【正文】 項目營銷執(zhí)行 項目營銷策略 項目銷售周期 項目銷售計劃 81 10 4 10 10 4 7 7 售樓處開放 116 樣板房 景觀區(qū)展示 7 4 動工 91 A地塊一期洋房 入 市 A地塊二期洋房入 市 A地塊三期洋房入 市 A地塊三期高層 入 市 蓄勢推廣 第一開盤期 第二開盤期 第三開盤期 持續(xù)銷售期 A地塊二期高層入 市 A地塊一期高層入 市 第四開盤期 第五開盤期 7 10 4 8 A地塊四期洋房入 市 A地塊四期高層 入 市 B地塊五期洋房入 市 B地塊五期高層 入 市 項目營銷執(zhí)行 項目營銷策略 項目銷售周期 項目銷售計劃 思源預祝本案圓滿成功！ 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 。 按照項目住宅部分 35萬平米的體量計算，預計項目整體的銷售周期將在 4年左右。 ? 住宅外形古典，具有地中海休閑建筑特點，并具備清新高雅的風格，建筑立面采用米黃為主，配以淺棕等色彩，體現(xiàn)休閑建筑的特點，立面強調(diào)虛實對比，層次分明，輪郭線豐富。 關鍵舉措二：在客戶定位基礎上的功能復合 關鍵舉措三：啟動期以低總價打投資度假客 關鍵舉措四：低開高走的營利模式 對于產(chǎn)品功能不進行嚴格定向和過于細分 控制面積，低總價入市 首期以投資客和度假客為主 低開高走價格策略，后期升值空間大 低首付降低投資門檻 首期配套大投入，產(chǎn)品低價格為后續(xù)開發(fā)聚集人氣 打造另一極 —— 蔚藍群島模式四大關鍵舉措： 大手筆，創(chuàng)造城市另一極 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 72 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 低開高走，先以低價吸引客戶，隨著區(qū)域及項目逐漸成熟，價格逐漸走高 0 卓越 〃 蔚藍群島價格走勢 卓越 〃 蔚藍群島入市以來價格低開高走，到 2022年 10月初價格為 6950元 / ㎡ 。 ? 社區(qū)秉承著 “ 和諧 ?關愛 ?成長 ” 理念 ， 帶給每一個家庭 “ 名校 、 社區(qū) 、 家庭 ” 的完整教育鏈條 ，讓孩子享受 名校教育 〃 社區(qū)教育 〃 家庭教育 ， 在和諧 、 生態(tài)的大社區(qū)里健康成長 ， 在完善的名校體制下鍛煉心智 。 城陽東部板塊 城陽中心板塊 城陽南部板塊 ?通過對城陽區(qū)高層市場的調(diào)研，根據(jù)區(qū)域分布、整體特征劃分為四大板塊，下面將結(jié)合產(chǎn)品、價格、客戶等情況對各板塊進行逐一分析。 區(qū)域內(nèi)洋房銷售較好，未來供應很少 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 60 城陽高層市場主要分為城陽中心區(qū)板塊、惜福鎮(zhèn)板塊、夏莊板塊、城陽流亭板塊四個區(qū)域。 備注： 頤和星苑后期有 60萬㎡產(chǎn)品上市，由于無明確洋房產(chǎn)品規(guī)劃，暫不計算在內(nèi)； 潛在供給通過實際調(diào)研獲得，由于信息傳遞、市場變化、企業(yè)策略調(diào)整等因素，有一定的不確定性。 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 56 ?從項目洋房面積區(qū)間來看，跨度較大，為 60200 ㎡ ； ?洋房面積主要集中在 100150 ㎡ 。我們發(fā)現(xiàn)： 天一帕提歐小鎮(zhèn) 陽光公園一號 御景尚都 吉昌馨苑 青特匯豪景苑 水榭花都 魅力之城 香邑漫步 水青木華 圣喬維斯 蔚藍群島 城建竹韻山色 恒基新天地 理想之城 尚風尚水 和達和城 海廈泓久花園 青山綠水 錦繡華城 頤和星苑 玫瑰庭院 在售項目 待售項目 青特花溪地 ?受容積率及土地供應影響，青島洋房 多分布在市郊 ， 城陽區(qū)所占比例最大 ； ?洋房產(chǎn)品整體上 產(chǎn)品塑造能力一般 ， 同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重 ； ?洋房產(chǎn)品多以 山、海、河 為資源依托； ?洋房產(chǎn)品在青島市場上有較高的市場認可度 。 ?優(yōu)雅的入戶方式讓住戶在進家門前就可以體驗到情景交融的感覺，同時確保了私密性，讓人感到歸屬感。 層層退臺，戶戶露臺 —— 戶戶“有天有地”，具有明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 53 二層 四層 三層 ?情景洋房設有南北入口，底層住戶享受南面入口獨立入戶，通過首層的私家花園直接進入家中，與別人分享花園美景的同時保證安全性與私密性。 花園洋房 —— 介于 TOWNHOUSE和多層之間， 帶來不同的全景式情調(diào)生活 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 51 洋房價值點 層層退臺 戶戶露臺 錯層設計 入戶設計 屋頂設計 下沉庭院 陽光房 私屬院落 作為低密度居所，洋房與普通多層產(chǎn)品相比，有著自身諸多的 價值點。 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 48 ?項目區(qū)域別墅市場銷售較好，供給上獨棟和雙拼較為稀缺， 本案存在一定市場機會 ； ?從項目規(guī)模、周邊資源、開發(fā)商品牌影響力等方面分析， 本案無明顯優(yōu)勢。 區(qū)域別墅客戶以市區(qū)為主，多以度假為目的 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 46 ?項目推出 70套聯(lián)排別墅，目前已售罄， 下階段將再推 180套聯(lián)排別墅 ，價格待定；從購買客戶看， 七成客戶為市區(qū)客戶，兩成客戶為區(qū)域地緣性客戶； ?項目優(yōu)勢：源于 純德式原鄉(xiāng)別墅 ，八字頂、外露木結(jié)構(gòu)、石材圍護、石灰摸墻、紅瓦頂，體現(xiàn)的是原版德國本土風情；社區(qū)配套完備，廳層大露臺。 獨棟總價區(qū)間 雙拼總價區(qū)間 聯(lián)排總價區(qū)間 區(qū)域總價差異較大，聯(lián)排 200萬元 /套左右 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 43 銷售線總表 項目 類型 單價（元 /㎡） 總價（萬元） 銷售量（套） 銷售率 季去化量 （套） 年去化量 （套） 百通香溪庭院 獨棟 18000 690~900 84 74% 12 48 聯(lián)排 9200 200~250 505 97% 40 160 100福國際山莊 獨棟 13000 580~650 103 100% 7 28 雙拼 10000 260~350 34 100% 4 16 聯(lián)排 8500 180~200 196 97% 18 72 銀盛泰德郡 聯(lián)排 8300 160200 70 100% 70 —— 千禧和院 雙拼 9500 260320 24 100% 24 —— 聯(lián)排 9000 200260 34 100% 34 —— 疊拼 9000 180 35 99% 34 —— 板塊區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品銷售較好 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 44 項目 購房目的 客戶區(qū)域分布 總價 投資 度假 長住 項目區(qū)域 青島市區(qū) 外地 百通香溪庭院 10% 80% 10% 10% 75% 15% 200～ 900萬 100福國際山莊 20% 70% 10% 10% 70% 20% 180～ 650萬 銀盛泰德郡 10% 65% 25% 20% 70% 10% 160～ 200萬 千禧和院 5% 65% 30% 15% 75% 10% 180～ 320萬 統(tǒng)計 10% 75% 15% 18% 70% 12% 160～ 900萬 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 45 板塊客戶分析 ?主要購房目的用于度假 ； ?因距離市區(qū)較近，部分客戶用于長住，但比例相對較低。 戶型面積上，獨棟面積基本在 450平米左右，小獨棟較少 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 41 單價分析 ?單價方面，惜夏板塊相對較低， 獨棟一般在 13000元 / ㎡ 左右，聯(lián)排在 8500元 / ㎡ 左右； ?片區(qū)價格相對其他片區(qū)較低，產(chǎn)品類別以聯(lián)排居多。 銷量比 存量比 總量比 潛在供應 目前市場獨棟較為稀缺，未來聯(lián)排將占據(jù)市場主流 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 37 ?城陽別墅市場主要劃分為 惜夏板塊和膠州灣東部板塊： ?100福國際山莊 ?銀盛泰德郡 ?千禧和院 ?卓越蔚藍群島 ?百通香溪庭院 ?泰晤士河 ?龍湖滟瀾海岸 ?山水嘉園 ?山水太和月光 在售項目 待售項目 100福國際山莊 銀盛泰德郡 千禧和院 山水嘉園 泰晤士河 山水太和月光 百通香溪庭院 卓越蔚藍群島 龍湖滟瀾海岸 膠州灣東部板塊 項目地塊 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 38 產(chǎn)品線總表 項目 風格 類型 面積區(qū)間（㎡） 車庫 層數(shù) 物業(yè)費 （元 /㎡ 〃 月） 交房標準 百通香溪庭院 西班牙 獨棟 460～ 600 一、二期帶車庫 地上 3層僅一期有地下一層 毛坯 聯(lián)排 210～ 260 100福國際山莊 美式 獨棟 450～ 500 面積大的帶車庫、面積小的帶車位 聯(lián)排：地上 3層 獨棟： 2 聯(lián)排： 1 毛坯 雙拼 260～ 350 聯(lián)排 210～ 240 銀盛泰德郡 純德式 聯(lián)排 190～ 230 無車庫，僅 有車位 地上 3層 毛坯 千禧和院 新中式 雙拼 280～ 330 無車庫，僅有車位 地下 1層 +地上3層 毛坯 聯(lián)排 220～ 290 疊拼 180～ 190 山水嘉園 新中式簡約 聯(lián)排 未定 無車庫 未定 未定 毛坯 疊拼 未定 山水太和月光 德式 獨棟 370～ 390 （后期為 500800） 未定 地下 +地上 2層 未定 毛坯 泰晤士河 英倫 雙拼