【正文】 則花香飄逸，綠簾垂地，吟風(fēng)賞月，極盡尊貴?！　∶娣e150－400 平方米（含復(fù)式），全復(fù)式塔樓面積200－400 平方米。力求使整個(gè)立面體現(xiàn)簡(jiǎn)約純粹的現(xiàn)代時(shí)尚，采用地標(biāo)性設(shè)計(jì)及飄逸的弧線設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了該項(xiàng)目的可識(shí)別性，使其在眾樓盤當(dāng)中別樹一幟，給“受眾”留下深刻印象。其中一幢呈復(fù)式住宅，層高31 層，另兩幢層高分別為32 及34 層。這一定位體現(xiàn)六大特點(diǎn)：超前性：從理念到規(guī)劃到產(chǎn)品保持5－10年適度超前?；始矣澳繕?biāo)客戶組成：非目標(biāo)客戶群95 ％，目標(biāo)客戶群只占整個(gè)市場(chǎng)中金字塔尖頂部分，數(shù)量為5%目標(biāo)客戶群：企業(yè)家：外企CEO；高科技領(lǐng)軍人物；政府高級(jí)干部；企、事業(yè)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；演藝界知名人士占該市人口約5 % 目標(biāo)客戶群特征（挖掘）：具有一定的社會(huì)地位和思想內(nèi)涵；個(gè)人素質(zhì)屬于WH 市的上層水平：有穩(wěn)定、可觀的收入來(lái)源；對(duì)待住宅消費(fèi)的態(tài)度較理性：講究品位、渴望個(gè)人價(jià)值被社會(huì)所認(rèn)同；目標(biāo)客戶群的居住心理（提升）：追求與自身素質(zhì)相匹配的住所：追求高質(zhì)量的生活方式：尋找與不同建黨的生活形態(tài)：從住宅價(jià)位、面積、類型、高度上體現(xiàn)價(jià)值：尋求尊貴感；追求精神與物質(zhì)的平衡；能夠接受高質(zhì)高價(jià)的產(chǎn)品；2 、市場(chǎng)定位戰(zhàn)略決定方向，方向決定了企業(yè)如何在競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)與市場(chǎng)中形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 月主力賣點(diǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃理念親近自然，社區(qū)內(nèi)外配套齊全營(yíng)銷主題藤草花園、寧?kù)o花園2 、劣勢(shì)分析※地塊面積較小，僅有8畝規(guī)劃用地，發(fā)揮空間受到限制；※項(xiàng)目規(guī)模較小，只能靠項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)形成品牌效益；※開發(fā)商首次涉入高檔豪宅開發(fā)，經(jīng)驗(yàn)有限，尚無(wú)企業(yè)品牌效應(yīng)。這種區(qū)域性的分布往往形成城市的“東富西貴、南貧北賤”（北京）“租界別墅高尚區(qū)（上海）”等特色。現(xiàn)在，美國(guó)已經(jīng)形成了幾個(gè)豪宅區(qū)，包括有馬里布海灘、長(zhǎng)島、比佛利山莊和紐約中央公園大道等，這些地方都是景觀和地段絕佳的區(qū)域。 蓋茨的家是高科技的展示中心，來(lái)訪者的個(gè)人信息在通過入口時(shí)就被儲(chǔ)存進(jìn)電電腦中?！　」δ軈^(qū)域劃分多樣細(xì)致：休閑、娛樂、社交和居住的功能分隔在不同的區(qū)域得以實(shí)現(xiàn)。2 、豪宅稀缺資源的獨(dú)占性豪宅的珍貴性主要沛現(xiàn)在土地的稀缺價(jià)值、特殊資源價(jià)值、景觀價(jià)值、建筑特色和城市的人文價(jià)值上，如特殊的海景資源、湖景資源、河景資源、山景資源、森林資源、區(qū)域在城市中的不可替代的人文資源等等，例如法國(guó)地中海沿岸、美國(guó)加州比華利山、日本東京灣。　　首先，豪宅只有依附于豪宅區(qū)才能存在。在一個(gè)成熟的住房市場(chǎng)里，豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的住宅存量的5 ％一10％?；始矣昂勒滩邉潏?bào)告豪宅是為滿足社會(huì)富裕群沛對(duì)稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的豪華住宅，分為城市豪華公寓和郊外花園別墅兩種物業(yè)類型。例如香港的深水灣和臺(tái)灣的陽(yáng)明山。從這種意義上講，“豪宅成區(qū)”也是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的一種必然結(jié)果。3 、豪宅的低密度性和舒適性這是檢驗(yàn)豪宅的一個(gè)重要指標(biāo)，豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和諧統(tǒng)一，就其產(chǎn)品市身而言，它與普通住宅實(shí)質(zhì)上的差別在于二豪宅更注重舒適性和享受性?！　±纾葼枏淖钤绲暮账固睾勒浆F(xiàn)在的蓋茨的豪宅，美國(guó)的豪宅最顯著的特點(diǎn)是有錢人身份和地位的象征，而不一定是官爵的沛現(xiàn)。中國(guó)傳統(tǒng)豪宅產(chǎn)品的存在區(qū)域是基于特定居住的人群，區(qū)域分布別具一格：行政中心――權(quán)力中心所在地，與工作地較近，形成權(quán)貴聚居區(qū)，同時(shí)便于互相之間的交流；旅游勝地――通常在旅游勝地圈地造房，興建行宮或住所，作為峊度假休閑使用；商業(yè)中心――商賈通常選擇距生意場(chǎng)所較近的區(qū)域購(gòu)置住宅，同樣形成商賈聚居區(qū)。9388㎡目前上海最貴的別墅，位于舍山紫園東北部的，個(gè)公立小島，由花崗巖塑就外墻，除了那些常規(guī)的幼遭施，別墅還建有反頂泳池、室外浴池、保齡球道、酒窖、室外茶亭、雪茄房、桌球室、私家碼頭等．玫瑰園258 號(hào)別墅北京3750 萬(wàn)元／套下面，我們就針對(duì)項(xiàng)目SWOT 進(jìn)行分析：1 、優(yōu)勢(shì)分析　　※項(xiàng)目地塊處于JH市區(qū)繁華商住區(qū)，周邊配套齊全，交通方便，人氣旺，氛圍好，是高檔住宅開發(fā)的理想用地；　　※地塊比較方正，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；※地塊周邊自然景觀資源絕佳，臨近西北湖，與風(fēng)光秀麗的西北湖廣場(chǎng)可隔湖眺望，擁有自然“賣點(diǎn)；※開發(fā)商“一步到位”、“要做就做最好”的高起點(diǎn)開發(fā)戰(zhàn)略，將有利于本項(xiàng)目成為一枝獨(dú)秀的領(lǐng)跑者；※項(xiàng)目體量比較小，容易被市場(chǎng)所消化。 月主力賣點(diǎn)配　　　套　　　齊　　　全營(yíng)銷主題我　　的　　城　　市，　　我　　的　　家 月　　小高層： 元／㎡月主力賣點(diǎn)規(guī)　?！〈?、　戶　型　多營(yíng)銷主題香港路上唯一小區(qū)內(nèi)的小高層二、項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶群定位豪宅的目標(biāo)客戶群自然是金字塔尖端的消費(fèi)群，根據(jù)5％的人具備購(gòu)買豪宅能力的定律，我們針對(duì)這部分消費(fèi)者的消費(fèi)特征以及消費(fèi)心理來(lái)進(jìn)行調(diào)查。本案地塊具備開發(fā)高檔豪宅的潛質(zhì)，但如何才能在市場(chǎng)中突圍而出，則必須獨(dú)具創(chuàng)新性與唯一性。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念的表述市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者策略―――打造豪宅市場(chǎng)的“勞斯萊斯”以上產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念由六方面的元素作支撐：獨(dú)特性（產(chǎn)品創(chuàng)新――私家空中花園）個(gè)性化（度身定造――面積大＋功能多）稀缺性（地段或景觀――黃金地段＋限量套數(shù)）高品味（建筑鳳格與主人品味――現(xiàn)代鳳格＋高素質(zhì)業(yè)主）豪華性（配套與裝飾――配套奢華高級(jí)裝飾）高價(jià)格（單價(jià)與總價(jià)――片區(qū)最高價(jià)格）1 、整體規(guī)劃本項(xiàng)目為高容積率的高層豪華住宅，容積率設(shè)定6 ，總建筑面積32000 平方米，小區(qū)規(guī)劃為3幢超高層住宅及景觀配套用地。( 2 ）風(fēng)格設(shè)計(jì)原則：　　以純現(xiàn)代的手法去沛現(xiàn)其獨(dú)特性，立面以鮮麗、明快的色彩搭配為主，一反市中心群樓建筑灰沉、刻板的感覺，凸顯個(gè)案的個(gè)性風(fēng)格，并能與中心園林融為一體，達(dá)至渾然天成的境界。( 2 ）戶型設(shè)置：舒適型戶型占50％、空中別墅占20%、豪華復(fù)式占30 % 三幢塔樓總戶數(shù)在150套左右，其中，全復(fù)式“空中別墅”30 套，其它兩幢塔樓共計(jì)120 套左右（含復(fù)式），體現(xiàn)豪宅稀缺的特性，只為少數(shù)頂級(jí)人員度身定造。屋內(nèi)、屋外都可以看到綠樹如萌、繁花似錦的空中花園全貌，形成一道美麗的風(fēng)景線。各戶戶門設(shè)計(jì)一個(gè)小玄關(guān)，供業(yè)主入戶后換鞋或放雨傘之用，同時(shí)避免了一開戶門即可看到客廳內(nèi)活動(dòng)的尷尬，既有私密性又滿足功能要求?！　〈筇醚b修材料高檔豪華，整個(gè)住宅亦采用酒店式管理方式，使住宅有賓至如歸的感覺。車庫(kù)內(nèi)分區(qū)設(shè)置電子眼監(jiān)控及緊急按鈕裝置，地面采用高強(qiáng)度防滑耐磨地磚，清潔美觀。物業(yè)管理的另一重含是服務(wù)品質(zhì)。營(yíng)銷主題：“首個(gè)都市空中別墅度假生活特區(qū)”主要訴求：都市別墅，尊貴享受2 、定價(jià)策略根據(jù)本項(xiàng)目的質(zhì)素來(lái)說(shuō)，可以采取高開高走的價(jià)格策略。本案作為高層豪宅，層差價(jià)格應(yīng)控制在50－150 元／平方米（與基準(zhǔn)層相比）, 而各層的價(jià)格差別可具體設(shè)定層差系數(shù)。“豪宅生活文化”“現(xiàn)代都市文化”等均可作為營(yíng)俏的主題理念?！　∑放铺嵘??！?廣告投放方式硬廣告：所有的廣告宣傳集中在正式開工后的三個(gè)月內(nèi)，主要以項(xiàng)目的形象廣告為主，以電視廣告、專業(yè)媒介、戶外廣告為主要傳播形式，以尊貴一族的“都市別墅”式生活夢(mèng)想為訴求．在目標(biāo)客戶心中形成高標(biāo)準(zhǔn)豪宅的效果，引起潛在客戶的注意力。8 、事件行銷有針對(duì)性地對(duì)某些客戶實(shí)施拒絕銷售法（以頂目的目標(biāo)客戶群及有購(gòu)買欲望而資金難以達(dá)到的客戶為對(duì)象），期望引發(fā)媒沛爭(zhēng)論，沛現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)客戶的嚴(yán)格把關(guān)和項(xiàng)目的準(zhǔn)入條件。