【正文】 高層市場分析 項(xiàng)目市場機(jī)會(huì) 57 ?截止到 10月初，七區(qū)存量為 319萬㎡，供應(yīng)以高層為主， 洋房 存量不多 ，全市洋房存量約 16萬平米，城陽區(qū)約 12萬平米； ?待售項(xiàng)目 潛在供應(yīng)有限， 全市約 20萬平米， 城陽區(qū)約 ，整體供不應(yīng)求，市場空白點(diǎn)較大。 在售項(xiàng)目市場存量 待售項(xiàng)目潛在供應(yīng) 全市和城陽區(qū)洋房產(chǎn)品未來供應(yīng)較少，洋房產(chǎn)品稀缺，本案市場機(jī)會(huì)較大 在售項(xiàng)目 區(qū)域 存量（萬㎡） 吉昌馨苑 城陽區(qū) 水榭花都 城陽區(qū) 魅力之城尊域 城陽區(qū) 香邑漫步 城陽區(qū) 水青木華三期 城陽區(qū) 陽光公園 1號(hào) 城陽區(qū) 中冶圣喬維斯 城陽區(qū) 卓越蔚藍(lán)群島 嶗山區(qū) 頤和星苑 嶗山區(qū) 竹韻山色二期 嶗山區(qū) 青山綠水 李滄區(qū) 尚風(fēng)尚水二期 李滄區(qū) 和達(dá)和城二期 李滄區(qū) 錦繡華城 市南區(qū) 合計(jì) 潛在項(xiàng)目 區(qū)域 上市量（萬㎡） 天一帕提歐小鎮(zhèn) 城陽區(qū) 約 御景尚都 城陽區(qū) 約 青特花溪地 城陽區(qū) 約 3 海廈泓久花園 市北區(qū) 約 理想之城二期御園 李滄區(qū) 約 9 玫瑰庭院 李滄區(qū) 約 合計(jì) 約 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項(xiàng)目市場機(jī)會(huì) 58 青島洋房整體市場熱度較高，那本項(xiàng)目區(qū)域洋房怎樣呢？ ?目前 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目很少，且以高層、小高層產(chǎn)品為主，洋房產(chǎn)品很少 ； ?目前項(xiàng)目周邊上洋房項(xiàng)目只有卓越蔚藍(lán)群島和青特花溪地 區(qū)域內(nèi)洋房產(chǎn)品少，未來供應(yīng)有限，存在市場空白點(diǎn) ?蔚藍(lán)群島現(xiàn)銷售的雖名電梯洋房，實(shí)質(zhì)為小高層，其 3期無花園洋房規(guī)劃 ?青特花溪地規(guī)劃有創(chuàng)意型類別墅產(chǎn)品 —— 庭院洋樓，實(shí)質(zhì)為花園洋房 ?錦繡江南、陽光馨苑為普通多層產(chǎn)品 青特花溪地 卓越蔚藍(lán)群島 在售項(xiàng)目 待售項(xiàng)目 錦繡江南 陽光馨苑 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項(xiàng)目市場機(jī)會(huì) 59 項(xiàng)目 最近開盤時(shí)間 銷售狀態(tài) 價(jià)格 戶型面積 上市套數(shù) 存量 銷售率 蔚藍(lán)群島洋房 20225 一期洋房基本售完 8000 90200 486 14 % 陽光馨苑 202251 掃尾階段 4000 80180 686 55 92% 錦繡江南 20221001 在售 2200 90120 1200 —— —— 注：錦繡江南無產(chǎn)權(quán)，暫不對其進(jìn)行深入分析 陽光馨苑規(guī)劃圖 陽光馨苑實(shí)景圖 卓越蔚藍(lán)群島效果圖 ?價(jià)格： 蔚藍(lán)群島產(chǎn)品力強(qiáng)、品牌知名度高、生態(tài)環(huán)境好，價(jià)格較高，而陽光馨苑條件相對較差，價(jià)格較低； ?銷售情況 :蔚藍(lán)群島、陽光馨苑洋房銷售情況較好，現(xiàn)已基本售完； ?未來供應(yīng)： 蔚藍(lán)群島 、 3期暫無洋房規(guī)劃，青特花溪地有 3萬左右的供應(yīng)，將在今年底或明年初推出，此外離本案較近的國茂項(xiàng)目形態(tài)豐富，對本案造成威脅。下面將結(jié)合各個(gè)版塊的板塊特征產(chǎn)品、客戶、進(jìn)行進(jìn)行逐一分析。 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項(xiàng)目市場機(jī)會(huì) 61 板塊位置 以城陽區(qū)政府為中心，向四周輻射，南到世紀(jì)公園，北到春陽路，東至青銀高速，西至城陽高架路 板塊介紹 ?依托區(qū)政府周邊的商業(yè)、餐飲、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套，居住便利 ?萬科、中冶等全國地產(chǎn)大鱷匯集于此 ?高檔樓盤的主力客戶為當(dāng)?shù)馗呤杖胝咭约绊n國人；市區(qū)客戶對區(qū)域內(nèi)品牌地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)注率較高 代表樓盤 萬科城市花園、萬科 〃 魅力之城、中冶 〃 圣喬維斯、青特 〃 匯豪景苑 城陽區(qū)最核心的房地產(chǎn)板塊，品牌地產(chǎn)聚集地 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項(xiàng)目市場機(jī)會(huì) 62 區(qū)域 客源 資源 ?同屬郊區(qū)項(xiàng)目，區(qū)域?qū)Τ鞘懈拍钕鄬δ吧? ?對市區(qū)外溢客源有吸引力，地緣性客戶補(bǔ)充 ?區(qū)域資源價(jià)值具備一定相似形 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 63 項(xiàng)目名稱 卓越 〃 蔚藍(lán)群島 地理位置 青島城陽雙元路18號(hào)（雙元路南段 白沙河入?？冢? 開發(fā)商 卓越置業(yè)集團(tuán)（青島）有限公司 建筑類別 別墅、多層、小高層、高層 裝修狀況 毛坯 占地面積 約 90萬㎡ 建筑面積 約 160萬㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)管理 卓越物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) 二期電梯洋房 元 /㎡ 〃 月，別墅 /㎡ 〃 月，空中別墅 /㎡ 〃月 景觀設(shè)計(jì) 加拿大 CSC設(shè)計(jì)顧問公司 目前均價(jià) 6950元 /㎡ 卓越地產(chǎn)大手筆項(xiàng)目，與本項(xiàng)目相距２公里，隔河相望，容積率相近，借鑒行強(qiáng) 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 64 采用多種新技術(shù)，節(jié)能環(huán)保，提高居住舒適度 地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng) 零污染，高效節(jié)能；無室外空調(diào)機(jī)，建筑外立面美觀；最大效率減少二氧化碳排放，提高室內(nèi)空氣質(zhì)量 太陽能系統(tǒng) 24小時(shí)供熱，節(jié)能環(huán)保；防水隔音，密封性和通透性好 EPS外墻保溫系統(tǒng) 七層材料符合設(shè)計(jì)，冬季保溫，夏季隔熱 斷橋式鋁合金復(fù)合窗 節(jié)能、安全、保溫、隔熱，保溫性、隔音性、耐沖性、氣密性、水密性、防火性、防盜性好，免維護(hù) 同層排水和雙下水管系統(tǒng) 衛(wèi)生間降板層同層排水和雙下水管系統(tǒng)，可隨心布局，清潔、通暢 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 65 引入北師大青島附屬學(xué)校，提供名校教育、社區(qū)教育、家庭教育，吸引客戶 ? 2022年 ， 北師大青島附屬學(xué)校 落戶蔚藍(lán)群島 。 名校教育 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 66 市區(qū)客戶以改善為主，其次為投資、養(yǎng)老，景觀、價(jià)格、升值是主要購買因素 對目前住房不滿意 購房動(dòng)機(jī) 購房考慮因素 ?房屋太舊 ?物業(yè)服務(wù)較差 ?社區(qū)及周邊環(huán)境較差 ?社區(qū)景觀環(huán)境 ?價(jià)格 ?戶型結(jié)構(gòu) ?物業(yè)服務(wù) ?面積小、戶型差 ?停車不方便 省內(nèi)外 周邊縣市 市內(nèi)四區(qū) 城陽城區(qū) ?改善居住環(huán)境 ?養(yǎng)老房 ?投資升值 ?“房子住好多年了，舊了，換個(gè)環(huán)境好的住” ?“這邊發(fā)展前景好，價(jià)格也不貴” ?投資升值 ?婚房 ?戶型結(jié)構(gòu) ?開發(fā)商品牌 ?價(jià)格 ?社區(qū)景觀環(huán)境 ?“戶型挺好的，關(guān)鍵是社區(qū)景觀做的不錯(cuò)，挺喜歡” ?“價(jià)格相對不貴，有升值潛力” ?社區(qū)檔次差 ?物業(yè)服務(wù)跟不上 ?改善居住環(huán)境 ?投資升值 ?交通便捷 ?升值潛力 ?社區(qū)檔次 ?“感覺交通挺方便，來回時(shí)間也不長” ?“看中這邊發(fā)展?jié)摿蜕鐓^(qū)環(huán)境、檔次” ?社區(qū)內(nèi)外景觀環(huán)境不理想 ?物業(yè)服務(wù)不到位 ?改善居住環(huán)境 ?投資升值 ?景觀環(huán)境 ?社區(qū)檔次 ?升值潛力 ?戶型結(jié)構(gòu) ?“我姐姐在這買房，我才決定買一套” ?“社區(qū)景觀環(huán)境很不錯(cuò)，而且區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ餐Υ蟆? 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 67 低 中 高 城陽城區(qū) 市內(nèi)四區(qū) 周邊縣市 客戶購買關(guān)注因素排序 省內(nèi)外 ① ② 關(guān)注點(diǎn)主要為綠化、價(jià)格，市區(qū)客戶對區(qū)域發(fā)展前景和開發(fā)商品牌認(rèn)可度高 社區(qū)檔次 物業(yè)管理 戶型 價(jià)格 區(qū)域發(fā)展前景 地段 社區(qū)規(guī)模 開發(fā)商品牌 景觀綠化 社區(qū)配套 新材料新技術(shù) 工作便利 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 68 銷售中心空間大，裝修豪華，與項(xiàng)目建筑風(fēng)格統(tǒng)一，震撼客戶，促進(jìn)銷售 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 69 西班牙風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)，入口及廣場設(shè)計(jì)大方美觀，品質(zhì)感強(qiáng) 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 70 樣板間舒適、大方，品質(zhì)感強(qiáng)，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)，促進(jìn)銷售 客廳 側(cè)臥 餐廳 書房 主臥 廚房 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 71 關(guān)鍵舉措一：轉(zhuǎn)變生活方式的社區(qū)形象 營造新的生活方式，回歸自然，建立社區(qū)形象。 73 重慶遠(yuǎn)郊， 60萬㎡中大規(guī)模項(xiàng)目，容積率相近，獲得很大成功，借鑒意義大 項(xiàng)目名稱 金科 〃 陽光小鎮(zhèn) 地理位置 重慶九龍坡九龍園華福大道北段18號(hào) (距市府 17公里 ) 開發(fā)商 重慶市金科實(shí)業(yè) (集團(tuán) )有限公司 建筑類別 多層、高層 裝修狀況 毛坯 占地面積 268612㎡ 建筑面積 578945㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)管理 重慶金科物業(yè)管理公司 物業(yè)費(fèi) /㎡ 〃 月 建筑風(fēng)格 托斯卡納 車位配比 1： 目前均價(jià) 6800元 /㎡ 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 74 強(qiáng)調(diào)過渡空間，突出時(shí)代特征，托斯卡納風(fēng)格建筑，清新高雅，休閑性十足 ? 強(qiáng)調(diào)多功能、小尺度的開放過渡空間，為城市和居住建筑提供一個(gè)中介，具有綠色、時(shí)尚、個(gè)性的特征，突出居住建筑的嶄新生活與鮮明的時(shí)代特征。 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 戶型設(shè)計(jì)建議 76 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型配比建議 戶型參考建議 戶型細(xì)節(jié)建議 高層戶型參考 景觀設(shè)計(jì)建議 78 兩大跨界利器實(shí)現(xiàn)傳播的突圍 獨(dú)特的廣告創(chuàng)意 + 創(chuàng)新的事件營銷 跨領(lǐng)域的界 +跨地域的界 實(shí)現(xiàn)從“坐商”到“行商” 營銷模式轉(zhuǎn)變 生活平臺(tái) +事業(yè)平臺(tái) 從品質(zhì)到特色價(jià)值平臺(tái)的跨界 項(xiàng)目營銷執(zhí)行 項(xiàng)目營銷策略 項(xiàng)目銷售周期 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 79 高端活動(dòng) 專屬活動(dòng) 項(xiàng)目營銷執(zhí)行 項(xiàng)目營銷策略 項(xiàng)目銷售周期 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 高端活動(dòng)提升品質(zhì)，專屬活動(dòng)擴(kuò)展圈層 80 根據(jù)目前市場同類項(xiàng)目銷售情況看，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在市場價(jià)格水平下可實(shí)現(xiàn)的銷售速度約為 8萬平米 /年。 建議入市時(shí)間： 2022年下半年 整體銷售周期為： 2022年 9月 2022年 8月 充分考慮入市的影響因素 ?預(yù)售許可證的取得； ?示范區(qū)的包裝完成； ?樣板間的包裝完成； ?客戶的積累量充足 —— 為根據(jù)蓄客情況適當(dāng)調(diào)