) “非?？罩校鹌穭e墅” ☆ 媒介組合策略 由于本案的獨(dú)特性，媒介的選擇主要為高尚休鬧雜志（如高爾夫雜志等）、專業(yè)刊物（如航空雜志、汽車刊物、《 企業(yè)家》 等）、有線電臺(tái)、晚報(bào)等。 宣傳策略 ☆ 廣告總體策略 以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，針對(duì)性的集中投放，強(qiáng)化形象，營(yíng)造全城矚目的熱銷效應(yīng)。以本案特性化、唯一性、精品化的品質(zhì)占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)物業(yè)的高品質(zhì)與品牌，從表面的感知階段過(guò)渡到內(nèi)在的感知階段。 塑造物業(yè)的品牌形象，其包裝環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò) BI 和 Vl ，形成強(qiáng)烈的沖擊波，使品牌獲得了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)同，形成品牌的感知基礎(chǔ)。 圍繞 CIS 系統(tǒng)，營(yíng)造一個(gè)鮮明“主題”，針對(duì)主要客戶，集中“轟炸”。 Vl （視覺識(shí)別） : 銷售過(guò)程中所有與視覺傳遞有關(guān)的資料均應(yīng)圍繞營(yíng)銷主題。 Bl （行為識(shí)別） : 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部活動(dòng)、組織制度、管理教育等。針對(duì)本項(xiàng)目，可做“文化營(yíng)梢” 。這樣不僅有利于本案銷售，而且對(duì)于提升企業(yè)在區(qū)域地產(chǎn)界聲譽(yù)甚至建立品牌大有裨益。市案命名應(yīng)緊密結(jié)臺(tái)項(xiàng)目定位，凸顯尊貴大氣的豪宅風(fēng)范，初擬案名為： “皇家御景” ☆ 案名釋義： 文化――楚文化，皇家生 活，體現(xiàn)地域性； 超越――區(qū)域內(nèi)所有的高檔住宅； 尊貴――豪華乃至極品，非一般的； 霸氣――隱含項(xiàng)目定位，凸顯大氣、霸氣與豪華氣概，在豪宅中力爭(zhēng)“一鳴驚人”。 ☆ 水平價(jià)差，不超過(guò) 10－ 15 % 水平差價(jià)主要考慮朝向、采光、私密性、景觀與格局，空中花園面向湖面和不面向湖面的單位的差價(jià)應(yīng)給予重點(diǎn)分析及考慮。 價(jià)格策略：由三方面因素構(gòu)成，即開發(fā)成本、價(jià)格空間、預(yù)期利潤(rùn)率 3 、價(jià)格差異 ☆ 垂直價(jià)差，最高不宜超過(guò) 20 % 即隨著樓層的變化，最低價(jià)與最高價(jià)之間的差距，一般不應(yīng)超過(guò) 20 ％。因此， WH 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本案的吸納能力是毋庸置疑的。 另一方面，本案的體量比較小，約 150 套住宅。 一方面，項(xiàng)目在 HJ 片區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手稀少，綜臺(tái)產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、地段等房地產(chǎn)的重要影響因素來(lái)看，能夠與項(xiàng)目匹敵的在目前還沒有。 緊緊抓住營(yíng)銷主題，結(jié)臺(tái)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏及營(yíng)銷推廣活動(dòng)，將項(xiàng)目的市場(chǎng)形象傳神逼真地描繪出來(lái)，并產(chǎn)生市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，促成樓盤快速完成銷售，并樹立項(xiàng)目品牌及發(fā)展商企業(yè)品牌。 四、營(yíng)俏推廣策略 1 、營(yíng)銷手法 通過(guò)價(jià)格策略、形象策略、廣告策略、媒沛策略、公關(guān)策略、促銷策略等系列組臺(tái)的強(qiáng)勢(shì)沖擊與造勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷售。本案并非請(qǐng)英國(guó)人擔(dān)任此職，但本案引入的“英式管家”服務(wù)，與普通物業(yè)管理存在天淵之別，專設(shè)每舊戶業(yè)主一名管家，專人服務(wù)，充分沛現(xiàn)業(yè)主尊貴身份，更讓業(yè)主享受寫意人生。服務(wù)品質(zhì)是豪宅發(fā)展的必然方向。 本案智能化系統(tǒng)： 社區(qū)局域網(wǎng)及寬帶網(wǎng)、小區(qū)周邊防范系統(tǒng)、電話預(yù)約管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程計(jì)量智能抄表系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、小區(qū)周邊防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、安防報(bào)警系統(tǒng)； 7 、物業(yè)管理建議 物業(yè)管理，是居住素質(zhì)的另一種直觀體現(xiàn)，直接影響物業(yè)的價(jià)值。 ☆ 豐富多彩且高質(zhì)量的文化娛樂(lè)設(shè)計(jì) VOO 視頻點(diǎn)播、掌上電腦、數(shù)字電視、家庭網(wǎng)絡(luò)快車（寬頻）機(jī)頂盒等信息家電。 ☆ 舒適、安全、方便的居家環(huán)境 電視監(jiān)視（ CCTV ）、電子巡更、防盜報(bào)警、火災(zāi)煙感、求助呼叫、“三表”出戶、 IC 卡計(jì)費(fèi)。 6 、社區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則 全面、系統(tǒng)、先進(jìn)、實(shí)用。用戶停車后可乘電梯直達(dá)家門。 ☆ 車庫(kù)直上家門 車庫(kù)亦為豪宅生活的細(xì)節(jié)體現(xiàn)，予以足夠重視。 ☆ 小區(qū)實(shí)行分質(zhì)供水 用戶打開水龍頭就可以喝上干凈的飲用水。 ☆ 高級(jí)外墻裝飾 外墻選用高級(jí)優(yōu)質(zhì)外墻磚及仿石面磚噴涂材料； . ☆ 雙層中空玻璃塑料窗 采用多功能高級(jí)安全門，雙層中空玻璃塑料窗，外形美觀、保溫、隔熱、隔音。 ☆ 高檔酒店式大堂 大堂與架空層大堂相連，采用共 享空間設(shè)計(jì)手法，玻漓外殼的材料與視覺交融，使室內(nèi)和室外、首層和架空層形成一沛，從視覺上引入了室外環(huán)境，創(chuàng)造出園林式大堂全新概念。 空中會(huì)所四大功能 康體平臺(tái)：。 4 、空中會(huì)所 ( 1 ）會(huì)所命名： “帝豪會(huì)”，與項(xiàng)目定位和開發(fā)理念密切加｛ 2 ）配置宗旨 ☆ 會(huì)所的規(guī)模與大小只是形式，重要的是服務(wù)內(nèi)容與實(shí)用功能； ☆ 本案首創(chuàng)“空中會(huì)所”，大氣、尊貴是其基本特征，休鬧、娛樂(lè)、溝通交流是其三大功 ☆ 空中會(huì)所不計(jì)入公攤面積，僅供市樓業(yè)主享用。 提供開敞式廚房設(shè)計(jì)的可能性，廚房與餐廳間采用輕質(zhì)墻分隔。同時(shí)，亦兼顧現(xiàn)代生活方式，每戶均設(shè)有儲(chǔ)藏間，儲(chǔ)藏間也可改作工人房用。臥室窗的可開啟扇設(shè)置為兩層隔音窗，上下均相錯(cuò)開啟，噪音在兩 層窗間的空隙內(nèi)得以消除，在保證自然通鳳的情況下，減少室外噪音的干擾。一梯一戶的布局，讓業(yè)主可以享受快捷的、私人電梯服務(wù)，同時(shí)也保證了業(yè)主的私密性?？罩谢▓@與客廳以玻璃推拉門相隔，推拉玻璃門，則花香飄逸，綠簾 垂地 ，吟風(fēng)賞月，極盡尊貴?？罩谢▓@采取全封閉建設(shè)，外墻是落地玻璃，花園內(nèi)安裝自動(dòng)噴灌裝置，花草樹市可以在充足的陽(yáng)光和水分下生長(zhǎng)。 ☆ 私家空中花園――唯我獨(dú)尊 空中花園是本案的一個(gè)最大賣點(diǎn)，開創(chuàng)了建筑物立體空間綠化的先河。 3 幢塔樓頂層均為帶泳池的 3 層復(fù)式，第三層為露天空中泳池（有隔熱玻璃）。 面積 150－ 400 平方米（含復(fù)式），全復(fù)式塔樓面積 200－ 400 平方米。 3 、戶型設(shè)計(jì) ( 1 ）戶型設(shè)計(jì)原則： ☆ 靈活分隔平面，形成各樓層中不同的戶型組合，各有差異的戶型設(shè)計(jì)， 以適應(yīng)多變的市場(chǎng)需求； ☆ 戶型可分可臺(tái)靈活處理，以適應(yīng)家庭的適時(shí)需求。完全消除了普通住宅設(shè)計(jì)中，小構(gòu)件的瑣碎感，使立面整體化。 ☆ 整個(gè)建筑群給人以浪的躍動(dòng)、波的輕盈和水的剔透之感，形成了整個(gè)小區(qū)的整體性和可識(shí)別性； ☆ 塔樓和頂部設(shè)有玻璃燈塔，不僅豐富了立面 效果，亦形成了獨(dú)特的夜景，更隱喻了燈塔引領(lǐng)歸家之路的意境，給人親切歸屬之感。力求使整個(gè)立面體現(xiàn)簡(jiǎn)約純粹的現(xiàn)代時(shí) 尚，采用地標(biāo)性設(shè)計(jì)及飄逸的弧線設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了該項(xiàng)目的可識(shí)別性，使其在眾樓盤當(dāng)中別樹一幟，給“受眾”留下深刻印象。 ( 1 ）風(fēng)格設(shè)計(jì)目標(biāo) 使本案成為“標(biāo)志性豪宅建筑符號(hào)”。 2 、建筑風(fēng)格 一個(gè)真正的豪宅就是要讓“受眾”去感受一種氛圍。另建地下 2 層，用途為車庫(kù)及設(shè)備用房。其中一幢呈復(fù)式住宅，層高 31 層，另兩幢層高分別為 32 及 34 層。 ★生態(tài)性：立體空中私家花園，塑造出都市內(nèi)的“世外桃源”式生態(tài)空中別墅豪宅。 ★創(chuàng)新